Urteilskopf
125 III 421
71. Extrait de l'arręt de la Ire Cour civile du 27 octobre 1999 dans la cause T. contre W. (recours en réforme)
Regeste
Mietzinserhöhung; Anwendung der absoluten Berechnungsmethode (Art. 269 OR). Die Abbruchkosten gehören zu den Anlagekosten, falls der Abbruch für die Herrichtung des Mietgegenstandes notwendig war (E. 2b). Es ist ausgeschlossen, eine Amortisierung auf den Kosten für einen Aufzug oder eine Rückstellung im Hinblick auf die spätere Ersetzung dieser Einrichtung vorzunehmen. Aufteilung der Kosten des Aufzuges zwischen den Mietern (E. 2d).
Sachverhalt ab Seite 422
BGE 125 III 421 S. 422
A.- T. a remis ŕ bail ŕ W. des locaux destinés ŕ l'exploitation d'un cabinet médical, au premier étage d'un immeuble dont il est propriétaire.Par avis du 3 juin 1994, T. a manifesté la volonté d'augmenter le loyer dčs le 1er juillet 1995. W. s'est opposé ŕ la hausse.
B.- Le litige a été porté devant les tribunaux jurassiens. Il a donné lieu successivement ŕ un jugement du 6 mars 1996 rendu par le Tribunal des baux ŕ loyer et ŕ ferme du district de Porrentruy et ŕ un arręt du 14 mai 1996 de la Cour civile du Tribunal cantonal.Par arręt du 4 février 1997, le Tribunal fédéral a estimé, contrairement aux juridictions cantonales, que le loyer admissible devait ętre déterminé selon la méthode dite absolue; la cause a donc été renvoyée ŕ l'autorité cantonale pour qu'elle applique cette méthode (cf. ATF 123 III 76).Par jugement du 27 janvier 1999, le Tribunal des baux ŕ loyer et ŕ ferme du district de Porrentruy, appliquant la méthode absolue, a fixé ŕ 2'274 fr. par mois, auxquels s'ajoute un acompte mensuel de 150 fr. pour les charges, le loyer dű par W. dčs le 1er juillet 1995.Statuant sur appel des deux parties, la Cour civile du Tribunal cantonal, par arręt du 25 juin 1999, a légčrement modifié le montant du loyer admissible, qui a été fixé ŕ 2'129 fr. par mois dčs le 1er juillet 1995.
C.- T. interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Soutenant que la méthode absolue n'a pas été correctement appliquée, il critique, sur certains points précis, le calcul effectué par la cour cantonale. Il conclut ŕ ce que le loyer mensuel admissible soit fixé ŕ 3'065 fr. dčs le 1er juillet 1995 et demande subsidiairement le renvoi de la cause ŕ l'autorité cantonale.L'intimé conclut au rejet du recours dans la mesure oů il est recevable. BGE 125 III 421 S. 423 Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours, annule l'arręt attaqué et renvoie la cause ŕ l'autorité cantonale.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. a) Dans son arręt du 4 février 1997, le Tribunal fédéral a jugé que le loyer litigieux devait ętre déterminé selon la méthode absolue (sur cette notion: ATF 123 III 171 consid. 6a et les références). Saisi d'un nouveau recours en réforme dans la męme affaire, le Tribunal fédéral est lié par les considérants en droit de son premier arręt de renvoi (ATF 116 II 220 consid. 4a), de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette question.Il n'est pas contesté que la cour cantonale a appliqué la méthode absolue, conformément ŕ l'arręt de renvoi (cf. art. 66 al. 1 OJ).Seuls certains points précis du calcul restent litigieux et il convient de les examiner.b) Le recourant reproche ŕ la cour cantonale de ne pas avoir pris en compte les frais de démolition d'un escalier, dont il a été constaté qu'il n'avait jamais servi au locataire.La méthode absolue, déduite de l'art. 269 CO, exige une analyse du rendement net obtenu par le bailleur; ce rendement résulte du rapport existant entre les fonds propres investis dans la chose remise ŕ bail et le loyer aprčs déduction des charges d'exploitation et des intéręts débiteurs sur les capitaux empruntés; pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coűt de revient effectif de l'immeuble, ŕ moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174).Pour connaître le prix de revient, il faut en principe déterminer les coűts d'acquisition et de réalisation de la chose louée. Des frais de démolition peuvent ętre pris en compte s'ils sont le préalable nécessaire ŕ une construction ou une transformation (dans ce sens: PETER HIGI, Commentaire zurichois, n. 176 ad art. 269 CO). Pour que des frais de démolition puissent ętre inclus dans la notion de prix de revient, il faut qu'il soit établi que la démolition était nécessaire pour réaliser la chose louée.S'il est nécessaire de démolir une construction pour en édifier une autre, les frais de démolition font partie du prix de revient de la nouvelle construction; sans la démolition, la nouvelle construction ne pourrait pas exister. La démolition profite donc ŕ ceux qui auront l'usage des nouveaux locaux, męme s'ils n'ont jamais occupé l'ancien bâtiment. BGE 125 III 421 S. 424 Sur ce point, l'argumentation cantonale semble erronée. Les constatations cantonales sont cependant insuffisantes sur la question essentielle du lien entre la démolition de l'escalier et la réalisation du cabinet médical loué. A lire l'arręt cantonal (et le jugement de premičre instance), il semble que le montant litigieux (9'700 fr.) soit relatif ŕ "l'investissement portant sur l'escalier." Il ne serait assurément pas contraire au droit fédéral de soustraire du prix de revient le coűt de construction d'un escalier qui s'est révélé inutile, qui a été supprimé et qui n'existe plus pendant la période de bail en cause. Cette interprétation, qui correspondrait ŕ l'argumentation cantonale, est toutefois en contradiction avec l'exposé des deux parties, qui parlent de 9'700 fr. pour la suppression d'un escalier. De surcroît, elle créerait une contradiction ŕ l'intérieur de l'arręt cantonal, puisque celui-ci exclut, pour les męmes motifs, d'autres postes litigieux, qui concernent manifestement les frais liés "ŕ l'enlčvement de l'escalier." En réalité, l'état de fait cantonal apparaît obscur sur ce point et il y a lieu de renvoyer la cause ŕ la cour cantonale pour qu'elle complčte ses constatations de fait (art. 64 al. 1 OJ). Les frais de transformation qui étaient nécessaires pour réaliser les locaux loués doivent ętre compris dans le prix de revient. Cela concerne aussi bien le problčme de la suppression de l'escalier que celui de la réfection du sol.d) Le recourant se plaint de la répartition du coűt de l'ascenseur.Cette question n'est pas régie par le droit fédéral, de sorte que celui-ci ne pourrait ętre violé que si la clé de répartition adoptée par le propriétaire était ŕ ce point insoutenable qu'elle contredise l'esprit (art. 1er al. 1 CC) de l'art. 269 CO.Il n'existe pas de systčme parfait pour répartir entre les locataires le coűt d'un ascenseur. Le recourant soutient que les locaux commerciaux ont un plus grand intéręt ŕ l'existence d'un ascenseur. On peut cependant lui rétorquer - comme le fait l'intimé - que les habitants peuvent utiliser l'ascenseur jour et nuit et pendant le week-end, tandis que les locaux commerciaux ne sont utilisés que pendant l'horaire professionnel. On pourrait aussi considérer que l'intéręt ŕ disposer d'un ascenseur est plus grand pour les personnes qui occupent les étages supérieurs, parce qu'elles doivent faire un plus grand effort pour gravir les escaliers. Ces arguments sont de nature ŕ contrebalancer ceux du recourant. On ne peut donc pas dire que le systčme schématique et simple adopté par la cour cantonale soit ŕ ce point inéquitable qu'il constitue une violation du droit fédéral.Le recourant voudrait que l'on retienne un amortissement sur le coűt de l'ascenseur, pour tenir compte de sa dépréciation rapide. BGE 125 III 421 S. 425 Dans le calcul selon la méthode absolue, les fonds propres qui doivent ętre rentés sont déterminés en principe sur la base du coűt de revient; ils ne sont pas diminués avec l'écoulement du temps, pour tenir compte de la vétusté croissante des locaux loués. Dčs lors que le capital investi n'est pas diminué, dans le calcul, pour tenir compte du vieillissement des installations, ce systčme exclut tout amortissement.Une provision serait également exclue (cf. ATF 117 II 77 consid. 3c/aa p. 84). On ne saurait exiger des locataires qu'ils rentent le capital investi pour réaliser l'ascenseur actuel et que, de surcroît, ils versent une provision pour un second ascenseur (futur), dont ils ne jouiront peut-ętre jamais (parce qu'ils auront quitté l'immeuble). Lorsque le recourant changera l'ascenseur, il pourra prétendre ŕ une augmentation de loyer en raison d'importantes réparations (art. 269a let. b CO; art. 14 al. 1 de l'Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail ŕ loyer et le bail ŕ ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]); il ne saurait réclamer deux fois la prise en compte du remplacement de l'ascenseur, en exigeant déjŕ des locataires actuels qu'ils versent une provision en vue de cette dépense future.