Urteilskopf
139 III 209
29. Extrait de l'arręt de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. SA contre C. (recours en matičre civile)4A_727/2012 du 21 mai 2013
Regeste
Mietzinserhöhung wegen Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR; Art. 14 VMWG); Aufteilung der Kosten unter den Mietern. Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (E. 1.2). Mangels einer bundesrechtlichen Vorschrift entscheidet der Vermieter, auf welche Art die Kosten der Mehrleistungen unter den Mietern der Liegenschaft aufzuteilen sind; der Richter schreitet nur ein, wenn die gewählte Methode unhaltbar ist (E. 2).
Erwägungen ab Seite 210
BGE 139 III 209 S. 210 Extrait des considérants:
1.
1.2 Dans le droit du bail ŕ loyer, le recours en matičre civile n'est ouvert en principe que si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).Devant l'autorité précédente, la hausse de loyer litigieuse s'élevait ŕ 612 fr. par an (art. 51 al. 1 let. a LTF). Multiplié par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582), ce chiffre donne un total de 12'240 fr. Le recours n'est pas recevable ratione valoris.Lorsque la valeur litigieuse requise n'est pas atteinte, le recours sera tout de męme ouvert si la contestation soulčve une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF). La recourante explique de maničre précise en quoi la condition posée par cette disposition est réalisée dans le cas présent; elle respecte ainsi l'exigence de l'art. 42 al. 2, 2e phrase, LTF.Selon la jurisprudence, la contestation soulčve une question juridique de principe lorsqu'il est nécessaire, pour résoudre le cas d'espčce, de trancher une question juridique qui donne lieu ŕ une incertitude caractérisée, laquelle appelle de maničre pressante un éclaircissement de la part du Tribunal fédéral, en tant qu'autorité judiciaire supręme chargée de dégager une interprétation uniforme du droit fédéral (ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 583; ATF 135 III 397 consid. 1.2 p. 399).La recourante fait valoir tout d'abord que le Tribunal fédéral n'a jamais tranché la question de savoir selon quelle clé le coűt des améliorations énergétiques doit ętre réparti entre les différents locataires dans un immeuble locatif. Il y aurait ainsi une insécurité du droit, que le Tribunal fédéral devrait dissiper en instaurant une pratique uniforme au niveau fédéral pour les mesures d'économie d'énergie découlant de l'art. 73 Cst.Au préalable, il convient de relever que les travaux en cause dans le cas particulier ne tendaient pas exclusivement ŕ l'amélioration énergétique du bâtiment. Selon le Tribunal des baux et loyers, non critiqué sur ce point en appel, l'immeuble a fait l'objet d'importantes réparations, dont les frais, ŕ raison de 50 %, devaient ętre considérés comme des investissements ŕ plus-value en application de l'art. 14 BGE 139 III 209 S. 211 al. 1, 2e phrase, de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail ŕ loyer et le bail ŕ ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11).Cela étant, aucune norme fédérale ne prescrit de rčgles en matičre de répartition, entre les locataires, des coűts de travaux ŕ plus-value concernant l'immeuble entier (cf. ATF 125 III 421 consid. 2d p. 424; BERNARD CORBOZ, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 12e Séminaire sur le droit du bail, 2002, n° 5 p. 22; PETER HIGI, PJA 2000 p. 489 [Remarques ad ATF 125 III 421 ]). Par conséquent, la présente affaire ne saurait poser une question mettant en cause l'application uniforme du droit fédéral dans le choix de la clé de répartition.Du reste, lorsqu'elle s'en prend au mode de répartition entre les locataires du coűt des prestations supplémentaires au sens de l'art. 269a let. b CO, la recourante ne conteste pas vraiment, en tant que telle, la clé appliquée par les instances cantonales - répartition des frais au prorata des loyers - mais soutient que le juge ne pouvait s'écarter de la méthode adoptée par la bailleresse - répartition en fonction du nombre de pičces - que si cette clé-ci était insoutenable, ce qui ne serait pas le cas en l'espčce.Il est vrai que, dans ce domaine, plusieurs méthodes sont envisageables, la ventilation pouvant s'opérer selon la clé de répartition applicable ŕ la propriété par étages (cf. ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186 s.), selon la surface des appartements (cf. ATF 116 II 184 consid. 3b p. 189), selon leur volume (cf. ATF 120 II 100 consid. 6c p. 105), au prorata du nombre de pičces par logement (cf. ATF 116 II 184 consid. 3b p. 189; DAVID LACHAT, Le bail ŕ loyer, 2008, p. 427 et p. 485) ou encore en fonction du pourcentage que représente l'investissement ŕ plus-value par rapport ŕ l'état locatif avant la hausse (ATF 118 II 415 consid. 3c/cc p. 421). Dans l'arręt 4A_470/2009 du 18 février 2010 (extrait in mp 2010 p. 183), le Tribunal fédéral a relevé que le juge disposait d'un pouvoir d'appréciation dans le choix du systčme de répartition (consid. 7). Dans l'arręt publié aux ATF 125 III 421, il précisait toutefois que le droit fédéral ne pouvait ętre violé que si la clé de répartition adoptée par le propriétaire était ŕ ce point insoutenable qu'elle contredise l'esprit de l'art. 269 CO (consid. 2d p. 424). Ces deux arręts peuvent paraître contradictoires. En tous les cas, l'étendue du pouvoir du juge en la matičre ne ressort BGE 139 III 209 S. 212pas clairement de la jurisprudence. Le juge peut-il librement opter pour une clé de répartition ou son pouvoir se limite-t-il ŕ examiner si la méthode choisie par le bailleur est équitable? Il existe ŕ ce sujet une incertitude caractérisée qu'il se justifie de lever dans la mesure oů cette question est manifestement susceptible de se poser ŕ nouveau. La condition de l'art. 74 al. 2 let. a LTF est réalisée en l'espčce, de sorte que le recours en matičre civile est recevable sans égard ŕ la valeur litigieuse.Il s'ensuit que le recours constitutionnel, en raison de sa nature subsidiaire, est irrecevable (art. 113 LTF).(...)
2.
2.1 La hausse de loyer litigieuse est fondée sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques (cf. art. 269a let. b CO et art. 14 OBLF). Ces prestations supplémentaires ont été fournies ŕ la suite de travaux effectués dans tout l'immeuble (réfection des façades et de la toiture avec isolation, remplacement des fenętres, stores, mains courantes et garde-corps, etc.). Comme déjŕ relevé, aucune disposition du droit fédéral ne prescrit comment répartir les coűts en question entre les appartements de l'immeuble. Il est admis que plusieurs méthodes entrent en ligne de compte (consid. 1.2 supra). Selon un principe déduit de l'art. 269 CO, le caractčre admissible d'un loyer s'apprécie pour le local loué, et non en fonction du rendement de l'immeuble entier (cf. ATF 116 II 184 consid. 3a p. 186). La clé de répartition appliquée doit ainsi refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation (LACHAT, op. cit., p. 486; CORBOZ, op. cit., p. 22; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1998, n° 391 ad art. 269a CO).Etant donné qu'aucune clé de répartition ne s'impose a priori, il faut en déduire que le choix de la méthode appartient d'abord au bailleur (CORBOZ, op. cit., p. 22; HIGI, PJA 2000 p. 489). Si la clé de répartition ne ressort pas explicitement du calcul de hausse effectué par le bailleur, le systčme appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable (HIGI, PJA 2000 p. 489). Il en ira de męme lorsque la clé de répartition adoptée par le bailleur se révčle insoutenable (cf. ATF 125 III 421 consid. 2d p. 424), notamment parce qu'elle ne répercute pas les frais concernant la chose louée (CORBOZ, op. cit., p. 22) ou qu'elle tient compte de particularités personnelles des locataires (cf. LACHAT, op. cit., p. 427). BGE 139 III 209 S. 213 Il s'ensuit que le juge ne peut pas répartir entre les locataires les coűts liés ŕ des prestations supplémentaires selon son bon vouloir. En particulier, il ne peut pas, comme le Tribunal des baux et loyers dans le cas présent, écarter sans autre le systčme appliqué par le bailleur au profit d'une répartition en fonction des loyers avant la hausse, en arguant du caractčre "plus équitable et plus favorable ŕ la locataire" de ce modčle. Cette affirmation est du reste sujette ŕ caution dans la mesure oů aucune clé de répartition ne favorise en soi les locataires, mais bénéficie nécessairement ŕ certains plutôt qu'ŕ d'autres. Au demeurant, il ne s'agit pas d'adopter un modčle favorable au locataire engagé dans une procédure judiciaire, mais bien de retenir une méthode équitable qui ne conduise pas, dans un cas donné, ŕ la fixation d'un loyer abusif. Le juge n'interviendra que si la méthode appliquée par le bailleur est insoutenable. Si tel n'est pas le cas, il n'y a pas lieu de modifier la clé de répartition choisie, ce qui évitera également de créer une distorsion entre les locataires qui contestent la hausse de loyer et les autres, en appliquant deux systčmes de répartition des coűts de travaux ŕ plus-value profitant ŕ tous les locataires de l'immeuble.
2.2 En l'espčce, la bailleresse a varié dans sa prétention en augmentation du loyer mensuel, passant de 224 fr. dans l'avis officiel du 6 aoűt 2009 ŕ 82 fr. dans ses conclusions de premičre instance, puis ŕ 51 fr. en appel et devant le Tribunal fédéral. En revanche, elle a toujours indiqué qu'elle se fondait sur une hausse admissible par pičce. Les prestations supplémentaires ici en cause concernaient tous les logements de l'immeuble. S'agissant d'importantes rénovations relatives essentiellement ŕ l'enveloppe du bâtiment (façades, fenętres, balcons, toiture), une répartition des coűts selon le nombre de pičces par appartement apparaît appropriée ŕ la mesure dans laquelle chaque logement profite de la rénovation; elle n'est en rien insoutenable. Le Tribunal des baux et loyers, suivi par la cour cantonale, n'était dčs lors pas habilité ŕ modifier le systčme de répartition des coűts appliqué par la recourante. En procédant ŕ une répartition au prorata des loyers dans les circonstances de l'espčce, il a outrepassé son pouvoir d'appréciation et la Chambre des baux et loyers aurait dű le constater.Sur le vu de ce qui précčde, le recours doit ętre admis. La Cour de céans ne dispose pas des éléments nécessaires ŕ un nouveau calcul du loyer. L'arręt attaqué sera donc annulé et la cause renvoyée ŕ la cour cantonale afin d'établir, sur la base de la clé de répartition appliquée BGE 139 III 209 S. 214par la recourante, la hausse de loyer admissible en rapport avec les prestations supplémentaires de la bailleresse, puis de déterminer si, aprčs la prise en compte éventuelle d'autres facteurs, le loyer peut ętre augmenté et, le cas échéant, dans quelle mesure (art. 107 al. 2 LTF).