Urteilskopf
129 III 90
15. Extrait de l'arręt de la Chambre des poursuites et des faillites dans la cause X. SA (recours LP)7B.234/2002 du 8 janvier 2003
Regeste
Verwaltung des Pfandgegenstandes in der Betreibung auf Grundpfandverwertung; Unterscheidung zwischen der Zeit vor und nach Stellung des Verwertungsbegehrens (Art. 155 Abs. 1 und 102 Abs. 3 SchKG; Art. 94 und 101 VZG). Die Verwaltung nach Art. 94 VZG ist auf die dringlichen Sicherungsmassnahmen beschränkt, welche in dieser Bestimmung aufgezählt sind, währenddem die auf Art. 101 VZG gestützten Verwaltungsbefugnisse weiter gehen (E. 2). Baurechtszinsen können nicht mit laufenden Abgaben im Sinne von Art. 94 VZG verglichen werden (E. 3).
Sachverhalt ab Seite 91
BGE 129 III 90 S. 91 X. SA est titulaire d'un droit de superficie sur deux parcelles, propriété de la Fondation Y., et loue ŕ des tiers certains locaux dans les constructions érigées sur ces parcelles.Sur réquisition de la Fondation Z., détentrice de cédules hypothécaires grevant ledit droit de superficie (ci-aprčs: la créancičre gagiste), l'Office des poursuites Rhône-Arve a notifié ŕ la titulaire du droit de superficie une poursuite en réalisation de gage immobilier. Sollicité d'étendre la saisie aux loyers et fermages, l'office a confié ŕ un tiers un mandat de gérance limitée, en vue de l'encaissement des loyers. La créancičre gagiste ayant par la suite fait savoir ŕ l'office qu'elle s'opposait au paiement des rentes de superficie, le tiers gérant a informé la propriétaire des parcelles qu'au vu des instructions reçues de l'office, il ne pouvait plus assumer le paiement des rentes en question. La propriétaire a dčs lors fait notifier ŕ son tour ŕ la titulaire du droit de superficie une poursuite, qui a été frappée d'opposition. Informé par la débitrice du prononcé de mainlevée provisoire rendu dans cette seconde poursuite et requis par elle d'avancer les frais pour une action en libération de dette ou alors d'acquitter les rentes de superficie en souffrance, l'office n'a pas répondu, ni réagi d'aucune autre maničre.La plainte formée par la titulaire du droit de superficie contre ce refus implicite de l'office d'acquitter les rentes de superficie en souffrance ou d'engager une action en libération de dette dans la seconde poursuite a été rejetée, dans la mesure de sa recevabilité, par l'autorité cantonale de surveillance.La titulaire du droit de superficie a recouru ŕ la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral en reprenant ses conclusions formulées en instance cantonale quant au paiement de la rente de superficie par le tiers gérant ou l'office et quant ŕ l'ouverture de l'action en libération de dette, avec les conséquences pécuniaires (émoluments et frais) découlant pour l'office de son inaction.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. Les obligations de l'office des poursuites quant ŕ l'administration de l'immeuble ŕ réaliser dans la poursuite des art. 151 ss LP diffčrent selon qu'il s'agit de la période allant de l'avis aux locataires ou fermiers jusqu'au dépôt de la réquisition de vente ou de la période postérieure ŕ ce dépôt (ATF 43 III 200; cf. GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 26 ad art. 152 LP, p. 890). BGE 129 III 90 S. 92 2.1 Aprčs la notification de l'avis aux locataires et fermiers (art. 91 al. 1 de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]) et jusqu'ŕ ce que le créancier gagiste requičre la réalisation, l'office est tenu, en vertu de l'art. 94 al. 1 ORFI, de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages. Il a le droit également d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.) - soit de sommes dues ŕ titre de rémunération d'un service spécial dont l'immeuble bénéficie et dont la privation entraînerait une diminution de sa valeur de rendement (ATF 62 III 56) -, ainsi qu'au paiement des frais de réparations et des contributions ŕ l'entretien du débiteur (art. 103 al. 2 LP). Il s'agit lŕ d'une gérance limitée ŕ ces seules mesures conservatoires urgentes, qui peuvent d'ailleurs ętre confiées ŕ un tiers en vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI (cf. ATF 109 III 45 consid. 1b; C. JÄGER, Commentaire de la LP, t. III, 2e supplément, n. 10 ad art. 152 LP et n. 1 ad art. 155 LP; CLAUS SCHELLENBERG, Die Rechtsstellung des Dritteigentümers in der Betreibung auf Pfandverwertung, thčse Zurich 1968, p. 141; GILLIÉRON, op. cit., n. 34 ad art. 152 LP et n. 26 ad art. 155 LP; KÄNZIG/BERNHEIM, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, n. 23 ad art. 152 LP).
2.2 Dčs la date de la réquisition de vente, l'office - ou le tiers qu'il s'est substitué (art. 16 al. 3 ORFI) - pourvoit en vertu de l'art. 101 al. 1 ORFI, sauf si le poursuivant y a expressément renoncé, ŕ la gérance et ŕ la culture de l'immeuble de la maničre prévue, en matičre de poursuite par voie de saisie, dčs la date de la saisie (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP; art. 16 ss ORFI). Cette gérance a une portée plus grande que celle de l'art. 94 ORFI (KÄNZIG/BERNHEIM, op. cit., n. 20 ad art. 155 LP; SCHELLENBERG, op. cit.); elle s'étend, d'une part, aux nombreuses mesures ordinaires énumérées ŕ l'art. 17 ORFI, dont le paiement des diverses charges nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état de rendement, ŕ l'exception des intéręts hypothécaires, et, d'autre part, aux mesures extraordinaires comme, par exemple, l'introduction des procčs nécessaires dans l'intéręt d'une bonne gestion de l'immeuble (art. 18 ORFI).
3. L'autorité cantonale de surveillance rappelle ŕ juste titre, dans la décision attaquée, la distinction précitée et retient qu'une gérance légale complčte au sens de l'art. 101 al. 1 ORFI n'entrait pas en BGE 129 III 90 S. 93considération dans le cas particulier, parce que la réquisition de vente n'avait pas encore été déposée. Elle considčre par ailleurs que, dans le cadre de la gérance limitée au sens de l'art. 94 ORFI, telle qu'elle a été instaurée en l'espčce, les rentes de superficie ne peuvent ętre considérées comme une rémunération d'un service spécial de la propriétaire du fonds, soit une redevance courante au sens de l'art. 94 ORFI. Elle conclut donc que c'est ŕ bon droit que l'office s'est opposé au paiement des rentes de superficie et, a fortiori, a refusé de soutenir, en lieu et place de la débitrice et superficiaire, un procčs en libération de dette contre la propriétaire des parcelles.La recourante ne démontre pas que le point de vue de l'autorité cantonale de surveillance est contraire au droit fédéral. Alors que l'on est incontestablement en présence, en l'espčce, d'une gérance légale limitée au sens de l'art. 94 ORFI, elle fonde l'essentiel de son argumentation sur les dispositions relatives ŕ la gérance légale étendue (art. 101 al. 1, 17 s. ORFI), argumentation qu'elle étaie d'ailleurs d'allégations de fait en grande partie irrecevables. A l'évidence, les rentes de superficie litigieuses ne sauraient ętre assimilées ŕ des redevances courantes dues ŕ titre de rémunération de services spéciaux (consid. 2.1); constituant la rétribution pour un usage de longue durée des parcelles en cause (ATF 101 Ib 329 consid. 1), elles s'apparentent plutôt, comme le relčve l'autorité cantonale de surveillance, ŕ des intéręts hypothécaires qui sont la compensation due au créancier pour le capital dont celui-ci est privé (ATF 115 II 349 consid. 3 p. 355 et les références). Or de tels intéręts, venus ŕ échéance pendant la durée de la gérance ou déjŕ échus auparavant, ne peuvent ętre payés par l'office ou le tiers gérant męme dans le cadre d'une gérance légale complčte (art. 17 in fine ORFI).Il résulte de ce qui précčde que le recours doit ętre rejeté dans la mesure de sa recevabilité.