Urteilskopf
117 II 449
83. Extrait de l'arręt de la IIe Cour civile du 17 octobre 1991 dans la cause T. N. contre Autorité de surveillance du registre foncier du canton de Genčve (recours de droit administratif)
Regeste
Art. 4 Abs. 2 BBSG. Erwerbspreis. Der Erwerbspreis umfasst die Gesamtheit der für den Erwerb der Liegenschaft vereinbarten Leistungen des Erwerbers (E. 5a). Dazu gehört insbesondere auch die vom Erwerber einem Dritten für die Abtretung eines Kaufsrechts ausgerichtete Entschädigung (E. 5b).
Sachverhalt ab Seite 449
BGE 117 II 449 S. 449
A.- En 1988, A et B conclurent une promesse de vente immobiličre, doublée d'un pacte d'emption en faveur du promettant-acquéreur B, convenu cessible et soumis aux męmes clauses et conditions que la vente, notamment au prix de 274'500 fr.B s'engagea ŕ se substituer C dans cette promesse. C s'obligeait, pour lui et ses nommables, ŕ acheter la parcelle pour le prix de 274'500 fr. Dans le męme contrat, B cédait ŕ C, moyennant une indemnité de 325'000 fr., le droit d'emption concédé par A.Puis C s'obligea ŕ se substituer T. N. dans la promesse conclue avec A. T. N. s'obligeait ŕ acquérir l'immeuble pour le prix de 274'500 fr. et s'engageait ŕ payer ŕ C, en sus du prix dű ŕ A, une indemnité de 640'000 fr. sur laquelle 325'000 fr. étaient destinés ŕ B et le solde de 315'000 fr. ŕ C. T. N. devenait ainsi cessionnaire du droit d'emption. BGE 117 II 449 S. 450 En 1989, A vendit l'immeuble ŕ B, qui en paya le prix et le revendit immédiatement ŕ T. N. C intervint ŕ l'acte de revente pour l'approuver. B reçut 599'500 fr. correspondant au prix versé ŕ A (274'500 fr.) et ŕ l'indemnité de cession du droit d'emption en faveur de C (325'000 fr.). C reçut 315'000 fr. ŕ titre d'indemnité de cession du droit d'emption en faveur de T. N. qui paya au total 914'500 fr.
B.- En 1990, T. N. requit l'autorisation de vendre l'immeuble avant l'expiration du délai d'interdiction prévu par l'art. 1 al. 1 AFIR.Le conservateur du registre foncier autorisa l'aliénation anticipée au prix de 655'860 fr., correspondant au prix de vente, ŕ l'indemnité payée ŕ B, aux frais de notaire et ŕ l'indexation de 3%. L'autorité cantonale de surveillance du registre foncier a rejeté le recours formé contre la décision du conservateur.
C.- T. N. exerce un recours de droit administratif.
Erwägungen
Extrait des considérants:
5. L'autorité cantonale a refusé d'inclure le montant de 315'000 fr. dans le prix de l'acquisition. Le recourant soutient qu'il n'y a pas de raison de l'exclure.a) Il faut tout d'abord constater que les termes employés par le législateur - "coűt de production", "prix de l'acquisition", "frais accessoires" - n'excluent pas une interprétation large.Ensuite, selon le message du Conseil fédéral, l'aliénation anticipée sans bénéfice peut ętre exceptée de l'interdiction parce qu'elle ne manifeste pas un dessein de spéculation (FF 1989 III 197), contre lequel le législateur voulait lutter en empęchant la revente ŕ court terme d'immeubles n'ayant acquis entre-temps aucune plus-value (Message, p. 182 et 184). Peu importe en revanche le prix accepté par le requérant avant l'entrée en vigueur de l'arręté urgent, qui ne déploie pas d'effet rétroactif (art. 9 AFIR). Au demeurant, les sols utilisables pour la construction, tant par leur raréfaction qu'en raison de la conjoncture favorable et des faibles taux hypothécaires, avaient trčs fortement augmenté de valeur ces derničres années (Message, p. 170), en l'espčce de 1986 ŕ 1989. Lors des débats parlementaires, la commission du Conseil national proposa de définir le bénéfice, au sens de l'art. 4 al. 1 let. a, comme la différence entre le produit de l'aliénation et la valeur d'investissement (BO 1989 CN 1343). Ainsi, vu le but visé par le législateur BGE 117 II 449 S. 451et la teneur du texte légal, on peut admettre que le coűt de production au sens de l'art. 4 al. 2 AFIR correspond ŕ l'ensemble des investissements consentis, notamment pour acquérir l'immeuble.Cette interprétation n'est pas contredite par les auteurs, qui ne sont gučre explicites sur la notion de prix de l'acquisition, litigieuse en l'espčce (GAJA, Il divieto temporaneo di alienazione di fondi, in Repertorio di giurisprudenza Patria, 122/1989, p. 315; ZULLIGER, Verbot der Veräusserung nicht landwirtschaftlicher Grundstücke, in RNRF 70/1989, p. 338/339; RICHARD, in Les arręts fédéraux urgents contre la spéculation foncičre, Lausanne 1991, p. 51/52; TRAUFFER et DECURTINS, Praxis der Bewilligungsbehörde zum Bundesbeschluss über eine Sperrfrist für die Veräusserung nicht landwirtschaftlicher Grundstücke, in ZGRG, p. 56/57; GREGORC et JEANRENAUD, L'arręté fédéral concernant un délai d'interdiction de revente des immeubles non agricoles: quelques problčmes particuliers d'interprétation et d'application, in SJ 112/1990, p. 348/349; BISANG, Welche sind die Bewilligungsgründe für eine vorzeitige Veräusserung? in Dringliches Bodenrecht, Zürich 1990, p. 61). Un auteur souligne toutefois que l'art. 4 al. 2 AFIR ne permet pas de se demander si le prix de l'acquisition était normal ou non: on doit admettre męme un prix manifestement surfait; quant ŕ l'indemnité concédée pour un droit d'emption, de préemption ou de réméré, elle n'est prise en compte que si et dans la mesure oů les parties l'ont imputée sur le prix, comme une partie de celui-ci (SCHÖBI, Erläuterungen zur Sperrfrist, Bern et Stuttgart 1990, p. 91).En l'espčce, l'indemnité de 315'000 fr. versée par le recourant est un élément de l'investissement total consenti, comme partie du prix, pour l'acquisition de la parcelle: elle doit donc ętre incluse dans le prix de l'acquisition au sens de l'art. 4 al. 2 AFIR.b) L'autorité cantonale de surveillance a objecté que l'indemnité de 315'000 fr. ne peut ętre englobée dans le prix de l'acquisition, car les parties ŕ l'acte de vente - B et le recourant - ont expressément déclaré dans l'acte que le prix de 599'500 fr. (274'500 fr. + 325'000 fr.) constituait l'intégralité du prix et que celui-ci n'était modifié par aucun autre arrangement quelconque.Cet argument, purement formel, n'est pas déterminant. En effet, si le prix versé ŕ B était bien de 599'500 fr., C intervint ŕ l'acte pour libérer le recourant de tout engagement ŕ son égard, moyennant le versement, nullement contesté, d'une indemnité de 315'000 fr. Pour acquérir la parcelle, le recourant devait s'assurer que C BGE 117 II 449 S. 452n'exercerait pas son droit d'emption. La cession (onéreuse) du droit d'emption de C était donc le moyen d'obtenir la propriété de la parcelle. L'indemnité versée pour cette cession est donc bien une part de l'investissement concédé pour l'acquisition.