Urteilskopf
121 III 364
72. Extrait de l'arręt de la Ire Cour civile du 19 septembre 1995 dans la cause Société Immobiličre X. contre sieur M. (recours en réforme)
Regeste
Gesuch um Herabsetzung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Wird die Erhöhung des Anfangsmietzinses, wofür das kantonale Recht die Verwendung des amtlichen Formulars vorschreibt, im Vergleich zum vorhergehenden Mietzins einzig mit Faktoren der relativen Methode begründet, und verlangt der Mieter nicht die Anwendung der absoluten Methode, so hat die Überprüfung des Anfangsmietzinses mittels der relativen Methode zu erfolgen.
Sachverhalt ab Seite 364
BGE 121 III 364 S. 364
A.- Du 1er octobre 1989 jusqu'ŕ la fin mars 1992, M. a occupé, avec son épouse et ses deux filles mineures, un appartement de deux pičces, d'une surface de 40 m2, comprenant un living et une alcôve, sis au cinquičme étage de l'immeuble dont la S.I. X. est propriétaire, ŕ Genčve, et qu'elle lui avait remis ŕ bail moyennant un loyer annuel de 18'000 fr., sans les charges.Au début de l'année 1992, un appartement de deux pičces et demie, d'une surface de 48 m2, comprenant une chambre ŕ coucher, un living et une cuisine-laboratoire, s'est libéré au rez-de-chaussée du męme immeuble. M. se l'est vu proposer contre paiement d'un loyer de 18'600 fr. par an, charges non comprises. Il a accepté cette offre et les parties ont conclu, le 26 mars 1992, un contrat de bail pour une durée initiale d'un an, ŕ partir du 1er avril 1992, renouvelable tacitement d'année en année. Le męme jour, la bailleresse a notifié ŕ M. un "avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail", indiquant que le précédent locataire payait un loyer de 6'540 fr. par an dčs le 1er avril 1990, charges en sus. La majoration du loyer au changement de locataire y était motivée en ces termes: BGE 121 III 364 S. 365 "Augmentation des charges d'exploitation et maintien du pouvoir d'achat du capital exposé aux risques, selon art. 269a, lettres b et e du Code des Obligations. Peinture de l'appartement."Le 16 avril 1992, M. a adressé ŕ l'autorité de conciliation une requęte en contestation du loyer initial. Il a conclu ŕ ce que ce loyer fűt ramené ŕ 7'332 fr. par an dčs le 13 avril 1992. La tentative de conciliation n'a pas abouti.
B.- Saisi par le locataire, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve, statuant le 17 décembre 1992, a fixé ŕ 7'896 fr., charges non comprises, le loyer annuel ŕ payer par le demandeur dčs le 1er avril 1992. Par arręt du 1er octobre 1993, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers lui a renvoyé la cause afin qu'il examine de plus prčs la question d'un éventuel abus de droit imputable au demandeur.
C.- Aprčs avoir entendu plusieurs témoins, le Tribunal des baux et loyers a confirmé, en date du 18 mai 1994, le dispositif de son premier jugement. Il a considéré que le demandeur ne commettait pas un abus de droit en contestant le loyer initial de son nouvel appartement, dčs lors que la location d'un autre appartement sis dans le męme immeuble répondait au souci légitime de l'intéressé d'occuper un appartement plus grand qui permît ŕ ses filles de dormir dans une pičce séparée de celle réservée ŕ leurs parents, ce qui n'était pas le cas jusque-lŕ, tout en leur évitant un changement d'école.Par arręt du 23 janvier 1995, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers a confirmé le jugement de premičre instance.
D.- La défenderesse interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut ŕ l'annulation de l'arręt du 23 janvier 1995 et ŕ la fixation du loyer contesté ŕ 18'600 fr., sans les charges, dčs le 1er avril 1992.Le Tribunal fédéral rejette le recours, dans la mesure oů il est recevable, et confirme l'arręt attaqué.
Erwägungen
Extrait des considérants:
4. a) La défenderesse fait grief ŕ la Chambre d'appel d'avoir jugé abusif le loyer litigieux. Elle lui reproche, en substance, d'avoir méconnu la jurisprudence fédérale en matičre de contestation du loyer initial, en refusant d'appliquer la méthode absolue - plus précisément le critčre des loyers usuels du quartier, s'agissant d'un immeuble ancien - pour vérifier si ce loyer était abusif. A son avis, la comparaison entre le loyer en BGE 121 III 364 S. 366cause et les loyers pratiqués dans le męme immeuble ou dans le quartier suffirait ŕ démontrer l'absence de tout abus de sa part dans la fixation du loyer initial réclamé au demandeur.b) En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée ŕ l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO). C'est ce qu'a fait le canton de Genčve en adoptant l'art. 94B de la loi d'application du Code civil et du Code des obligations (LACC; ŕ ce sujet, cf. l' ATF 117 Ia 328). En pareille hypothčse, ladite formule doit contenir, entre autres indications, le montant de l'ancien loyer et les motifs précis de la hausse, conformément ŕ l'art. 19 al. 1 let. a OBLF (RS 221.213.11) applicable par analogie en vertu de l'art. 19 al. 3 OBLF. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les raisons avancées pour justifier le respect strict des rčgles de forme en matičre de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire. Dans un cas comme dans l'autre, la mention de l'ancien loyer et la motivation contenues dans la formule officielle doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration, de maničre ŕ ce qu'il puisse décider, en toute connaissance de cause, de contester le nouveau loyer ou de s'en accommoder (ATF 121 III 56 consid. 2c, ATF 120 II 341 consid. 5b et les arręts cités). Cet objectif ne pourrait pas ętre atteint si le bailleur n'était pas lié par les motifs invoqués ŕ l'appui d'une majoration de loyer. En effet, le locataire qui contesterait judiciairement la fixation du loyer initial ou une majoration de loyer subséquente risquerait alors de succomber, quand bien męme les facteurs de hausse mentionnés dans la formule officielle ne justifieraient pas l'augmentation de loyer contestée, du seul fait que le bailleur aurait invoqué devant le juge un motif valable qu'il avait tu jusque-lŕ. Aussi le Tribunal fédéral a-t-il posé, en conformité avec le principe de la bonne foi, qu'il est exclu d'invoquer aprčs coup, en cours d'instance, d'autres motifs de hausse que ceux qui figurent dans l'avis de majoration (ATF 117 II 452 consid. 5 p. 457). Sans doute cette rčgle n'est-elle pas absolue, comme le soutient ŕ juste titre la défenderesse en se fondant sur l' ATF 112 II 149 consid. 3d p. 155. Effectivement, le juge qui retient l'existence d'indices d'abus peut y déroger et déterminer si le rendement de la chose louée est excessif en utilisant tous les critčres juridiques déterminants ŕ cet égard dans le cadre de son obligation d'appliquer d'office le droit fédéral. Mais si, dans la cause ayant donné lieu ŕ cet arręt, la cour BGE 121 III 364 S. 367cantonale avait relevé des indices d'abus (consid. 1c), rien de tel n'a été constaté dans la présente espčce oů le locataire n'a du reste jamais prétendu que le loyer payé par son prédécesseur était déjŕ abusif. De fait, dans son jugement du 17 décembre 1992, le Tribunal des baux et loyers souligne "l'absence d'indices d'abus allégués". En limitant son examen aux seuls motifs de hausse indiqués par la bailleresse dans la formule officielle qu'elle avait remise au locataire, la Chambre d'appel n'a donc pas méconnu les principes posés dans les arręts précités.Dans sa jurisprudence la plus récente, le Tribunal fédéral a précisé que, si la méthode de calcul absolue peut ętre utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution du loyer), la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothčse. Cette derničre méthode repose, en effet, sur les relations spéciales existant entre le bailleur et son locataire, lesquelles font logiquement défaut dans l'hypothčse oů les parties nouent pour la premičre fois des liens contractuels (ATF 120 II 240 consid. 2, p. 242/243; voir aussi les ATF 121 III 163 consid. 2d p. 165 et ATF 120 II 341 consid. 6a p. 350). La défenderesse est d'avis que la Chambre d'appel a ignoré cette jurisprudence en n'appliquant pas la méthode absolue pour juger de la validité du loyer contesté. Elle se trompe. Contrairement ŕ son opinion, il ne s'agit pas en l'occurrence d'appliquer telle ou telle méthode, mais de savoir si un bailleur doit se laisser opposer les critčres de calcul qu'il a indiqués dans la formule officielle. Or, la réponse ne peut ętre qu'affirmative sur le vu de la jurisprudence susmentionnée. Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un ŕ l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-lŕ, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'ętre protégée. Partant, si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'ŕ des critčres relatifs, tels que la hausse des coűts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial ŕ la lumičre d'autres critčres, en particulier des critčres absolus institués par les art. 269 et 269a let. a et c CO, ŕ moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, lequel ne peut pas lui ętre refusé. Ainsi, dans une affaire récente portant sur un loyer initial, le Tribunal fédéral a renvoyé la BGE 121 III 364 S. 368cause ŕ la cour cantonale afin qu'elle examine "le ou les motifs de hausse contenus dans l'avis" notifié au moyen de la formule officielle et se prononce sur le caractčre abusif ou non du loyer convenu entre les parties (consid. 2d, non publié, de l' ATF 121 III 56). En revanche, si le bailleur fait état, dans la formule officielle, du rendement insuffisant de la chose louée, pour justifier la fixation du loyer initial ŕ un niveau supérieur ŕ celui du loyer payé par l'ancien locataire, le contrôle de l'admissibilité du loyer initial devra ętre effectué ŕ l'aide de la méthode absolue, dans laquelle les critčres de calcul déterminants ne sont soumis ŕ aucune limite relative (pour un cas d'application, cf. l' ATF 120 II 240). Il en ira de męme dans les cantons qui n'ont pas rendu obligatoire l'usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail.c) En l'espčce, l'augmentation du loyer initial par rapport au précédent loyer n'a été motivée, sur la formule officielle, que par des facteurs de hausse relatifs, ŕ savoir l'augmentation des charges d'exploitation, le renchérissement et des prestations supplémentaires de la bailleresse. Dans ces conditions, la cour cantonale a eu raison de restreindre son examen ŕ ces trois facteurs. Elle s'est abstenue ŕ bon droit de rechercher si le loyer en cause se situait dans les limites des loyers usuels du quartier, faute d'y avoir été invitée par le locataire.