Urteilskopf
123 III 171
29. Extrait de l'arręt de la Ire Cour civile du 14 avril 1997 dans la cause dame G. contre S.I. X. (recours en réforme)
Regeste
Beendigung der kantonalen Mietzinskontrolle über ein Mietshaus; auf die Berechnung der nachfolgenden Mietzinserhöhung anwendbare Methode und Kriterien. Die Beendigung der kantonalen Mietzinskontrolle rechtfertigt - als Ausnahme von der Regel - die Anwendung der absoluten Berechnungsmethode. In diesem Rahmen sind die bei der Berechnung der finanziellen Belastung einzubeziehenden Fremdmittel nur in der Höhe der Anlagekosten zu berücksichtigen, berechnet nach der üblichen Methode, das heisst nach dem in den zulässigen Grenzen aktualisierten Wert der investierten Eigenmittel und erhöht um die ursprünglichen Fremdmittel.
Sachverhalt ab Seite 172
BGE 123 III 171 S. 172
A.- a) Par contrat du 28 juillet 1986, la S.I. X. a remis ŕ bail ŕ T. un appartement de quatre pičces sis au septičme étage d'un immeuble dont elle est propriétaire, ŕ Genčve. Le bail était conclu pour une durée de trois ans, soit du 1er aoűt 1986 au 31 juillet 1989; il se renouvelait tacitement d'année en année. Le loyer annuel, sans les charges, se montait ŕ 9'252 fr.Le bail a été repris par dame G. conformément ŕ un avenant signé le 5 septembre 1989.Par arręté du 13 juin 1988, le Conseil d'Etat du canton de Genčve a accordé rétroactivement ŕ la S.I. X., pour l'immeuble en question, une subvention annuelle et une exonération fiscale d'une durée de dix ans, soit jusqu'au 31 décembre 1991, sur la base d'un coűt total de 5'565'000 fr. financé ŕ concurrence de 2'225'000 fr. par des fonds propres et pour le solde de 3'340'000 fr. par un pręt garanti par une inscription hypothécaire en premier rang. Le dernier état locatif autorisé a été fixé ŕ 431'256 fr., ŕ partir du 1er décembre 1991, et le loyer de dame G. ŕ 13'020 fr., sans les charges, dčs la męme date.b) Par avis de majoration de loyer du 23 mars 1994, la S.I. X. a informé dame G. que le loyer de son appartement se monterait ŕ 16'920 fr. dčs le 1er aoűt 1994. La hausse était motivée par la sortie de l'immeuble du régime HCM (logements destinés ŕ la classe moyenne). La locataire a contesté cette majoration et la tentative de conciliation a échoué.
B.- Le 21 juillet 1994, la S.I. X. a ouvert action contre dame G. en vue de faire constater judiciairement le caractčre non abusif de la majoration de loyer contestée. La défenderesse a conclu au rejet de la demande.Par jugement du 12 octobre 1995, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve a fixé ŕ 16'920 fr. le loyer annuel ŕ payer par la défenderesse.Statuant le 20 mai 1996, sur appel de la défenderesse, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers a confirmé ce jugement. BGE 123 III 171 S. 173
C.- La défenderesse a recouru en réforme au Tribunal fédéral, en concluant ŕ l'annulation de l'arręt de la Chambre d'appel et au rejet intégral de la demande.Le Tribunal fédéral a admis partiellement le recours, dans la mesure oů il était recevable, et réformé l'arręt attaqué en ce sens que le loyer annuel ŕ payer par la défenderesse dčs le 1er aoűt 1994 a été déclaré abusif en tant qu'il dépassait 16'223 fr. Pour arriver ŕ ce montant, le Tribunal fédéral a tenu compte, d'une part, ŕ concurrence de 364'154 fr., des charges hypothécaires calculées au taux de 5,5% sur un capital de 6'620'985 fr. résultant de l'addition des fonds propres réévalués (3'280'985 fr.) et des fonds étrangers initiaux (3'340'000 fr.) et, d'autre part, des charges d'entretien s'élevant ŕ 173'273 fr.; d'oů un état locatif annuel admissible de 537'427 fr. La différence entre ce montant et le niveau de l'état locatif au moment de la sortie de l'immeuble du contrôle étatique (431'256 fr.) rendait ainsi admissible une hausse de loyer de 24,60% et permettait ŕ la demanderesse de réclamer ŕ la défenderesse un loyer annuel de 16'223 fr. au maximum.
Erwägungen
Extrait des considérants:
6. a) En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le bailleur ne devrait invoquer que des critčres relatifs, et le juge appliquer la méthode relative. Exceptionnellement, la jurisprudence admet que le bailleur se prévale directement d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une majoration unilatérale du loyer (LACHAT, La pratique récente en matičre de loyers, in: Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, n. 38 ŕ 43). La sortie d'un immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue précisément l'une des exceptions ŕ ce principe (ATF 117 II 77), justifiée, d'une part, par le fait que les dispositions relatives ŕ la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO) et, d'autre part, parce que les modalités spécifiques auxquelles obéit la fixation du loyer par l'autorité administrative compétente ne sont pas de nature ŕ éveiller chez le locataire la confiance, propre ŕ la méthode relative, quant au caractčre suffisant du dernier loyer payé par lui (arręt non publié du 25 janvier 1994, dans la cause 4C.153/1993, consid. 2 in fine, reproduit in: mietrechtspraxis [mp] 1994, p. 93 ss, 95 in fine).La méthode absolue sert ŕ vérifier concrčtement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur. Dans cette méthode, BGE 123 III 171 S. 174c'est le loyer lui-męme, sans égard aux stipulations contractuelles, ni ŕ son évolution dans le temps, qui est contrôlé sur la base de la situation financičre de l'immeuble ŕ un moment donné, tandis que, dans la méthode relative, il s'agit d'examiner uniquement si une modification du loyer est compatible avec la volonté exprimée antérieurement par celui qui la réclame (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; ATF 117 II 77 consid. 2 p. 80). L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport existant entre les fonds propres investis dans la chose remise ŕ bail et le loyer aprčs déduction des charges d'exploitation et des intéręts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coűt de revient effectif de l'immeuble, ŕ moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par hypothčque; ATF 117 II 77 consid. 3a/aa, qui traite de la disposition similaire de l'art. 14 AMSL). Les fonds propres investis par le bailleur doivent ętre adaptés au renchérissement, mais leur réévaluation ne saurait dépasser le 40% du prix de revient de l'immeuble pour les motifs indiqués dans l' ATF 120 II 100. Lorsque les loyers étaient soumis au contrôle d'une autorité étatique, cette réévaluation doit ętre opérée en fonction du renchérissement enregistré depuis la date d'investissement des fonds propres, et non pas depuis la date de la sortie du contrôle cantonal (ATF ATF 117 II 77 consid. 3b/aa p. 83). Au demeurant, il n'est pas possible de substituer au coűt de revient partiellement réévalué d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie (ATF 122 III 257 consid. 3b).Le montant des fonds propres peut varier avec le temps (LACHAT/MICHELI, Le nouveau droit du bail, 2e éd., p. 206, n. 5.4). Il augmente lorsque le bailleur amortit sa dette hypothécaire ou finance lui-męme des travaux ŕ plus-value (ATF 122 III 257 consid. 3a; 117 II 77 consid. 3a/cc). Inversement, il diminue si le bailleur alourdit la charge hypothécaire de son immeuble (cf. ROHRER, Wie wird die Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR berechnet?, in: MietRecht Aktuell [MRA] 1996, p. 43 ss, 48, traduit in: Cahiers du bail [CdB] 1996, p. 65 ss, 69; GUT, Angemessener Ertrag, in: mp 1996, p. 177 ss, 188). Lorsqu'il est nul, parce que la dette hypothécaire est égale ou supérieure au montant de l'investissement initial réévalué, le revenu locatif ne pourra plus servir qu'ŕ couvrir les charges immobiličres effectives, faute de fonds propres. ROHRER est d'avis que le BGE 123 III 171 S. 175montant de ces charges importe peu, car la jurisprudence n'impose pas le montant jusqu'ŕ concurrence duquel le bailleur peut hypothéquer son immeuble et ne prescrit pas davantage ŕ quelles fins les pręts qui lui ont été consentis doivent ętre utilisés (ibid.). On ne saurait lui emboîter le pas. L'auteur indique lui-męme les abus que pourrait générer la solution qu'il préconise et ŕ l'appui de laquelle il ne cite d'ailleurs aucun précédent. De fait, dans l'hypothčse oů la valeur vénale de l'immeuble aurait fortement augmenté depuis sa construction ou son achat, le bailleur serait en mesure d'en réaliser la plus-value aux dépens des locataires en utilisant une partie du crédit octroyé par la banque sur la base de cette valeur pour acheter un autre immeuble, tout en faisant assumer par les locataires de l'immeuble grevé le service de la dette hypothécaire (MRA, cit., p. 48; CdB, cit., p. 70 en haut; dans le męme ordre d'idées, cf. l'arręt de la Cour de cassation civile neuchâteloise du 18 janvier 1994 publié in: Recueil de jurisprudence neuchâteloise 1994, p. 55 ss, 56/57 consid. 5 et son résumé in: Droit du bail 1994, n. 13). La solution préconisée par ROHRER, si elle était adoptée, reviendrait du reste ŕ entériner, par un chemin détourné, celle qui consiste ŕ calculer le rendement en fonction de la valeur actuelle effective de l'immeuble du bailleur et qui a été expressément rejetée dans l' ATF 122 III 257, précité. En réalité, pour rester dans le droit fil de la jurisprudence, il convient de limiter les emprunts ŕ prendre en considération pour le calcul des charges financičres au prix de revient de l'immeuble calculé selon la méthode usuelle, c'est-ŕ-dire ŕ la valeur réactualisée des fonds propres investis par le bailleur, augmentée des fonds étrangers initiaux. Demeure réservée l'hypothčse oů les emprunts excédant ce plafond ont servi ŕ financer des prestations supplémentaires du bailleur, au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF (RS 221.213.11). Si l'on s'en tient ŕ la limite ainsi fixée, l'affectation des fonds empruntés importe peu. En effet, du moment que, selon la jurisprudence, le rendement admissible de l'entier des fonds propres réactualisés doit ętre fixé en fonction d'un taux supérieur d'un demi pour cent au taux déterminant pour les pręts hypothécaires en premier rang (ATF 122 III 257 consid. 3a; ATF 120 II 100 consid. 6b), le bailleur n'a aucun intéręt ŕ réduire la part de son investissement personnel initial en augmentant sa dette hypothécaire.