T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2020/410 Esas - 2022/1077
T.C.
...
12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/410
KARAR NO: 2022/1077
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
HAKİM: ...
KATİP:...
DAVACI...
DAVALI :...
DAVA: Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 09/09/2020
KARAR TARİHİ: 30/12/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 09/01/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
G E R E Ğ İ D Ü Ş Ü N Ü L D Ü:
TALEP : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil firma tarafından davalıdan ... Parselde bulunan ... Numaralı Dubleks dairenin satın alındığını, konut satış tutarı olan 275.000,00 TL bedelin de 12.03.2014 tarihinde peşin olarak davalı şirkete ödendiğini, %1 KDV bedeli olan 2.750,00 TL'de konuta ait faturanın kesilmesini müteakip satıcıya ayrıca peşinen ödendiğini, davalı şirket tarafından satışa konu taşınmaza ait tüm uygulama projelerine ve mahal listesine ilişkin bilgilerin satış öncesinde müvekkil firmaya gönderildiğini, bu doğrultuda oluşan kabul sonucu taraflar arasında satışın gerçekleştirildiğini, sonraki süreçte müvekkil tarafından yatırım amaçlı olarak alınan taşınmazda eksik ve ayıplı ifaların bulunduğunu, davalı şirket tarafından müvekkil firmaya iletilen projelerde bulunmasına rağmen müvekkile teslim edilen taşımmazın projeler ile uyumsuzluk içerdiği ve projede bulunan bazı imalatların davalı firma tarafından hiç yapılmadığı ve projelere aykırı ve ayıplı ifa olarak tesliminin gerçekleştirildiğinin anlaşıldığını, taşınmazın bulunduğu yerde sıklıkla yaşanan su kesintileri ve binanın ısınmaya ilişkin problemleri nedeniyle birçok site sakininin de aynı sıkıntılardan mağdur olduğunu haricen öğrendiğini, müvekkilin projede vaat edilen, ancak teslim edilen taşınmazda ayıplı olduğu anlaşılan birçok imalat olduğunu haricen öğrendiğini, buna göre; tesisat projelerinde bulunmasına rağmen, kazan dairesinde bulunması gereken 2. bir ısıtma suyu kazanının, ısıtma suyu kolektörünün, boyler tankının, sirkülasyon pornpalarının ve su kesintisi yaşanması halinde devreye gireceği müvekkile gönderilen projelerde var olduğu açıkça belirtilen 4 ton'luk içme suyu deposunun projeye aykırı olarak hiç yapılmadığının tespit edildiğini, ayrıca satış esnasında bildirilmesine rağmen, peyzaj uygulamalarında yer alan; siteye ait giriş tagı, projede belirtilen yerlerde çiçek bahçeleri, kondisyon ve fitness alanları, bina girişlerine yapılacak olan yürüyüş yolları, ortak barbekü alanının ve konutta yapılması gereken franke marka davlumbazın hiç yapılmadığını, konut merdivenlerinin de cam yerine metal korkuluk olarak proje ve mahal listesine aykırı olarak ayıplı ifa edildiğinin anlaşıldığını ileri sürerek fazlaya dair her türlü talep ve dava haklarının saklı kalmak kaydıyla şimdilik; ayıplı ifadan doğan; 15.000 TL indirim bedelinin taşınmazın teslim tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, müvekkilin ayıplı ifadan kaynaklanan zararları için şimdilik 1.000TL'nın taşınmazın teslim tarihi itibariyle işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava dilekçesindeki ayıp iddiasına dayanak kılınan işlemleri gizli ayıp olarak nitelemek olanağı bulunmadığını, varlığı öne sürülen imalatların tamamının çıplak gözle görülebilecek ve konutun tesliminden itibaren makul bir süre içinde yapılan kontrollerde belirlenebilecek nitelikte olduğunu, alıcının tacir olduğunu, teslim aldığı konuttaki proje farklılıklarını sonradan öğrendiği iddiasının basiretli bir tacirin göstereceği davranış biçimi olmadığı gibi hayatın olağan akışına da aykırı olduğunu, konutun tesliminden itibaren 5 yıllık bir süre geçtiğini, davacının bu süre içinde muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davalı şirketin mevcut duruma ile kabul edilmiş bir eserden ötürü TBK'nın 477 md. uyarınca sorumluluğunun bulunmadığını, uygulama projesinde yapılan bazı değişikliklerin teknik nedenlere dayalı ve davacı yararına olan bir işlem olduğunu, yapılan değişikliklerin satılanın değerini artırıcı nitelikte olduğunu, davacının satışa konu taşımaza ait tüm uygulama projeleri ve mahal listesine ilişkin bilgilerin satış öncesinde davacıya gönderilmediğinin davacının kabulünde olduğunu bildirip davanın reddini savunmuştur.
H U K U K İ N İ T E L E N D İ R M E - G E R E K Ç E :
Dava, taraflar arasındaki taşınmaz satım sözleşmesine dayalı ayıplı ve eksik ifa nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
... İli, Gölbaşı İlçesi, Ballıkpınar Mahallesi, 149 Ada 1 Parselde bulunan ... Numaralı Dubleks dairenin tapu kaydı, taşınmaza ilişkin mekanik, teknik ve mimari proje, belediye işlem dosyası, teklif mektubu, davacının ... Sitesi Yönetimine yazılan müzekkere cevapları, ... ...Noterliğinin 28/02/2020 tarih ve 02578 yevmiye no'lu ve ... 38. Noterliğinin 09/03/2020 tarih ve 07562 yevmiye no'lu ihtarnameleri, keşif, bilirkişi raporları dosya içerisine alınmıştır.
Davacı şirket tarafından davalı şirketce yapılan 11/03/2014 tarihli teklif mektubundaki şartları davacının kabul etmesi üzerine dava konusu taşınmazın satışı konusunda anlaştıkları, dava konusu ... no'lu bağımsız bölümün davalı şirket adına kayıtlı iken satışından tamamının 17/12/2015 tarihinde davacı adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.
Davanın sebebi, taraflar arasındaki satın alma sözleşmesine konu taşınmaz olup, davacı özel hukuk hükümlerine göre taşınmaz satın alan, davalı da ticari amaçla taşınmaz alım satımı yapan bir tacir olup, her iki tarafın da tacir olduğu gözetilerek dava şartlarının tamam olduğu kabul edilerek tahkikata başlanmıştır.
Uyuşmazlık, Kanundaki yasal süre içinde dava açılıp açılmadığı, taşınmazın sözleşmedeki ve teklif mektubundaki şartları taşıyıp taşımadığı, taşınmazda eksik ve ayıplı ifa olup olmadığı, ayıplı ifanın gizli ayıp olup olmadığı, eksik ve ayıplı ifa varsa davacının bu nedenle zararının doğup doğmadığı, davacının zararından davalının sorumlu olup olmadığı noktasındadır.
Tarafların huzurunda keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
06/09/2021 tarihli İnşaat Mühendisi... 'dan aldırılan bilirkişi raporunda özetle; "... Parselde bulunan Aden Sitesi B Blok 2 Numaralı Dubleks daire ile ilgili olarak;
Dava tarihi itibariyle; Taşınmazın değeri: 1.178.710 TL + KDV olacağı,
Dava Tarihi itibariyle; Projeler, mahal listesi, vaziyet planı kapsamında olması gereken iş kalemlerinden;
Meskende takılı davlumbaz ile keşif ve yerinde inceleme esnasında farklı gözüken davlumbaz farkının iş kalemi açısından 2.247 TL+KDV olacağı,
Site ortak alanları kapsamında; 2.163 TL+KDV olmak üzere; Toplam: 4.410 TL+KDV olacağı, Sayın Mahkemenin takdirinde olmak üzere;
Keşif ve yerinde inceleme esnasında B2 meskende yerinde görülen ile davacı tarafından davalının kendisine gönderdiği proje ve görsellerde bulunduğunu iddia ettiği hususlar (Onaylı projelerde ve Mahal listesinde bulunmayan) kapsamında, 3.987 TL+KDV olacağı,
Keşif ve yerinde inceleme esnasında B2 meskende olmayan ancak davacı tarafından davalının kendisine gönderdiği proje ve görsellerde bulunduğunu iddia ettiği hususlar (Onaylı projelerde ve Mahal listesinde bulunmayan) kapsamında 5.219 TL+KDV olacağı,
Site ortak alanları kapsamında Davacı tarafından Davalının kendisine gönderdiği proje ve görsellerde bulunduğunu iddia ettiği hususlar (Onaylı projelerde ve Mahal İistesinde bulunmayan) kapsamında; 1018 TL+KDV olacağı,
Davacının dava tarihi itibari ile mekanik tesisat açısından hiç yapılmayan ve projeye uygun yapılmayan işler dolayısı ile talep edebileceği toplam bedelin 4.950,76 TL + KDV olacağı,
Taraflar arasında tam iki tarafa borç yükleyen bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin her iki tarafı da tüzel kişi tacir sıfatını haiz olduğu,
Satış Vaadinin resmi şekilde yapıldığımı gösterir bir belgeye tesadüf edilmediğinden, şekil şartını haiz olmayan Satış Vaadi'nin geçerli olarak kurulduğunun söylenemeyeceği, kanunun emredici şartına aykırılık nedeniyle kesin hükümsüzlük yaptırımına tâbi olacağı,
Satılan'ın bedelinin tamamının davacı tarafından 14.03.2012 tarihinde eksiksiz ödendiği, ardından Tarafların geçersiz Sözleşmeye dayanarak 17.12.2015 tarihinde tapu memuru önünde 24114 yevmiye nolu akitli işlem ile Konut Dubleks vasfında B Zemin Bağımsız Bölüm No: 2’nin satışını yaptığı, böylece Davacı Emre Tasarım'ın Satış Vaadi'ne konu taşınmazın maliki haline geldiği, Taraflarca Satış Vaadi Sözleşmesi'nde öngörülen asıl edim yükümlülüklerinin ifa edilmesi ile Sözleşme'nin geçerli hale geldiği,
Davacı tarafından Davalıya sunulan 11.03.2014 tarihli Kabul Mektubu ekinde yer alan Mahal Listesi ve Vaziyet Planı üzerinde tek başına tadilat yapılmasının mümkün olmadığı,
Tespit edilen mahal listesine ve vaziyet planına aykırılıkların, Satılan'ın Sözleşme'de kararlaştırılan koşulların hilafına olacak şekilde ayıplı olarak teslim edildiğine işaret ettiği,
Huzurdaki uyuşmazlıkta Satılan'ın mülkiyetinin geçişi tapu kayıtlarından tespit edilmekle birlikte, Satılan'ın Davalı Lin Yapı tarafından Davacı Emre Tasarım'a ne zaman teslim edildiğinin tespit edilemediği, bu nedenle Satılan'daki ayıp iddialarına dayalı satış bedelinden indirim ile maddi zararların tazmini yönündeki Davacının talepleri ile satış bedelinden indirim ile maddi zararların tazmini taleplerine bağlı (temerrüd iddiasına dayalı) gecikme (avans) faizi talepleri bakımından Heyetce bir değerlendirme ve buna bağlı olarak hesaplama yapılmasının mümkün olamadığı" rapor edilmiştir.
30/10/2022 tarihli İnşaat Mühendisi Kenan Ergun Şarklıoğlu, Makine Mühendisi Yunus Ayhan Yavuz, Mimar Hasan Kılıç, Hesap Uzmanı Cemal Dursun'dan aldırılan bilirkişi EK raporunda özetle; "Yukarıda sunulan nedenlerle, dosya kapsamına göre, hukuki durum belirlemesi ve delillerin nihai takdir ve değerlendirmesi Sayın Mahkemeye ait olmak üzere;
... İli Gölbaşı İlçesi Ballıkpınar Mahallesi 149 Ada | Parselde bulunan Aden Sitesi B Blok 2 Numaralı Dubleks daire ile ilgili olarak;
Davacının konutunu teslim aldığı tarihin 17.12.2015 tarihli resmi devir tarihi olduğu,
İnşaat Yönünden, Dava Tarihi itibariyle;
* Projeler, mahal listesi, vaziyet planı kapsamında olması gereken iş kalemlerinden davalı alacağının 7.700,29 TL + KDV(8.697,00-TL),
* Sayın Mahkemenin takdirinde olmak üzere Onaylı projelerde ve Mahal listesinde bulunmayan;
- Keşif ve yerinde inceleme esnasında B2 meskende yerinde görülen ve davacı tarafından davalının kendisine gönderdi proje ve görsellerde bulunduğunu iddia ettiği hususlar kapsamında, 3.987 TL+KDV,
- Keşif ve yerinde inceleme esnasında B2 meskende olmayan ancak davacı tarafından davalının kendisine gönderdiği proje ve görsellerde bulunduğunu iddia ettiği hususlar kapsamında 5.219 TL+KDV,
- Site ortak alanları kapsamında davacı tarafından davalının kendisine gönderdiği proje ve görsellerde bulunduğunu iddia ettiği hususlar kapsamında; 1018 TL+KDV,
*Davacının dava tarihi itibariyle mekanik tesisat açısından hiç yapılmayan ve projeye uygun yapılmayan işler dolayısıyla talep edebileceği toplam bedelin 5.020,00-TL(5.923,60-TL) olacağı" görüş ve kanaati bildirilmiştir.
6098 sayılı TBK’nın “Borcun İfa Edilmemesi” başlığı altındaki 112. Maddesinde “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” hükmüne yer verilmiştir. Bu hüküm, borç ilişkisinden doğan her türlü yükümlülüğün ihlaline uygulanacak genel bir kural niteliğindedir.
Satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 219 ve 231 ‘inci maddeleri arasında düzenlenmiştir. Satış konusu mal, mislî veya mislî olmayan nitelikte olabilir. Bunun gibi ferdî özellikleriyle belirlenmiş (bireyselleştirilmiş) mallar ve çeşidiyle belirlenen mallar da satış sözleşmesinin konusunu oluşturabilir. Sözleşmeye konu taşınmazın nitelikleri, teknik bilgiler teklif mektubunda ve projelerde açıkça belirtilmiştir.
TBK nun 219. Maddesine göre, "Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliğini etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan belediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur.
Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur."
TBK.’nun 223. Maddesine göre, (818 sayılı BK'nun 198.maddesi), "Alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır." Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.
6098 sayılı TBK' nın 227. maddesinin 1. fıkrasına göre "ayıplı ifa durumunda alıcıya 4 seçimlik yetki tanınmıştır. Söz konusu maddeye göre;
Satıcının satılanın ayıplarında sorumlu olduğu hallerde alıcı, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme,
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
4. İmkan varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme.
Bu 4 seçimlik hakkın yanı sıra, aynı maddenin 2. fıkrasında yer alan hükümde de alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklı tutulmuştur."
Ayıba karşı tekeffül hükümleri satım sözleşmesinde 2 yıllık zamanaşımı, kötü ifa ile eksik ifa durumlarında ise genel hüküm olan TBK m. 112 uygulanacağından genel zamanaşımı süresi olan 10 yıllık zamanaşımı süresi söz konusu olacaktır.
Somut olaya bakıldığında; davacının ödemeyi teslimden önce yaptığı, taşınmazın tapuda temliki ve davacıya tesliminin daha sonra olduğu, taşınmazın resmi devir tarihinin 17.12.2015 olduğu halde fiilen teslim tarihi olarak aboneliklerin yapıldığı ve 2016 ila 2018 yılları ve ayrıca taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin 15.02.2018 tarihi olduğu gözetilerek taşınmazın teslim tarihi olarak 15.02.2018 tarihinin esas alınması gerektiği anlaşılmıştır. Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeden hareketle ayıp, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder. Davalı şirketin taşınmazı davacıya satarken verdiği teklif mektubu ve davacıya verdiği bilgiler dairesinde bilirkişilerce hazırlanan rapora göre, bilirkişilerin belirlediği ayıpların taşınmazda yaşarken zamanla anlaşıldığı, davalının dava konusu taşınmazı davacıya eksik ve ayıplı olarak teslim ettiği, bu işlerin bedelinin KDV dahil 15.686,85-TL olarak belirlendiği bildirilmiştir. Ayıbın ihbarında yazılı şekil şartının bulunmadığı, dava konusu taşınmazdaki ayıpların gizli ayıp olup kullanımla birlikte ortaya çıktığı, ayrıca eksik bırakılan kısımların davacı tarafından talep edilebilmesi için ihbara da gerek bulunmadığı hususları
nazara alınarak talebin kısmen kabulüne davalının temerrüt tarihi olan 29.02.2020 tarihinden itibaren taraflar tacir olduğundan avans faizi işletilmesine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1)Davacının davasının KISMEN KABULÜNE;
Ayıplı ifadan kaynaklanan maddi zararların tazmini için 15.686,85TL tazminatın 29/02/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
2) Dava açılışında alınan 273,24 TL peşin harcın alınması gereken 1.071,57 TL harçtan düşülmesi ile bakiye 798,33 TL harcın DAVALIDAN ALINARAK HAZİNEYE GELİR KAYDEDİLMESİNE,
3) 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 5/A ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A-13. maddesi uyarınca alınması gereken 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin, 25,83 TL'sinin DAVACIDAN ; 1.294,17 TL'sinin DAVALIDAN ALINARAK HAZİNEYE GELİR KAYDEDİLMESİNE,
4) (a) Dava açılışında alınan 273,24 TL peşin harcın yargılama gideri olarak kabulü ile DAVALIDAN ALINARAK DAVACIYA VERİLMESİNE,
(b) Davacının yargılama sırasında yapmış olduğu 54,40 TL başvurma harcı, 3.800,00 TL bilirkişi ücreti, 419,90 TL keşif harcı, 241,20 TL posta gideri, 300,00 TL ATGV araç ücreti giderleri olmak üzere toplam 4.815,50 TL yargılama giderinden davanın kabul oranı dikkate alınmak suretiyle 4.721,25 TL'sinin DAVALIDAN ALINARAK DAVACIYA VERİLMESİNE,
5) Davacının yargılamada vekil ile temsil edildiği anlaşıldığından yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 9.200,00 TL vekalet ücretinin DAVALIDAN ALINARAK DAVACIYA VERİLMESİNE,
6) Davalının yargılamada vekil ile temsil edildiği anlaşıldığından yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 313,15 TL vekalet ücretinin DAVACIDAN ALINARAK DAVALIYA VERİLMESİNE,
7) Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider ve delil avansının HMK'nin 333. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi dikkate alınarak YATIRANLARA İADESİNE,
İlişkin, taraf vekillerinin yüzlerine karşı verilen karar tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesine istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.30/12/2022
Katip ...
e-imza
Hakim...
e-imza
"Bu Evrak 5070 Sayılı Kanun Hükümlerine Göre UYAP Sistemi Üzerinden Elektronik Olarak İmzalanmıştır."