Urteilskopf
133 III 61
6. Extrait de l'arręt de la Ire Cour civile dans la cause Caisse X. contre A. et B. (recours en réforme)4C.203/2006 du 26 octobre 2006
Regeste
Mietvertrag; Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen; Vertraglicher Verzicht, die Miete nach dem Hypothekarzinssatz festzulegen (Art. 269, 269a und 270a OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB). Auslegung von Vertragsklauseln, welche die Berücksichtigung der Hypothekarzinssatzänderung bei der Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen (E. 2). Die Klausel eines Mietvertrags, in der die Parteien die Berücksichtigung des Hypothekarzinssatzes bei der Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen, ist ungültig (E. 3). Der Partei, die sich auf die Nichtigkeit einer solchen Klausel beruft, kann grundsätzlich die Einrede des Rechtsmissbrauchs nicht entgegengehalten werden (E. 4).
Sachverhalt ab Seite 62
BGE 133 III 61 S. 62
A.
A.a Par contrat du 15 juin 1994, la Caisse X. (ci-aprčs: la Caisse de pensions) a remis ŕ bail ŕ B. un appartement de trois pičces au deuxičme étage d'un immeuble, dont elle est propriétaire ŕ Lausanne. Conclu pour une période initiale allant du 1er septembre 1994 au 1er octobre 1995, le bail se renouvelait ensuite de trois mois en trois mois, sauf avis de résiliation donné trois mois ŕ l'avance. Le loyer mensuel net a été fixé ŕ 1'180 fr. Le contrat comportait, sous la rubrique "3.6 Conditions particuličres", une clause ainsi libellée:"La variation du taux hypothécaire n'entre pas en considération dans la fixation du loyer.IPC [i.e. indice suisse des prix ŕ la consommation] 100,40"
A.b Le 13 juin 2001, la Caisse de pensions et A. ont signé un contrat de bail par lequel celle-ci a pris ŕ bail de celle-lŕ un appartement de trois pičces sis au premier étage de l'immeuble précité. Débutant le 1er juillet 2001 et expirant le 1er octobre 2002, le bail était reconductible de trois mois en trois mois, aprčs cette période initiale, s'il n'était pas dénoncé trois mois ŕ l'avance. Le loyer mensuel, sans les BGE 133 III 61 S. 63charges, se montait ŕ 1'290 fr. Les dispositions complémentaires, figurant sous chiffre 5 du contrat, prévoyaient notamment ce qui suit:"a) Le présent loyer est basé sur l'IPC de 101,8 points (nouv. indice mai 2001)b) Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour la fixation et l'adaptation des loyers(...)"
B.
B.a Par lettre du 16 novembre 1998, B. a adressé ŕ la bailleresse une demande de diminution du loyer motivée par la baisse du taux hypothécaire et la chute sensible des coűts du marché du logement ŕ Lausanne. Elle s'est vu opposer un refus fondé sur la clause 3.6 du contrat de bail, la gérance de la bailleresse précisant, dans sa réponse du 24 novembre 1998, que la rčgle valait aussi pour sa mandante.Le 11 décembre 2000, la bailleresse a notifié ŕ B. une augmentation de loyer pour le 1er avril 2001, le nouveau loyer devant ętre arręté ŕ 1'243 fr. pour tenir compte d'une hausse des coűts d'exploitation et de l'évolution de l'IPC. La formule officielle précisait, en nota bene, que la variation du taux hypothécaire n'était pas prise en considération. Dans le cadre d'une convention établie par le conseil de la locataire et signée le 9 janvier 2001, la Caisse de pensions a retiré cette hausse de loyer, tout en se réservant de revenir ŕ la charge lorsque les travaux de réfection devant ętre entrepris avant la fin de l'été 2001 seraient terminés.
B.b Le 9 juillet 2001, A. a contesté le montant de son loyer initial, estimant que le nouveau loyer procurerait un rendement excessif ŕ la bailleresse du fait que l'ancien bail avait été conclu ŕ une époque oů le taux hypothécaire était sensiblement plus élevé.Dans une lettre de sa gérance du 11 septembre 2001, la Caisse de pensions a proposé ŕ dame A. de ramener le loyer mensuel net ŕ 1'085 fr., soit au montant payé par l'ancien locataire et augmenté de la réserve notifiée ainsi que de la variation de l'IPC.Le 26 septembre 2001, la locataire a contresigné cette lettre pour accord.
B.c En date du 30 avril 2002, la bailleresse a notifié ŕ B. et ŕ A. une hausse de loyer pour le 1er octobre 2002, le nouveau loyer devant ętre fixé ŕ 1'387 fr. pour la premičre et ŕ 1'208 fr. pour la seconde. Dans les deux cas, l'augmentation du loyer était motivée BGE 133 III 61 S. 64par des travaux entraînant une plus-value, l'évolution de l'IPC et la hausse des charges d'exploitation. Chacune des deux formules officielles contenait, en outre, la mention suivante:"N.B. la variation du taux hypothécaire n'est pas prise en considération."Aux deux formules officielles était annexé un document, intitulé "calcul de la répercussion des importants travaux", dans lequel était exposée en détail la raison d'ętre de l'augmentation de loyer de 10,60 % notifiée ŕ ce titre.Les deux locataires ont saisi la commission de conciliation, fin mai/ début juin 2002, pour contester cette hausse et réclamer une diminution de leur loyer respectif en raison de la baisse du taux hypothécaire. La tentative de conciliation n'a pas abouti.
C.
C.a Le 9 avril 2003, la Caisse de pensions (demanderesse) a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Elle a conclu, en substance, ŕ ce que le loyer mensuel net de B. soit porté de 1'180 fr. ŕ 1'387 fr. dčs le 1er octobre 2002 et celui de A., de 1'085 fr. ŕ 1'208 fr. dčs la męme date.Les défenderesses se sont opposées ŕ ces conclusions en invoquant la baisse du taux hypothécaire. Dans leurs déterminations complémentaires du 24 juin 2003, elles ont conclu reconventionnellement, B., ŕ une réduction de son loyer de 1'180 fr. ŕ 1'113 fr. dčs le 1er octobre 2002, puis ŕ 1'027 fr. dčs le 1er octobre 2003, A., ŕ une diminution de son loyer de 38 fr., portant celui-ci ŕ 1'047 fr. ŕ compter du 1er octobre 2003. La réduction requise par les deux locataires était le résultat de la compensation entre les facteurs de hausse admis par elles et la baisse du taux hypothécaire.Dans une lettre du 24 septembre 2003, la bailleresse s'est prévalue des loyers comparatifs pour s'opposer aux demandes de baisse de loyer des locataires.Le Tribunal des baux a tenu audience le 17 mars 2004. A cette occasion, un accord partiel a été passé au sujet du taux de répercussion sur les loyers des travaux ŕ plus-value invoqués par la bailleresse comme motif de hausse, les autres paramčtres, tant ŕ la hausse qu'ŕ la baisse, étant laissés ŕ l'appréciation du Tribunal. Lors de la męme audience, le secrétaire du conseil d'administration de la bailleresse a été entendu comme témoin. Il a déclaré que ledit conseil avait décidé, une vingtaine d'années auparavant, de ne pas tenir compte du taux hypothécaire dans la détermination des loyers. BGE 133 III 61 S. 65Selon lui, une telle pratique, instaurée sans égard ŕ la conjoncture et stable depuis lors, s'explique par le fait que les immeubles de la bailleresse ont été financés uniquement par des fonds propres.
C.b A la date précitée, le Tribunal des baux a rendu un seul jugement ŕ l'égard de la demanderesse et des deux défenderesses. Il a fixé le loyer mensuel net dű par B. ŕ 1'113 fr. 20 dčs le 1er octobre 2002 (taux hypothécaire: 4 %; IPC [base 1993]: 107,6) et ŕ 1'027 fr. 45 dčs le 1er octobre 2003 (taux hypothécaire: 3,25 %; IPC [base 1993]: 109,1). Quant au loyer de A., les premiers juges l'ont arręté ŕ 1'125 fr. 80 dčs le 1er octobre 2002 (taux hypothécaire: 4 %; IPC [base 2000]: 101,5) et ŕ 1'047 fr. dčs le 1er octobre 2003 (taux hypothécaire: 3,25 %; IPC [base 2000]: 102,8). Toutes autres ou plus amples conclusions ont été rejetées par eux.
D.
D.a La demanderesse a recouru contre ce jugement aux fins d'obtenir l'admission des conclusions qu'elle avait soumises au Tribunal des baux et le rejet des conclusions reconventionnelles prises par les défenderesses. A titre subsidiaire, elle a conclu ŕ l'annulation du jugement de premičre instance.Les défenderesses ont conclu au rejet du recours.
D.b Statuant par arręt du 15 mars 2006, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours et confirmé le jugement attaqué.Les magistrats cantonaux ont tout d'abord admis, ŕ l'instar des premiers juges, que la volonté réelle des parties, relativement aux clauses litigieuses, n'avait pas été établie. En revanche, contrairement ŕ eux, ils ont estimé que ces clauses, interprétées selon le principe de la confiance, révélaient la volonté des parties d'exclure toute adaptation du loyer en cas de fluctuation du taux hypothécaire. La Chambre des recours a cependant rejoint le Tribunal des baux pour conclure, comme lui, ŕ la nullité des clauses incriminées. Se fondant sur l'art. 270a CO et la jurisprudence y relative (ATF 125 III 358), elle a jugé que le systčme de contestation établi par cette disposition vise ŕ empęcher les parties de déroger ŕ la loi, étant donné que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte des intéręts respectifs des parties au contrat de bail. A son avis, l'exclusion pour le locataire de la possibilité de se prévaloir de la baisse du taux hypothécaire de référence vide quasiment de toute sa substance le droit conféré par cette norme impérative; elle n'est pas non plus BGE 133 III 61 S. 66compatible avec les art. 269a, 269b et 269c CO, dispositions elles aussi impératives, car elle implique une modification des critčres légaux utilisés pour définir le loyer abusif sans que les conditions permettant de le faire, en particulier la condition de la durée minimale de cinq ans, ne soient réalisées in casu. Toujours selon les juges précédents, la bailleresse invoque en vain le principe de la liberté contractuelle, car cette liberté doit s'effacer devant une norme de droit civil qui revęt un caractčre impératif. De męme ne saurait-on admettre l'exception d'abus de droit du seul fait que les défenderesses ont signé les contrats contenant les clauses litigieuses, car cela reviendrait ŕ priver les intéressées, par ce biais, de la protection conférée par des dispositions impératives de la loi. S'agissant enfin des calculs de loyers que les premiers juges ont effectués sans tenir compte desdites clauses, l'autorité de recours les qualifie de complets et corrects, tout en observant que la demanderesse ne les conteste pas.
E. Parallčlement ŕ un recours de droit public qui a été rejeté, dans la mesure oů il était recevable, par arręt séparé, la demanderesse a déposé un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle a conclu, en substance, ŕ ce que les hausses de loyer litigieuses soient admises, les loyers dus par A. et B. étant calculés en fonction des taux de répercussion découlant de la transaction partielle passée ŕ l'audience du 17 mars 2004, et ŕ ce que les conclusions reconventionnelles en diminution de loyer prises par les deux locataires soient rejetées.Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.
Erwägungen
Extrait des considérants:
2.
2.1 Interprétant les clauses litigieuses selon le principe de la confiance, le Tribunal des baux a jugé qu'il n'était pas possible d'en déduire la volonté concordante des parties d'exclure toute adaptation du loyer fondée sur les fluctuations du taux hypothécaire. La Chambre des recours, quant ŕ elle, est arrivée ŕ la conclusion inverse.Dans leur réponse au recours, les défenderesses, se rangeant ŕ l'avis des premiers juges, contestent cette conclusion. Elles sont en droit de le faire, quand bien męme elles entendent obtenir le maintien de la décision attaquée (ATF 123 III 261 consid. 2 p. 263 et l'arręt cité).Il convient de commencer par l'examen de cette question dans la mesure oů la réponse qui lui sera donnée permettra, le cas échéant, de BGE 133 III 61 S. 67laisser ouverte celle, plus délicate, de la validité des clauses controversées.
2.2
2.2.1 Pour interpréter une clause contractuelle selon la théorie de la confiance, le juge doit rechercher comment cette clause pouvait ętre comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; ATF 131 III 606 consid. 4.1). Le principe de la confiance permet d'imputer ŕ une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, męme si celui-ci ne correspond pas ŕ la volonté intime de l'intéressée (ATF 130 III 417 consid. 3.2; ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 419 consid. 2.2 et les références doctrinales). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; ATF 131 III 606 consid. 4.1; ATF 130 III 417 consid. 3.2). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relčvent du fait (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; ATF 131 III 586 consid. 4.2.3.1; ATF 130 III 417 consid. 3.2). Les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arręt cité), ŕ l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; ATF 112 II 337 consid. 4a).Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Męme si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide ŕ premičre vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 131 III 606 consid. 4.2; ATF 130 III 417 consid. 3.2). Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas ŕ leur volonté (ATF 130 III 417 consid. 3.2; ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 265 consid. 3a).
2.2.2
2.2.2.1 Le contrat de bail liant la demanderesse ŕ la défenderesse B. comporte, sous la rubrique "loyer" et la sous-rubrique "conditions particuličres", la mention suivante: "La variation du taux hypothécaire n'entre pas en considération dans la fixation du loyer". A côté de cette mention, il est précisé que l'IPC est de 100,40. BGE 133 III 61 S. 68 Les premiers juges se sont demandé si cette mention ne pourrait pas ętre éventuellement comprise comme une réserve mal formulée. Laissant la question ouverte, ils ont estimé que ladite clause n'était de toute façon pas suffisamment claire pour que la locataire pűt en déduire une renonciation définitive des deux parties ŕ invoquer l'évolution du taux hypothécaire ŕ l'appui d'une majoration ou d'une demande de diminution du loyer. Avec raison, la Chambre des recours a refusé de partager ce point de vue. Il faut admettre, comme elle, que le terme variation, utilisé dans la clause analysée, renvoie nécessairement ŕ l'avenir. On ne voit pas qu'il soit possible d'inférer du texte de celle-ci une réserve, fűt-elle mal formulée (cf. l'art. 18 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail ŕ loyer et le bail ŕ ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), la bailleresse n'ayant pas du tout laissé entendre, ŕ la conclusion du bail, męme de maničre implicite, qu'elle aurait pu fixer le loyer initial ŕ un niveau plus élevé mais qu'elle s'abstenait provisoirement de le faire. De surcroît, il n'y aurait gučre de sens ŕ admettre que, par cette clause, la bailleresse a simplement voulu informer la locataire qu'elle fixait son loyer sans égard au taux hypothécaire en vigueur ŕ l'époque, mais qu'elle ne manquerait pas de se servir plus tard de ce facteur pour adapter le loyer. L'indication du niveau de l'IPC en regard de la clause considérée confirme d'ailleurs, de maničre indirecte, la volonté, reconnaissable, de la bailleresse d'exclure l'autre facteur (i.e. le taux hypothécaire) comme motif d'adaptation du loyer.Au demeurant, quoi qu'en dise la défenderesse, il n'y avait aucune incohérence, de la part de la Chambre des recours, ŕ constater que la volonté réelle des parties n'avait pu ętre établie, en dépit des termes clairs du contrat, puis ŕ retenir, sur le vu de ces męmes termes, que celles-ci étaient convenues de ne pas faire dépendre l'adaptation du loyer de l'évolution du taux hypothécaire. C'est, en effet, le rôle de l'interprétation d'une clause contractuelle selon le principe de la confiance que de déterminer, par une démarche normative, la volonté présumée des parties en recherchant le sens objectif qu'un tiers pourrait donner ŕ cette clause sur la signification de laquelle les cocontractants ne sont pas d'accord, malgré la clarté de sa formulation.
2.2.2.2 "Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour la fixation et l'adaptation des loyers". Cette clause, qui figure dans le bail conclu par la demanderesse avec la défenderesse A., sous la rubrique "dispositions complémentaires", est encore plus claire que celle qui vient d'ętre examinée, puisqu'elle exclut BGE 133 III 61 S. 69expressément le recours au facteur en question pour l' adaptation du loyer. On ne saurait donc lui donner une autre signification qu'ŕ celle-lŕ. Semblable interprétation n'est pas démentie par le fait que, pour calculer la part de l'augmentation du loyer des défenderesses se rapportant aux améliorations entraînant des plus-values, la bailleresse a pris en considération le taux hypothécaire du marché augmenté d'1 /2 %. De fait, ce calcul a été opéré dans le cadre d'une majoration de loyer fondée sur un autre motif (les prestations supplémentaires du bailleur, au sens de l'art. 269a let. b, seconde hypothčse, CO) que celui visé par la clause litigieuse (les hausses de coűts, au sens de l'art. 269a let. b, premičre hypothčse, CO). Il s'agit lŕ, en tout état de cause, d'une circonstance postérieure ŕ la conclusion du contrat de bail et, partant, non pertinente. En effet, pour l'application du principe de la confiance, les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arręt cité), ŕ l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; ATF 112 II 337 consid. 4a).Cependant, le Tribunal des baux a vu une renonciation ultérieure ŕ l'application de cette clause de la part de la bailleresse dans le fait que, le 11 septembre 2001, la demanderesse avait soumis ŕ sa locataire une proposition d'accord écrite, acceptée le 26 du męme mois par l'intéressée, qui faisait suite ŕ une contestation du loyer initial fondée, pour l'essentiel, sur la baisse du taux hypothécaire depuis la fixation du loyer de l'ancien locataire (cf., plus haut, sous let. B.b). De l'avis des premiers juges, faute de référence expresse ŕ la clause topique dans la proposition d'accord, la locataire pouvait objectivement comprendre que la bailleresse renonçait ŕ la clause en question. La Chambre des recours, ŕ juste titre, n'a pas suivi cet avis en soulignant que l'auteur de la proposition écrite, ŕ savoir la gérante de l'immeuble, y avait précisé les bases de calcul du nouveau loyer sans mentionner le taux hypothécaire et en se référant au bail conclu le 13 juin 2001.
2.2.2.3 L'interprétation des clauses litigieuses selon le principe de la confiance ayant permis de dégager le sens de celles-ci, les défenderesses réclament en vain l'application de la rčgle dite des clauses ambiguës (Unklarheitsregel, in dubio contra stipulatorem; cf. ATF 124 III 155 consid. 1b p. 158), laquelle revęt un caractčre subsidiaire par rapport ŕ ce moyen d'interprétation (ATF 122 III 118 consid. 2a et les arręts cités), et celle dite de l'inhabituel ou de l'insolite (Ungewöhnlichkeitsregel; arręt 4C.427/2005 du 4 mai 2006, BGE 133 III 61 S. 70consid. 2.1 et les références), qui a trait ŕ une autre problématique (adhésion ŕ des conditions générales d'affaires préformées).Réfutés les arguments des défenderesses, il reste ŕ examiner si les cocontractants, en adoptant les clauses litigieuses, ont valablement exclu toute adaptation du loyer justifiée par la fluctuation du taux hypothécaire.
3.
3.1 A l'appui de son recours en réforme, la demanderesse soutient, ŕ l'inverse des juridictions précédentes, que les clauses litigieuses ne sont pas nulles au regard des art. 269, 269a et 270a CO.S'agissant de l'art. 270a CO, tel qu'interprété par la jurisprudence fédérale, la demanderesse fait valoir que les clauses incriminées n'y portent pas atteinte. A son avis, du moment que les parties ont volontairement exclu le taux hypothécaire comme base de calcul dans les contrats de bail en cause, la condition "d'une notable modification des bases de calcul", posée par cette disposition en tant que préalable ŕ une demande de diminution du loyer, n'est pas réalisée en l'espčce, nonobstant la baisse du taux hypothécaire. La solution eűt été différente en cas de baisse du niveau de l'IPC, des charges ou des loyers comparatifs, parce que ces facteurs-ci, contrairement ŕ celui-lŕ, n'ont pas été exclus pour la fixation du loyer.La demanderesse relčve, par ailleurs, que l'art. 269a CO ne contient qu'une liste d'exemples de loyers non abusifs et que l'expression "taux hypothécaire" n'y figure pas. Elle en déduit que cette disposition n'impose pas aux parties l'obligation de tenir compte du taux hypothécaire pour fixer le loyer. Une clause excluant un tel facteur ne contreviendrait pas non plus ŕ l'art. 13 al. 4 OBLF qui vise ŕ éviter une inégalité de traitement entre bailleurs et locataires ŕ l'occasion d'une modification du loyer faisant suite ŕ une variation du taux hypothécaire.Enfin, toujours selon la demanderesse, le principe cardinal de la liberté contractuelle, dont la jurisprudence fédérale récente a rappelé l'importance, commande d'autoriser les parties ŕ ne pas tenir compte du taux hypothécaire comme base de calcul du loyer.
3.2
3.2.1 En droit suisse des obligations prévaut le principe de l'autonomie de la volonté, d'aprčs lequel l'objet d'un contrat peut ętre librement déterminé, dans les limites de la loi (art. 19 al. 1 CO). Celle-ci exclut les conventions des parties, entre autres hypothčses, BGE 133 III 61 S. 71lorsqu'elle édicte une rčgle de droit strict (art. 19 al. 2, in initio, CO; ATF 132 III 226 consid. 3.3.1 p. 234). Dans ce cas, la loi - plus précisément, le droit impératif - l'emporte sur la volonté des parties. Il n'en va pas autrement en matičre de bail. Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs n'empęchent pas les parties, en vertu de la liberté contractuelle, de fixer librement l'objet de leur contrat, voire d'en modifier le contenu en cours de bail. Cependant, les dispositions impératives de la loi ne doivent pas ętre éludées (ATF 128 III 419 consid. 2.4.2 p. 425).
3.2.2
3.2.2.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, "le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a, ŕ cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais" (sur la méthode et les critčres de calcul applicables pour l'examen d'une demande de diminution du loyer formulée en cours de bail, cf. l'arręt 4C.291/ 2001 du 9 juillet 2002, consid. 2).Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'art. 270a CO concrétise la protection contre les prétentions abusives du bailleur en matičre de baux d'habitation et de locaux commerciaux (art. 269 ss CO), en déterminant les conditions formelles et matérielles auxquelles le locataire peut demander un contrôle du loyer. Cette disposition vise ŕ empęcher les parties de déroger ŕ la loi, dčs lors que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte de leurs intéręts respectifs. Aussi le systčme de contestation du loyer qu'elle établit ne peut-il pas ętre limité ou exclu par convention ni étendu ŕ d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial. En effet, la possibilité d'exclure librement la diminution du loyer ne doit pas dépendre du hasard, selon que le contrat a été conclu par exemple en fonction d'un taux hypothécaire bas ou élevé (ATF 125 III 358).Le caractčre impératif de l'art. 270a CO est également reconnu, sous réserve de quelques nuances, par la quasi-totalité des auteurs qui se sont penchés sur la question (GIACOMO RONCORONI, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in mp 1990 p. 76 ss, 77; DAVID LACHAT, Le bail ŕ loyer [ci-aprčs abrégé: BL], BGE 133 III 61 S. 72p. 66, n. 2.2, et p. 258, n. 1.5; le męme, in Commentaire romand [ci-aprčs abrégé: CR], n. 1 ad art. 270a CO; DAVID LACHAT/DANIEL STOLL/ ANDREAS BRUNNER, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., p. 251, n. 1.5; Schweizerisches Mietrecht: Kommentar [ci-aprčs abrégé: SVIT-Kommentar], 2e éd., n. 2 ad art. 270a CO; ROGER WEBER, Commentaire bâlois, 3e éd., n. 1a ad art. 270a CO; RICHARD PERMANN/MARC SCHANER, Kommentar zum Mietrecht, n. 1 ad art. 270a CO, p. 414; ANITA THANEI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinsfestsetzung, p. 52, n. 5.3; LAURA JACQUEMOUD-ROSSARI, L'évolution récente de la jurisprudence en matičre de loyers, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26, n. 5.5; moins catégorique: PETER HIGI, Commentaire zurichois, n. 4 ad art. 270 CO). Il a encore été mis en évidence dans une récente étude portant sur la nature des dispositions du code des obligations relatives au bail ŕ loyer (GIACOMO RONCORONI, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts [ci-aprčs abrégé: Nochmals], in mp 2006 p. 67 ss, 95 s., n. 18).Cette opinion concordante de la jurisprudence et de la doctrine quant ŕ la nature impérative de l'art. 270a CO trouve d'ailleurs un appui dans le droit en vigueur. Il s'agit de l'art. 3 al. 4 let. b de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux ŕ loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS.221.213.15 [ci-aprčs: LCBD]). Sous le titre "dérogations ŕ des dispositions impératives", cette rčgle de droit, qui autorise ŕ déroger, par voie de contrat-cadre, ŕ de telles dispositions ŕ certaines conditions, prévoit, en effet, que "le contrat-cadre ne peut restreindre le droit du locataire de demander une diminution du loyer (art. 270a) (...)". A plus forte raison, semblable restriction ne saurait-elle résulter d'un accord conclu par les parties au contrat de bail.
3.2.2.2 Le bien-fondé de la prétention du locataire basée sur l'art. 270a CO doit ętre examiné en fonction des critčres de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO, ainsi que le rappelle le premier alinéa de cette disposition. Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie ŕ l'aide de la méthode relative (sur cette notion, cf. ATF 120 II 240 consid. 2 et les références), en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la derničre fixation du loyer (arręt 4C.291/2001, précité, avec des références aux ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126, ATF 124 III 67 consid. 3 p. 69 et ATF 121 III 163 consid. 2d/bb). Le locataire se prévaudra, le plus BGE 133 III 61 S. 73souvent, d'une modification des coűts, au sens de l'art. 269a let. b CO. En pratique, la baisse du taux hypothécaire joue un rôle primordial, quoique non exclusif (LACHAT, BL, p. 272 s., n. 4.2.2).Les art. 269 et 269a CO sont de droit impératif (RONCORONI, Nochmals, p. 109 s., n. 10; LACHAT, BL, p. 282, n. 1.5 et p. 301, n. 1.3; le męme, CR, n. 6 ad Intro. art. 269-270e CO; LACHAT/STOLL/BRUNNER, op. cit., p. 283, n. 1.3 et p. 312, n. 1.3; SVIT-Kommentar, n. 1 ad art. 269 CO et n. 3 ad art. 269a CO; HIGI, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO et n. 5 ad art. 269a CO; PERMANN/SCHANER, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366 et n. 1 ad art. 269a CO, p. 380; moins catégorique: WEBER, op. cit., n. 3 ad art. 269 CO). Il va sans dire qu'il n'y aurait gučre de sens ŕ édicter des rčgles visant ŕ protéger les locataires contre les loyers abusifs, s'il suffisait d'un accord entre les cocontractants pour en écarter l'application (PERMANN/SCHANER, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366). On ne voit pas non plus qu'il soit possible d'abandonner aux parties le soin de décider ŕ quelles conditions un loyer peut ętre taxé d'abusif, sans égard aux présomptions établies par le législateur fédéral ŕ l'art. 269a CO pour savoir quand il ne l'est généralement pas (cf. HIGI, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO). La nécessité de protéger le locataire, soit la partie faible au contrat de bail, contre les loyers abusifs exclut que l'on tolčre la création d'un droit conventionnel parallčle qui viendrait concurrencer la législation ad hoc, fruit d'un long processus d'élaboration ayant débouché sur un compromis entre les intéręts antagonistes des bailleurs et des locataires. La sécurité des relations juridiques dans un domaine éminemment sensible commande d'ailleurs de ne point laisser un droit conventionnel venir se greffer sur des dispositions légales déjŕ suffisamment complexes. Force est d'admettre, par conséquent, que les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement ŕ l'application de l'un ou l'autre des critčres mentionnés ŕ l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critčres de fixation du loyer (RONCORONI, op. cit., p. 109, n. 10; LACHAT, BL, p. 301, n. 1.3; le męme, CR, n. 6 ad Intro. art. 269-270e CO). En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux rčgles de l'art. 269a CO - mais pas ŕ l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critčres, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les partenaires au contrat-cadre pourront ainsi convenir, par exemple, de rčgles particuličres sur l'incidence du taux hypothécaire (LACHAT, BL, p. 301, n. 1.3 et p. 328, n. 9.3), lesquelles seront seules applicables lors d'une modification de ce taux (art. 13 al. 2 BGE 133 III 61 S. 74OBLF). La portée de cette exception demeure toutefois limitée dans la mesure oů il ne semble pas, en l'état, qu'un contrat-cadre y ait déjŕ eu recours (LACHAT, CR, n. 22 ad art. 269a CO).
3.2.3 Les clauses litigieuses excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers. Aussi, d'un point de vue strictement logique, la demanderesse a-t-elle raison de soutenir que l'une des conditions matérielles d'application de l'art. 270a al. 1 CO - ŕ savoir, "une notable modification des bases de calcul" - fait défaut en l'espčce. On ne saurait, en effet, parler de modification, notable ou non, ŕ propos d'un facteur dont les parties sont convenues d'emblée de ne pas tenir compte. Cette constatation n'épuise cependant pas le sujet. Pour accorder quelque crédit ŕ l'objection de la demanderesse, encore faudrait-il que les bases de calcul aient été fixées valablement dans les contrats de bail en cause. Sinon, il suffirait de choisir, lors de la fixation du loyer initial, un facteur qui, selon toute vraisemblance, ne devrait évoluer que vers le haut ou, du moins, ne pas varier pour faire obstacle ŕ toute demande de diminution du loyer en cours de bail. En l'occurrence, les parties ont méconnu le caractčre impératif de l'art. 269a CO, relevé plus haut, puisqu'elles ont renoncé sans droit ŕ l'application de l'un des critčres prévus par cette disposition, c'est-ŕ-dire celui des coűts (art. 269a let. b, premičre hypothčse, CO). Que le taux hypothécaire corresponde ŕ ce critčre, quand bien męme l'expression ne figure pas dans le texte légal, n'est plus ŕ démontrer (cf. l'art. 13 OBLF et, sur sa constitutionnalité, l'arręt 4C.85/2002 du 10 juin 2002, consid. 2b) et ce n'est pas sans une certaine témérité que la demanderesse fait fond sur cette absence de mention expresse pour étayer son argumentation. D'autre part, il est sans doute exact, comme le souligne la demanderesse, que l'adverbe "notamment", utilisé ŕ l'art. 269a CO, indique que la liste subséquente des cas dans lesquels les loyers ne sont, en rčgle générale, pas abusifs n'est pas exhaustive (cf., parmi d'autres: HIGI, op. cit., n. 7 ad art. 269a CO). Toutefois, la possibilité de fixer le loyer et les conditions de sa variation selon d'autres critčres - loyer dépendant du chiffre d'affaires d'un locataire commerçant (LACHAT, CR, n. 23 ad art. 269a CO; WEBER, op. cit., n. 10 ad art. 269b CO), loyer indexé (art. 269b CO), loyer échelonné (art. 269c CO), etc. - n'implique pas celle de renoncer au principal critčre prévu par une disposition légale impérative. Quant au souci, allégué par la demanderesse, de trouver une solution qui respectât l'égalité de traitement entre bailleurs et locataires, BGE 133 III 61 S. 75conformément ŕ l'esprit de la réglementation régissant la question du taux hypothécaire (cf. art. 13 al. 4 OBLF), il ne pouvait justifier une dérogation ŕ une disposition de cette nature.Ainsi, n'ayant pas été valablement exclu, le taux hypothécaire en vigueur ŕ la conclusion des baux constituait bien une base de calcul au sens de l'art. 270a al. 1 CO. La modification de cette base de calcul, ŕ la supposer notable, pouvait donc ętre invoquée par les défenderesses pour justifier leurs demandes de diminution du loyer formées en cours de bail. Contraires au droit impératif, les clauses incriminées étaient illicites et, partant, nulles (art. 20 al. 1 CO), de sorte qu'elles ne pouvaient empęcher les intéressées de réclamer une réduction de leur loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire. Que l'immeuble abritant les appartements donnés ŕ bail fűt franc d'hypothčque, son acquisition ayant été financée par des fonds propres, n'y faisait pas davantage obstacle, car il a été jugé de longue date qu'une telle circonstance ne joue pas de rôle dans un systčme fondé sur une structure financičre théorique de l'immeuble et caractérisé par un mode de répercussion standardisé des variations du taux hypothécaire (ATF 118 II 45 consid. 2a/aa et les références, confirmé par l' ATF 120 II 302 consid. 7b).La demanderesse fait encore valoir, sur un plan plus général, que les clauses litigieuses, utilisées par elle depuis deux décennies environ, ont le mérite de découpler les loyers du taux hypothécaire, allant ainsi dans le sens voulu par les milieux intéressés qui critiquent la pratique du report des variations du taux hypothécaire sur les loyers. Cet argument relčve toutefois de la politique législative. Comme tel, il ne saurait ętre pris en considération par le juge, dont la mission consiste ŕ appliquer le droit en vigueur.On relčvera encore que la demanderesse a conclu les baux la liant aux défenderesses ŕ une époque - 1994 pour le premier, 2001 pour le second - oů le taux hypothécaire de référence avait amorcé une décrue progressive et quasi constante, aprčs avoir atteint son apogée en 1992. Aussi l'insertion des clauses litigieuses dans les deux contrats de bail, loin d'établir une égalité de traitement entre la bailleresse et ses locataires, a-t-elle surtout eu pour effet de favoriser la premičre au détriment des secondes, puisqu'elle permettait ŕ celle-lŕ de notifier ŕ celles-ci des augmentations de loyer sans que les locataires puissent opposer en compensation la baisse sensible et avérée du taux hypothécaire, ni réclamer une diminution de leur loyer de ce chef. BGE 133 III 61 S. 76 Cela étant, force est d'admettre, au terme de cet examen, que la Chambre des recours n'a pas violé le droit fédéral, plus précisément les art. 19, 269a et 270a CO, en constatant la nullité des clauses litigieuses.
4. La demanderesse soutient, enfin, que les défenderesses commettent un abus de droit et adoptent un comportement contraire ŕ la bonne foi en se prévalant de la nullité d'une clause que chacune d'elles avait acceptée en signant le contrat de bail incluant cette clause.
4.1 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Parmi d'autres cas, l'exercice d'un droit peut se révéler abusif si l'attitude de la partie qui agit contredit son comportement antérieur et que des attentes légitimes de l'autre partie s'en trouvent déçues. Le comportement de celui qui accepte d'abord de conclure une convention et qui, par la suite, en considération de rčgles impératives, excipe de l'invalidité de cette męme convention, n'est cependant constitutif d'abus de droit que si des conditions particuličres sont réalisées. Il faut par exemple que ce cocontractant ait proposé lui-męme la convention contraire aux rčgles impératives, dans son propre intéręt et en connaissance de l'invalidité, de sorte qu'il a acquis un droit de façon déloyale. La partie qui reproche ŕ l'autre un abus de droit doit prouver les circonstances particuličres qui, dans le cas concret, autorisent ŕ retenir que l'invalidité de la convention est invoquée de façon abusive (ATF 129 III 493 consid. 5.1 et les références).
4.2 Dans la présente affaire, la juridiction cantonale n'a constaté aucune circonstance qui soit propre ŕ justifier le grief d'abus de droit. Les clauses litigieuses, préimprimées, ont été insérées par la demanderesse elle-męme dans les contrats de bail. Rien ne permet d'affirmer que les défenderesses en aient connu d'emblée la nullité. En réalité, comme on l'a relevé plus haut, celles-ci étaient d'avis qu'il n'était pas possible de déduire de ces clauses la volonté concordante des parties d'exclure toute adaptation du loyer fondée sur les fluctuations du taux hypothécaire. Aussi ont-elles adopté un comportement qui était conforme ŕ l'interprétation faite par elles desdites clauses. Que pareille interprétation, admise par les premiers juges, ait été ensuite infirmée par la Chambre des recours et la Cour de céans n'y change rien. Dčs lors, comme le font observer ŕ juste titre les juges précédents, admettre l'exception d'abus de droit du seul fait que les BGE 133 III 61 S. 77défenderesses ont signé les contrats contenant les clauses d'exclusion reviendrait ŕ les priver, par ce biais, de la protection que leur confčrent les dispositions impératives de la loi.Le moyen fondé sur l'art. 2 al. 2 CC ne peut, en conséquence, qu'ętre rejeté.