T.C. ... 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
... "TÜRK MİLLETİ ADINA "
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2022/174 Esas
KARAR NO: 2022/726
HAKİM: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - Çankaya/ ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVALI : ... - Yenimahalle/ ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVA: İtirazın İptali (Taşınmaz Satımdan Kaynaklanan Kapora Alacağı)
DAVA TARİHİ: 13/03/2022
KARAR TARİHİ: 09/11/2022
KARAR YAZMA TARİHİ: 14/11/2022
Mahkememize açılan davanın yapılan açık yargılaması sonucunda, dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ;
DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE; Davacı Müvekkili şirketin, internet platformu olan sahibinden.com adlı internet sitesinden araştırma yaptığında, mülkiyeti davalı... Tic.Ltd. Şti’ne ait olan Çankaya/Dikmen İlçesi, İller Mahallesi 7450 Ada, 7 Parsel No, ... adresindeki taşınmaza ait satış ilanını sahibinden.com adlı internet sitesinden görmüş ve satıcılarla iletişime geçmiş olduğunu. ... ....Noterliği’nin 18.01.2019 tarihli, 01684 yevmiye nolu vekaletnamesi şirket adına ... yetkili kılınarak 03.11.2021 tarihinde davalı... Turkey …Tic. Ltd. Şti’nin yetkilisi... ile müvekkil şirketi yetkilisi ... arasında belirtilen taşınmaza ilişkin adi yazılı şekilde “emlak alım satım sözleşmesi” imzalanmış olduğunu. Adi yazılı sözleşme ile taşınmazın bedeli 2.350.000,00-TL ve kaparo bedeli ise 50.000,00-TL olarak kararlaştırılmış olduğunu. 03.11.2021 tarihinde kaparo bedeli olan 50.000,00-TL, müvekkil şirkete ait olan Vakıfbank Kızılay Şubesindeki TR... IBAN nolu hesaptan, davalı... Turkey..Tic.Ltd. Şti’nin yetkilisi...’ün şifahi olarak ...'ya bildirdiği üzere, Akbank Halkalı Şubesi'nde, kendi adına kayıtlı olan IBAN NO:... nolu hesaba EFT yapılarak ve “7450 Ada 7 parsel arsa satışı için ödenen” şeklinde açıklama şerh edilerek gönderilmiş olduğunu. Fayir SÖZ'ün, alım satım sözleşmesi imzalanmadan evvel, söz konusu taşınmaza ilişkin olarak tapu kütüğündeki şerhler hanesinin temiz olduğunu, taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmadığını, herhangi bir haciz takyidatı bulunmadığını beyan ederek müvekkili davacı şirketi yanıltmış olduğunu, müvekkili davacı şirketin iradesini fesada uğratarak hataya düşmesini sağlamış olduğunu. İlgili Tapu Sicil Müdürlüğüne gidildiğinde, müvekkili şirkete, gayrimenkul üzerinde fazlaca hacizlerin bulunduğu ve icra satış işlemlerinin başlatılmış olduğu bilgisi ve talebi üzerine buna ilişkin bazı evraklar verilmiş olduğunu. Davalının ... İcra Müdürlüklerinde çok sayıda borçlu olduğu dosyasının bulunduğu bilgisine ulaşılmış olduğunu. Celp edildiğinde beyanlarının doğruluğu ortaya çıkacağını. Yine müvekkili davacı şirkete davalı borçlu tarafından, arsanın imar planının bina inşaa etmeye uygun olduğunu, mevzuatlar doğrultusunda taşınmazın ayrıntılı zemin ETÜT çalışmalarının yapıldığını beyan etmiş olmasına rağmen,Çankaya Belediyesi Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.11.2021 tarihli cevap yazısında; söz konusu taşınmaza ilişkin; “…..Bahse konu alan 7450 ada 7 parsel alanına ilişkin Yerleşime Uygunluk Haritasında ÖA-2.1 ÖNLEMLİ ALAN-2.1 Önlem Alınabilecek Nitelikte Sorunlu Alan olarak değerlendirildiğinin belirtildiğini. Davalı firma kendisi kötü niyetli davranarak hileli hareketlerle müvekkilininin iradesini fesada uğrattığı için imzalanan sözleşmenin geçersiz sözleşme olduğunu, TMK'nın 2.maddesindeki dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu ileri süremeyeceğini, Müvekkili davacı şirketin, alacağını tahsil etmek amacıyla 02.12.2021 tarihinde ... 17.İcra Müdürlüğü 2021/16571 Esas sayılı dosyası ile davalı şirket ve... borçlu sıfatı ile taraf eklenerek icra dosyasını ikame etmiş olduğunu. Ancak borçlulardan davalı... Turkey İnv. Gayrimenkul Yatırım İnş. Müh. San. ve Tic. Ltd. Şti 17.12.2021 tarihinde "...Müvekkil şirket ile alacaklı şirket arasındaki sözleşme gereği kapora ve cayma bedeli de alınmıştır. Bu nedenle de müvekkil şirketin herhangi bir borcu yoktur..." şeklindeki beyanı ile icra takibinin durduğunu. Arabuluculuk sonucu anlaşamadıklarını İcra İflas Kanunun 257 ve devamı maddelerine göre ihtiyati haciz kararı verilmesine, borçlu davalı hakkında ... 17.İcra Müdürlüğü 2021/16571 Esas sayılı dosyasında 50.000,00 TL üzerine başlattıkları icra takibine yapılan İtirazın iptali ile takibin devamına davalı borçlunun %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasını talep ve dava etmiştir.
Davalıya usulüne uygun olarak dava dilekçesi tebliğ edilerek taraf teşkili sağlanmıştır.
CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE; Tapu devir işlemleri resmi şekil şartına bağlı olup Tapu Müdürlüğünde yapılması gerektiğinden davacının iddia ettiği sözleşme tapu devir sözleşmesi olmayıp adi bir sözleşme olduğunu , Menkul ve gayrimenkul satış ve devir işlemlerinden önce alıcı tarafın tapu siciline hakim olan ilkelerden aleniyet ve güven ilkesi gereği tapu kaydına bakılarak, satışa konu taşınmaz üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı hak ve şerh olmadığı, ayrıca devir işlemine konu gayrimenkulün bulunduğu mahalli idareden imar durum bilgisini öğrenmek suretiyle satıcı ile anlaşmaya varılarak satış ve devir işlemi gerçekleştirilmekte olduğunu. Satışa konu taşınmaz arsa niteliğinde olması nedeniyle hayatın olağan akışı gereği basiretli tacirin imar durumunun mutlaka araştırılması gerektiğini. Müvekkili davalı şirket yetkilisinin tapu kaydının temiz olduğu beyanı doğrultusunda hareket edildiği savı komik bir durum olduğunu. Davacı şirketin basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğünü yerine getirmediği açık olduğunu. Davacı tarafın yapılan indirime göre taşınmazın tapu kaydı ile imar durumundan bilgi sahibi olduğunu göstermekte olduğunu. Alım-satım anlaşma gereği 50.000 TL kapora ödenmesi kararlaştırılmış olduğunu. Sözleşmenin 3.maddesinde açıkça görüleceği üzere alıcı taşınmazı almaktan vazgeçerse ödemiş olduğu kaporayı geri alamayacağına ilişkin düzenleme yapılmış olduğunu. Alıcı ve satıcı her iki taraf da tüzel kişiliği haiz olup kapora ücretinin Vergi Mevzuatı ve muhasebe işlemleri için doğrudan satıcı şirketin hesabına ödenmesi gerektiği ve bunu davacı şirket yetkililerinin bildiği ve bilmesi gerektiği halde kapora ücretinin iddia edildiği şekilde müvekkil şirket müdürünün şifai olarak bildirmiş olduğu kişisel hesaba gönderildiği iddiası da hukuki dayanaktan yoksun olduğunu. Şirket yetkilisi şirketin yönetmekle sorumlu olup, sorumluluğu nedeniyle taşınmazın sahibi vasfını kazanmamaktadır. Satım sözleşmesinde taraflar tüzel kişiler olup kapora ücretinin de hayatın olağan akışı gereği müvekkil şirket hesabına ödenmesi gerektiği basiretli tacirin yukarıda belirtilen özen yükümlülüğünün sonucu olduğunu. Müvekkili davalı şirket müdürünün davacı tarafa kapora ödenmesine ilişkin bildirmiş olduğu bir yazılı beyan bulunmadığını. Davacı tarafın, müvekkili davalı şirketle tapu kaydındaki şerhleri görerek ve sonuçlarını bilerek anlaşmayı imzalamış olduğu açık olup, kendilerinin de açıkça beyan ettikleri üzere müvekkil şirket hesabına yapılan dava konusu bir ödeme yapılmamış olduğunu. Sözleşme gereği tüm bu kısıtlayıcı durumları bilerek ve isteyerek sözleşmeyi imzalaması ve sonrasında satın almaktan vazgeçmesi nedeniyle kaporanın iade edilmesi mümkün bulunmamaktadır. Davacı tarafın ileri sürdüğü iddia ve beyanları kabul etmediklerini, Davanın reddiyle, davacı kötüniyetli olarak haksız bir şekilde aleyhimize başlatmış olduğu icra takibi nedeniyle davacı tarafın kötüniyet tazminatına hükmedilmesini savunmuştur.
Dava konusu edilen ... 17. İcra Dairesinin 2021/16571 Esas sayılı dosyası UYAP üzerinden isteninmiş olup gelen belgeler dosya içerisene konululmuştur. İİK.nun 67.maddesine 1 yıllık süre içinde davanın açıldığı tespit edilmiştir. Harici satışa konu olan ... ili, ... taşınmazın Çankaya Tapu Müdrülüğünden takyidatlı Tapu kaydı ile birlikte daha sonraki satışa ilişkin (satış bedeli: 1.487.000,00.TL) 21.12.2020 tarihli satış senedi celp edilerek dosya içerisene konulmuştur. Ayrıca Çankaya Belediyesinden satışa konu olan taşınmazının imar durumu sorulmuş olup gelen yazı cevabi dosya içerisine alınmıştır. Belediye İmar Müdürlüğüne başvuru üzerine, belediye tarafından dava konusu yerin imar durumuna ilişkin olarak; Bahse konu olan 7450 ada 7 parsel alanına ilişkin Yerleşime Uygunluk Hartisanı da, ÖNLEMLİ ALAN-2.1 Önlem Alınabilecek Nitelikte Sorunlu Alan olarak değerlendirildiği, İmar Planına Esas Rapor içeriği ve Parsel Bina Bazında yapılacak Jeoloik-Jcoteknik Zemin- Etüt Raporunun ise, yürürlükte bulunan mevzuatlar doğrultusunda ayrıntılı zemin etüt çalışmalarının yapılması, yapılaşma öncesi ve esnasında önlem gerektiren tüm uygulamaların yapılması koşuluyla yapılaşabileceği görüldüğünün belirtildiği. ... Ticaret Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılmış olup gelen yazı cevabında, ...'nin tek ortaklı şirket olduğu, ortak ve yetkilisinin Fayir SÖZ olduğu tespit edilmiştir.
Mahmemizce tarafların delilleri toplanmış, tüm deliller toplandıktan sonra dosya SMMM Birsel YEŞİL, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Erkunt MADEN, Sözleşme Hukuku ilgili Maruf OKUYAN , Harita ve Kadastro Mühendisi Mehmet Halis ÖZER ile İnşaat Mühendisi Serhat Görkem ATA'ya tevdi edilmiş, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 08/08/2022 tarihli raporda, dava dosyası incelenmesi ve değerlendirilmesi sonucunda, davalının internet sitesindeki satış ilanında satış bedelini rayiçlerden yüksek belirleyebileceğini, davacının arsa alımı için kredi çekme aşamasında mevcut durum hakkında banka personeli tarafından bilgilendirmesiyle davacının alımdan vazgeçebileceğini, davalının bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmeyerek ayıplı/kusurlu mal satmaya çalışarak davacıyı zarara uğratmaya çalıştığını, söz konusu taşınmazın bulunduğu bölge göz önünde bulundurularak önlem alınmadan yapı yapılamayacağını, yasal takyidatlı değerinin 1.000.000 TL, takdiyatsız değerinin 1.215.973,56 TL olduğunu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin noter tasdiki olmadığından adi sözleşme olduğunu, kapora bedelinin firma hesabına yatırılması gerekse de davalı şirketin tek ortağı ve yetkilisine yapılan ödemenin sözleşmeye istinaden yapıldığının açık olduğunu, talep edilen 50.000 TL’nin davacıya ödenmesi gerektiği, takdir mahkemeye ait olmak üzere kötü niyet tazminatı uygulanabileceği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava; emlak alım satım sözleşmesi kapsamında ödenen kapora alacağının tahsiline yönelik başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasına ilişkindir. Davacı taraf davalı şirketin kendisinin taşınmaz alım satım görüşmesinde satın alma iradesini hileli davranışlarla iradesini sakatlamış olduğunu iddia ettiğinden alım satım esnasında davalının hileli davranışlarla davacının iradesini sakata uğrayıp uğramadığını tespiti ile kapora olarak ödemiş olduğu alacağın açmış olmuş itirazın iptali davası ile talep edip edemeyeceğinin tespitine ilişkindir.
Emsal olan Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 20.09.2017 tarihli, 2016/2288Esas, 2017/122263 Karar sayılı ilamında: " Dava, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini içeren icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Buna göre, taraflar arasında akdedilen 08/01/2015 tarihli sözleşme, taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Geçersiz sözleşme nedeniyle herkes verdiğini geri ister. Mahkemece bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken geçersiz sözleşmeyi geçerlilik tanımak suretiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. " diye belirtilmiştir.
Tüm dosya kapsamı, iddia, savunma, arabuluculuk tutanağı, Çankaya Tapu Müdürlüğü ile, Çankaya Belediyesi ve ... Ticaret Sicil Müdürlüğünün yazıları ile birlikte ... 17. İcra Dairesinin 2021/16571 Esas sayılı icra dosyası toplanan tüm belge ve deliller ile dosya kapsamında alınan bilirkişi kurulunun raporu birlikte değerlendirildiğinde, bilirkişi kurulu tarafından tarafından dosyaya sunulan rapor denetime açık ve hüküm kurmaya elverişli görülerek, davalının bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmeyerek ayıplı/kusurlu mal satmaya çalışarak davacıyı zarara uğratmaya çalıştığı,taraflar arasında imzalanan sözleşmenin Noter tasdiki olmadığından adi sözleşme olduğunu, kapora bedelinin firma hesabına yatırılması gerekse de davalı şirketin tek ortağı ve yetkilisine yapılan ödemenin sözleşmeye istinaden yapıldığının açık olduğunu, talep edilen 50.000 TL’nin davacıya ödenmesi gerektiği tespit edilmiş olup, her nekadar davalı şirket davacı tarafın basiretli tacir gibi davranması gerektiği savunmasında bulunmuşsa da, davalı tarafın bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmeyerek ayıplı/kusurlu mal satmaya çalışarak davacıyı zarara uğratmaya çalıştığı, TMK’nun 706, TBK. 237, TBK 12/2, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. Maddeleri uyarınca Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılması gerekmekte olup, tarafların aralarında tanzim ettikleri adi yazılı sözleşme ile taşınmazın bedeli 2.350.000,00-TL ve kaparo bedeli ise 50.000,00-TL olarak kararlaştırılmış olup sadece kapora bedeli 50.000,00.TL'nin davalı tarafa ödendiği tespit edilmiş olup taşınmazların harici satımdan dönülmesi halinde alıcının vermiş olduğu parayı kapora ile birlikte satıcının iade etmesi gerektiği yukarıda yazılan Yargıtay ilamında belirtilmiş olup buna göre, davacı tarafın açtığı itirazı iptali davasınının kabulü ile, davalının, icra dosyasına yöneltilmiş olan itirazının İİK.nun 67/1.maddesi uyarınca iptali ile,50,000,00.TL asıl alacağın icra takibinde belirtilen şekilde faizi ile birlikte tahsili ile takibin devamına, karar verilmiş olup ayrıca taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 3.maddesinde, görüleceği üzere alıcı taşınmazı almaktan vazgeçerse ödemiş olduğu kaporayı geri alamayacağına ilişkin düzenleme yapılmış olup bu madde davacı alıcı aleyhine tek taraflı olarak düzenlenmiş olduğundan, bu kapsamda, alacağının tayini yargılamayı gerektirdiğinden şartları bulunmayan İcra inkar tazminatının reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M; Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-)Davanın KABULÜ İLE, Davalının, ... 17. İcra Dairesinin 2021/16571 Esas sayılı ilamsız icra dosyasına yöneltilmiş olan itirazının İİK.nun 67/1.maddesi uyarınca İPTALİ İLE, 50,000,00.TL asıl alacağın icra takibinde belirtilen şekilde faizi ile birlikte tahsili ile TAKİBİN DEVAMINA,
2-) Alacağının tayini yargılamayı gerektirdiğinden şartları bulunmayan İcra inkar tazminatının reddine,
3) 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 3.415,50.TL harçtan, dava açılışında alınan 601,70.TL peşin harcın düşülmesi ile eksik alındığı anlaşılan 2.813,80.TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,
4) 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 5/A ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A-13.maddesi uyarınca alınması gereken 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,
5) Davacının yargılama sırasında yapmış olduğu 80,70 TL başvurma harcı, 601,70 TL peşin harç, 198,50 TL tebligat ücreti, 6.000,00 TL bilirkişi ücreti, olmak üzere toplam 6.880,90.TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6) Davacının yargılamada vekil ile temsil edildiği anlaşıldığından yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 9.200,00.TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7) Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider ve delil avansının HMK'nin 333. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi dikkate alınarak yatıranlara iadesine,
Dair; davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı verilen, kararın tebliğinden itibaren, HMK.nun 345.maddesine göre 2 (iki) hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf başvuru yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu usulen anlatıldı. 09/11/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır.
Hakim ...
¸e-imzalıdır.
** Bu karar 5070 sayılı kanun gereğince elektronik imza ile imzalanmıştır**