Urteilskopf
106 Ib 65
13. Estratto della sentenza 14 marzo 1980 della II Corte di diritto pubblico nella causa Divisione federale della giustizia c. X. S.A. e Commissione cantonale di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione del DAFE (ricorso di diritto amministrativo)
Regeste
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Beteiligung an der Kapitalerhöhung einer Immobiliengesellschaft (Art. 2 lit. c BewB und Art. 1 und 2 Abs. 1 BewV). 1. Der Bewilligungspflicht unterliegt nicht die Kapitalerhöhung als solche, sondern der Erwerb von Anteilen an der Immobiliengesellschaft durch Personen im Ausland (oder der mit der Erhöhung verbundene spätere Erwerb von Grundstücken in der Schweiz). Die zuständige Behörde hat folglich zu prüfen, ob sich unter den Zeichnern Personen befinden, die der Bewilligungspflicht unterstehen; sie hat zu diesem Zweck Informationen von denjenigen Personen zu verlangen, die nach Art. 15 BewB auskunftpflichtig sind (E. 2). 2. Bei der Beurteilung ob eine Gesellschaft als Immobiliengesellschaft im Sinne von Art. 1 Abs. 1 BewV zu betrachten ist, steht der zuständigen Behörde ein gewisses Ermessen zu. Wie verhält es sich, wenn der Bilanzwert der unbeweglichen Aktiven rund 50% der Aktiven beträgt? (E. 2c, e). 3. Die Person im Ausland, die Anteile an einer Immobiliengesellschaft erwerben will, hat das Vorhandensein eines schutzwürdigen Interesses gemäss Art. 6 Abs. 1 und 2 BewB nachzuweisen (E. 3a). 4. Die Erwägungen des Bundesgerichts im Urteil BGE 102 Ib 135 ff. gelten auch für Personen im Ausland, die Anteile an einer schweizerischen Immobiliengesellschaft zeichnen oder erwerben, welche in der Schweiz bereits Handel oder Gewerbe treibt. Grundsätzlich und vorbehältlich besonderer Umstände kann somit die Bewilligung dem ausländischen Erwerber nur erteilt werden, wenn er beabsichtigt, sich persönlich an Geschäftsführung oder Verwaltung der Gesellschaft zu beteiligen, denn sonst ist anzunehmen, das Interesse an der Kapitalanlage überwiege, weshalb die Bewilligung zu verweigern ist (E. 3b). 5. Bedingungen und Auflagen, mit denen die Bewilligung zum Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften verbunden werden kann (Art. 8 BewB, Art. 17 Abs. 2 lit. d BewV). Für die Sperrfrist gemäss Art. 17 Abs. 2 lit. d BewV ist Art. 17 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 BewV analog anwendbar (E. 4). 6. Tragweite von Art. 23 Abs. 1 und 2 BewV im konkreten Fall. Rückweisung der Sache zu neuer Entscheidung im Sinne von Art. 114 Abs. 2 Satz 2 OG an die erste kantonale Instanz (E. 5).
Sachverhalt ab Seite 67
BGE 106 Ib 65 S. 67 La X. č una societŕ anonima costituita il 29 febbraio 1968 con un capitale sociale di 52'000 franchi, suddiviso in 52 azioni al portatore interamente liberate. Lo scopo sociale consiste nell'esercizio di un'officina di precisione, nello stampaggio di materie plastiche, nel loro commercio, nonché nell'esecuzione di tutte le operazioni commerciali, BGE 106 Ib 65 S. 68finanziarie, mobiliari ed immobiliari connesse con il detto scopo od idonee a favorirne l'oggetto; essa puň inoltre aprire filiali ed agenzie tanto in Svizzera quanto all'estero. Con la sua costituzione, la X. S.A. riprendeva e continuava l'attivitŕ commerciale della societŕ in nome collettivo R. & P., assumendo quindi l'attivo e il passivo di questa societŕ, che veniva liquidata e cancellata dal registro di commercio. Ad una data che non risulta dall'incarto e con sottoscrittori di cui non si conosce l'identitŕ, la X. S.A. aumentava poi il suo capitale sociale a 400'000 franchi, ed in seguito trasferiva anche la propria sede da Chiasso a C. nel distretto di Lugano ove, su fondi di sua proprietŕ, sono ubicati gli stabilimenti industriali.Il 7 luglio 1977 la X. S.A., per il tramite del suo legale, annunciava all'Autoritŕ di prima istanza del distretto di Lugano d'essere intenzionata a riaumentare il proprio capitale sino ad un milione di franchi, mediante l'emissione di 600 nuove azioni al portatore, presumibilmente sottoscritte - almeno in parte - da persone con domicilio o sede all'estero. Richiamandosi inoltre agli art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE e 13 OAFE, essa postulava anche esplicitamente il rilascio dell'autorizzazione. Il 6 febbraio successivo, la societŕ richiedente trasmetteva poi all'Autoritŕ distrettuale il proprio bilancio al 31 dicembre 1976: da questo bilancio si desumeva che, per un valore totale degli attivi reali pari a Fr. 1'687'967,27, ovverosia Fr. 1'882'289,55 meno le perdite riportate, gli immobili (terreni, fabbricati ed istallazioni generali) erano valutati a Fr. 815'000.-- e le ipoteche iscritte al passivo per un importo di 510'000 franchi.Con decisione 21 febbraio 1978 fondata sull'art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE, l'Autoritŕ di prima istanza accordava l'autorizzazione per l'aumento del capitale sociale, imponendo tuttavia alla richiedente l'obbligo di depositare le azioni per un periodo di 10 anni presso la Banca dello Stato del Cantone Ticino. Contro questa decisione, ed in particolare contro il citato obbligo di depositare le azioni, la X. S.A. si aggravava alla Commissione cantonale di ricorso per l'applicazione del DAFE (CCR), postulando l'annullamento di una misura che, a parer suo, risultava essere "ingiustificata e gravemente paralizzante". La societŕ resistente sollevava inoltre la questione di sapere se il prospettato aumento del capitale sociale fosse realmente soggetto all'autorizzazione, riconoscendo che la detta BGE 106 Ib 65 S. 69autorizzazione era stata certo domandata, ma soltanto "a titolo prudenziale, per evitare dei nefasti blocchi del capitale in sede di iscrizione a registro di commercio".Con decisione 16 giugno 1978, la CCR accoglieva il gravame, rilevando in sostanza che, non essendo adempiute le condizioni d'applicazione dell'art. 1 OAFE, il rilascio del permesso s'avverava frustraneo, ancorché la resistente potesse comunque prevalersi d'un interesse legittimo giusta l'art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE. Per quanto concerne l'obbligo di depositar le azioni presso la Banca dello Stato, la CCR lo riteneva in concreto "eccessivamente pesante", dal momento che il prospettato aumento del capitale sociale non era destinato "a finanziare l'acquisto di fondi o altri diritti equivalenti": a parer suo, codesto aumento andava quindi autorizzato "senza subordinazione ad alcun vincolo restrittivo".Con tempestivo ricorso di diritto amministrativo, la Divisione federale della giustizia (DFG) - ora Ufficio federale di giustizia - ha impugnato la cennata pronunzia della CCR, chiedendo al Tribunale federale di annullarla e di ritornare gli atti all'istanza inferiore per nuova decisione ai sensi dei considerandi. In sostanza, essa rimprovera alle autoritŕ cantonali di non aver accertato i fatti rilevanti per l'applicazione degli art. 2 lett. c, 6 cpv. 2/3 DAFE, 1, 2, 13 e 17 OAFE, disattendendo in tal modo l'art. 23 OAFE.
Erwägungen
Considerando in diritto:
2. Ai fini del giudizio, occorre vagliare in primo luogo se, contrariamente all'opinione negativa espressa dall'autoritŕ ricorsuale, sussisteva nel concreto caso l'obbligo dell'autorizzazione: trattasi infatti d'una questione pregiudiziale, che non č stata definitivamente risolta, e che il Tribunale federale deve comunque sindacare d'ufficio giusta l'art. 114 cpv. 1 OG (DTF 104 Ib 143 consid. 1).a) Secondo l'art. 2 lett. c DAFE, all'acquisto di fondi in proprietŕ da parte di persone all'estero (art. 1), č parificato l'acquisto, sia esso originario o derivato, di quote del patrimonio delle societŕ cosiddette immobiliari, la cui nozione č poi precisata dall'art. 1 OAFE. Per le persone con domicilio o sede all'estero, la partecipazione alla costituzione o all'aumento di capitale d'una siffatta societŕ, che vale BGE 106 Ib 65 S. 70appunto quale acquisto di quote ai sensi dell'art. 2 lett. c DAFE, č quindi subordinato all'autorizzazione della competente autoritŕ cantonale (art. 2 cpv. 1 OAFE). Contrariamente a quanto la X. S.A. e l'Autoritŕ di prima istanza sembrano assumere, soggetto ad autorizzazione per prassi costante non č perň l'aumento di capitale in sé, bensě l'acquisto di quote da parte di persone all'estero o il susseguente acquisto di fondi in Svizzera legato all'operazione stessa, e ciň anche se si deve concedere che il rifiuto dell'autorizzazione necessaria per l'acquisto delle quote puň aver per conseguenza l'impossibilitŕ di procedere al prospettato aumento del capitale sociale (DTF 100 Ib 478 consid. 3; sentenza inedita 22 dicembre 1976 in re Immobiliare Piazza Riscossa S.A., consid. 2b). In caso d'aumento del capitale di una societŕ immobiliare ai sensi dell'art. 1 OAFE, la competente autoritŕ deve quindi accertare se, fra gli acquirenti sottoscrittori, vi sono persone che soggiacciono al regime autorizzativo, rivolgendosi per questo scopo alle persone che debbono fornire ragguagli e produrre documenti giusta l'art. 15 DAFE, ed in particolare a quelle che hanno partecipato alla preparazione, al finanziamento o alla conclusione di affari a tenore dell'art. 2 DAFE (sentenza 14 novembre 1975 in re DFG c. Société immobiličre Rue de Lausanne, apparsa nella Revue suisse du notariat et du registre foncier (RNRF) 58/1977, pag. 58 consid. 2).b) Nel caso in esame, le autoritŕ cantonali di prima e seconda istanza non hanno esperito affatto questa ricerca e rimangono quindi tuttora sconosciuti non solo l'identitŕ dei sottoscrittori stranieri che hanno partecipato all'aumento di capitale della societŕ resistente, ma anche il numero di azioni in tal modo assunte da persone all'estero, assoggettate, come tali, al regime autorizzativo. Tale inchiesta č stata probabilmente ritenuta inutile dall'Autoritŕ distrettuale poiché, dovendo il nuovo capitale esser sottoscritto - almeno in parte - da persone o societŕ finanziarie con sede all'estero, essa ha considerato a torto che l'aumento di capitale era di per sé soggetto all'autorizzazione stessa. D'altra parte, la CCR ha rinunciato ad ogni ricerca sull'identitŕ dei sottoscrittori stranieri poiché la X. S.A. non era a parer suo una societŕ immobiliare giusta gli art. 2 lett. c DAFE e 1 OAFE. Questa conclusione non č tuttavia condivisa dall'autoritŕ ricorrente, che la giudica affrettata o quantomeno opinabile. BGE 106 Ib 65 S. 71 c) Come giŕ rilevato poc'anzi, l'art. 1 OAFE precisa la nozione di societŕ immobiliare, le cui quote possono essere acquistate da persone all'estero soltanto con l'assenso dell'autoritŕ competente (art. 1 e 2 lett. c DAFE). A tal proposito, giova invero rilevare che il vecchio testo dell'art. 1 OAFE (RU 1974, 95) era concettualmente piů preciso di quello oggi in vigore: secondo il cpv. 1 di tale disposto, era da considerarsi infatti immobiliare giusta l'art. 2 lett. c DAFE la societŕ con sede in Svizzera o all'estero i cui attivi, al momento dell'acquisto di quote, consistevano per piů della metŕ in diritti su fondi non situati esclusivamente all'estero. Con la novella dell'11 febbraio 1976 (RU 1976, 607) s'č abbandonata invece qualsiasi precisazione quantitativa, prevedendo unicamente che la societŕ č immobiliare a norma di legge allorché gli attivi sono costituiti principalmente di diritti su fondi non situati esclusivamente o quasi esclusivamente all'estero. Ciň non significa tuttavia che il campo d'applicazione dell'art. 2 lett. c DAFE sia stato ridotto poiché, rinunciando a fissare limiti troppo precisi ed attenuando per conseguenza la definizione della societŕ immobiliare, il Consiglio federale ha voluto soltanto lasciare in quest'ambito alla competente autoritŕ cantonale un certo margine di apprezzamento.Nella fattispecie, si desume dai bilanci della X. S.A. al 31 dicembre 1976, 31 dicembre 1977 e 30 giugno 1978 che gli immobili (terreni, fabbricati ed installazioni generali, senza le macchine) rappresentano, dopo deduzione delle perdite registrate all'attivo, quasi la metŕ degli attivi reali. Certo, il carattere immobiliare della societŕ resistente non era comprovato d'acchito, ma non si deve dimenticare che gli attivi immobiliari sono stimati secondo il bilancio ove quest'ultimo corrisponda alla situazione effettiva (art. 1 cpv. 2 OAFE). In caso di dubbio a questo proposito, e segnatamente allorché gli attivi immobiliari sono registrati - come in casu - per un valore che sfiora il 50% del totale degli attivi reali, la competente autoritŕ cantonale non puň quindi scartare l'applicazione dell'art. 2 lett. c DAFE senza vagliare in particolare se i valori iscritti a bilancio corrispondono alla realtŕ oggettiva, ed acquisire in tal modo la certezza che gli attivi sociali non sono realmente costituiti, in misura preponderante, da diritti su fondi situati in Svizzera.d) Nel concreto caso, v'erano poi particolari ragioni che dovevano spingere l'autoritŕ ricorsuale ad eseguire quest'accertamento prima di escludere senza indugi qualsiasi applicazione dell'art. 2 lett. c DAFE. BGE 106 Ib 65 S. 72Basti pensare che la stessa societŕ richiedente pareva aver ammesso di motuproprio la necessitŕ di un'autorizzazione, tant'č vero che con l'istanza del 7 luglio 1977 (redatta e sottoscritta dal suo legale) ne aveva postulato il rilascio senza obiettare alcunché circa l'assoggettamento alla disciplina autorizzativa. Anche se piů tardi, essa ha invero espresso taluni dubbi sulla concreta sussistenza di codesto vincolo, la resistente non ha comunque discusso l'adempimento delle condizioni d'applicazione della suddetta norma, ma s'č limitata invece ad insistere sulla natura industriale dei suoi beni immobili, ciň che risulta peraltro ininfluente nell'ambito dell'art. 1 OAFE.e) Se ne deve concludere che la CCR non poteva, sulla scorta del solo bilancio al 31 dicembre 1976, ritenere la societŕ richiedente non "immobiliare" ai sensi degli art. 2 lett. c DAFE e 1 OAFE. Se la CCR voleva revocare seriamente in dubbio il principio stesso dell'assoggettamento, implicitamente accettato dalla resistente e dall'Autoritŕ di prima istanza, doveva allora chiarire la questione con compiutezza, verificare in modo piů preciso il valore reale degli immobili, ed accertare quindi che codesti fondi non costituivano, in effetti, la parte precipua del patrimonio sociale.
3. Non potendosi escludere di primo acchito l'eventuale applicazione dell'art. 2 lett. c DAFE, occorre vagliare ora se le autoritŕ cantonali hanno legittimamente concesso alla resistente la postulata autorizzazione.a) Estendendo l'obbligo autorizzativo all'acquisto di quote di societŕ immobiliari (art. 2 lett. c DAFE), il legislatore federale non ha comunque previsto di rinunciare in tal caso all'esigenza di un interesse legittimo, interesse che l'acquirente straniero deve ognora dimostrare per ottenere l'autorizzazione. D'altronde, se si dovesse derogare in questo campo alla norma generale dell'art. 6 cpv. 1 DAFE, non solo si comprometterebbe lo scopo perseguito dalla legislazione federale, ma per la persona con domicilio o sede all'estero la sottoscrizione o l'acquisto di quote di societŕ immobiliari costituirebbe spesso un puro collocamento di capitali, vietato per principio dall'art. 6 cpv. 3 DAFE (cfr. DTF 104 Ib 150 consid. 4; sentenza 28 novembre 1975 in re H., apparsa nella Rivista di diritto amministrativo ticinese (RDAT) 1977, n. 98 pag. 192). Come giŕ rilevato dalla vecchia Commissione federale di ricorso (CFR) prevista dall'art. 8 del BGE 106 Ib 65 S. 73decreto federale 23 marzo 1961 (RU 1961, 213), l'acquirente straniero di codeste quote patrimoniali deve quindi comprovare l'esistenza di un interesse legittimo, mentre in caso contrario l'autorizzazione dev'essere rifiutata (decisione 19 dicembre 1962 apparsa nella RNRF 44/1963, pag. 59 consid. 1). Da questa giurisprudenza non v'č motivo di scostarsi, ancorché debbasi ricordare ora che, con l'entrata in vigore del decreto federale 24 giugno 1970 (RU 1970, 1195), l'art. 6 cpv. 2 DAFE enumera ormai in modo esaustivo i casi in cui l'interesse alla transazione č ritenuto legittimo (sentenze 27 ottobre 1972 in re Wozchod Handelsbank AG e in re DFG c. Rouart, RNRF 54/1973 pag. 119 consid. 3 e pag. 124 consid. 2; sentenza 26 marzo 1975 in re DFG, parzialmente pubblicata nella RDAT 1977, n. 93 pag. 187; sentenza 22 dicembre 1976 in re M., Rep. 1978, pag. 34 consid. 3b).b) Giusta l'art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE, l'acquirente straniero dimostra un interesse legittimo e puň ottenere l'autorizzazione se il fondo gli serve, interamente o essenzialmente, per esercire lo stabilimento d'impresa di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale. Ciň significa, in pratica, che lo stesso acquirente deve anche assumere la direzione effettiva dell'impresa, poiché altrimenti l'acquisto č considerato fatto a scopi di collocamento di capitali e, salvo precise eccezioni, l'interesse non č piů reputato legittimo in virtů dell'art. 6 cpv. 3 DAFE (v. in tal senso l'art. 13 cpv. 2 dell'ordinanza del 21 dicembre 1973 (RU 1974, 95) in vigore sino alla modificazione dell'11 febbraio 1976; DTF 102 Ib 135 consid. 1; decisione 11 novembre 1964 della CFR, RNRF 46/1965, pag. 233 consid. 2). Come giŕ rilevato in giurisprudenza, l'art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE - che concerne soprattutto le imprese che giŕ esercitano un'attivitŕ industriale all'estero e che prevedono altresě d'impiantarsi in Svizzera - non esclude invero a priori il rilascio di un'autorizzazione all'industriale o al commerciante che vuole esercire nel nostro Paese un unico stabilimento d'impresa, pur conservando all'estero il suo domicilio: salvo casi eccezionali, una richiesta a tal fine formulata dall'acquirente straniero e fondata sull'impegno a dirigere l'impresa dall'estero esula tuttavia dalle previsioni del legislatore, merita per conseguenza un esame approfondito, e puň cosě essere accolta soltanto se č accertato che il richiedente non BGE 106 Ib 65 S. 74intende conservare in Svizzera, con un pretesto, un investimento di capitali (DTF 102 Ib 135 /136 consid. 2a). Ora, queste considerazioni, che attengono all'acquisto di un fondo in vista dell'esercizio di uno stabilimento d'impresa, valgono, a non averne dubbi, anche per la persona all'estero che sottoscrive o acquista quote di una societŕ immobiliare che giŕ esercita in Svizzera un'industria o un commercio. In linea di principio, e salvo circostanze eccezionali, l'acquirente straniero potrŕ quindi ottenere l'autorizzazione soltanto se intende partecipare egli stesso alla gestione o alla direzione dell'impresa, poiché nel contrario caso si riterrŕ invece prevalente il desiderio di collocare capitali e la detta autorizzazione dovrŕ esser rifiutata.c) Nella fattispecie concreta, non č certo impossibile che l'autorizzazione possa finalmente esser concessa, né la ricorrente esclude peraltro una simile evenienza. Comunque sia, le competenti autoritŕ cantonali non potevano rilasciare codesta autorizzazione senza previamente accertare che la partecipazione all'aumento del capitale sociale della X. S.A. non costituiva in realtŕ, per i sottoscrittori stranieri, un semplice investimento di capitali ai sensi dell'art. 6 cpv. 3 DAFE. Orbene, in effetti, le dette autoritŕ non hanno neppure tentato di conoscere l'identitŕ dei sottoscrittori stranieri, per il che si ignora a tutt'oggi se codesti sottoscrittori possono dimostrare un interesse legittimo, e quindi prevalersene, giusta l'art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE. Nella misura in cui la ricorrente rimprovera alle autoritŕ cantonali, ed in particolare alla CCR, di non aver "accertato in modo conveniente i fatti decisivi e necessari alla soluzione del caso", la sua censura s'avvera pertanto fondata, ed il ricorso su tal punto dev'essere accolto.d) Per completezza, giova poi osservare che l'"interesse legittimo all'acquisto del fondo" puň essere soltanto quello che l'acquirente straniero deve comprovare, mentre l'interesse dei terzi o l'interesse pubblico sono, in quest'ambito, assolutamente ininfluenti (decisione 12 luglio 1967 della CFR, RNRF 49/1968, pag. 237 consid. 3). Ciň significa in casu che la competente autoritŕ cantonale non potrŕ prendere in considerazione l'interesse della X. S.A. a poter aumentare il proprio capitale sociale per ristabilire poi la sua situazione economica o finanziaria, anche se codesto interesse appare di per sé evidente e giustificato.
4. Giusta l'art. 8 DAFE, l'autorizzazione puň essere subordinata a condizioni od oneri per garantire un'utilizzazione del fondo conforme BGE 106 Ib 65 S. 75agli scopi fatti valere dall'acquirente (cpv. 1, 1a frase); gli oneri sono inoltre menzionati nel registro fondiario (cpv. 2). Sennonché l'art. 17 OAFE, che č disposizione esecutiva dell'art. 8 DAFE, precisa tra l'altro che, in caso d'autorizzazione per l'acquisto di quote di societŕ immobiliari, l'acquirente deve almeno assumere - in linea di principio - l'obbligo di non alienarle o darle in pegno durante il divieto di alienazione e di deporle irrevocabilmente presso una cassa di depositi (art. 633 cpv. 3 CO) alla sede dell'Autoritŕ di prima istanza (cpv. 2 lett. d). Per quanto concerne il cennato divieto d'alienare ("délai de blocage", "Sperrfrist"), torna poi applicabile per analogia l'art. 17 cpv. 2 lett. b n. 1 OAFE, a tenor del quale un onere che garantisce un'utilizzazione del fondo conforme agli scopi fatti valere dall'acquirente, in caso d'autorizzazione per l'acquisto di diritti su fondi che servono come stabilimenti d'impresa (art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE), č segnatamente costituito da un divieto d'alienazione di 10 anni a contare dall'acquisto. In queste condizioni, l'autoritŕ cantonale non ha praticamente scelta: se non sussistono particolari ragioni che lo rendono d'acchito frustraneo, essa deve quindi imporre all'acquirente straniero l'obbligo di depositare le rispettive quote presso la cassa di depositi, poiché soltanto in tal modo si potrŕ prevenire con efficacia l'eventuale rivendita di codeste quote a persone non autorizzate.Nel concreto caso, la CCR ha annullato il vincolo a cui l'Autoritŕ di prima istanza aveva subordinato il rilascio dell'autorizzazione poiché, a parer suo, il detto vincolo sarebbe risultato "eccessivamente pesante per la X. S.A. in relazione al fatto che l'aumento di capitale non [era] destinato a finanziare l'acquisto di fondi o altri diritti equivalenti" (decisione impugnata, consid. 5 in fine). Sennonché questo argomento non cade in acconcio neppure nell'ambito del principio della proporzionalitŕ, poiché l'obbligo di deporre le azioni presso la Banca cantonale non sarebbe comunque imposto alla societŕ resistente, ma ai singoli sottoscrittori stranieri autorizzati come tali a partecipare all'aumento del capitale sociale. Se ne deve concludere che l'impugnata pronunzia della CCR č lesiva del diritto federale, ed in particolare dell'art. 17 cpv. 2 lett. d OAFE: il ricorso di diritto amministrativo s'avvera dunque fondato anche su questo punto.
5. a) Secondo l'art. 23 OAFE, le autoritŕ accertano i fatti d'ufficio (cpv. 1) e possono fondarsi soltanto su allegazioni da esse esaminate BGE 106 Ib 65 S. 76e di cui hanno all'occorrenza assunto le prove (cpv. 2). Tanto il decreto federale, quanto l'ordinanza d'esecuzione non contengono tuttavia altre indicazioni procedurali che debbono esser seguite per stabilire se la sottoscrizione d'azioni di una societŕ anonima i cui fondi rappresentano quasi la metŕ degli attivi reali č subordinata o meno all'autorizzazione giusta gli art. 1 e 2 lett. c DAFE, e se l'autorizzazione stessa puň esser concessa in virtů dell'art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE. Per prassi costante, le competenti autoritŕ debbono comunque esperire una procedura d'accertamento - che puň rivelarsi particolarmente impegnativa e condurre invero a risultati non sempre assolutamente sicuri - facendo tutto ciň che di necessitŕ occorre per poter acclarare tale questione, e non possono certo limitarsi - in particolare - ad accettare le sole dichiarazioni rilasciate all'uopo dai dirigenti della societŕ (DTF 101 Ib 396 consid. 6; DTF 100 Ib 359 /360 consid. 1). Se codeste autoritŕ possono appurare che la societŕ di cui trattasi č immobiliare ai sensi dell'art. 1 OAFE, debbono allora conoscere, in ogni caso, l'identitŕ dei sottoscrittori stranieri, poiché l'autorizzazione puň comunque essere accordata soltanto alle persone che partecipano all'aumento del capitale, non invece alla societŕ immobiliare come tale. Orbene nel concreto caso, le autoritŕ cantonali di prima e di seconda istanza non hanno assunto prove determinanti in quest'ambito né hanno accertato i fatti in modo completo: le loro decisioni implicano pertanto una violazione diretta dell'art. 23 OAFE, ovverosia d'una disposizione essenziale di procedura ai sensi dell'art. 105 cpv. 2 OG (DTF 102 Ib 127 consid. 2a; DTF 100 Ib 360).b) Se annulla la decisione impugnata, il Tribunale federale giudica esso medesimo nel merito, se del caso dopo una nuova assunzione di prove, o rimanda la causa per nuova decisione alla precedente istanza; se quest'ultima ha giudicato come istanza di ricorso, la causa puň esser rinviata alla prima istanza (art. 114 cpv. 2 OG; DTF 101 Ib 396 /397 consid. 7; sentenza 28 novembre 1975 in re H., RDAT 1977, n. 98 pag. 193).Nel caso in esame, il rinvio della causa all'autoritŕ cantonale appare giustificato, poiché le questioni ancora litigiose non possono certo esser decise sulla sola scorta degli atti acquisiti ora all'incarto. D'altra parte, appare anche opportuno rimandare la causa stessa all'Autoritŕ di prima istanza per garantire in casu agli interessati la doppia giurisdizione in sede cantonale (cfr. DTF 102 V 184). Prima di emanare una BGE 106 Ib 65 S. 77nuova decisione, la detta autoritŕ dovrŕ pertanto procedere ad un nuovo esame delle circostanze ed esperire un'inchiesta approfondita onde accertare - nella misura del possibile - tutti i fatti giuridicamente rilevanti (art. 23 cpv. 1 OAFE). In primo luogo, essa dovrŕ quindi appurare la questione dell'assoggettamento al regime autorizzativo e verificare in particolare se la X. S.A. dev'esser considerata come societŕ immobiliare ai sensi degli art. 2 lett. c DAFE e 1 OAFE. In caso affermativo, l'Autoritŕ di prima istanza avrŕ allora il preciso dovere di ragguagliarsi sull'identitŕ dei sottoscrittori stranieri e controllare in tal modo se ogni partecipante all'aumento del capitale sociale puň effettivamente prevalersi d'un interesse legittimo giusta l'art. 6 cpv. 2 lett. b DAFE. Ove l'autorizzazione potesse poi esser concessa, la detta autoritŕ dovrŕ ancora stabilire se, nella concreta fattispecie, eventualmente sussistano particolari ragioni che consentano di derogare - in via d'eccezione - all'imperativo disposto di cui all'art. 17 cpv. 2 lett. d OAFE.
Dispositiv
Il Tribunale federale pronuncia:Il ricorso č accolto, la decisione impugnata č annullata e la causa č rinviata all'Autoritŕ di prima istanza per nuova decisione ai sensi dei considerandi.