Urteilskopf
139 III 327
46. Extrait de l'arręt de la IIe Cour de droit public dans la cause X. contre Commission foncičre agricole du canton de Genčve (recours en matičre de droit public)2C_1208/2012 du 17 juillet 2013
Regeste
Art. 6 Abs. 1 und Art. 84 BGBB; Feststellung, dass ein Grundstück vom Anwendungsbereich des BGBB ausgeschlossen ist. Begriff des landwirtschaftlichen Grundstücks (E. 2.1) und rechtliche Auswirkungen; Sachumstände, die zur Klärung der Frage heranzuziehen sind, ob ein Grundstück noch zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet ist (E. 2.2); Sachumstand der tatsächlichen Nutzung (E. 3). Im vorliegenden Fall wird das Grundstück seit rund vierzig Jahren als Parkanlage genutzt; es verfügt über ein Schwimmbad und grenzt an die Parzelle, auf der das Haus steht. Es ist demzufolge zur landwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr geeignet und somit vom Anwendungsbereich des BGBB ausgeschlossen (E. 4).
Sachverhalt ab Seite 328
BGE 139 III 327 S. 328 X. est propriétaire, depuis 1968, de la parcelle n° 1 du cadastre de la commune genevoise de Y., d'une surface de 5'447 m2, sise en zone agricole.Cette parcelle est contiguë ŕ la parcelle n° 2 de ce męme cadastre, située en zone constructible, dont X. est également propriétaire depuis 1968, et sur laquelle est construit le bâtiment d'habitation. La parcelle n° 1 est de forme rectangulaire et d'orientation nord-ouest/sud-est. Elle est prolongée par la parcelle n° 2, qui a la męme largeur, et lui est attenante par son petit côté sud-est. Elle possčde un accčs direct ŕ la route principale, située au sud-ouest, passant entre les parcelles nos 3 et 4. Dans son coin nord-est, se trouve une piscine dont la construction a été autorisée par le département compétent en 1979. Elle est clôturée et utilisée comme parc d'agrément. Y sont plantés de nombreux arbres d'ornement, une haie d'essences variées ainsi qu'un verger. X. y a aussi installé de nombreux points d'arrosage automatique, ainsi qu'un câble permettant l'utilisation d'une tondeuse ŕ robot.Sur son long côté nord-est, la parcelle n° 1 en jouxte deux autres, qui, bien qu'en zone agricole, n'étaient pas en 2012 utilisées pour l'agriculture. Sur son long côté sud-ouest, elle est bordée par différentes parcelles, dont les nos 3 et 4, qui la séparent de la route principale et qui sont toutes en zone agricole. De l'autre côté de cette route, se trouvent de vastes terrains également en zone agricole et voués ŕ l'agriculture. BGE 139 III 327 S. 329 Les immeubles n° 1 et n° 2 forment un rectangle allant en direction du nord-ouest jusqu'au chemin permettant d'accéder ŕ la parcelle n° 12. Celle-ci, d'une surface de 9'973 m2 et sur laquelle est construit un bâtiment affecté en partie ŕ du logement en propriété par étage et ŕ l'exploitation d'un mančge, n'est plus assujettie ŕ la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11), depuis le 11 avril 2002.Le 24 janvier 2012, la Commission foncičre agricole du canton de Genčve a rejeté la requęte de X. demandant de soustraire la parcelle n° 1 du champ d'application de la loi sur le droit foncier rural, au motif que cette parcelle était appropriée ŕ l'agriculture.Par arręt du 6 novembre 2012, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genčve (ci-aprčs: la Cour de justice) a rejeté, pour la męme raison, le recours formé par l'intéressé.Le Tribunal fédéral a admis le recours de X. et a réformé l'arręt attaqué en ce sens que la requęte de X., tendant ŕ faire constater que la parcelle n° 1 du cadastre de la commune de Y. était exclue du champ d'application de la loi sur le droit foncier rural, était admise. (résumé)
Erwägungen
Extrait des considérants:
2. La question litigieuse consiste ŕ déterminer si la parcelle n° 1 est encore appropriée ŕ un usage agricole au sens de l'art. 6 al. 1 LDFR; si tel ne devait plus ętre le cas, elle pourrait ętre soustraite du champ d'application de la loi sur le droit foncier rural. En effet, lorsqu'un immeuble sis hors d'une zone ŕ bâtir - et donc présumé agricole - n'est pas approprié ŕ un usage agricole ou horticole, l'art. 84 LDFR permet au propriétaire de faire constater, par l'autorité compétente, que l'immeuble considéré n'est pas soumis au champ d'application de ladite loi (ATF 132 III 515 consid. 3.3.2 p. 519; ATF 129 III 186 consid. 2 p. 189); le cas échéant, une mention sera inscrite au registre foncier (art. 86 al. 1 let. b LDFR).
2.1 Est agricole l'immeuble approprié ŕ un usage agricole ou horticole (art. 6 al. 1 LDFR), ŕ savoir celui qui, par sa situation et sa composition, peut ętre exploité sous cette forme. Concrčtement, toutes les surfaces qui ne sont pas boisées et qui disposent d'une couche de terre suffisante pour la végétation se prętent ŕ un usage agricole (RNRF 89/2008 p. 224, 5A.14/2006 consid. 2.1 et 2.2.2). La caractéristique de l'aptitude est donc d'abord d'ordre objectif. BGE 139 III 327 S. 330
2.2 Le fait pour un immeuble d'ętre soumis au régime de la loi sur le droit foncier rural peut entraîner des conséquences drastiques pour les propriétaires concernés ou pour leurs successeurs. Tel est, par exemple, le cas en matičre d'attribution successorale privilégiée d'un immeuble agricole (art. 21 ss LDFR), de préemption des parents (art. 42 al. 2 LDFR), d'améliorations de limites (art. 57 LDFR), d'interdiction de partage matériel (art. 58 ss LDFR), d'autorisation d'acquérir (art. 61 ss LDFR) ou de limitation de la charge maximale (art. 73 ss LDFR). En conséquence, le législateur, désireux de limiter les atteintes ŕ la garantie constitutionnelle du droit ŕ la propriété (art. 26 Cst.), a mis en place différents correctifs destinés ŕ contenir ces atteintes dans les limites de ce qui est nécessaire pour atteindre les objectifs législatifs énoncés ŕ l'art. 1 LDFR. Ainsi en va-t-il de toute une série de situations prévues par les art. 59 et 60 LDFR (exception ŕ l'interdiction de partage matériel et de morcellement des entreprises et immeubles agricoles), 64 LDFR (exceptions au principe de l'exploitation ŕ titre personnel) et 65 LDFR (acquisition par les pouvoirs publics) (cf. YVES DONZALLAZ, Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural [ci-aprčs: Commentaire], 1993, n° 26 ad Préambule p. 22). En effet, certains biens-fonds situés hors des zones ŕ bâtir ne sont en réalité d'aucune utilité ŕ l'agriculture: ainsi, par exemple, un restaurant de montagne ou une maison d'habitation sans rapport avec une exploitation agricole ne justifient nullement des mesures particuličres en faveur de l'agriculture (ATF 132 III 515 consid. 3.3.2 p. 519; FRANÇOIS ZÜRCHER, La coordination entre aménagement du territoire et droit foncier rural: quand? pourquoi? comment?, in Territoire & Environnement, 2004, p. 1 ss, p. 2 ch. 1.2).La volonté de prendre en compte la situation particuličre qui se présente en cas d'usage non agricole durable de bien-fonds objectivement susceptibles d'ętre affectés ŕ l'agriculture et situés en zone agricole ressort déjŕ du Message du 19 octobre 1988 ŕ l'appui des projets de la loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) et de la loi fédérale sur la révision partielle du CC et du CO (ci-aprčs: le Message). Ainsi, ce message relčve que "la caractéristique de l'aptitude est d'abord d'ordre objectif, mais l'on doit cependant aussi tenir compte de l'utilisation effective durant de longues années" (FF 1988 III 917 ch. 221.3 ad art. 6; arręt 5A.4/2000 du 1er septembre 2000 consid. 2b). Ce tempérament de la rčgle de l'appréciation objective, qui était déjŕ largement admis sous le régime de l'ancien BGE 139 III 327 S. 331droit successoral paysan (voir les références chez DONZALLAZ, Commentaire, op. cit., p. 44 n.b.p. 126), semble, pour la loi sur le droit foncier rural, unanimement admis par la doctrine (parmi d'autres, cf. BRUNO BEELER, Bäuerliches Erbrecht gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB] vom 4. Oktober 1991,1998, p. 66; SANDRA DOSIOS PROBST, La loi sur le droit foncier rural: objet et conditions du droit ŕ l'attribution dans une succession ab intestat, 2002, p. 76; CAROLINE EMERY, Le droit de préemption en droit foncier rural, 2005, p. 47; EDUARD HOFER, in Das bäuerliche Bodenrecht, 2e éd. 2011, n° 16 ad art. 6 LDFR; THOMAS MEYER, Erbteilung im bäuerlichen Erbrecht, in Ausgewählte Aspekte der Erbteilung, 2005, p. 85 ss, spéc. p. 96; le męme, Der Gewinnanspruch der Miterben im bäuerlichen Bodenrecht [Art. 28 ff. BGBB], 2004,p. 105; DONZALLAZ, Commentaire, op. cit., n° 81 ad art. 6 LDFR p. 44; le męme, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural [1994/1998][ci-aprčs: Pratique], 1999, p. 51 ch. 62; le męme, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé [ci-aprčs: Traité], vol. II, 2006, p. 177 ch. 2035).La jurisprudence du Tribunal fédéral et des autorités cantonales a également mis en oeuvre cette rčgle (cf. RNRF 89/2008 p. 224, 5A.14/2006; arręt 5A.4/2000 précité, cf. aussi les références aux arręts cantonaux chez DONZALLAZ, Pratique, op. cit., p. 51 ch. 62 ss). L'arręt entrepris cite aussi la jurisprudence genevoise "constante" (ATA/189/2012 du 3 avril 2012; ATA/564/2003 du 23 juillet 2003) qui va dans le męme sens.Destinée ŕ éviter des conséquences choquantes (HOFER, op. cit., n° 16 ad art. 6 LDFR), cette prise en compte de l'affectation subjective d'un immeuble peut ainsi aboutir ŕ soustraire au régime de la loi sur le droit foncier rural, entre autres éléments, un parc attenant ŕ une villa et qui, situé en zone agricole, se pręterait aussi, sur la base de critčres purement objectifs, ŕ un usage agricole ou horticole (cf. DONZALLAZ, Traité, op. cit., p. 177 ch. 2035, avec les références ŕ la jurisprudence cantonale). Dans la mesure oů le but de la loi n'est nullement de faire de tels bien-fonds des immeubles agricoles, il est jugé raisonnable de les soustraire ŕ ce régime (cf. la doctrine mentionnée ci-dessus).
3. Une telle exception ŕ l'application de la loi sur le droit foncier rural doit, par principe, ętre limitée ŕ des situations singuličres; elle ne saurait conduire ŕ vider de sens la rčgle en la contournant (cf. BGE 139 III 327 S. 332HOFER, op. cit., n° 16 ad art. 6 LDFR). La composante subjective, qui doit dčs lors ętre prise en compte, ne peut ainsi revętir qu'une portée subsidiaire (RNRF 89/2008 p. 224, 5A.14/2006 consid. 2.2.3, avec référence ŕ la doctrine). Dčs lors qu'elle est de nature ŕ faire perdre au terrain sa nature agricole, elle ne peut ętre déterminante qu'ŕ des conditions strictes. On en retiendra trois:
3.1 Le Message précise tout d'abord que l'usage non agricole doit durer depuis de longues années (FF 1988 III 917 ch. 221.3), sans pour autant en préciser la durée. La jurisprudence du Tribunal fédéral a confirmé ce principe (arręt 5A.4/2000 précité consid. 2b), qui doit ętre appliqué de façon stricte afin d'éviter tout comportement abusif. En effet, un usage non agricole ayant persisté suffisamment longtemps permet d'éviter toute tentative de contournement de la loi par une politique du fait accompli. Il n'y a, toutefois, pas lieu de fixer cette durée de maničre abstraite, dans la mesure oů les circonstances nécessitent de laisser une certaine marge d'appréciation aux autorités; elle ne saurait toutefois ętre inférieure ŕ quelques dizaines d'années. Le Tribunal fédéral a ainsi jugé insuffisant un usage non agricole d'une dizaine d'années (arręt 5A.4/2000 précité).
3.2 Il faut, ensuite, que l'usage agricole ne soit pas non plus envisageable pour l'avenir. L'approche doit, cependant, ętre concrčte et une telle possibilité doit reposer sur des éléments objectifs autres que la seule nature agricole du sol. A défaut, les parcs en question relčveraient toujours du champ d'application de la loi sur le droit foncier rural. Le long usage non agricole passé permet d'ailleurs souvent de présumer, ŕ défaut d'éléments nouveaux, qu'il en sera de męme pour l'avenir. Ainsi suffit-il qu'un tel usage non agricole futur soit seulement vraisemblable (arręt 5A.4/2000 précité consid. 2b).
3.3 A cela s'ajoute encore que les installations qui ont été érigées sur le terrain doivent l'avoir été de maničre légale, que ce soit par le biais d'une autorisation au sens des art. 22 et 24 ss de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), ou encore qu'elles aient été implantées avant l'entrée en force de cette loi, respectivement lorsque l'immeuble se trouvait dans une zone alors constructible (art. 24c LAT). Le Tribunal fédéral a, ainsi, refusé de soustraire du champ d'application de la loi sur le droit foncier rural un immeuble situé en zone agricole et partiellement goudronné, affecté ŕ des fins d'entreposage par une société de travaux BGE 139 III 327 S. 333publics, au motif que "le propriétaire a lui-męme créé ou, comme en l'espčce, a laissé s'établir une situation de fait qui ne correspond pas ŕ la destination de son terrain et qui est incompatible avec la législation applicable en matičre d'aménagement du territoire" (RNRF 89/2008 p. 224, 5A.14/2006 consid. 2.3.2).
4. En l'espčce, la situation décrite par l'arręt entrepris correspond en tous points aux exigences de la jurisprudence. En effet, la parcelle n° 1, sur laquelle sont plantés de nombreux arbres d'ornement, une haie d'essences variées, ainsi qu'un verger, est clôturée et utilisée comme parc d'agrément depuis une quarantaine d'années. La piscine qui y est aménagée a été autorisée par le département compétent, le 18 octobre 1979. Bien que ce fait ne soit pas déterminant, une trčs grande partie des parcelles limitrophes sont également des parcelles d'agrément soustraites au régime de la loi sur le droit foncier rural pour des motifs divers. Contrairement ŕ ce que pense la Cour de justice, le fait que l'environnement général soit agricole n'est pas propre, ŕ lui seul, ŕ empęcher la soustraction de l'immeuble du champ d'application de la loi. En effet, ŕ l'exception de cas oů seule la parcelle concernée est constitutive de la zone agricole (p. ex. dans l'arręt de la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genčve du 7 décembre 2010 ATA/861/2010 oů le seul autre immeuble originairement agricole était un golf), les cas de figure prévus par le Message, la jurisprudence et la doctrine prennent toujours en compte un immeuble incorporé ŕ une zone agricole plus vaste. Il est ainsi insuffisant de retenir l'existence d'autres immeubles agricoles, plus ou moins proches, pour faire obstacle ŕ la soustraction du champ d'application de la loi sur le droit foncier rural, en partant de la présomption qu'un usage agricole futur demeure possible. L'expérience démontre au contraire qu'une propriété de maître avec jardin et piscine conserve cet usage, pour des motifs économiques évidents.Les conditions fixées pour la soustraction de la parcelle n° 1 du champ d'application de la loi sur le droit foncier rural sont donc réalisées.