BUNDESVERFASSUNGSGERICHT
- 1 BvR 744/13 -
hat die 2. Kammer des Ersten Senats des
Bundesverfassungsgerichts durch
die Richter Gaier,
Schluckebier,
Paulus
am 12. September 2013 einstimmig
beschlossen:
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Die Verfassungsbeschwerde betrifft einen
Zivilrechtsstreit aus dem Wohnungsmietrecht.
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1. a) Die Beschwerdeführerin zu 1) schloss mit
der Beklagten des Ausgangsverfahrens (nachfolgend: Beklagte),
einer GmbH, im Jahre 1995 einen Mietvertrag über eine Wohnung
in D. Im Grundbuch war zu diesem Zeitpunkt als
Grundstückseigentümerin allerdings nicht die Vermieterin,
sondern die L-A-GmbH eingetragen. Der Beschwerdeführer zu 2)
trat in der Folgezeit mit in den Mietvertrag ein. Am
28. Februar 2000 wurde im Grundbuch die L-B-GmbH als
neue Eigentümerin eingetragen. Diese Grundbuchänderung
beruhte auf der bereits im Jahr 1992 erfolgten Umfirmierung
der L-A-GmbH in die L-B-GmbH. Die Beklagte und die L-B-GmbH,
beziehungsweise zuvor die L-A-GmbH, sind
Schwestergesellschaften, deren Gesellschafter das Land
Nordrhein-Westfalen ist. Die L-B-GmbH firmierte im Februar
2012 in die L-C-GmbH um, ohne dass es bislang zu einer
entsprechenden Grundbuchänderung für das Mietobjekt kam.
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Die Beschwerdeführer erhoben im Jahr 2010
wegen Schimmelpilzbildung in der Mietwohnung eine
Instandsetzungsklage gegen die Beklagte. Diese wandte im
Prozess ein, gemäß der Grundbucheintragung vom
28. Februar 2000 sei ein Eigentümerwechsel am Mietobjekt
von der L-A-GmbH als der ursprünglichen Eigentümerin auf die
L-B-GmbH erfolgt, die nun umfirmiert habe in die L-C-GmbH.
Sie, die Beklagte, habe deshalb bereits im Jahr 2000 gemäß
§ 566 Abs. 1 BGB ihre Vermieterstellung verloren und sei
nicht passivlegitimiert.
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Das Amtsgericht folgte der Argumentation der
Beklagten und wies die Klage ab.
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b) Auf die Berufung der Beschwerdeführer wies
das Landgericht auf seine Absicht hin, das Rechtsmittel durch
Beschluss zurückzuweisen. Die Beklagte sei nicht mehr
passivlegitimiert. In entsprechender Anwendung des § 566
Abs. 1 BGB sei durch dingliche Grundstücksübertragung im
Februar 2000 die L-B-GmbH als neue Eigentümerin anstelle der
Beklagten als Vermieterin in deren Rechte und Pflichten aus
dem Mietverhältnis mit den Beschwerdeführern eingetreten. Der
Rechtsgrund, auf welchem die der Grundbuchberichtigung
zugrundeliegende Grundstücksübertragung beruht habe, sei
unerheblich. § 566 BGB solle die Erfüllung von
Mietverträgen nach einem Eigentumsübergang sichern. Die
entsprechende Anwendung der Norm hänge deshalb in einem Fall
wie diesem nur davon ab, ob der Grundstückseigentümer dadurch
ungebührlich belastet werde. Dies lasse sich weder für die
L-A-GmbH als ursprüngliche noch für die L-B-GmbH als neue
Eigentümerin feststellen. Beide Gesellschaften befänden sich
unter dem Dach der Muttergesellschaft, so dass die Vermietung
der zum Wohnungsbestand gehörenden Mietobjekte im Interesse
der jeweiligen Tochtergesellschaft liege. Das impliziere ein
Einverständnis der beteiligten Gesellschaften mit den
jeweiligen Veräußerungs- und Vermietungsvorgängen. Vermiete
eine juristische Person wie die Beklagte als eine der
Tochtergesellschaften im eigenen Namen, aber doch letztlich
für eine andere Tochtergesellschaft der gemeinsamen
Muttergesellschaft als Eigentümerin, so sei trotz des
Nichtvorliegens des Identitätserfordernisses von Vermieter
und Eigentümer bei Abschluss des Mietvertrages eine
entsprechende Anwendung des § 566 BGB
gerechtfertigt.
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Die Beschwerdeführer nahmen zu diesem Hinweis
Stellung und beanstandeten, dass die Grundbucheintragung vom
28. Februar 2000 lediglich auf einer identitätswahrenden
Firmenänderung von der L-A-GmbH in die L-B-GmbH beruht habe,
weshalb § 566 BGB weder direkt noch entsprechend
anwendbar sei.
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Das Landgericht wies die Berufung unter
Bezugnahme auf seinen Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs.
2 ZPO zurück. Ergänzend führte es aus, dass es sich bei der
Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 nicht lediglich um
eine die Personenidentität wahrende Firmenänderung gehandelt
habe, da sowohl die Beklagte als auch die L-C-GmbH, zuvor
firmierend unter L-B-GmbH, nach wie vor als rechtlich
selbstständige Gesellschaften im Handelsregister eingetragen
seien.
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c) Die von den Beschwerdeführern erhobene
Anhörungsrüge wies das Landgericht zurück.
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2. Mit der Verfassungsbeschwerde wenden sich
die Beschwerdeführer gegen die Beschlüsse über die
Zurückweisung ihrer Berufung und ihrer Anhörungsrüge; sie
rügen einen Verstoß gegen das Willkürverbot des Art. 3
Abs. 1 GG sowie die Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG.
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3. Zu der Verfassungsbeschwerde hat die
Beklagte Stellung genommen und die angegriffenen
Entscheidungen verteidigt. Sie vertritt die Auffassung, dass
die L-B-GmbH durch ihre Grundbucheintragung am 28. Februar
2000 Eigentum am Mietobjekt erworben habe und deshalb in die
Vermieterstellung eingetreten sei. Das Justizministerium des
Landes Nordrhein-Westfalen hatte Gelegenheit zur
Stellungnahme. Die Akte des Ausgangsverfahrens liegt der
Kammer vor.
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Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur
Entscheidung an und gibt ihr statt.
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1. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist
zur Durchsetzung des Grundrechts der Beschwerdeführer aus
Art. 3 Abs. 1 GG angezeigt. Die Voraussetzungen des
§ 93c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG für eine stattgebende
Kammerentscheidung liegen vor. Die für die Beurteilung
maßgeblichen Fragen sind durch das Bundesverfassungsgericht
bereits geklärt (vgl. BVerfGE 80, 48 ; 81, 132
). Die Verfassungsbeschwerde ist zudem
offensichtlich begründet.
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2. Ein Richterspruch verstößt nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dann gegen den
allgemeinen Gleichheitssatz in seiner Ausprägung als Verbot
objektiver Willkür (Art. 3 Abs. 1 GG), wenn er unter
keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich
daher der Schluss aufdrängt, dass er auf sachfremden
Erwägungen beruht. Das ist anhand objektiver Kriterien
festzustellen. Schuldhaftes Handeln des Richters ist nicht
erforderlich. Fehlerhafte Rechtsanwendung allein macht eine
Gerichtsentscheidung nicht objektiv willkürlich.
Schlechterdings unhaltbar ist eine fachgerichtliche
Entscheidung vielmehr erst dann, wenn eine offensichtlich
einschlägige Norm nicht berücksichtigt, der Inhalt einer Norm
in krasser Weise missverstanden oder sonst in nicht mehr
nachvollziehbarer Weise angewendet wird (vgl. BVerfGE 89, 1
; 96, 189 ).
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Nach diesem Maßstab steht die Zurückweisung
der Berufung durch den angegriffenen Beschluss des
Landgerichts mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht in Einklang; die
Annahme des Landgerichts, durch die Grundbucheintragung der
L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter L-C-GmbH, sei diese in die
Stellung der Beklagten als Vermieterin eingetreten, ist
sowohl im Blick auf die allgemeinen Grundsätze des
Vertragsrechts als auch im Blick auf die entsprechende
Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB unter keinem rechtlichen
Gesichtspunkt vertretbar.
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a) Das Landgericht hat die Grundlagen des
Vertragsrechts verkannt.
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Der Mietvertrag wurde zwischen der
Beschwerdeführerin zu 1) und der Beklagten geschlossen. Der
Beschwerdeführer zu 2) ist später in den Vertrag eingetreten.
Dieser Mietvertrag besteht unverändert zwischen den
Beschwerdeführern und der Beklagten fort. Für die Wirksamkeit
des Vertragsverhältnisses ist es ohne Belang, dass die
Beklagte als Vermieterin zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des
Mietobjektes war. Die Beklagte konnte und kann den
Mietvertrag offenkundig noch immer erfüllen, da den
Beschwerdeführern der Besitz an der Mietwohnung überlassen
wurde und ihnen auch nicht von der L-B-GmbH, nunmehr
firmierend unter L-C-GmbH, streitig gemacht wird. Eine
etwaige anfängliche subjektive Unmöglichkeit der Beklagten
zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten aus dem
Mietvertrag gemäß § 275 Abs. 1 BGB hätte zudem gemäß
§ 311a Abs. 1 BGB keinen Einfluss auf die Wirksamkeit
des Mietvertrages gehabt. Die Eigentumsverhältnisse zum
Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses und später sind für den
Bestand dieses Vertragsverhältnisses unerheblich.
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Durch den Mietvertragsabschluss der Beklagten
mit der Beschwerdeführerin zu 1) ist die damalige
Eigentümerin des Mietobjektes, die L-A-GmbH, nicht
Vertragspartei geworden. Das wäre nur dann möglich gewesen,
wenn die Beklagte beim Vertragsschluss als ihre Vertreterin
gehandelt hätte. Ein solches Vertretungsgeschäft scheitert
hier aber bereits gemäß § 164 Abs. 2 BGB an der
fehlenden Offenlegung des Handelns der Beklagten als
Vertreterin der L-A-GmbH.
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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einer
im Jahr 2009 rechtshängig gewordenen Klage der L-B-GmbH gegen
die Beschwerdeführer auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete
für die streitgegenständliche Wohnung vor dem Amtsgericht D.
(Az. …). Die Eigentümerin, die L-B-GmbH, nunmehr firmierend
unter L-C-GmbH, berühmte sich zwar dort Vermieterin der
Wohnung zu sein, ohne dass die Beschwerdeführer dem
entgegentraten, so dass es im unstreitigen Teil des
Tatbestandes des amtsgerichtlichen Urteils vom 11. März
2010 heißt, zwischen den Parteien bestehe ein Mietverhältnis
über die gegenständliche Mietwohnung. Materiell hat dadurch
jedoch kein Vermieterwechsel stattgefunden. Vielmehr hätte es
für einen Parteiwechsel im Mietvertrag auf der Vermieterseite
von der Beklagten zur L-B-GmbH, nunmehr firmierend unter
L-C-GmbH, auch eines entsprechenden - hier nicht
ersichtlichen - rechtsgeschäftlichen Willens der
Beschwerdeführer bedurft.
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b) Die entsprechende Anwendung des § 566
Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete) durch das Landgericht
entbehrt im vorliegenden Fall jeder Grundlage.
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Wird der vermietete Wohnraum nach der
Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten
veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber
anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines
Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und
Pflichten ein. Das Landgericht hat die Voraussetzungen einer
analogen Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB ohne tragfähige
oder auch nur nachvollziehbare Begründung bejaht. Die
L-A-GmbH als Eigentümerin des Mietobjekts zum Zeitpunkt des
Mietvertragsschlusses war nie Partei des Mietvertrages auf
der Vermieterseite. Die Beklagte als Vermieterin war nie im
Grundbuch als Eigentümerin des Mietobjekts eingetragen. Die
Vermieter- und Eigentümerstellung fielen von vornherein und
dauerhaft auseinander. Entgegen § 566 Abs. 1 BGB wurde
das Mietobjekt auch nicht von der Beklagten als Vermieterin
an einen Dritten veräußert. Die vom Landgericht zitierte
Literaturstelle ist für den vorliegenden Sachverhalt
offensichtlich nicht einschlägig. Danach soll trotz
Nichtvorliegens des Identitätserfordernisses zwischen
Vermieter und Eigentümer eine analoge Anwendung des
§ 566 BGB dann gerechtfertigt sein, wenn ein Dritter
zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer
(etwa mit dessen Auftrag, auf dessen Rechnung oder in dessen
Interesse) vermietet (Streyl, in: Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 566 Rz. 69). Es kann
dahinstehen, ob diese Ansicht zutreffend ist, da es an der
weiteren Voraussetzung des § 566 Abs. 1 BGB fehlt, dass
auf der Eigentümerseite ein Wechsel stattgefunden hat. Die
Eigentümerin im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, die
L-A-GmbH, firmierte lediglich identitätswahrend in die
L-B-GmbH um. Eine solche identitätswahrende Umwandlung einer
Gesellschaft genügt auch nach dem vom Landgericht zitierten
Schrifttum nicht, weil in diesen Fällen der Rechtsträger, dem
das Eigentum zugewiesen ist, identisch bleibt, es also keinen
Eigentumswechsel gibt (Streyl, in: Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 566 Rz. 33). Die
Begründung des Landgerichts, etwas anderes ergebe sich
vorliegend daraus, dass die Beklagte weiter im
Handelsregister eingetragen sei und es sich deshalb nicht nur
um eine identitätswahrende Firmenänderung auf Eigentümerseite
handeln könne, ist nicht nachvollziehbar. Denn die Beklagte
als Vermieterin war nie Eigentümerin des Mietobjekts.
Eigentümerin war zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses die
L-A-GmbH, welche identitätswahrend in die L-B-GmbH
umfirmierte.
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Diese nicht nachvollziehbare Anwendung des
§ 566 Abs. 1 BGB auf den vorliegenden Sachverhalt durch
das Landgericht setzt sich in dem die Anhörungsrüge
zurückweisenden Beschluss fort, wonach der Vortrag der
Beschwerdeführer, während der gesamten Mietzeit hätten auf
Vermieterseite lediglich identitätswahrende Veränderungen,
jedoch kein Eigentumswechsel und kein Erwerbsvorgang im Sinne
des § 566 BGB stattgefunden, bedacht und nicht für
durchgreifend erachtet worden sei. Zum einen fielen
unstreitig die Vermieter- und die Eigentümerstellung bei
Abschluss des Mietvertrages auseinander und die Beklagte war
auch unstreitig nie Eigentümerin des Mietobjekts. Zum anderen
haben die Beschwerdeführer wiederholt und so zuletzt in ihrer
Anhörungsrüge und in einem weiteren Schriftsatz dargelegt,
dass auf der Eigentümerseite - und nicht der Vermieterseite -
während der gesamten Mietzeit lediglich identitätswahrende
Veränderungen vollzogen worden seien, jedoch kein
Eigentumswechsel und Erwerbsvorgang im Sinne des § 566
BGB stattgefunden habe. Einen von der Vermieterin, der
Beklagten, ausgehenden Eigentumsübergang haben die
Beschwerdeführer im gesamten Rechtsstreit nicht
behauptet.
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c) Aus den vorstehenden Gründen erweist sich
die Argumentation des Landgerichts als schlechterdings
unvertretbar. Sie ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt
tragfähig.
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3. Danach kann offenbleiben, ob auch bezüglich
des von den Beschwerdeführern als verletzt gerügten
Grundrechts auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG
die Annahmevoraussetzungen vorliegen.
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1. Der Beschluss über die Zurückweisung der
Berufung beruht auf dieser objektiv unhaltbaren Begründung.
Der Beschluss ist wegen dieses Verstoßes gemäß § 93c
Abs. 2 in Verbindung mit § 95 Abs. 2 BVerfGG aufzuheben
und die Sache an das Landgericht Duisburg zurückzuverweisen.
Der Beschluss über die Anhörungsrüge wird damit
gegenstandslos.
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2. Die Entscheidung über die
Auslagenerstattung beruht auf § 34a Abs. 2 BVerfGG; die
Festsetzung des Gegenstandswerts folgt aus § 37 Abs. 2
Satz 2 RVG in Verbindung mit § 14 Abs. 1 RVG und den
Grundsätzen für die Festsetzung des Gegenstandswerts im
verfassungsgerichtlichen Verfahren (vgl. BVerfGE 79, 365
).