Urteilskopf
108 Ib 110
20. Extrait de l'arręt de la IIe Cour de droit public du 15 juillet 1982 dans la cause Office fédéral de la justice c. Commission cantonale de recours en matičre foncičre du canton de Vaud et Maximin Canal (recours de droit administratif)
Regeste
Erwerb von Grundstücken durch Personen mit Wohnsitz im Ausland. Art. 12a BewV; zulässige Fläche. Die Fläche eines bereits überbauten Grundstücks soll grundsätzlich die Grenze von 1000 m2, die Art. 12a BewV für Bauland vorsieht, nicht übersteigen.
Sachverhalt ab Seite 111
BGE 108 Ib 110 S. 111 Par requęte du 14 février 1980, Maximin Canal a demandé l'autorisation d'acquérir, pour le prix de 1'200'000 francs, la propriété "Les Peupliers" ŕ Coppet, soit la parcelle No 296, d'une superficie de 8648m2, sise au lieu dit "Les Bernodes Dessous", entre la route cantonale No 1 et le bord du lac Léman.Le 14 mars 1980, la Commission foncičre II - compétente, dans le canton de Vaud, en matičre d'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées ŕ l'étranger - a accordé l'autorisation sollicitée, considérant que "l'immeuble servira au séjour personnel du requérant qui acquiert en son nom propre, ne possčde pas d'autre immeuble en Suisse et bénéficie d'un permis de séjour durable".Aprčs avoir obtenu de l'avocat du requérant et de l'autorité communale divers renseignements sur l'immeuble dont la surface pouvait paraître excessive, le Département vaudois de l'agriculture, de l'industrie et du commerce a déclaré, par acte du 8 mai 1980, renoncer ŕ faire usage de son droit de recours, reconnaissant toutefois que cette acquisition pourrait certes se montrer incompatible avec le but de l'arręté fédéral sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées ŕ l'étranger du 23 mars 1961 (AFAIE; RS 211.412.41). C'est donc l'Office fédéral de la justice qui a formé en temps utile le recours contre la décision de la Commission foncičre II, faisant valoir que la surface de la propriété en cause "va trčs sensiblement au-delŕ de ce qui peut ętre raisonnablement admis dans le cas d'espčce, eu égard ŕ l'ensemble des circonstances et ŕ la teneur de l'art. 12a de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées ŕ l'étranger du 21 décembre 1973" (OAIE; RS 211.412.411).Au cours de sa séance du 28 aoűt 1980, la Commission cantonale de recours en matičre foncičre a procédé ŕ l'inspection des lieux, ce qui lui a permis de constater notamment que "la villa, malgré BGE 108 Ib 110 S. 112son importance, ne comprend pas beaucoup de pičces en raison de son architecture trčs particuličre et ne paraît pas trop vaste pour loger deux personnes" (soit le requérant, Maximin Canal, et une employée de maison) et que "la propriété ne saurait ętre morcelée"; elle a donc rejeté le recours de l'Office fédéral de la justice. Cette décision motivée a été notifiée aux parties le 8 décembre 1980.Agissant par la voie du recours de droit administratif, l'Office fédéral de la justice demande au Tribunal fédéral d'annuler la décision rendue le 28 aoűt 1980 par la Commission cantonale de recours en matičre foncičre et de refuser l'autorisation sollicitée.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. b) Selon l'art. 6 AFAIE, l'autorisation d'acquérir un immeuble doit ętre accordée ŕ la personne considérée comme domiciliée ŕ l'étranger qui justifie d'un intéręt légitime. Tel est précisément le cas de l'intimé qui désire acquérir la propriété "Les Peupliers" ŕ Coppet oů il séjourne, de maničre durable, avec l'autorisation de la police des étrangers. Toutes les conditions d'application de l'art. 6 al. 2 lettre a ch. 2 AFAIE sont donc réalisées. Par ailleurs, il y a lieu de relever qu'il n'existe, dans le cas particulier, aucun motif impératif de refus, au sens de l'art. 7 AFAIE. Maximin Canal paraît ainsi remplir les conditions requises pour obtenir l'autorisation litigieuse. Il faut cependant constater que l'immeuble ŕ acquérir est destiné ŕ servir ŕ l'intimé de résidence principale, pour son séjour personnel. La seule question qui se pose est donc de savoir si Maximin Canal - qui n'a pas de famille, mais seulement une employée de maison - peut ętre autorisé ŕ faire l'acquisition d'une propriété de 8648 m2, comprenant une villa relativement vaste et luxueuse.
3. Le législateur n'a, ŕ cet égard, prévu aucune limitation de la surface, l'art. 6 al. 2 lettre a AFAIE disposant simplement que l'immeuble devra servir, en premier lieu, au séjour de l'acquéreur ou de sa famille. Toutefois, dans un arręt Boosten du 11 juillet 1975, le Tribunal fédéral a jugé que l'agrandissement d'une parcelle pouvait ętre autorisé lorsque des motifs spéciaux font apparaître un tel agrandissement comme justifié, ŕ la condition que la surface totale de la parcelle primitive et du terrain acquis ultérieurement ne dépasse pas les dimensions habituelles d'une propriété servant au séjour - de vacances - de l'acquéreur BGE 108 Ib 110 S. 113(ATF 101 Ib 141 consid. 1). Le 11 février 1976, tenant compte de cette jurisprudence et faisant usage du pouvoir que le législateur lui a délégué (art. 34 AFAIE), le Conseil fédéral a complété son ordonnance d'exécution par un nouvel art. 12a qui donne les deux précisions suivantes au sujet de la surface admise:"La surface d'un immeuble servant au séjour personnel de l'acquéreur (art. 6 al. 2 lettre a AFAIE) ne doit pas dépasser au total celle qui convient ŕ cette fin, compte tenu de la nature de l'immeuble (al. 1).Lorsqu'il s'agit d'un terrain ŕ bâtir, 1000 m2 au plus sont en rčgle générale réputés constituer la surface qui convient; celle-ci peut exceptionnellement dépasser 1000 m2 lorsque l'acquéreur prouve qu'il existe des motifs impérieux justifiant ce dépassement et que des intéręts publics ne s'y opposent pas (al. 2)."a) En l'espčce, Maximin Canal a sollicité l'autorisation d'acquérir la propriété "Les Peupliers" sur laquelle une villa a déjŕ été construite il y a environ 60 ans. La limite de 1000 m2 pour un terrain ŕ bâtir n'est donc pas directement applicable. Logiquement, il faudrait ainsi se demander si, compte tenu de la nature de cette parcelle, une surface de 8648 m2 (comprenant une villa de trois étages avec 6 chambres ŕ coucher) ne dépasse pas celle qui convient au séjour personnel d'un homme divorcé, âgé de 62 ans et se disant retiré des affaires, qui a ŕ son service une employée de maison. Toutefois, il s'agit lŕ essentiellement d'une question d'appréciation ou de notions indéterminées que le Tribunal fédéral examine, dans l'un et l'autre cas, avec une certaine retenue, notamment lorsqu'elles dépendent de circonstances locales que l'autorité cantonale est mieux ŕ męme d'apprécier (ATF 104 Ib 112 consid. 3, ATF 101 Ib 367). Dans la mesure oů il s'agit d'une pure question d'appréciation, le Tribunal fédéral ne peut d'ailleurs intervenir qu'en cas d'excčs ou d'abus du pouvoir d'examen dont l'autorité intimée dispose (art. 104 lettre a OJ).b) En l'occurrence, la Commission cantonale de recours a procédé elle-męme ŕ l'inspection des lieux et a - pour des raisons non dénuées de fondement - autorisé ŕ titre exceptionnel l'acquisition d'une propriété aussi vaste. A ces raisons s'ajoute le fait que Maximin Canal utilise déjŕ la propriété "Les Peupliers" ŕ Coppet comme sa résidence principale et non pour de simples séjours de vacances. Or, les critčres d'appréciation de la surface admise, au sens de l'art. 12a al. 1 OAIE, ne doivent pas nécessairement ętre identiques dans les deux cas. Il semble, en effet, normal que l'acquéreur étranger puisse disposer d'une parcelle plus étendue BGE 108 Ib 110 S. 114lorsqu'il y réside en permanence alors que, dans le cas d'une résidence secondaire, on doit se montrer d'autant plus strict que l'utilisation de l'immeuble est limitée ŕ quelques semaines de vacances par an.A premičre vue, il pourrait donc paraître difficile d'admettre qu'en accordant ŕ titre exceptionnel l'autorisation sollicitée, les autorités vaudoises aient commis un abus ou un excčs du large pouvoir d'appréciation dont elles semblaient pouvoir disposer en la matičre. Il faut cependant constater qu'elles n'ont, en réalité, pas respecté la jurisprudence restrictive du Tribunal fédéral concernant l'art. 12a al. 1 OAIE.c) Dans son Message du 25 octobre 1972, le Conseil fédéral a dit que "l'exiguďté d'un territoire qui ne peut s'étendre et dont la population ne cesse de croître est un fait dont il faut tenir compte en Suisse; l'expression du "peuple sans espace" conviendrait parfaitement ŕ la Suisse si ce mot n'était grevé d'une lourde hypothčque historique. Il importe dčs lors d'ętre particuličrement ménagers de notre sol national. C'est lŕ l'objectif essentiel de l'aménagement du territoire qui, toutefois, ne peut y suffire. Pour compléter les mesures assurant l'aménagement du territoire, il y a lieu de restreindre l'acquisition du sol par des personnes ŕ l'étranger, męme lorsqu'il s'agit de l'acquisition de propriétés par étages ou d'immeubles destinés ŕ la détente. Le sol doit rester avant tout réservé aux nationaux et aux étrangers qui travaillent en Suisse ou qui y sont attachés de maničre durable parce qu'ils y habitent" (FF 1972 II p. 1246). Déjŕ valables en 1972, ces raisons d'ętre "particuličrement ménagers du sol national" le sont encore plus aujourd'hui puisque, selon les statistiques, la propriété foncičre en mains étrangčres n'a cessé d'augmenter au cours de ces derničres années. C'est pourquoi, dans l'arręt Conti du 9 novembre 1979, le Tribunal fédéral a jugé que, dans son appréciation de la situation pour fixer la surface admise selon l'art. 12a al. 1 OAIE, l'autorité cantonale doit faire preuve d'une prudence extręme et autoriser l'acquisition de la seule surface dont l'étranger a réellement besoin pour son séjour personnel. Sauf en cas de nécessité objective ou pour un autre motif d'intéręt public, la surface d'un immeuble déjŕ bâti ne devrait donc pas dépasser la limite des 1000 m2 prévue ŕ l'art. 12 al. 2 OAIE (arręt Conti, p. 8 et 9 consid. 3b aa, publié au Repertorio di Giurisprudenza Patria 1981 p. 46 ss).Le Tribunal fédéral a, depuis lors, confirmé sa jurisprudence en relevant que la męme retenue s'imposait lorsqu'il s'agissait pour le requérant BGE 108 Ib 110 S. 115d'agrandir un appartement qu'il possčde déjŕ (arręt Botisk du 10 avril 1981, destiné ŕ la publication).En l'espčce, la surface de la propriété "Les Peupliers" (de 8648 m2) dépasse trčs largement cette limite de 1000 m2 et il n'existe aucun motif d'intéręt public qui permettrait de déroger ŕ cette rčgle. Au contraire, il y a lieu de rappeler que Maximin Canal est au bénéfice d'un bail qui lui a donné la possibilité d'occuper la villa depuis son retour en Suisse, en janvier 1979. Il n'apparaît dčs lors pas exagéré de lui demander d'attendre jusqu'en janvier 1984, date ŕ laquelle il pourra librement acquérir la propriété "Les Peupliers", pour autant qu'il l'occupe jusqu'ŕ l'expiration du délai de 5 ans prévu ŕ l'art. 4 al. 2 AFAIE. Il ne se justifie donc pas d'autoriser aujourd'hui déjŕ l'acquisition de cette propriété de 8648 m2, car ce serait créer un précédent dangereux.e) Au vu de ce qui précčde, on ne saurait reprocher ŕ la Commission vaudoise de recours en matičre foncičre d'avoir ignoré une jurisprudence non publiée; il n'en demeure pas moins qu'objectivement, la décision attaquée viole l'art. 12a al. 1 OAIE et doit, par conséquent, ętre annulée.