Urteilskopf
131 III 141
18. Extrait de l'arręt de la IIe Cour civile dans la cause Y. SA contre A.X. et consorts (recours en réforme)5C.139/2004 du 26 janvier 2005
Regeste
Art. 152 Abs. 2 SchKG, Art. 91 ff. VZG; dringliche Sicherheitsmassnahmen nach Art. 94 VZG in der Betreibung auf Grundpfandverwertung. Ist die gepfändete Liegenschaft weder vermietet noch verpachtet, kann keine Miet- und Pachtzinssperre und keine gesetzliche Verwaltung nach Art. 91 ff. VZG errichtet werden. Das Betreibungsamt kann sich deshalb nicht auf Art. 94 VZG abstützen, um eine Abmachung zu kündigen, aufgrund welcher der Schuldner Räume in der Liegenschaft einem Dritten ohne Gegenleistung zur Verfügung gestellt hat (E. 2.3).
Sachverhalt ab Seite 141
BGE 131 III 141 S. 141 Les frčres A.X., B.X., C.X. et D.X. sont copropriétaires d'un immeuble sis ŕ ... (canton de Genčve). En septembre 2000, alors que cet immeuble était géré par C.X., une partie des locaux situés sur celui-ci, dont un atelier de 1'000 m2 et un dépôt de 350 m2 environ, ont été mis, sans contrepartie, ŕ la disposition de la société Y. SA, dont C.X. est administrateur.Le 4 avril 2001, F. a requis une poursuite en réalisation de gage immobilier, fondée sur trois cédules hypothécaires d'un capital total de 550'000 fr., contre les copropriétaires de la parcelle précitée en tant que débiteurs solidaires. Dans le cadre de ces poursuites, il a été demandé l'extension de celles-ci aux loyers et fermages. BGE 131 III 141 S. 142 Le 21 mai 2001, l'office des poursuites a chargé l'agence immobiličre G. SA de pourvoir ŕ l'encaissement des loyers pour le compte de l'office. En été 2001, l'agence gérante a vainement invité Y. SA ŕ signer un contrat de bail relatif ŕ l'atelier, qui prévoyait un loyer mensuel de 6'666 fr. et une garantie de loyer de 20'000 fr., ainsi qu'un contrat de bail relatif au dépôt, qui prévoyait un loyer mensuel de 1'458 fr. et une garantie de loyer de 4'350 fr.Par demande du 17 janvier 2002, l'État de Genčve, représenté par l'office des poursuites, a saisi le Tribunal de premičre instance du canton de Genčve d'une demande tendant notamment ŕ l'évacuation de Y. SA des locaux que celle-ci occupait dans l'immeuble gagé. La défenderesse a conclu principalement ŕ l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement ŕ son rejet.Aprčs qu'un premier jugement du 29 octobre 2002 déclarant la demande irrecevable eut été annulé par la Cour de justice - laquelle a rectifié la qualité de la partie demanderesse en ce sens qu'il s'agissait des consorts X., représentés légalement par l'État de Genčve -, le Tribunal de premičre instance a rendu, le 6 novembre 2003, un nouveau jugement condamnant la défenderesse ŕ évacuer immédiatement les locaux litigieux.Par arręt rendu le 14 mai 2004 sur appel de la défenderesse, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genčve a confirmé ce jugement. Elle a considéré en substance que l'office des poursuites pouvait, au titre des mesures conservatoires de l'art. 94 de l'ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42) et dans le cadre d'une saine gestion, dénoncer les accords - peu importe qu'il s'agisse de contrats de bail ou de pręt ŕ usage - inappropriés sur le plan économique que le débiteur avait déjŕ conclus avec des tiers, et requérir l'expulsion desdits tiers. Dčs lors qu'en l'espčce, Y. SA était tout au plus au bénéfice d'un contrat de pręt ŕ usage (art. 305 ss CO), que la demande déposée le 17 janvier 2002 tendant ŕ son évacuation emportait la dénonciation du pręt (cf. art. 310 CO) et qu'elle avait bénéficié d'un délai suffisamment long pour restituer les locaux, le jugement ordonnant son évacuation immédiate devait ętre confirmé.Le Tribunal fédéral a admis le recours en réforme interjeté par Y. SA contre cet arręt, qu'il a réformé en ce sens que les conclusions des demandeurs, représentés légalement par l'État de Genčve, BGE 131 III 141 S. 143tendant ŕ l'évacuation de Y. SA des locaux litigieux ont été déclarées irrecevables.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2.
2.1
2.2
2.3 La question que pose la présente espčce est celle de savoir si l'office des poursuites peut, au titre des mesures conservatoires urgentes de l'art. 94 ORFI, dénoncer un accord par lequel le débiteur avait mis sans contrepartie des locaux sis dans l'immeuble gagé ŕ la disposition d'un tiers, pour requérir l'évacuation de ce tiers.
2.3.1 L'art. 152 al. 2 LP, ainsi que les art. 91 ss ORFI précisant cette disposition, se fondent sur l'art. 806 CC et ne trouvent application que si l'immeuble gagé est loué ou affermé (ATF 77 III 119 consid. 1) - cas auxquels il convient d'assimiler celui oů l'immeuble est grevé d'un droit de superficie en contrepartie duquel le propriétaire reçoit des prestations périodiques (TRAUFFER, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e éd. 2003, n. 1 ad art. 806 CC et les références citées; cf. ATF 94 III 8) - et pour autant que le créancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages. En revanche, lorsque l'immeuble n'est ni loué ni affermé, il ne peut y avoir d'immobilisation des loyers et fermages et de gérance légale selon les art. 91 ss ORFI (ATF 77 III 119; KÄNZIG/ BERNHEIM, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Bâle 1998, n. 13 ad art. 152 LP).
2.3.2 Il découle de ce qui précčde que l'office des poursuites ne peut pas se fonder sur l'art. 94 ORFI pour dénoncer un accord par lequel le débiteur avait mis sans contrepartie des locaux situés dans l'immeuble gagé ŕ la disposition d'un tiers, ŕ moins qu'il ne soit établi que l'accord en question a été conclu ŕ la place d'un contrat de bail préexistant dans le but d'éluder les art. 806 CC, 152 al. 2 LP et 91 ss ORFI (cf. ATF 77 III 119 consid. 1 p. 122). Comme rien de tel ne résulte des faits tels qu'ils ont été constatés souverainement par la derničre autorité cantonale (cf. art. 63 al. 2 OJ), l'office des poursuites ne pouvait se fonder sur l'art. 94 ORFI pour, en lieu et place des copropriétaires de l'immeuble, dénoncer l'accord par lequel des locaux situés dans l'immeuble gagé avaient été mis sans contrepartie ŕ la disposition de la défenderesse et requérir l'évacuation de celle-ci.
2.3.3 Les mesures conservatoires urgentes décrites ŕ l'art. 94 ORFI, que l'office des poursuites est tenu de prendre en lieu et place du BGE 131 III 141 S. 144propriétaire du gage, sont en effet uniquement celles qui sont nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages, en tant qu'objets du gage: ainsi, la faculté de résilier les baux et de requérir l'expulsion des locataires - faculté qui appartient exclusivement ŕ l'office des poursuites lorsque l'immeuble fait l'objet d'une gérance légale (ATF 109 III 45) - ne peut se comprendre que dans le cadre de cette mission générale, soit dans l'hypothčse oů un locataire est en retard dans ses paiements (arręt 4C.367/2000 du 8 mars 2001, consid. 1c). En revanche, si l'immeuble n'est ni loué ni affermé, il n'y a pas matičre ŕ procéder selon les art. 91 ss ORFI, ni donc ŕ prendre des mesures selon l'art. 94 ORFI. La gérance légale prévue par cette disposition se limite aux mesures conservatoires urgentes nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages, au contraire de l'administration de l'immeuble ŕ laquelle l'office pourvoit dčs la réquisition de vente et qui a une portée plus large (cf. ATF 129 III 90 consid. 2 et les références citées). Point n'est toutefois besoin ici d'examiner ce qu'il en aurait été si l'office avait agi dans le cadre de l'administration de l'immeuble selon l'art. 102 al. 3 LP.
2.3.4 On observera en passant qu'en l'espčce, le créancier poursuivant n'est pas plus mal placé que si les débiteurs occupaient eux-męmes les locaux en question: en effet, selon l'art. 19 ORFI, jusqu'ŕ la réalisation de l'immeuble, le débiteur ne peut ętre tenu ni de payer une indemnité pour les locaux d'habitation ou d'affaires qu'il occupe ni de vider les lieux (cf. ATF 77 III 119 consid. 1 p. 122; KÄNZIG/BERNHEIM, op. cit., n. 13 ad art. 152 LP; BlSchK 1973 n° 48 p. 151).