Urteilskopf
135 III 248
37. Extrait de l'arręt de la Ire Cour de droit civil dans la cause Office des poursuites de Lausanne-Ouest, X. SA et Y. contre Z. (recours en matičre civile)4A_524/2008 du 10 février 2009
Regeste
Mietvertrag; erneute Vormerkung im Grundbuch; Art. 71 Abs. 2 und Art. 72 Abs. 1 GBV. Ein Mietvertrag, der ursprünglich für eine bestimmte Dauer abgeschlossen wurde und stillschweigend verlängerbar ist, kann im Grundbuch wieder eingetragen werden, nachdem die Vormerkung des Vertrags von Amtes wegen gelöscht wurde, weil vor Ablauf der ersten Vertragsdauer keine Verlängerung der Vormerkung verlangt worden war (E. 4).
Sachverhalt ab Seite 248
BGE 135 III 248 S. 248
A.
A.a Par contrat du 13 aoűt 1981, A. SA a remis ŕ bail ŕ Z. dčs le 1er septembre 1981 le café-restaurant-bar-pizzeria ŕ l'enseigne "V.", sis ŕ la rue W., ŕ Lausanne; le bail, conclu pour 15 ans, était par la BGE 135 III 248 S. 249suite renouvelable aux męmes conditions de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné au moins une année ŕ l'avance pour la prochaine échéance. A teneur de l'art. 27 du contrat, le propriétaire autorisait l'annotation du bail au registre foncier. Le 21 février 1983, le bail a été annoté au Registre foncier du district de Lausanne jusqu'ŕ sa premičre échéance, soit le 1er septembre 1996. Lors de la reconduction du contrat, aucune réquisition de prolongation d'annotation n'a été déposée au registre foncier, si bien que le conservateur a procédé d'office ŕ la radiation de cette inscription le 30 mai 1997.Le 15 juin 1989, Y. est devenu propriétaire du bâtiment lausannois érigé ŕ la rue W.Y. ayant fait l'objet d'une poursuite en réalisation d'un gage immobilier constitué sur ce bien-fonds, une gérance légale de l'immeuble (art. 102 al. 3 LP) a été instaurée par l'Office des poursuites de l'arrondissement de Lausanne-Ouest depuis le 1er novembre 2002 (ci-aprčs: OP), lequel l'a confiée ŕ X. SA, en application de l'art. 16 al. 3 de l'Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42).
A.b Le 25 mars 2003, le locataire Z. a adressé au Tribunal des baux du canton de Vaud une requęte de mesures provisionnelles tendant ŕ la réannotation provisoire au registre foncier, sur la parcelle dont Y. est propriétaire, du bail conclu le 13 aoűt 1981. La Présidente du Tribunal des baux, faisant droit ŕ cette requęte, a ordonné le 11 avril 2003 ŕ titre provisoire la réinscription requise.Par demande du 16 juin 2003, le locataire a validé les mesures provisionnelles en ouvrant action contre Y. devant le Tribunal des baux. Il a conclu ŕ ce que l'annotation provisoire au registre foncier du bail passé le 13 aoűt 1981 soit définitivement maintenue jusqu'ŕ l'échéance dudit contrat.Par courrier recommandé du 16 juillet 2003, X. SA, en qualité de gérante légale de l'immeuble de Y., a résilié pour le 31 aoűt 2006, au moyen d'une formule officielle, le bail des locaux remis ŕ Z.Le 22 février 2004, Y. a pris ŕ l'encontre de Z. devant le Tribunal des baux des conclusions tendant ŕ ce qu'il soit constaté que le congé du 16 juillet 2003 est valide.Par acte du 1er juillet 2004, Z. a confirmé sa demande du 16 juin 2003 et conclu au rejet des conclusions prises par Y. le 22 février 2004. BGE 135 III 248 S. 250 Par jugement du 6 septembre 2007, le Tribunal des baux a annulé toutes les résiliations de bail notifiées par la gérance légale du défendeur Y. au demandeur Z. pour les locaux commerciaux lausannois sis ŕ la rue W. Le Tribunal des baux a aussi autorisé le demandeur ŕ requérir du conservateur du Registre foncier du district de Lausanne, sur la parcelle de la Commune de Lausanne dont Y. est propriétaire, l'annotation, pour une période échéant le 1er septembre 2011, du bail passé le 13 aoűt 1981 ayant pour objet les locaux commerciaux susnommés.Saisie par Y. d'un recours contre ce jugement, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arręt du 16 juin 2008, l'a rejeté, la décision attaquée étant confirmée.
B. L'OP, X. SA et Y. forment conjointement un recours en matičre civile au Tribunal fédéral contre l'arręt cantonal. Les recourants concluent notamment au rejet de la conclusion de l'intimé prise le 16 juin 2003, tendant au maintien définitif jusqu'ŕ l'échéance du bail de l'annotation provisoire au registre foncier du contrat en vigueur entre Y. et Z.Le Tribunal fédéral a déclaré irrecevables les recours formés par l'OP et par X. SA et a rejeté dans la mesure oů il était recevable le recours exercé par Y.
Erwägungen
Extrait des considérants:
4. Le recourant soutient enfin que le locataire, qui n'a pas demandé la prolongation de l'annotation de son bail au registre foncier avant la radiation de l'annotation, est forclos dans sa demande d'une nouvelle annotation déposée le 25 mars 2003. Le bailleur allčgue que l'annotation d'un bail doit suivre les męmes rčgles que celles s'appliquant aux droits de préemption, d'emption et de réméré, dont la protection conférée par l'annotation cesse aprčs dix ans, sans pouvoir plus ressusciter. Dans ces circonstances, aucune réannotation du bail n'entrerait en ligne de compte. Le recourant reproche encore au Tribunal des baux, et implicitement ŕ la cour cantonale, d'avoir méconnu l' ATF 125 III 123, qui détermine le sort des baux annotés aprčs la double mise ŕ prix prévue ŕ l'art. 142 LP. Il ajoute que l'intimé n'a aucun intéręt effectif ŕ requérir la réannotation litigieuse.
4.1 Il est constant que le 13 aoűt 1981, A. SA et Z. ont conclu un contrat de bail portant sur un établissement public et ses annexes. BGE 135 III 248 S. 251 Selon l'art. 27 de ce contrat, le propriétaire autorisait l'annotation du bail au registre foncier. Conformément ŕ cette clause, le bail a été annoté dčs le 21 février 1983, cela jusqu'ŕ sa premičre échéance, laquelle avait été fixée contractuellement au 1er septembre 1996. D'aprčs la jurisprudence en effet, un contrat de bail ŕ loyer prévoyant, comme le bail susrappelé, une reconduction tacite n'est susceptible d'ętre annoté au registre foncier que pour le laps de temps devant s'écouler jusqu'au premier terme fixe convenu (ATF 81 I 75 consid. 2 p. 77). Ce précédent a été critiqué récemment par un auteur, au motif que dčs l'instant oů l'art. 261 CO, contrairement ŕ l'ancien droit (cf. ancien art. 259 CO), a posé le principe que la vente ne rompt pas le bail, on ne voit pas pourquoi, eu égard au but de protection conféré ŕ l'annotation du bail, les parties ne pourraient pas convenir que la durée de ladite annotation dépasse le premier terme de résiliation du contrat (BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Grundfragen des Zusammenwirkens von Miete und Sachenrecht, 2008, p. 320 ss).La question peut toutefois demeurer indécise, car, dans le cas présent, le bail a bien été annoté au registre foncier jusqu'ŕ sa premičre échéance du 1er septembre 1996, avant que l'annotation en soit radiée d'office le 30 mai 1997.
4.2 Le 15 juin 1989, Y. a acquis l'immeuble oů est sis l'établissement public, si bien que tous les droits et les obligations qui se rattachent au bail sont passés au prénommé (cf. art. 261 al. 1 CO; ATF 127 III 273 consid. 4c/aa).Il a été établi (art. 105 al. 1 LTF) qu'aucune réquisition de prolongation de l'annotation n'a été déposée avant la premičre échéance susrappelée du bail. Le conservateur, en vertu de l'art. 72 al. 1 de l'ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1), a alors procédé d'office ŕ la radiation de l'inscription le 30 mai 1997.Il reste donc ŕ examiner si le bail peut ętre annoté ŕ nouveau au registre foncier aprčs radiation de l'annotation initiale, comme l'a admis l'autorité cantonale.
4.3 Dans l' ATF 81 I 75 consid. 2 p. 77 déjŕ cité, le Tribunal fédéral a retenu que l'annotation d'un bail ŕ loyer ou ŕ ferme stipulant une reconduction tacite doit, pour pouvoir subsister au-delŕ de la premičre échéance contractuelle, faire l'objet d'une nouvelle réquisition.Pour ROGER WEBER (in Commentaire bâlois, CO, vol. I, 4e éd. 2007, n° 2 ad art. 261b CO), si la durée de l'annotation au registre foncier BGE 135 III 248 S. 252d'un bail doit ętre déterminée (art. 71 al. 2 ORF), elle n'est pas limitée au point de vue temporel. DAVID LACHAT (in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n° 3 ad art. 261b CO) affirme que si le bail est renouvelé, l'annotation doit ętre derechef requise. Cet auteur a confirmé récemment cette opinion en ajoutant que le renouvellement tacite du bail ne prolonge pas ipso facto la validité de l'annotation (Le bail ŕ loyer, 2008, p. 184 ch. 4.3.5). Quant ŕ URS FASEL (Grundbuchverordnung [GBV], Kommentar [...], 2008, n° 14 ad art. 71 ORF), il écrit que les droits personnels, dont la durée d'annotation est écoulée, peuvent ętre annotés ŕ nouveau au registre foncier.Il convient de déduire du précédent susmentionné et de ces opinions doctrinales qu'un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible, sauf congé donné par l'une des parties, doit pouvoir ętre réinscrit au registre foncier aprčs que l'annotation du contrat eut été radiée d'office, faute de requęte de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel.On cherche vainement quel intéręt public commanderait d'instaurer une péremption du droit du locataire, accordé par convention, de faire annoter son bail au registre foncier s'il n'a pas requis une prolongation de l'annotation avant la fin de la durée initiale du bail telle qu'elle a été arrętée par le contrat.L'analogie opérée par le recourant avec les droits de préemption, de réméré et d'emption est dénuée de pertinence, du moment que la loi elle-męme limite la durée de l'annotation de ces droits personnels ŕ 25 ans pour les droits de préemption et de réméré et ŕ 10 ans pour le droit d'emption (art. 216a CO; cf. BÉNÉDICT FOËX, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, nos 13 et 14 ad art. 216a CO). Le droit fédéral ne fixe en revanche nullement la durée maximale de l'annotation d'un bail ŕ loyer ou ŕ ferme.La référence du recourant ŕ l' ATF 125 III 123 pour nier l'intéręt de l'intimé ŕ obtenir une nouvelle annotation de son bail n'a pas de consistance. Premičrement, les juges cantonaux n'ont pas ignoré cette jurisprudence rendue dans le cadre d'enchčres avec double mise ŕ prix, qu'ils ont citée au considérant 5 de l'arręt déféré. Secondement, ce précédent n'a de portée que si un immeuble a été grevé de droits personnels annotés sans le consentement du créancier gagiste de rang antérieur; dans un tel cas, celui-ci a le droit d'exiger une double mise ŕ prix, soit la mise aux enchčres de l'immeuble successivement avec BGE 135 III 248 S. 253ou sans la charge (cf. art. 142 LP). Les circonstances de cette jurisprudence sont totalement étrangčres ŕ celles de l'espčce.C'est ainsi sans enfreindre le droit fédéral que la cour cantonale a autorisé l'intimé ŕ requérir l'annotation de son bail pour une période échéant le 1er septembre 2011, date d'échéance du contrat. Le moyen est infondé.