Urteilskopf
120 II 240
45. Extrait de l'arręt de la Ire Cour civile du 31 aoűt 1994 dans la cause Société Immobiličre X. contre sieurs O. (recours en réforme)
Regeste
Begehren auf Herabsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Die Unterscheidung, die auf dem Berechnungskriterium beruht - Kosten oder Marktpreise -, darf nicht mit jener verwechselt werden, die sich aus der Berechnungsmethode - absolute oder relative - ergibt. Bei der Prüfung, ob der Anfangsmietzins missbräuchlich ist, muss die absolute Methode angewendet werden (E. 2).
Sachverhalt ab Seite 240
BGE 120 II 240 S. 240
A.- Par contrat du 8 aoűt 1990, la Société Immobiličre X. a donné ŕ bail aux sieurs O., avec effet rétroactif au 1er aoűt 1990, un appartement de deux pičces sis au troisičme étage d'un immeuble dont elle est propriétaire, ŕ Genčve.Le loyer a été fixé ŕ 6'600 fr. par an, charges non comprises. La formule officielle, prescrite par le canton de Genčve (art. 270 al. 2 CO), BGE 120 II 240 S. 241informait les locataires que le dernier loyer annuel de cet appartement se montait ŕ 4'344 fr. dčs le 1er juillet 1990 et que son augmentation devait permettre le maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques (art. 269a let. e CO), la compensation des hausses de coűts (art. 269a let. b CO) et l'obtention d'une "valeur locative normale du logement" (art. 269a let. a CO).
B.- Les locataires ont contesté le loyer initial, le jugeant abusif. Statuant le 21 février 1992, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve leur a donné raison et a ramené ce loyer ŕ 4'344 fr. par an.Par arręt du 18 septembre 1992, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve a annulé ce jugement et renvoyé la cause ŕ l'autorité inférieure. Celle-ci a confirmé son premier jugement en date du 10 mai 1993.Saisie par la bailleresse, la Chambre d'appel a confirmé le second jugement du Tribunal des baux et loyers par arręt du 10 décembre 1993.
C.- La bailleresse interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut ŕ l'annulation de l'arręt de la Chambre d'appel et ŕ la fixation du loyer litigieux ŕ 6'600 fr. par an, charges non comprises. A titre subsidiaire, elle demande le renvoi de la cause ŕ la cour cantonale pour nouveau jugement dans le sens des considérants.Les locataires proposent le rejet du recours.Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours et renvoie la cause ŕ la cour cantonale afin qu'elle examine, en appliquant la méthode absolue, la conformité du loyer initial contesté avec les loyers usuels dans le quartier et réduise, le cas échéant, ledit loyer.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. Se fondant sur l'arręt publié aux ATF 118 II 130 et traduit au JdT 1993 I 143, la Chambre d'appel dénie ŕ la bailleresse le droit de se prévaloir de la conformité du nouveau loyer avec les loyers usuels dans le quartier, au motif que ce critčre de calcul, qui doit ętre relativisé, n'aurait justifié une adaptation du loyer en cause que si le marché locatif avait évolué depuis la derničre fixation dudit loyer, ce qui ne pouvait manifestement pas ętre le cas, en l'occurrence, puisque seuls 39 jours s'étaient écoulés entre les deux dates de référence (1er juillet 1990 et 8 aoűt 1990). Dčs lors, de l'avis des juges précédents, le loyer initial contesté par les locataires est abusif. La BGE 120 II 240 S. 242bailleresse soutient ŕ juste titre qu'une telle opinion n'est pas compatible avec le droit fédéral.La législation sur les loyers abusifs utilise des critčres de calcul fondés aussi bien sur les prix du marché que sur les coűts: les premiers tendent ŕ la fixation objective du loyer en fonction de la valeur de la chose louée (art. 269a let. a et f CO); les seconds visent ŕ déterminer si le bailleur ne retire pas de son investissement personnel un rendement exagéré, aux dépens du locataire (art. 269 et 269a let. b-e CO). Que ces deux critčres ne concordent pas toujours, la jurisprudence l'a déjŕ reconnu ŕ maintes reprises (ATF 118 II 124 consid. 4a et 130 consid. 3a, ATF 117 II 452 consid. 4a et 458 consid. 2a). Au demeurant, la réglementation en la matičre les mélange elle-męme, dans la mesure oů elle généralise en partie des éléments subjectifs, les objectivant ainsi d'une certaine maničre (art. 13 et 16 OBLF; RS 221.213.11). La jurisprudence en fait d'ailleurs de męme, notamment dans le domaine des coűts hypothécaires, en ce sens que, pour le calcul du loyer selon la méthode relative, elle se base uniquement sur la variation d'un taux hypothécaire de référence, ŕ savoir celui que pratiquent les banques cantonales de crédit hypothécaire (ATF 118 II 45 consid. 2).Il convient de ne pas confondre la distinction fondée sur le critčre de calcul - les coűts (Kostenmiete) ou les prix du marché (Marktmiete) - avec celle découlant de la méthode - absolue ou relative - de calcul. Cette seconde distinction est basée sur l'objet de référence ŕ prendre en considération pour le calcul du loyer admissible, qui est, dans un cas, la chose louée en tant que telle (méthode absolue), dans l'autre, le contrat de bail liant les parties (méthode relative). La méthode absolue sert ŕ vérifier concrčtement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur, compte tenu des frais qu'il doit supporter et des prix du marché; la méthode relative, ŕ déterminer, en fonction du contrat et du principe de la confiance, si une adaptation du loyer intervenant en cours de bail est admissible ou non. Dans la premičre méthode, c'est le loyer lui-męme, sans égard aux stipulations contractuelles, qui est contrôlé, tandis que, dans la seconde, il ne s'agit que d'examiner si une modification du loyer est compatible avec la volonté manifestée antérieurement par celui qui la réclame. Par conséquent, la méthode de calcul absolue peut ętre utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution du loyer; ŕ ce sujet, cf. les ATF 116 II 73 et 594 consid. 6a, BGE 120 II 240 S. 243114 II consid. 5); la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothčse (ATF 118 II 124 consid. 4b et 130 consid. 3a, 117 II 452 consid. 4a).La méthode relative, qui a pour fondement la confiance éveillée chez le cocontractant, interdit, en définitive, au bailleur d'adopter une attitude contradictoire. Cette confiance repose elle-męme sur les relations spéciales existant entre le bailleur et son locataire, en d'autres termes sur la maničre dont ceux-ci ont aménagé leurs rapports contractuels et les ont développés jusque-lŕ. Seul peut dčs lors se prévaloir de la protection basée sur la confiance le locataire en la personne duquel celle-ci a été éveillée. Partant, la méthode de calcul relative ne peut s'appliquer, en bonne logique, qu'ŕ des modifications ou demandes de modification du loyer unilatérales en cours de bail (art. 269d et 270a CO). Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut, en revanche, ętre effectué qu'ŕ l'aide de la méthode absolue, dans laquelle les critčres de calcul déterminants ne sont soumis ŕ aucune limite relative (ŕ ce propos, voir l' ATF 118 II 130 consid. 3a).L'art. 270 al. 1 let. b CO n'y change rien. En effet, l'art. 270 al. 1 CO ne rčgle que les conditions formelles auxquelles est subordonnée la recevabilité d'une demande de diminution du loyer initial; ce sont les art. 269 et 269a CO exclusivement qui fournissent les critčres matériels permettant de juger du bien-fondé d'une telle demande (OR-ZIHLMANN, n. 3 ad art. 270 CO). Ainsi, le fait qu'un locataire a accepté de payer un loyer sensiblement plus élevé que celui que devait acquitter le précédent locataire n'implique pas ŕ lui seul le caractčre abusif du nouveau loyer et ne justifie pas non plus une protection fondée sur la confiance, qui autoriserait le recours ŕ la méthode de calcul relative.