Urteilskopf
131 II 649
51. Extrait de l'arręt de la IIe Cour de droit public dans la cause X. contre Y. et Département de l'économie, de l'emploi et des affaires extérieures ainsi que Tribunal administratif du canton de Genčve (recours de droit administratif)2A.220/2005 du 7 septembre 2005
Regeste
Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG; zur Legitimation des Mieters, Beschwerde gegen eine Verfügung zu erheben, mit welcher der Verkauf der von ihm belegten Wohnung an eine Person im Ausland bewilligt worden ist, um damit die Kündigung seines Mietverhältnisses zu verhindern. Der Begriff des schutzwürdigen Interesses in Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG ist im gleichen Sinne zu verstehen wie in Art. 48 lit. a VwVG und Art. 103 lit. a OG (E. 3.1). Der Mieter erfüllt die für Drittbetroffene strengen Voraussetzungen der Beschwerdeberechtigung nicht, weil er kein besonderes und beachtenswertes, unmittelbares und zum Streitgegenstand in naher Beziehung stehendes Interesse hat (E. 3.2-3.5).
Sachverhalt ab Seite 650
BGE 131 II 649 S. 650 X. est locataire depuis le mois de janvier 1980 d'un appartement ŕ Genčve dont Y. a acquis la propriété le 1er juillet 2002. Le 13 décembre 2002, Y. a résilié le bail de X. pour le 31 janvier 2004, en invoquant son besoin personnel.X. a demandé au Département genevois de l'économie, de l'emploi et des affaires extérieures (ci-aprčs: le Département) de constater que Y., de nationalité italienne, était devenu propriétaire de son appartement en violation de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes ŕ l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41).Par décision du 23 juin 2004, le Département a constaté que Y. avait certes fait l'acquisition litigieuse en violation des dispositions légales applicables aux personnes ŕ l'étranger, dans leur teneur en vigueur au moment des faits pertinents, mais que l'action en rétablissement de l'état antérieur était prescrite (le transfert de propriété s'était fait par le truchement de parts sociales d'un syndicat immobilier acquises par Y. en 1972).X. a recouru auprčs du Tribunal administratif du canton de Genčve (ci-aprčs: le Tribunal administratif) contre la décision précitée du Département. Il exposait qu'il avait engagé une procédure civile en vue de faire annuler ou constater la nullité de la résiliation du bail, sous le prétexte que, faute d'avoir réguličrement acquis l'immeuble litigieux, Y. ne pouvait pas ętre considéré comme son bailleur. Durant l'instruction du recours, Y. a formellement retiré le congé qu'il avait signifié au locataire, en invitant le Tribunal administratif ŕ statuer sur la qualité pour recourir de ce dernier. X. a soutenu qu'en dépit du retrait du congé, il conservait un intéręt personnel, direct et actuel ŕ recourir, car l'admission de son recours " le mettrait ŕ l'abri de l'exercice, par M. Y., des prérogatives appartenant au 'bailleur' qu'il n'est pas". Il invoquait également un " intéręt public évident " ŕ ce que la loi fédérale en cause fűt correctement appliquée. BGE 131 II 649 S. 651 Par arręt du 8 mars 2005, le Tribunal administratif a, en application de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE, déclaré irrecevable le recours dont il était saisi, au motif que X. ne pouvait plus se prévaloir d'un intéręt actuel ŕ recourir depuis que Y. était revenu sur la résiliation du contrat de bail.Le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure oů il était recevable, le recours formé par X. contre l'arręt d'irrecevabilité précité.
Erwägungen
Extrait des considérants:
3.
3.1 Aux termes de l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE, ont qualité pour recourir contre les décisions des autorités de premičre instance, l'acquéreur, l'aliénateur et toute autre personne ayant un intéręt digne de protection ŕ ce que la décision soit annulée ou modifiée. Cette disposition a la męme portée que les art. 48 let. a PA et 103 let. a OJ, męme si, contrairement ŕ ces normes, elle ne précise pas expressément que la qualité pour recourir suppose, en plus de l'existence d'un intéręt digne de protection, que l'intéressé soit " atteint " ou " touché " par la décision attaquée (cf. arręts du Tribunal fédéral 2A.284/1993 du 23 décembre 1994, consid. 3, et 2P.49/1990 du 5 décembre 1990, consid. 2a; URS MÜHLEBACH/HANSPETER GEISSMANN, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 3 ad art. 20 LFAIE).Selon la jurisprudence, l'intéręt digne de protection consiste en l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait au recourant, en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait. Il implique que le recourant soit touché de maničre directe, concrčte et dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés. En outre, l'intéręt invoqué - qui n'est pas nécessairement un intéręt juridiquement protégé, mais peut ętre un intéręt de fait (cf. ATF 127 II 132 consid. 2a p. 136) - doit se trouver, avec l'objet de la contestation, dans un rapport étroit, spécial et digne d'ętre pris en considération (cf. ATF 130 V 196 consid. 3 p. 202/203; ATF 128 V 34 consid. 1a p. 36 et les arręts cités). Le recours d'un particulier formé dans l'intéręt général ou dans l'intéręt d'un tiers est exclu. Cette exigence a été posée de maničre ŕ empęcher l'action populaire au niveau de la juridiction administrative fédérale, notamment quand un particulier conteste une autorisation donnée BGE 131 II 649 S. 652 ŕ un autre particulier (cf. ATF 124 II 293 consid. 3b p. 304; ATF 121 II 39 consid. 2c/aa p. 43, ATF 128 II 171 consid. 2b p. 174; ATF 120 Ib 48 consid. 2a p. 51 et les arręts cités). D'une maničre générale, la jurisprudence et la doctrine n'admettent que de maničre relativement stricte la présence d'un intéręt propre et direct lorsqu'un tiers désire recourir contre une décision dont il n'est pas le destinataire (cf. ATF 124 II 499 consid. 3b p. 504/505 et les nombreuses références citées). Enfin, ŕ moins de circonstances spéciales (cf. ATF 123 II 285 consid. 4 p. 286; ATF 111 Ib 56 consid. 2b p. 59, ATF 128 II 182 consid. 2 p. 184/185), la qualité pour recourir suppose l'existence d'un intéręt actuel ŕ obtenir l'annulation de la décision attaquée (ATF 128 II 34 consid. 1b p. 36, ATF 128 II 156 consid. 1c p. 159).
3.2 Le Tribunal administratif a considéré que le seul intéręt pratique du recourant ŕ l'admission du recours résidait dans la perspective de pouvoir faire annuler la résiliation du bail. Du moment que le bailleur avait retiré le congé durant la procédure, le recours était ainsi devenu sans objet. Que le contrat de bail pűt, ŕ l'avenir, faire l'objet d'un nouveau congé, était une circonstance reposant, selon les premiers juges, " sur un fondement purement hypothétique, incompatible avec la notion d'intéręt actuel ".Selon le recourant, Y. n'est revenu sur le congé que pour les besoins de la cause, afin que les procédures engagées contre lui aux plans civil et administratif deviennent sans objet et que, par voie de conséquence, la décision rendue en sa faveur par le Département acquičre l'autorité de la chose jugée. Mais le recourant prétend qu'une fois ce but atteint par le bailleur, il s'expose ŕ une nouvelle résiliation, car l'appartement que ce dernier occupe ne lui permet pas d'accueillir chez lui, comme il en avait manifesté le désir en procédure cantonale, son épouse malade qui vit, semble-t-il, en Italie, ainsi que de recevoir les visites de ses enfants et petits-enfants qui sont également établis ŕ l'étranger. Le recourant en déduit qu'il bénéficie encore d'un intéręt actuel et pratique ŕ l'admission du recours, car la constatation que le bailleur n'est pas devenu le légitime propriétaire de son appartement ne pourra que consacrer, " par relation de cause ŕ effet ", l'inexistence d'un contrat de bail entre lui et Y. et, partant, le mettre ŕ l'abri d'un nouveau congé de la part de ce dernier.Y. réfute cette argumentation, en exposant qu'il a trouvé un appartement présentant " les męmes caractéristiques que celui du recourant ", BGE 131 II 649 S. 653de sorte qu'il ne peut en tout cas pas invoquer un besoin personnel pour renouveler le congé. A son sens, le locataire encourt un risque de résiliation plus important en cas de vente aux enchčres de l'immeuble, car le nouveau propriétaire pourra alors mettre fin au bail de maničre anticipée aux conditions de l'art. 261 al. 2 CO.
3.3 Contrairement ŕ l'opinion du Tribunal administratif, on peut admettre que, nonobstant le retrait du congé, le recourant dispose encore, comme locataire, d'un certain intéręt ŕ ce que son appartement ne reste pas entre les mains de l'actuel bailleur. En dépit de ses dénégations, rien n'empęche en effet ce dernier de renouveler le congé, d'autant que les raisons pour lesquelles il a résilié le bail ne sont pas claires. Certes, il allčgue que sa motivation résidait dans le projet, aujourd'hui prétendument révolu, d'occuper l'appartement pour ses besoins personnels. Le recourant a toutefois soulevé de nombreux éléments qui mettent en doute cette assertion et qui mériteraient ŕ tout le moins d'ętre examinés avant de privilégier la version du bailleur.Quoi qu'il en soit, l'existence d'un intéręt, fűt-il actuel, n'est pas une condition suffisante pour fonder la qualité pour recourir. Il faut encore que le recourant soit touché de maničre directe et concrčte par la décision attaquée et que l'intéręt en cause s'inscrive dans un rapport étroit, spécial et digne d'ętre pris en considération avec l'objet de la contestation.
3.4 Le recourant veut exciper un tel intéręt de sa qualité de cocontractant (locataire) de la personne prétendument soumise au régime de l'autorisation (le bailleur); il renvoie ŕ l' ATF 101 Ib 383. Dans cet arręt, le Tribunal fédéral a jugé que la qualité pour recourir au sens de l'art. 103 let. a OJ appartient, en premičre ligne, ŕ l'acheteur d'un immeuble soumis au régime de l'autorisation, mais que le vendeur a également un intéręt digne de protection ŕ faire annuler une décision de refus d'autorisation. Bien qu'il soit également en relation contractuelle avec l'acheteur, le recourant ne se trouve cependant pas dans une situation comparable au vendeur. Au contraire de ce dernier, son recours n'est en effet pas destiné ŕ lui permettre de finaliser le contrat en cause, mais vise ŕ obtenir de l'autorité compétente une décision de refus d'autorisation, afin - et c'est le réel but recherché - de faire constater la nullité du contrat de bail et de pouvoir en conclure un nouveau avec un propriétaire supposé plus sűr ou plus accommodant que l'actuel. C'est donc seulement de BGE 131 II 649 S. 654maničre indirecte que le succčs de sa démarche peut permettre au recourant de retirer l'avantage convoité. De plus, cet avantage apparaît relativement incertain, dans la mesure oů, l'acquéreur potentiel n'étant pas connu, rien n'autorise de penser que celui-ci se montrera plus conciliant avec l'intéressé que le propriétaire actuel. Au vrai, la situation du recourant se rapproche des états de fait ŕ la base des arręts non publiés 2A.261/1990 (du 6 juin 1991) et 2A.284/1993 (du 23 décembre 1994). Dans la premičre affaire, le Tribunal fédéral avait considéré que, n'étant qu'indirectement intéressé ŕ l'opération soumise ŕ autorisation, le créancier finançant l'acquisition d'un immeuble n'avait pas la qualité pour demander la révocation d'une charge (dans le męme sens, cf. MÜHLEBACH/GEISSMANN, op. cit., n. 30 ad art. 20 LFAIE; contra: JEAN-CHRISTOPHE PERRIG, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes ŕ l'étranger, thčse Lausanne 1990, p. 112). Dans la seconde affaire, il avait jugé que des justiciables qui faisaient seulement valoir des motifs de convenance personnelle ŕ se porter acquéreurs d'un terrain voisin de leur parcelle, n'avaient pas la qualité pour recourir contre la décision approuvant la vente de ce terrain ŕ un étranger, car ils n'avaient pas démontré un intéręt direct suffisant ŕ l'admission de leur recours. Dans le męme ordre d'idées, la jurisprudence a tranché qu'un actionnaire détenant prčs de la moitié du capital-actions d'une société anonyme ŕ laquelle l'autorisation d'acquérir un immeuble avait été refusée n'était pas suffisamment (directement) touché par la décision et n'était donc pas légitimé ŕ recourir (cf. ATF précité ATF 101 Ib 383); il ne devrait pas en aller autrement pour l'actionnaire unique, męme si le Tribunal fédéral s'est prononcé dans un sens différent dans un obiter dictum (cf. ATF 110 Ib 105 consid. 1d p. 110; MÜHLEBACH/ Geissmann, loc. cit.) qu'il a par la suite remis en cause (cf. ATF 116 Ib 331 consid. 1c p. 335/336).En dépit de la relation contractuelle qui l'unit au destinataire de la décision, force est donc d'admettre que le recourant n'est pas autorisé ŕ contester celle-ci, faute de pouvoir justifier d'un intéręt direct et concret suffisant au sens de la jurisprudence restrictive applicable aux tiers recourants (pour un exemple récent oů l'intéręt digne de protection d'un tiers n'a pas été admis malgré les effets que la décision contestée pouvait avoir sur les obligations contractuelles de l'intéressé, cf. ATF 130 V 560 consid. 4 p. 566 ss).A cela s'ajoute que le but recherché par le recourant sort manifestement des objectifs de la loi invoquée qui vise BGE 131 II 649 S. 655" ŕ prévenir l'emprise étrangčre sur le sol suisse" (art. 1er LFAIE). Que, d'une maničre incidente ou accessoire, cette loi puisse également, le cas échéant, comme le relčve le recourant en citant un avis de doctrine (cf. JOSEPH VOYAME, L'acquisition d'immeubles par des étrangers et la société immobiličre, in Etrangers en Suisse: recueil de travaux publié par la faculté de droit ŕ l'occasion de l'assemblée de la Société suisse des juristes, Lausanne, 1982, p. 113), avoir pour but - ou plutôt pour effet - de faciliter l'accession des Suisses ŕ la propriété en maintenant le prix du sol ŕ un niveau raisonnable, voire de contribuer dans une certaine mesure ŕ la stabilisation des loyers, ne saurait se confondre avec l'objectif du recourant de se défaire de son bailleur afin de pouvoir conserver l'usage de la chose louée. Les intéręts du locataire dans ses rapports avec le bailleur sont plus spécifiquement protégés par les dispositions spéciales du code des obligations en matičre de droit du bail (cf. art. 253 ss CO, spéc. art. 271 ss CO s'agissant de la protection contre les congés abusifs) complétées, le cas échéant, par certaines rčgles de droit public cantonal. Dans cette mesure, l'intéręt invoqué par le recourant n'est pas dans un rapport suffisamment étroit, spécial et digne d'ętre pris en considération avec l'objet de la contestation.
3.5 Par conséquent, la décision attaquée n'a, dans son résultat, pas violé l'art. 20 al. 2 let. a LFAIE, en déniant au recourant la qualité pour recourir.