Urteilskopf
126 III 290
50. Arręt de la Chambre des poursuites et des faillites du 14 avril 2000 dans la cause A. (recours LP)
Regeste
Doppelaufruf wegen nicht im Grundbuch vorgemerkter Geschäftsmieten (Art. 142 SchKG und Art. 261 OR); Massgeblichkeit der verbleibenden Mietdauer. Eine verbleibende Mietdauer, die länger als die in Art. 266c und 266d OR festgelegten gesetzlichen Kündigungsfristen von drei oder sechs Monaten ist, kann unter Umständen den Pfandgegenstand entwerten; es hat deshalb ein Doppelaufruf zu erfolgen (E. 2).
Sachverhalt ab Seite 290
BGE 126 III 290 S. 290 Dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier ayant pour objet un article du cadastre de la Chaux-de-Fonds, poursuite introduite par A., titulaire de deux cédules hypothécaires inscrites en 1981 et 1990, l'Office des poursuites de La Chaux-de-Fonds a fixé la vente aux enchčres dudit immeuble au 15 octobre 1999. Le 27 septembre précédent, la créancičre a requis la double mise ŕ prix selon l'art. 142 LP en raison de quatre contrats de bail ultérieurs auxdites cédules, non inscrits au registre foncier et portant sur des locaux BGE 126 III 290 S. 291dudit immeuble. L'office a rejeté cette requęte au motif qu'il s'agissait de baux commerciaux. Saisie d'une plainte de la créancičre contre cette décision, l'Autorité de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Neuchâtel l'a rejetée.Sur recours de la créancičre, la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral a réformé la décision de l'autorité cantonale de surveillance en ce sens que la double mise ŕ prix devait ętre ordonnée pour l'un seul des quatre contrats de bail, dont l'échéance était fixée au 30 juin 2002.
Erwägungen
Considérants:
1. La décision attaquée se fonde sur l'arręt du Tribunal fédéral du 16 février 1999 (ATF 125 III 123) qui, ŕ l'instar de ce qui a été jugé en matičre de bail ŕ ferme agricole (ATF 124 III 37), admet la double mise ŕ prix aussi bien pour les baux (de longue durée) annotés que pour ceux qui ne le sont pas, en précisant que de tels baux ne s'éteignent pas en cas de double mise ŕ prix, mais passent ŕ l'acquéreur, celui-ci pouvant résilier le bail pour le prochain terme légal, męme s'il ne se prévaut pas d'un besoin urgent. L'autorité cantonale de surveillance considčre que męme si le critčre de la durée du bail est peut ętre discutable, et du reste discuté en doctrine, il n'en demeure pas moins qu'au vu de la plus récente jurisprudence, la durée du bail constitue un critčre déterminant quant ŕ la nécessité ou non d'une double mise ŕ prix; or, en l'espčce, sur les quatre contrats considérés, qui portent sur des locaux commerciaux, trois sont résiliables trois mois d'avance pour la fin d'un trimestre, alors que le quatričme prévoit une échéance au 30 juin 2002, moyennant dénonciation six mois ŕ l'avance; tous les baux étant de courte durée, conclut l'autorité cantonale, il n'y a pas lieu de procéder ŕ une double mise ŕ prix.La recourante fait valoir en substance, en se référant essentiellement ŕ JEAN-JACQUES LÜTHI/BEAT ZIRLICK (Die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge Doppelaufruf, in: PJA 1999 p. 1330), que la jurisprudence en question n'a pas pu faire de la durée du bail une condition de la double mise ŕ prix, ce critčre n'entrant en ligne de compte, dans ce cadre, que comme élément d'appréciation d'une possible dévaluation. En conséquence, la double mise ŕ prix devait ętre ordonnée pour les quatre contrats de bail litigieux, de façon certaine en tout cas pour celui dont l'échéance a été fixé au 30 juin 2002. BGE 126 III 290 S. 292
2. a) La double mise ŕ prix prévue par l'art. 142 LP a pour objectif de déterminer si un bail, par exemple, dévalue l'objet du gage antérieur et, le cas échéant, de permettre ŕ l'acquéreur qui se voit transférer le bail en vertu de l'art. 261 CO de le résilier pour le prochain terme légal, conformément ŕ la jurisprudence (ATF 125 III 123 : cf. THOMAS PIETRUSZAK/JÖRG ZACHARIAE, Der Schutz des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung, in recht 2000, p. 41 ss). En général, un immeuble gagé peut ętre dévalorisé par un bail conclu pour une longue durée, éventuellement moyennant un loyer bas (DAVID LACHAT, La résiliation du bail en cas d'aliénation de l'immeuble et d'insolvabilité du bailleur, in: CdB 1999 p. 79). Il n'est dčs lors pas surprenant que, dans l'arręt précité, le Tribunal fédéral ait fait état de cette généralité, le bail ŕ propos duquel il avait ŕ statuer ayant d'ailleurs été conclu en février 1993 pour une durée de 20 ans, dont 15 restant ŕ courir ŕ partir de la vente aux enchčres (mai 1998). Comme le soulignent LÜTHI et ZIRLICK (ibid.), c'est effectivement la durée du bail restant ŕ courir qu'il convient de prendre en considération en l'occurrence.b) Le critčre de la durée résiduelle du bail n'est certes pas érigé en condition de la double mise ŕ prix par les normes sur lesquelles celle-ci se fonde (art. 812 CC et 142 LP), mais il s'avčre déterminant dans le choix du créancier gagiste de faire usage ou non de la faculté d'exiger la double mise ŕ prix.Si le créancier gagiste a un intéręt évident ŕ requérir la double mise ŕ prix lorsque la durée résiduelle du bail est relativement longue, il ne justifie en principe pas d'un tel intéręt lorsque cette durée est courte, en tout cas lorsqu'elle est égale ou inférieure au délai légal de congé de trois mois (habitation) ou six mois (local commercial) fixé par les art. 266c et 266d CO. Par souci de clarté, il faut donc poser que tout bail d'une durée résiduelle supérieure ŕ cette limite légale est éventuellement susceptible de dévaluer l'objet du gage et donc de faire l'objet d'une double mise ŕ prix.c) En l'espčce, les quatre contrats de bail litigieux portent sur des locaux commerciaux. Trois d'entre eux sont résiliables trois mois d'avance pour la fin d'un trimestre, de sorte que c'est ŕ bon droit que l'autorité cantonale de surveillance a refusé d'ordonner une double mise ŕ prix ŕ leur sujet. Le quatričme contrat justifie en revanche une double mise ŕ prix, vu son échéance fixée au 30 juin 2002. Le recours est donc bien fondé en ce qui concerne ce contrat.