BUNDESVERFASSUNGSGERICHT
- 1 BvR 2285/03 -
der Frau Sch...
hat die 2. Kammer des Ersten Senats des
Bundesverfassungsgerichts durch
die Richterin Jaeger
und die Richter Hömig,
Bryde
am 16. Januar 2004 einstimmig beschlossen:
Das Urteil des Landgerichts Köln vom 19.
September 2003 - 12 S 78/03 - und das Urteil des Amtsgerichts
Köln vom 19. März 2003 - 220 C 291/02 - verletzen die
Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Artikel 14 Absatz
1 des Grundgesetzes. Das Urteil des Landgerichts wird
aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht
zurückverwiesen.
Damit erledigt sich der Antrag auf Erlass einer
einstweiligen Anordnung.
Das Land Nordrhein-Westfalen hat der
Beschwerdeführerin die ihr im Verfassungsbeschwerdeverfahren
entstandenen notwendigen Auslagen zu erstatten.
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Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen
die zivilgerichtliche Verurteilung zur Räumung und Herausgabe
einer Mietwohnung.
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1. Die Beschwerdeführerin, Beklagte des
Ausgangsverfahrens, ist seit 1989 Mieterin einer den Klägern
gehörenden Wohnung. Diese wollen die Wohnung veräußern und
verlangten von der Beschwerdeführerin mehrfach Zutritt zu der
Wohnung, um sie mit Kaufinteressenten zu besichtigen.
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Anfang Mai und im Juni 2002 kündigten die
Kläger das Mietverhältnis fristgerecht und fristlos, weil die
Beschwerdeführerin mehrere Besichtigungstermine mit
Kaufinteressenten nicht eingehalten habe und die Fortsetzung
des Mietverhältnisses ihnen auch wegen des desolaten Zustands
der Wohnung unzumutbar geworden sei.
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Das Amtsgericht hat der sodann erhobenen
Räumungsklage der Kläger stattgegeben, das Landgericht unter
Bezugnahme auf die Begründung des Amtsgerichts die Berufung
der Beschwerdeführerin zurückgewiesen. Die fristgerechte
Kündigung des Mietverhältnisses sei nach § 573 Abs. 1
Satz 1 BGB gerechtfertigt, weil nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass die
Beschwerdeführerin ihre Pflicht, den Klägern gemäß § 16
Abs. 2 des Mietvertrags die Besichtigung der Wohnung mit
Kaufinteressenten zur ermöglichen, mehrfach schuldhaft nicht
unerheblich verletzt habe. Sie habe den zuvor vereinbarten
Besichtigungstermin am 2. Februar 2002 und den
Besprechungstermin am 23. März 2002 nicht eingehalten und auf
ein Schreiben wegen eines weiteren Besichtigungstermins am 6.
April 2002 nicht reagiert. Das Gesamtverhalten der
Beschwerdeführerin stelle, insbesondere auch im Zusammenhang
mit einer bereits 1998 erfolgten Verurteilung zur Duldung von
Wohnungsbesichtigungen und der mangelnden Pflege der Wohnung,
ein vertragswidriges Verhalten dar, das jedenfalls eine
fristgerechte Kündigung rechtfertige.
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2. Mit der Verfassungsbeschwerde wendet sich
die Beschwerdeführerin gegen die beiden zivilgerichtlichen
Urteile. Sie rügt unter anderem die Verletzung von
Art. 14 Abs. 1 GG.
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3. Das Justizministerium des Landes
Nordrhein-Westfalen und die Kläger des Ausgangsverfahrens
hatten Gelegenheit, Stellung zu nehmen. Die Kläger sind der
Auffassung, dass die Verfassungsbeschwerde jedenfalls
unbegründet ist.
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Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur
Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des
Eigentumsgrundrechts der Beschwerdeführerin aus Art. 14
Abs. 1 GG angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b
BVerfGG). Auch die weiteren Voraussetzungen für eine
stattgebende Kammerentscheidung nach § 93 c Abs. 1 Satz
1 BVerfGG liegen vor.
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1. Die angegriffenen Urteile verletzen die
Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Art. 14 Abs.
1 GG.
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a) Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs.
1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters.
Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung
ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl.
BVerfGE 89, 1 ). Die Befugnisse von Mieter
und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des
Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider
Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis
bringen. Die allgemein zuständigen Gerichte haben bei der
Auslegung und Anwendung der maßgeblichen gesetzlichen
Vorschriften des einfachen Rechts ebenfalls die durch die
Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten; sie müssen
die im Gesetz auf Grund verfassungsmäßiger Grundlage zum
Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise
nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz
beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigungen
vermeidet (vgl. BVerfGE 89, 1 ; BVerfG, 1. Kammer
des Ersten Senats, NJW 2000, S. 2658 ).
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Die Schwelle eines Verstoßes gegen
Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu
korrigieren hat, ist allerdings erst erreicht, wenn die
Auslegung der Zivilgerichte Fehler erkennen lässt, die auf
einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung
der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres
Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen
Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht
sind (vgl. BVerfGE 89, 1 ; BVerfG, 1. Kammer
des Ersten Senats, a.a.O.).
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b) Diese Grenze ist hier überschritten.
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Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist als ein
berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des
Mietverhältnisses, das ihn nach § 573 Abs. 1 BGB zur
Kündigung dieses Verhältnisses berechtigt, die schuldhafte
nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten
anzusehen. Die Zivilgerichte haben im Ausgangsverfahren
dieses Tatbestandsmerkmal insbesondere deshalb bejaht, weil
die Beschwerdeführerin ihrer Verpflichtung aus § 16 Abs.
2 des Mietvertrags nicht nachgekommen sei, den Klägern die
Besichtigung der Mietwohnung zusammen mit Kaufinteressenten
zu ermöglichen. Bei der Auslegung und Anwendung dieser
Vereinbarung ist neben Art. 14 Abs. 1 GG auch
Art. 13 Abs. 1 GG zu beachten (vgl. BVerfGE 89, 1
). Die Gerichte waren danach gehalten, bei
der Auslegung und Anwendung sowohl der vertraglichen als auch
der gesetzlichen Regelung die widerstreitenden grundrechtlich
geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem
angemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfGE 90, 27
).
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Dem werden die angegriffenen Entscheidungen
nicht gerecht. Das Amts- und das Landgericht haben bei der
Abwägung der widerstreitenden Belange dem Eigentumsrecht der
Beschwerdeführerin und im Zusammenhang damit auch ihrem Recht
aus Art. 13 Abs. 1 GG, in ihren Mieträumen in Ruhe
gelassen zu werden (vgl. BVerfGE 32, 54 ), nicht
die von Verfassungs wegen gebührende Bedeutung beigemessen.
Den Mieter trifft zwar aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht,
dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit
Kaufinteressenten zu ermöglichen. Diese Pflicht besteht aber
nach ganz überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und
Literatur bereits einfachrechtlich nur in engem Rahmen und zu
vertretbaren Zeiten (vgl. Emmerich, in: Staudinger, Kommentar
zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Zweites Buch §§ 535-563,
13. Bearbeitung 1995, §§ 535, 536,
Rn. 186 ff.; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 1128).
Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG sind vor Annahme einer
eine Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des
Mieters darüber hinaus einerseits das Eigentumsrecht des
Mieters am Besitz der Mietwohnung, in diesem Zusammenhang
auch die Dauer des Mietverhältnisses und die von
Besichtigungen ausgehende Beeinträchtigung des Grundrechts
aus Art. 13 Abs. 1 GG sowie andererseits das Eigentum
des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung
durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen.
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Das ist hier nicht geschehen. Weder das Amts-
noch das Landgericht hat eine Abwägung der gegensätzlichen
Interessen vorgenommen, sondern einseitig auf das
Besichtigungsrecht der Kläger abgestellt und dabei schon
nicht hinreichend geprüft, ob die Voraussetzungen für die
Inanspruchnahme dieses Rechts stets erfüllt waren. In
§ 16 Abs. 2 des Mietvertrags ist ausdrücklich geregelt,
dass Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der
Mietsache wochentags nur in der Zeit von 10.00 bis 13.00 Uhr
und von 15.00 bis 18.00 Uhr gestattet sein sollen. Die
Gerichte haben insoweit nicht gewürdigt, dass die
Besichtigung, die am 2. Februar 2002 stattfinden sollte, auf
14.00 Uhr anberaumt war und damit im Mietvertrag keine
Grundlage hatte. Es finden sich in den angegriffenen Urteilen
auch keine Ausführungen dazu, ob der rechtzeitige Zugang der
Terminsmitteilung gewährleistet und ein Besichtigungstermin
in der Mittagszeit an einem Samstag ohne vorherige mündliche
Absprache unter Berücksichtigung von Art. 14 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 13 Abs. 1 GG für die
Beschwerdeführerin zumutbar war.
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Hinsichtlich des Vorwurfs der Nichteinhaltung
des Termins am 23. März 2002 ist weder das Amts- noch das
Landgericht darauf eingegangen, dass es sich dabei
ausschließlich um einen Besprechungs termin
mit dem Hausverwalter wegen Renovierungsmaßnahmen und nicht
um einen Besichtigungstermin mit potentiellen Käufern handeln
sollte. § 16 Abs. 2 des Mietvertrags konnte deshalb
insoweit eine vertragliche Verpflichtung der
Beschwerdeführerin nicht begründen. Nicht erörtert ist, ob
unter Berücksichtigung des Grundrechts der Beschwerdeführerin
aus Art. 14 Abs. 1 GG überhaupt ein Anspruch auf einen
Besprechungstermin in ihrer Wohnung bestand.
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Die angegriffenen Urteile lassen die gebotene
Grundrechtsbeachtung weiter auch insoweit nicht erkennen, als
sie die Kündigung darauf stützen, dass die Beschwerdeführerin
auf ein Schreiben vom 28. Februar 2002, in dem ein
Besichtigungstermin mit Kaufinteressenten für den 6. April
2002 angekündigt worden war, nicht reagiert habe. Aus den
Entscheidungen ist weder ersichtlich, woraus sich eine
Verpflichtung der Beschwerdeführerin ergeben haben könnte,
aktiv durch Telefonate oder Schreiben auf ein Zustandekommen
dieses Termins hinzuwirken, noch sind Feststellungen dazu
getroffen worden, dass die Kläger oder deren Hausverwalter
sich selbst um die Aufrechterhaltung des Termins noch bemüht
hätten.
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Auch die Gesamtschau der weiteren Umstände,
die nach Ansicht der Gerichte die Kündigung rechtfertigen
soll, ist verfassungsrechtlichen bedenklich. Dies gilt
zunächst für den Vorhalt des Umstands, dass die
Beschwerdeführerin bei dem durchgeführten Besichtigungstermin
im Mai 2002, als der Kläger versucht habe, Fotos von ihrer
Wohnung zu fertigen, geäußert habe, dieser komme nun nicht
mehr in ihre Wohnung. Das Amtsgericht hat mit keinem Wort
erörtert, ob der Kläger zur Fertigung von Fotos anlässlich
eines Besichtigungstermins mit potentiellen Käufern
berechtigt war. Auch fehlt jede Würdigung der Äußerung der
Beschwerdeführerin im Hinblick auf diese für sie
möglicherweise besonders belastende Situation.
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Soweit die Gerichte aus einem Urteil von 1998,
durch das die Beschwerdeführerin verpflichtet wurde, den
Klägern Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren,
Sorgfaltspflichten abgeleitet haben, mangelt es
verfassungsrechtlich wiederum an jeder Interessenabwägung,
insbesondere an Ausführungen, aus denen gefolgert werden
könnte, dass auch die Interessen der Beschwerdeführerin an
ihrem durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrecht
und ihrem Recht aus Art. 13 Abs. 1 GG auf ein
ungestörtes Wohnen berücksichtigt worden sind.
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Schließlich ist es verfassungsrechtlich
bedenklich, dass dem ungepflegten Zustand der Wohnung, der
nach Ansicht des Amtsgerichts "für sich nicht eine Kündigung
des Mietverhältnisses" gerechtfertigt hat, gleichwohl für die
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichteinhaltung von
Besichtigungsterminen Bedeutung beigemessen worden ist. Auch
hier haben die Gerichte das Eigentumsgrundrecht der
Beschwerdeführerin nicht in dem erforderlichen Maße beachtet.
Gänzlich unberücksichtigt ist insoweit geblieben, dass die
Beschwerdeführerin ausweislich des Mietvertrags die Wohnung
1989 in unrenoviertem Zustand übernommen hatte, in der
Wohnung im Jahre 2002 schon rund 13 Jahre gelebt hat und die
Kläger noch im März 2002 bereit waren, selbst
Renovierungsmaßnahmen durchzuführen.
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c) Die angegriffenen Urteile beruhen auf den
festgestellten Verfassungsverstößen. Es ist nicht
auszuschließen, dass die Gerichte bei hinreichender
Berücksichtigung der sich aus Art. 14 Abs. 1 GG
ergebenden Vorgaben zu einer anderen, der Beschwerdeführerin
günstigen Entscheidung gelangt wären.
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2. Die Kammer hebt deshalb nach § 93 c
Abs. 2 in Verbindung mit § 95 Abs. 2 BVerfGG das Urteil
des Landgerichts auf und verweist die Sache an dieses
zurück.
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Die Entscheidung über die Auslagenerstattung
folgt aus § 34 a Abs. 2 BVerfGG.
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Diese Entscheidung ist
unanfechtbar (§ 93 d Abs. 1 Satz 2 BVerfGG).