Urteilskopf
106 III 118
26. Arręt de la IIe Cour civile du 19 décembre 1980 dans la cause Communauté des propriétaires d'étages de la résidence Fulvia C contre Masse en faillite de la société Aux 3 C, Centre commercial de Clarens S.A. (recours en réforme)
Regeste
Schuld des Gemeinschuldners oder Masseschuld: Qualifikation der Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten bei Stockwerkeigentum (Art. 712 h ZGB). 1. Zulässigkeit der Feststellungsklage (E. 2)? 2. Wer sich als Gläubiger des Gemeinschuldners hat kollozieren lassen, verliert grundsätzlich nicht sein Recht zur Behauptung, seine Ansprüche richteten sich in Wirklichkeit gegen die Masse (E. 3). 3. Der aufgrund von Art. 712h ZGB geschuldete Beitrag für einen dem Gemeinschuldner gehörenden Miteigentumsanteil stellt vom Tag der Konkurseröffnung an eine Masseschuld dar. Es genügt, dass die Kosten und Lasten an sich geeignet sind, den Wert der Liegenschaft als ganzer zu erhalten, ohne dass deren Nutzen eigens für den Anteil des Gemeinschuldners nachgewiesen zu werden braucht (E. 4-6). 4. Der Massegläubiger verliert nicht sein Recht auf vollständige Deckung der Kosten, wenn die Konkursverwaltung es unterlässt, auf dem Erlös aus Pfandgegenständen den ihm zustehenden Betrag vorweg zu erheben (Art. 262 Abs. 2 SchKG) (E. 7).
Sachverhalt ab Seite 119
BGE 106 III 118 S. 119
A.- a) La société Aux 3 C, Centre commercial de Clarens S.A., exploitait un commerce de denrées alimentaires ŕ Clarens. Le Président du Tribunal du district de Vevey lui accorda un sursis concordataire le 23 mars 1976. Sa décision fut réformée par la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois, qui rejeta la requęte de sursis par arręt du 17 juin. La société fut déclarée en faillite le 25 juin 1976.La faillie était copropriétaire, pour 152 milličmes, de l'immeuble dit résidence Fulvia C, ŕ Clarens, aménagé en propriété par étages. Son droit exclusif portait sur des locaux commerciaux situés ŕ divers niveaux du bâtiment. Ces locaux avaient été fermés avant męme la demande de sursis concordataire et demeurčrent vides jusqu'ŕ la vente aux enchčres, qui eut lieu le 30 juin 1977.b) La communauté des copropriétaires produisit, dans la faillite, des créances représentant la part de la société faillie aux charges et aux frais d'administration de l'immeuble. Ces prétentions se montaient ŕ 28750 fr. 90 jusqu'au 31 décembre 1975 et ŕ 55405 fr. 20 du 1er janvier 1976 au 30 juin 1977. La communauté avait déjŕ, en conformité de l'art. 712i CC, fait inscrire une hypothčque légale en troisičme rang pour la garantie de sa BGE 106 III 118 S. 120créance de 28750 fr. 90. Elle requit et obtint l'inscription provisoire d'une nouvelle hypothčque pour sa prétention de 55405 fr. 20.L'administration de la masse consentit ŕ l'inscription définitive du gage, qui reçut le sixičme rang. Elle reconnut les créances de la communauté et les porta, avec leurs gages, ŕ l'état des charges établi pour la part de copropriété de la faillie.Dans une lettre adressée le 18 mars 1977 ŕ l'administration de la faillite, la communauté des copropriétaires soutint que la part de la faillie aux frais et charges de l'immeuble devait ętre traitée comme dette de la masse depuis l'octroi du sursis concordataire. La masse devait rembourser par priorité ces dépenses, qui avaient été faites pour la conservation de l'immeuble. L'administration recevrait sous peu un décompte précis. Le 21 juin 1977, la communauté fit parvenir le décompte promis. La contribution réclamée se montait ŕ 33336 fr. 25 pour la période du 23 mars 1976 au 30 juin 1977.La part de copropriété de la faillie fut mise aux enchčres le 30 juin 1977 et adjugée ŕ la Banque cantonale vaudoise, créancičre garantie par une hypothčque en premier rang. Le produit de la réalisation ne permit pas de couvrir, męme partiellement, les créances hypothécaires de la communauté des copropriétaires, inscrites en troisičme et sixičme rangs. L'administration de la faillite impartit ŕ la communauté le délai prévu ŕ l'art. 117 ORI pour faire valoir ses droits contre la créancičre de premier rang, la Banque cantonale vaudoise. La communauté intenta ŕ la banque une action qui est pendante.En octobre 1977, la communauté des copropriétaires invita la masse en faillite ŕ lui payer sa part de 33336 fr. 25 aux charges et frais communs pour la période du 23 mars 1976 au 30 juin 1977. Elle soutint derechef que le montant réclamé représentait une dette de la masse. L'administration de la faillite refusa de payer et la communauté déposa une plainte qui fut admise par l'autorité inférieure de surveillance. Statuant sur recours, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois invita l'administration de la faillite ŕ impartir ŕ la communauté un délai convenable pour intenter ŕ la masse une action en paiement des contributions litigieuses.c) En juillet 1978, la communauté des copropriétaires fit parvenir ŕ la masse un décompte définitif. Il en ressort que la contribution de la faillie aux frais et charges communs se monte ŕ 33800 fr. pour la période du 23 mars 1976 au 30 juin 1977, au BGE 106 III 118 S. 121lieu de 33336 fr. 25. L'administration de la faillite ne contesta pas ce décompte. Elle releva toutefois qu'elle avait versé ŕ la communauté, par 7099 fr., le produit des objets soumis au droit de rétention prévu ŕ l'art. 712k CC. Ce paiement réduisait ŕ 26701 fr. les prétentions que la communauté pouvait faire valoir.
B.- Dans le délai imparti par l'administration de la faillite, la communauté des propriétaires d'étages de la résidence Fulvia C a ouvert action contre la masse de la société Aux 3 C, Centre commercial de Clarens S.A. Elle a conclu principalement au paiement intégral de la somme de 26701 fr., avec intéręt, ŕ considérer comme dette de la masse. Elle a demandé subsidiairement au juge de "dire s'il s'agit d'une dette du failli, de frais de liquidation au sens de l'art. 262 al. 1 LP, au titre de frais entraînés par la continuation du commerce du failli (cf. art. 223 LP), ou de frais d'administration du gage, au sens de l'art. 262 al. 2 LP, et dire ŕ qui le paiement en incombe, notamment, le cas échéant, dire si le paiement en incombe totalement ou partiellement au créancier gagiste ou ŕ l'enchérisseur, qui est en l'espčce la męme personne morale, soit la Banque cantonale vaudoise".Par jugement du 20 mai 1980, la Cour civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a débouté la demanderesse et l'a condamnée aux dépens.
C.- La demanderesse a interjeté un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle reprend ses conclusions principales et subsidiaires et demande, ŕ titre éventuel, le renvoi de la cause ŕ l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.La défenderesse propose le rejet du recours.
Erwägungen
Considérant en droit:
1. La cour cantonale a jugé ŕ bon droit que la présente cause relčve des juridictions civiles. La demanderesse entend faire reconnaître comme dettes de la masse les contributions dont elle demande paiement, et les faire acquitter par prélčvement, avant toute distribution. La défenderesse, qui ne conteste ni l'existence ni le montant de la dette, soutient que la demanderesse n'a droit, en qualité de créancičre du failli, qu'au paiement d'un dividende. Il n'appartient pas aux autorités de BGE 106 III 118 S. 122surveillance de la poursuite et de la faillite de trancher les litiges qui portent sur la qualification d'une dette comme obligation de la masse ou obligation du failli. La question relčve de l'autorité compétente pour statuer sur le fond de la prétention en cause, soit du juge civil ou des autorités et juridictions administratives, suivant la nature du contentieux (ATF 85 III 205, ATF 78 III 174, ATF 75 III 59s. consid. 2, ATF 75 III 23s.).
2. La cour cantonale a déclaré les chefs de la demande irrecevables dans la mesure oů ils étaient dirigés contre un tiers non partie ŕ l'instance, la Banque cantonale vaudoise. Elle a refusé d'entrer en matičre sur les conclusions subsidiaires, car la demanderesse n'avait pas justifié d'un intéręt suffisant ŕ l'exercice d'une action en constatation de droit. La demanderesse soutient n'avoir pas dirigé son action contre un tiers et posséder un intéręt certain ŕ faire reconnaître l'existence de ses droits.Selon la jurisprudence constante, les lois civiles de la Confédération ouvrent la voie de l'action déclaratoire ou action en constatation de droit ŕ celui qui possčde un intéręt juridique et actuel ŕ faire constater l'existence ou l'inexistence d'un rapport de droit privé soumis ŕ la législation fédérale (ATF 101 II 187 et les arręts cités). La légitimité de l'intéręt ŕ l'action déclaratoire est un point qui relčve du droit fédéral et que le Tribunal fédéral apprécie librement. Demeurent réservées les rčgles du droit cantonal de procédure autorisant l'exercice d'une action déclaratoire ŕ des conditions moins strictes. A s'en tenir toutefois au jugement attaqué, la loi vaudoise n'ouvre pas l'action en constatation plus largement que ne le fait le droit fédéral.Les conclusions subsidiaires de la demanderesse tendent en premier lieu ŕ faire juger si les prétentions litigieuses constituent des dettes du failli ou des dettes de la masse, ŕ titre de frais de liquidation selon l'al. premier de l'art. 262 LP ou ŕ titre de frais d'administration du gage selon l'al. second. La demanderesse n'a aucun intéręt ŕ la constatation requise, car elle intente ŕ la masse, dans ses conclusions principales, une action en paiement sur laquelle le juge ne peut statuer sans qualifier préalablement les créances déduites en justice, sans trancher dčs lors la question posée dans les conclusions subsidiaires. La demanderesse entend également faire dire par le juge si, le cas échéant, le paiement de sa créance incombe au créancier gagiste ou ŕ l'adjudicataire de l'immeuble, qui se BGE 106 III 118 S. 123trouve ętre dans les deux cas la Banque cantonale vaudoise. Le juge ne saurait entrer en matičre sur ce second chef des conclusions subsidiaires, dirigé contre un tiers non partie ŕ l'instance. Partant, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en déclarant les conclusions subsidiaires de la demande irrecevables dans leur totalité.
3. La demanderesse a produit ses prétentions dans la faillite; elle a demandé et obtenu qu'elles fussent portées ŕ l'état des charges comme créances hypothécaires garanties par la part de copropriété appartenant ŕ la faillie. La réalisation du gage ayant laissé un découvert, ces prétentions ont, dans leur entier, été traitées comme créances chirographaires de cinquičme classe. On peut se demander si celui qui s'est fait colloquer comme créancier du failli est en droit, aprčs avoir été renvoyé perdant, de faire valoir derechef les męmes prétentions, mais en affirmant qu'elles correspondent ŕ des obligations de la masse.Les prétentions d'un tiers ne peuvent constituer ŕ la fois une dette de la masse et une dette du failli. Les créances contre la masse doivent ętre payées en priorité, par prélčvement sur le produit brut des biens ŕ réaliser dans la procédure de faillite. Aprčs déduction des frais, le reste se distribue entre les créanciers du failli, ce de maničre égale et proportionnelle, ŕ moins qu'il n'y ait entre eux des causes légitimes de préférence. La loi rčgle le concours des créanciers du failli en prescrivant l'établissement d'un état de collocation, puis d'un tableau de distribution qui en est l'application. Cette procédure doit permettre de répartir le prix des biens du failli entre ses créanciers selon un plan conforme ŕ la loi; elle ne saurait, partant, ętre étendue aux dettes de la masse, qui sont toutes payées intégralement et par prélčvement. Les créances contre la masse ne doivent dčs lors pas ętre portées ŕ l'état de collocation ou ŕ l'état des charges qui en fait partie (ATF 75 III 59 consid. 1, ATF 75 III 21s.; BLUMENSTEIN, Handbuch des Schweizerischen Schuldbetreibungsrechtes, p. 773; JAEGER, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite, n. 3 ad art. 245, n. 3 ad art. 247; FRITZSCHE, Schuldbetreibung und Konkurs, 2e éd., t. II p. 181). La décision par laquelle, nonobstant, elles l'ont été, n'entre pas en force, car l'état ne peut avoir autorité que sur les points qui doivent ętre tranchés dans la procédure de collocation. Une inscription ŕ l'état de collocation devient sans objet et est rétroactivement caduque dčs que la prétention en cause est reconnue correspondre BGE 106 III 118 S. 124ŕ une obligation de la masse (ATF 75 III 59 consid. 1, ATF 39 I 498s.).L'inscription d'une dette de la masse ŕ l'état de collocation est nulle et de nul effet, dénuée de toute autorité. Elle ne saurait donc entraîner de déchéance pour le créancier qui l'a requise, pas plus qu'elle ne peut en principe ętre considérée comme une renonciation au droit ŕ un paiement intégral et prioritaire. Demeure seule réservée l'interdiction de l'abus manifeste d'un droit (art. 2 al. 2 CC). Rien ne permet toutefois de retenir l'existence d'un tel abus en l'espčce. L'administration de la faillite doit examiner d'office si les créances produites sont susceptibles d'ętre portées ŕ l'état de collocation ou sont au contraire dirigées contre la masse (BLUMENSTEIN, op. cit., p. 673). Elle ne peut ŕ cet égard se reposer sur l'appréciation juridique du créancier produisant.
4. La loi ne précise pas quelles sont les dettes de la masse. L'art. 262 al. 1 LP dispose simplement que les frais occasionnés par l'ouverture de la faillite et la liquidation sont prélevés. Selon l'al. second, le produit des biens donnés en gage ne supporte que les frais d'administration et de réalisation du gage.Outre le paiement des frais de la procédure de faillite, doivent ętre considérées comme obligations de la masse toutes celles qu'elle contracte elle-męme par voie de convention et celles que le droit public lui impose, aprčs le prononcé de faillite, en raison de ses opérations ou des biens en sa possession (ATF 105 III 22, ATF 75 III 22 consid. 3). La masse s'oblige directement lorsqu'elle accepte d'exécuter en nature une dette du failli (art. 211 al. 2 LP) ou qu'elle conclut des contrats dans son activité de liquidation. Cette activité, confiée ŕ l'administration, comprend d'une maničre générale la défense des intéręts de la masse et la réalisation des biens qui la composent (art. 240 LP). Les dettes contractées pour l'administration, la sauvegarde ou l'entretien, pour la réalisation des actifs de la faillite sont dčs lors typiquement des dettes de la masse. Il en va de męme des contributions que le droit public assoit sur ces actifs.Les dettes de la masse, si diverses que puissent ętre leurs causes, ont ceci de commun qu'elles doivent toutes, sauf disposition contraire de la loi, tirer leur source d'un fait postérieur ŕ l'ouverture de la faillite (ATF 105 III 22). Aucune rčgle légale ne permet en l'espčce de considérer comme dette de la masse la BGE 106 III 118 S. 125contribution afférente ŕ la part de copropriété de la faillie pour la période antérieure au prononcé de la faillite. L'art. 316c al. 2 LP dispose certes que les dettes contractées pendant le sursis concordataire, avec l'assentiment du commissaire, constituent des dettes de la masse, męme dans une faillite subséquente. La condition préalable ŕ l'application de cette rčgle est l'octroi d'un sursis concordataire; elle fait défaut en l'espčce, puisque la requęte qu'avait présentée la faillie a été rejetée en seconde instance. Il faut de plus que l'adoption d'un concordat par abandon d'actif ait été envisagée pendant le sursis concordataire et que la chose ait été mentionnée dans la publication du sursis (ATF 105 III 22 s. consid. 2, ATF 85 III 203 ss). Or il ne ressort pas du jugement attaqué que tel ait été le cas, et la demanderesse ne le soutient pas non plus. Partant, la cour cantonale a rejeté l'action ŕ bon droit dans la mesure oů elle tendait au paiement de contributions dues ŕ la demanderesse, communauté des copropriétaires, pour la période du 23 mars au 25 juin 1976.
5. La demanderesse réclame le paiement d'une contribution, proportionnelle ŕ la part de copropriété de la faillie, due pour les charges communes et les frais de l'administration commune de l'immeuble résidence Fulvia C. La loi lie ŕ la possession d'une part le devoir général de contribuer aux charges et frais communs de l'immeuble (art. 712h CC). Ce devoir existe de plein droit, indépendamment de toute convention. Les obligations périodiques qui en découlent n'ont dčs lors pas leur source, en cas de faillite, dans un engagement que la masse aurait personnellement contracté ou repris par convention. Une prétention pécuniaire peut toutefois correspondre ŕ dette de la masse lors męme qu'elle naît par le seul effet de la loi. La jurisprudence l'admet pour les contributions de droit public qui prennent naissance durant la faillite et qui frappent des actifs ou des opérations de la masse (ATF 62 III 130, ATF 51 III 212ss; E. BLUMENSTEIN, Die Zwangsvollstreckung für öffentlich-rechtliche Geldforderungen nach schweizerischem Recht, Festgabe zur Feier des fünfzigjährigen Bestehens des Bundesgerichts, p. 248 ss). On doit dčs lors déterminer si le paiement proportionnel des frais et charges communs d'un immeuble rentre, en raison de leur affectation, dans l'administration normale d'une part de copropriété tombée dans la masse. BGE 106 III 118 S. 126 La défenderesse soutient que les droits de préférence reconnus ŕ la communauté des copropriétaires par les art. 712i et 712k CC ne se justifient que si la créance qu'ils garantissent entre dans la masse du passif. Une hypothčque légale et un droit de rétention seraient inutiles pour des dettes de la masse, payables intégralement et par prélčvement. Ce point de vue est erroné. Seules les contributions nées aprčs l'ouverture de la faillite peuvent ętre considérées comme des dettes de la masse. Les droits de préférence prévus aux art. 712i et 712k précités gardent tout leur sens pour les créances afférentes ŕ la période antérieure. Il en va de męme lorsque le copropriétaire débiteur n'est pas sujet ŕ la poursuite par voie de faillite.La cour cantonale a jugé ŕ bon droit que le paiement d'une contribution aux charges communes de l'immeuble représente une dette de la masse dans la mesure oů ces frais ont servi ŕ maintenir la valeur d'un actif de la faillite, soit la part de copropriété de la faillie. Elle a admis que certains postes de la liste produite par la demanderesse correspondaient ŕ des frais nécessaires ŕ l'entretien de l'immeuble dans son ensemble. Elle a toutefois rejeté l'action, faute pour la demanderesse d'avoir établi dans quelle mesure ces frais concernaient directement la part de copropriété de la faillie et représentaient de ce fait une dette de la masse. En exigeant une telle preuve, la Cour a méconnu la nature de la propriété par étages. Cette institution, comme toute autre forme de copropriété, confčre ŕ ceux qui y participent une quote-part idéale du bien qui en est l'objet, soit l'immeuble dans son ensemble, avec ses parties intégrantes et ses accessoires. A chaque quote-part sont attachés le droit exclusif d'utiliser et d'aménager des parties déterminées du bâtiment, ainsi que le droit ŕ une utilisation concurrente des parties communes. Le propriétaire d'étage n'est pas propriétaire de son appartement, mais copropriétaire de tout l'immeuble (ATF 94 II 234 ss). La valeur économique de son bien ne dépend pas uniquement de l'état des locaux dont il a l'usage exclusif mais aussi, voire principalement, de l'entretien général du bâtiment et des installations communes, et du soin apporté ŕ l'administration de l'immeuble dans son ensemble. Il s'ensuit que les charges communes et les frais d'administration profitent, en proportion de leurs parts, ŕ tous les propriétaires d'étages, qui doivent dčs lors les supporter dans la męme proportion (Message du Conseil fédéral du 7 décembre 1962, FF 1962 II 1498).BGE 106 III 118 S. 127 Tel est le principe retenu ŕ l'art. 712h CC. L'al. 3 réserve une adaptation de la répartition lorsque certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent pas ou ne servent que trčs peu ŕ certains copropriétaires. Il confirme implicitement que, dans tous les autres cas, la communauté d'intéręts existant entre les propriétaires d'étages interdit de fonder la répartition des frais sur un examen systématique et détaillé de leur utilité concrčte pour chaque part de copropriété.Les parties ne contestent pas la clef de répartition des frais et charges communs entre les diverses parts de copropriété. Elles admettent par lŕ que la disposition d'exception de l'art. 712h al. 3 CC ne s'applique pas en l'espčce. Il s'ensuit que les charges communes et les frais de l'administration commune sont réputés profiter ŕ chaque propriétaire en proportion de la valeur de sa part. La contribution que le copropriétaire en faillite doit verser ŕ ces frais et charges sert donc ŕ maintenir la valeur d'un actif tombé dans la masse. Elle représente une dette de la masse depuis l'ouverture de la faillite, sans que doive ętre démontrée l'utilité, pour la part en cause, des dépenses qu'elle sert ŕ financer. La cour cantonale a violé le droit fédéral en refusant, tant que cette preuve n'était pas fournie, de considérer les contributions dues ŕ la demanderesse comme des dettes de la masse. Son jugement doit ętre annulé et la cause doit lui ętre renvoyée pour nouvelle décision.
6. Pour statuer ŕ nouveau, la cour cantonale devra déterminer, en conformité de son droit de procédure, si les rubriques de la liste détaillée produite par la demanderesse correspondent ŕ des charges communes et des frais d'administration commune au sens de l'art. 712h CC. Elle considérera, pour la période postérieure ŕ l'ouverture de la faillite, que la contribution due ŕ la demanderesse représente une dette de la masse dans la mesure oů les frais et charges en cause relevaient de l'administration normale de l'immeuble dans son ensemble et étaient en soi propres ŕ lui conserver sa valeur. Tel est notamment le cas des frais d'entretien courant, de réparation et de rénovation du bâtiment, des frais d'administration ou des taxes et contributions assises sur l'immeuble dans son ensemble.Pour les frais et charges communs par nature, la Cour n'aura pas, dans son examen, ŕ tenir compte de ce que les locaux de la faillie sont demeurés vides durant la période considérée. Les BGE 106 III 118 S. 128frais d'entretien et d'administration contribuent en effet au maintien de la valeur de l'immeuble. Un bâtiment mal entretenu, mal administré ou d'aspect peu soigné subit une moins-value qui se répercute sur toutes les parts de copropriété. Les frais d'entretien et d'administration profitent dčs lors męme au copropriétaire qui n'utilise pas les locaux réservés ŕ son usage exclusif. Il importe peu, au demeurant, que le propriétaire d'étage soit en mesure de pourvoir ŕ l'administration ŕ moindres frais, notamment par l'intervention des organes de la masse lorsqu'il est déclaré en faillite. L'administration d'un immeuble en propriété par étages doit ętre commune et organisée de maničre durable.En conséquence, pour s'en tenir aux rubriques de la liste de la demanderesse, on doit en principe considérer comme dette de la masse la contribution aux frais des catégories suivantes: conciergerie, entretien, abonnements d'entretien, assurances, taxes et impôts assis sur l'immeuble dans son ensemble, frais administratifs et honoraires de l'administrateur. La part aux frais d'électricité, de gaz et d'eau portés sur la liste de la demanderesse ne représente une dette de la masse que dans la mesure oů ces frais se rapportent aux parties communes du bâtiment ou ŕ des installations communes.Les frais de chauffage relčvent de l'administration courante dans la mesure oů ils concernent les parties communes du bâtiment, et la masse du copropriétaire failli doit les supporter en proportion de sa part. En revanche, les frais afférents aux locaux réservés ŕ l'usage exclusif des copropriétaires ne profitent ŕ chacun d'eux que s'il fait usage de son local ou si le chauffage sert ŕ prévenir des dommages. Les locaux de la société faillie sont demeurés vides depuis l'ouverture de la faillite. La participation aux frais de chauffage, ŕ l'exception de ceux qui se rapportent aux parties communes, ne représente donc une dette de la masse que dans la mesure oů ils étaient indispensables pour prévenir des dommages. La cour cantonale fera la ventilation nécessaire, en conformité de son droit de procédure.Les montants qui servent ŕ alimenter le fonds de rénovation constitué en conformité de l'art. 712m al. 1 ch. 5 ne sont pas, sinon comptablement, des charges nécessitées par l'entretien ou l'administration de l'immeuble, mais des provisions pour charges futures. Ils profitent néanmoins ŕ tous les propriétaires BGE 106 III 118 S. 129en proportion de leurs parts. La valeur d'une part de copropriété dépend en effet largement de l'état du fonds de rénovation. L'acquéreur éventuel de la part offrira en principe un prix supérieur s'il a l'assurance que les travaux futurs de rénovation pourront ętre financés totalement ou partiellement au moyen de deniers communs déjŕ disponibles. Les sommes versées au fonds de rénovation ont dčs lors servi ŕ conserver ou ŕ augmenter la valeur de la part de copropriété de la faillie; la contribution ŕ ces versements doit ętre considérée comme une dette de la masse depuis l'ouverture de la faillite.
7. L'art. 262 al. 2 LP dispose que les frais d'administration et de réalisation du gage sont prélevés sur son produit, et eux seuls. On peut se demander si la défenderesse n'aurait pas pu et dű prélever de la sorte la contribution ŕ payer ŕ la demanderesse pour la période postérieure ŕ l'ouverture de la faillite. Les dépenses ŕ financer par cette contribution semblent bien, en effet, avoir servi ŕ l'administration du gage. La disposition précitée n'a toutefois qu'une portée interne. Elle rčgle la répartition du produit du bien entre les créanciers gagistes et les créanciers chirographaires du failli. Celui qui est créancier de la masse garde son droit ŕ un paiement intégral, lors męme que l'administration de la faillite aurait omis de prélever le montant correspondant sur le produit d'un gage.La demanderesse a requis et obtenu l'inscription d'une hypothčque légale garantissant la contribution qui lui était due pour la période postérieure au prononcé de la faillite. Elle a été, par la suite, colloquée comme créancičre gagiste. Elle a donc, d'une certaine maničre, induit la défenderesse ŕ ne pas faire application de l'art. 262 al. 2 LP, ŕ ne pas prélever sur le produit du gage le montant de la contribution due. Cette attitude ne saurait toutefois entraîner la déchéance pour la demanderesse du droit d'ętre traitée comme créancičre de la masse. La défenderesse aurait dű se rendre compte qu'une dette née aprčs l'ouverture de la faillite ne pouvait ętre portée ŕ l'état de collocation et traitée comme dette du failli. Bien plus, le 18 mars 1977, la demanderesse lui avait expressément déclaré se considérer créancičre de la masse. A la date de la réalisation, le 30 juin 1977, la défenderesse ne pouvait ignorer qu'elle risquait d'ętre appelée ŕ payer intégralement une dette étroitement liée ŕ l'administration du gage. Elle a omis de retenir le montant en cause sur le produit de la réalisation. Elle a pris ainsi un risque BGE 106 III 118 S. 130qu'elle ne saurait faire supporter ŕ la demanderesse en lui opposant une exception de déchéance, fondée par exemple sur l'art. 2 al. 2 CC.
Dispositiv
Par ces motifs, le Tribunal fédéral:Admet partiellement le recours, annule le jugement attaqué et renvoie la cause ŕ l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants.