BUNDESVERFASSUNGSGERICHT
- 1 BvR 1424/02 -
des Herrn J...
hat die 3. Kammer des Ersten Senats des
Bundesverfassungsgerichts durch
den Präsidenten Papier,
den Richter Steiner
und die Richterin Hohmann-Dennhardt
am 12. November 2003 einstimmig
beschlossen:
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Die Verfassungsbeschwerde betrifft die Frage
der Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung
des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
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1. Der Beschwerdeführer, der seinerzeit
gewerbsmäßig Einkünfte durch den Kauf und Verkauf von
Grundstücken erzielte, erwarb im Jahre 1989 ein
Hausgrundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 DM. Dieses war
schon damals an den Beklagten des Ausgangsverfahrens
vermietet. Die monatliche Kaltmiete für das Hausgrundstück
beträgt seit dem 1. Juni 2000 2.552,69 DM (1305,17 €). In dem
Mietvertrag ist die Anwendbarkeit der Vorschriften über die
Wohnraummiete vereinbart. Nach dem Vortrag des Beklagten im
fachgerichtlichen Verfahren wird in einigen Räumen des Hauses
Selbsthilfe angeboten, andere Räume seien dem
Selbsthilfeprinzip des Vereins gemäß zu günstigen Konditionen
an Dritte untervermietet.
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Seit dem Jahre 1997 war der Beschwerdeführer
bemüht, das Hausgrundstück zu veräußern, fand aber wegen des
bestehenden Mietvertrages mit dem Beklagten keinen Käufer. Im
Jahre 1999 ließ er ein Sachverständigengutachten über den
Verkehrswert des Grundstücks erstellen. Nach diesem Gutachten
hatte das Grundstück am 16. August 1999 in vermietetem
Zustand einen Verkehrswert von 180.000 DM, in unvermietetem
Zustand jedoch einen solchen in Höhe von 897.000 DM bei einem
Bodenwertanteil von 531.000 DM. Der Beschwerdeführer
ermittelte für das Objekt - bezogen auf den
Verkehrswert in Höhe von 897.000 DM - eine Nettorendite
in Höhe von 2,07 % für das Jahr 1999 und für das Jahr 2000
von 2,11 %.
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Am 3. Februar 2000 sprach der Beschwerdeführer
gegenüber dem Beklagten eine fristgerechte Kündigung gemäß
§ 564 b Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB a.F. zum 31.
Januar 2001 aus. Zur Begründung legte er dar, er werde durch
die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen
wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und
erleide hierdurch erhebliche Nachteile. Da ein
Mieterhöhungsverlangen vor den Gerichten erfolglos geblieben
sei, sei eine angemessene Rendite von jährlich 5 % für das
Hausgrundstück nicht zu erzielen. Vor diesem Hintergrund
bleibe ihm keine andere Wahl, als das Hausgrundstück zu
veräußern.
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Nachdem der Beklagte das Hausgrundstück zum
Kündigungszeitpunkt nicht geräumt hatte, erhob der
Beschwerdeführer vor dem Amtsgericht Räumungsklage. Zur
Begründung trug er unter anderem vor, eine angemessene
Verzinsung müsse mindestens 5 % jährlich, mithin eine
Jahresmiete in Höhe von 44.850 DM erbringen. Derzeit
erziele er aber nur brutto 30.632,28 DM. Aufgrund der
Formulierung des Mietvertrages sei es ihm auch verwehrt, die
Miete angemessen zu erhöhen. Könne er den Mietvertrag nicht
kündigen, werde sein Eigentumsgrundrecht aus Art. 14
Abs. 1 GG verletzt.
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Das Amtsgericht wies die Klage mit Urteil vom
31. Oktober 2001 ab und führte aus, die hohe Differenz
zwischen einem Verkauf in vermietetem und unvermietetem
Zustand belege für sich alleine nicht, dass dem
Beschwerdeführer unangemessene wirtschaftliche Nachteile
entstünden. Dieser habe nicht dargetan, zu welchem Preis er
seinerzeit das Objekt erworben habe. Auch Art. 14 Abs. 1
Satz 1 GG sei nicht verletzt. Die Eigentumsgarantie gehe
nicht so weit, dem Vermieter den höchstmöglichen
wirtschaftlichen Nutzen zu garantieren. Der Beschwerdeführer
habe das Objekt in Kenntnis des Mietvertrages und des Mieters
erworben. Anhaltspunkte für die Unangemessenheit der
Verwertung seien nicht dargetan.
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Die von dem Beschwerdeführer eingelegte
Berufung gegen das Urteil wies das Landgericht mit Urteil vom
28. Juni 2002 unter Bezugnahme auf die erstinstanzliche
Entscheidung zurück. Weiter führte es aus, der
Beschwerdeführer habe zwar mit seinem Berufungsschriftsatz
erstmals mitgeteilt, das Objekt vor dreizehn Jahren für
260.000 DM erworben zu haben. Allein die hohe Differenz
zwischen dem erzielbaren Erlös in vermietetem und
unvermietetem Zustand könne eine Verwertungskündigung aber
dennoch nicht rechtfertigen.
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2. Gegen das ihm am 5. Juli 2002 zugestellte
Urteil des Landgerichts hat der Beschwerdeführer am 5. August
2002 Verfassungsbeschwerde erhoben, mit der er eine
Verletzung seines Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG
rügt. Er führt aus, das Urteil des Amtsgerichts lasse
Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich
unrichtigen Anschauung der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1
GG beruhten. Nach der Entscheidung des
Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 283 ) sei
als Verwertung, die eine Kündigung rechtfertigen könne,
grundsätzlich auch der Verkauf des Grundstücks anzusehen. Der
Kündigungsschutz stelle sich als faktisches Verkaufshindernis
dar, wenn das Missverhältnis zwischen erzielbarem Erlös und
Preiserwartung so groß sei, dass ein Verkauf unter diesen
Umständen wirtschaftlich sinnlos erscheine. So liege der Fall
hier. Die Differenz betrage nahezu 700.000 DM. Derartiges
müsse er nicht hinnehmen. Da das Urteil des Landgerichts auf
die Entscheidung des Amtsgerichts Bezug nehme, verstoße es
seinerseits gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Hinzu komme, dass
er nach Ausspruch der Kündigung in eine existenzielle Notlage
geraten sei. Durch das Finanzamt sei er zwischenzeitlich zu
Steuernachzahlungen in Höhe von 1.954.101,64 €
verpflichtet worden. Daher sei er nunmehr auch wirtschaftlich
gezwungen, das Grundstück zu veräußern.
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3. Die Verfassungsbeschwerde ist dem
Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen und dem
Beklagten des Ausgangsverfahrens zugestellt worden. Das
Justizministerium hat von einer Äußerung abgesehen, der
Beklagte hat sich mit Schriftsatz vom 12. August 2003
geäußert und hält die Verfassungsbeschwerde für
unbegründet.
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Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde
gegen das Urteil des Landgerichts zur Entscheidung an und
gibt ihr nach § 93 c Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit
§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG statt. Die Annahme der
Verfassungsbeschwerde ist zur Durchsetzung des
Eigentumsgrundrechts des Beschwerdeführers aus Art. 14
Abs. 1 GG angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b
BVerfGG). Die Voraussetzungen für eine stattgebende
Kammerentscheidung liegen vor (§ 93 c BVerfGG). Die für
die Beurteilung maßgebliche verfassungsrechtliche Frage der
Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung ist
durch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts
bereits entschieden (vgl. BVerfGE 79, 283
; 84, 382 ).
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1. Die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil
des Landgerichts ist zulässig, insbesondere hat der
Beschwerdeführer seine verfassungsrechtlichen Rügen bereits
im fachgerichtlichen Verfahren geltend gemacht. Soweit er
allerdings erstmals mit der Verfassungsbeschwerde eine
existenzielle Notlage aufgrund steuerlicher Verpflichtungen
geltend macht, kann dieser Umstand im Verfahren der
Verfassungsbeschwerde keine Berücksichtigung finden, da er im
fachgerichtlichen Verfahren nicht vorgetragen wurde und
Entscheidungen der Fachgerichte nur daraufhin überprüfbar
sind, ob sie nach dem damaligen Klagevortrag verfassungsgemäß
sind (vgl. BVerfGE 79, 283 ).
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2. Die angegriffene Entscheidung des
Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinem
Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG.
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a) Nach der ständigen Rechtsprechung des
Bundesverfassungsgerichts ist die Gestaltung des Verfahrens,
die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die
Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den
einzelnen Fall Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte
und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht
grundsätzlich entzogen. Die Schwelle eines Verstoßes gegen
objektives Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht
zu korrigieren hat, ist erst erreicht, wenn die Entscheidung
der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf
einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung
eines Grundrechts beruhen und auch in ihrer materiellen
Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht
sind (vgl. BVerfGE 18, 85 ; 42, 143
; 67, 213 ). Dies ist hier der
Fall.
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b) Das Landgericht hat seinem Urteil vom 28.
Juni 2002 die in dem Verkehrswertgutachten ermittelten
Beträge zugrunde gelegt und ausgeführt, "auch die Differenz
des damaligen Kaufpreises von 260.000 DM zu dem von dem
Gutachter (...) ermittelten Verkehrswert in vermietetem
Zustand von 180.000 DM ist nicht geeignet, eine
Verwertungskündigung zu rechtfertigen". Diese nicht weiter
begründete Feststellung des Landgerichts - das
Amtsgericht, auf dessen Urteil das Landgericht im Übrigen
Bezug nimmt, hatte sich mit dieser Problematik mangels
Vortrags des Beschwerdeführers nicht zu befassen - wird
der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht
gerecht. Die Tatsache, dass der Eigentümer den Mietvertrag
abgeschlossen hat und damit auch auf die Belange des Mieters
Rücksicht nehmen muss, rechtfertigt es zwar, ihm nicht schon
bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf
Räumung zu gewähren. Die Einbußen dürfen jedoch keinen Umfang
annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem
Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (vgl.
BVerfGE 79, 283 ). Insbesondere dürfen die
Fachgerichte bei ihrer Handhabung des einfachen Rechts die
Eigentumsbeschränkungen nicht in einer Weise verstärken, die
auch dem Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des
Eigentums im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
untersagt wäre. Dies verpflichtet sie zu berücksichtigen,
dass Eigentümer vermieteter Wohnungen wegen deren sozialer
Funktion in verstärktem Umfang Einschränkungen der
Verfügungsbefugnisse hinzunehmen haben. Auf der anderen Seite
sind Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des
Eigentumsrechts zu beachten. Dazu gehört auch die Freiheit,
das Eigentum zu veräußern. Diese wird nicht nur durch
Bestimmungen beschränkt, welche ausdrücklich die Veräußerung
erschweren oder (teilweise) verbieten. Auch
Kündigungsschutzvorschriften können in die Substanz des
Eigentums eingreifen, wenn ihre Handhabung den Verkauf als
wirtschaftlich sinnlos erscheinen lässt (vgl. BVerfGE 79, 283
). Demgemäß bedarf es von Verfassungs wegen stets
einer Prüfung anhand aller Umstände des Einzelfalls, ob der
Verkauf möglicherweise als wirtschaftlich sinnlos erscheinen
muss und sich der Kündigungsschutz als faktisches
Verkaufshindernis darstellt, wenn der in vermietetem Zustand
erzielbare Erlös nicht nur ganz erheblich unter dem in
unvermietetem Zustand erreichbaren Verkaufspreis liegt,
sondern auch wesentlich unter den für die Wohnung erbrachten
Aufwendungen (BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten
Senats, NJW 1991, S. 3270 ; vgl. auch
Sonnenschein, in: Staudinger, Bürgerliches Gesetzbuch,
§§ 564 - 580 a BGB ,
13. Bearbeitung , § 564 b, Rn.
131; Blank/ Börstinghaus, Miete ,
§ 564 b, Rn. 122). Die Vorschrift des § 573
Abs. 2 Nr. 3 BGB, die der Vorschrift des
§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F. im Wesentlichen
entspricht, lässt mit ihrem offenen Tatbestand eine solche
Prüfung aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu.
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c) Gemessen hieran hätte sich das Landgericht
nicht mit der bloßen Feststellung begnügen dürfen, die
Differenz von Ankaufspreis und dem ermittelten Verkehrswert,
die jedenfalls nicht ganz unerheblich ist, rechtfertige eine
Verwertungskündigung nicht. Weder hat das Landgericht hierfür
eine tragfähige Begründung gegeben noch hat es die
widerstreitenden Interessen des Beklagten und jene des
Beschwerdeführers nachvollziehbar miteinander abgewogen.
Schon der Vergleich der in vermietetem und unvermietetem
Zustand errechneten Verkehrswerte, insbesondere aber die
Differenz zwischen dem erstmals im Berufungsverfahren
mitgeteilten Anschaffungswert und dem Verkehrswert in
vermietetem Zustand, erreicht in vorliegendem Fall ein
Ausmaß, das jedenfalls eine eingehende Begründung für die
Unwirksamkeit der Kündigung erfordert hätte (vgl. auch
BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1991,
S. 3270 ).
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3. Andererseits erscheint der Erfolg der
Räumungsklage mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG nicht
zwingend geboten. Das Landgericht ist namentlich nicht
gehindert zu berücksichtigen, dass der Beschwerdeführer mit
Mieterträgen von netto jährlich ca. 9.700 € gemessen an
dem eingesetzten Kapital in Höhe von ca. 133.000 € eine
jährliche Rendite von deutlich über 7 % zu erzielen vermag
und dass der Beschwerdeführer das Objekt in Kenntnis des
Mieters und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der
eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar
Anlass und Grund für die Verwertungskündigung waren, erworben
hat (vgl. dazu auch Blank/Börstinghaus, Miete ,
§ 564 b, Rn. 122). Schließlich wäre das Landgericht
auch nicht gehindert, im Rahmen der zu treffenden
Entscheidung Art und Umfang der von dem Beklagten in den
letzten Jahren offenbar erbrachten Eigenleistungen durch
Renovierungsarbeiten zu berücksichtigen. All diese Umstände
obliegen der Würdigung durch die Fachgerichte;
Verfassungsrecht hindert ihre Berücksichtigung im Rahmen des
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht. Bereits die
außergewöhnlich hohe Differenz zwischen dem Anschaffungs- und
dem Verkehrswert macht jedoch eine eingehende
Auseinandersetzung des Landgerichts mit den grundrechtlich
geschützten Interessen des Eigentümers erforderlich. In
diesem Zusammenhang mag sich dann auch die Frage stellen, ob
die von dem Beschwerdeführer behaupteten
Steuerverbindlichkeiten ein Ausmaß erreichen, das seinen
wirtschaftlichen Zusammenbruch zur Folge hätte, könnte er das
Hausgrundstück nicht in unvermietetem Zustand veräußern (vgl.
BVerfGE 79, 283 ).
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4. Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass
das Landgericht bei hinreichender Berücksichtigung der sich
aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebenden Vorgaben zu einem
anderen Ergebnis gekommen wäre, beruht seine Entscheidung auf
dem festgestellten Verfassungsverstoß.
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Soweit mit der Verfassungsbeschwerde auch das
Urteil des Amtsgerichts beanstandet wird, ist sie nicht zur
Entscheidung anzunehmen. Der Beschwerdeführer hat den
Kaufpreis für das Hausgrundstück, auf den es mit Blick auf
Art. 14 Abs. 1 GG maßgeblich ankommt, erstmals im
Verfahren vor dem Landgericht mitgeteilt und ist damit im
amtsgerichtlichen Verfahren seiner Vortrags- und
Substantiierungslast nicht gerecht geworden. Da die
Verfassungsbeschwerde insofern keine Aussicht auf Erfolg hat,
kommt eine Annahme zur Entscheidung nicht in Betracht (vgl.
BVerfGE 90, 22 ).
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Die Entscheidung über die Auslagenerstattung
folgt aus § 34 a Abs. 2 BVerfGG unter
Berücksichtigung des Umstandes, dass die
Verfassungsbeschwerde nur teilweise Erfolg hatte. Die
Entscheidung über die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht
auf § 113 Abs. 2 Satz 3 BRAGO (vgl. dazu BVerfGE 79, 365
).