Urteilskopf
113 II 187
35. Extrait de l'arręt de la Ire Cour civile du 7 avril 1987 dans la cause Société C. contre dame H. (recours en réforme)
Regeste
Art. 18 Abs. 3 BMM. Rückforderung von Mietzinsen, die auf eine nichtige Erhöhungsmitteilung hin bezahlt wurden. Der Mieter, der eine solche Klage anstrengt, muss nicht beweisen, dass er die in Art. 18 BMM genannten Formefordernisse und die sich für ihn daraus ergebenden Rechte nicht gekannt hat. Einzig bei Rechtsmissbrauch ist eine Ausnahme von Rückforderungsrecht zuzulassen (E. 1a). Rechtsmissbrauch vorliegend verneint (E. 1b).
Sachverhalt ab Seite 187
BGE 113 II 187 S. 187
A.- La société C. est propriétaire d'un immeuble dont une partie est aménagée en hôtel garni, ŕ Sion. Elle a remis ŕ bail divers locaux ŕ dame H. Modifié ŕ plusieurs reprises, la derničre fois le 31 janvier 1969, le contrat prévoyait que la durée du bail s'étendait du 1er novembre 1968 au 30 novembre 1984 et comportait une clause d'indexation du loyer, liée ŕ la variation de l'indice suisse des prix ŕ la consommation.Dčs février 1980, la bailleresse a notifié, par lettres, plusieurs augmentations de loyer ŕ la locataire, qui ne les a pas contestées et a payé les nouveaux loyers ainsi fixés. Le total des augmentations, de 1980 ŕ 1983, s'est élevé ŕ 20'208 francs. BGE 113 II 187 S. 188 Le 8 novembre 1983, dame H. et les époux R. ont attesté ŕ l'intention de la bailleresse que la premičre remettait l'hôtel loué aux seconds pour le 1er janvier 1984. Le 10 novembre 1983, la bailleresse a accepté la rupture du contrat de dame H. sans dédommagement, en précisant qu'elle établirait un nouveau contrat de bail avec les époux R.
B.- En février 1985, dame H. a ouvert action contre la société C. en paiement de 20'208 francs avec intéręt, en alléguant que les augmentations de loyer qui lui avaient été notifiées étaient nulles, faute d'avoir été communiquées au moyen de la formule officielle. Elle réclamait en outre 5'000 francs de dommages-intéręts.La défenderesse a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, au paiement de 937 fr. 90.Par jugement du 9 septembre 1986, le Tribunal cantonal du canton du Valais a condamné la défenderesse ŕ verser ŕ la demanderesse 20'208 francs plus intéręt, et la demanderesse ŕ verser ŕ la défenderesse 350 francs, toutes autres conclusions étant rejetées.
C.- La défenderesse recourt en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut ŕ la réformation du jugement attaqué en ce sens que la demande est entičrement rejetée.Le Tribunal fédéral rejette le recours et confirme le jugement attaqué.
Erwägungen
Extrait des considérants:
1. a) Selon la jurisprudence, toute majoration de loyer, męme fondée sur une clause d'indexation, doit ętre notifiée sur la formule officielle prévue par l'art. 18 al. 2 AMSL (ATF 110 II 496 consid. 2a, ATF 108 II 323). Aux termes de l'art. 18 al. 3, les avis de majoration qui ne sont pas donnés sur cette formule sont nuls. La cour cantonale relčve ŕ juste titre qu'il s'agit lŕ d'une nullité absolue, qui doit ętre constatée d'office et que le locataire peut faire valoir en tout temps, męme s'il a payé le loyer majoré.La nullité de l'avis de majoration entraînant celle de la hausse de loyer qui en fait l'objet, le preneur dispose d'une action en restitution du loyer payé en trop, pour cause d'enrichissement illégitime (BARBEY, L'arręté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, p. 32; KNOEPFLER, Problčmes posés par les loyers payés ŕ tort, in 2e séminaire sur le bail ŕ loyer, BGE 113 II 187 S. 189Université de Neuchâtel, 1982, p. 3 ss; RAISSIG/SCHWANDER, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, 4e éd., p. 83).S'agissant d'un paiement volontaire, l'art. 63 al. 1 CO subordonne l'action pour cause d'enrichissement illégitime ŕ la condition que le demandeur se soit exécuté en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé (cf., en matičre de bail ŕ loyer, ATF 107 II 258 s. consid. 4). Compte tenu de la ratio legis de l'exigence de la notification sur une formule officielle, exigence qui repose sur l'idée que le locataire peut ignorer les droits que lui confčre la loi, la présomption "nul n'est censé ignorer la loi" est ici renversée (KNOEPFLER, op.cit., p. 6). Exiger du locataire, qui doit ętre renseigné sur ses droits précisément par la formule officielle, qu'il prouve qu'il ignorait ces droits ou les conditions formelles de l'arręté (comme le préconisent RAISSIG/SCHWANDER, op.cit., p. 83 s.) irait manifestement ŕ l'encontre de cette ratio legis. On doit donc considérer avec BARBEY (loc.cit.) qu'une exception au droit de répétition ne peut ętre admise que dans les limites étroites de l'abus de droit, c'est-ŕ-dire dans le cas oů le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit.b) Comme il ne ressort pas des faits de la cause que la demanderesse se soit rendu compte du vice de forme qui affectait les avis de majoration, et qu'il est męme constaté que c'est seulement dčs juin 1984 qu'elle a appris que les hausses devaient ętre notifiées sur formule officielle, on ne peut pas retenir un abus de droit, au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Du fait de cette absence de conscience du vice de forme, le comportement de la locataire en novembre 1983, lorsqu'elle a traité amiablement avec la défenderesse de la rupture de son bail sans dédommagement, ne viole pas les rčgles de la bonne foi ni ne constitue une attitude contradictoire qui aurait mis la défenderesse en confiance et l'aurait induite ŕ des actes se révélant par la suite préjudiciables (cf. ATF 110 II 498). On ne voit d'ailleurs pas ŕ quel acte préjudiciable aurait pu ętre amenée la bailleresse, dčs lors que l'absence de dédommagement ŕ laquelle elle a souscrit pouvait parfaitement se fonder sur le fait qu'un bail était conclu avec des tiers, excluant tout dommage.C'est donc ŕ tort que la défenderesse reproche ŕ la cour cantonale d'avoir ignoré l'argument tiré de l'abus de droit et omis d'appliquer l'art. 2 al. 2 CC.