Urteilskopf
140 III 496
74. Extrait de l'arręt de la Ire Cour de droit civil dans la cause A. et consorts contre D. et E. (recours en matičre civile)4A_31/2014 du 27 aoűt 2014
Regeste
Miete; gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten ist missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts offensichtlich unvereinbar ist, so dass die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erlangt werden können (E. 4.1 und 4.2.1). Eine derartige Kündigung widerspricht ebenfalls Treu und Glauben, wenn das Projekt des Vermieters im Moment, in dem die Kündigung ausgesprochen und dem Mieter zur Kenntnis gebracht wird, nicht hinreichend fortgeschritten und ausgearbeitet ist, um das Ausmass der geplanten Arbeiten abschätzen zu können und so zu bestimmen, ob diese einen Wegzug des Mieters erfordern (E. 4.1 und 4.2.2).
Erwägungen ab Seite 496
BGE 140 III 496 S. 496 Extrait des considérants:
4. Invoquant la protection contre les congés abusifs, les recourants se plaignent essentiellement d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO. BGE 140 III 496 S. 497
4.1 Les parties au contrat sont libres de résilier un bail de durée indéterminée pour le prochain terme légal ou contractuel; un motif particulier n'est pas exigé (art. 266a al. 1 CO). Le congé est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux rčgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne répond ŕ aucun intéręt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier. Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant; il faut une disproportion crasse entre l'intéręt du preneur au maintien du contrat et l'intéręt du bailleur ŕ y mettre fin. En rčgle générale, l'absence d'intéręt digne de protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du congé, demandée par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validité de la résiliation, il faut se placer au moment oů celle-ci a été notifiée (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61 s. et les arręts cités).Dans un arręt de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le Tribunal fédéral a jugé qu'une résiliation de bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux rčgles de la bonne foi. Il en va ainsi męme si le locataire se dit pręt ŕ rester dans l'appartement durant les travaux et ŕ s'accommoder des inconvénients qui en résultent, car sa présence est propre ŕ entraîner des complications, des coűts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La résiliation est critiquable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de maničre insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon. Dans la cause ayant donné lieu ŕ cet arręt, le bailleur avait détaillé les travaux prévus dans une lettre jointe ŕ l'avis de résiliation (arręt précité point A et consid. 4.2 p. 119 s.).Par ailleurs, le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les rčgles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjŕ obtenu les autorisations nécessaires, ni męme qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent (arręt 4A_210/2014 du BGE 140 III 496 S. 49817 juillet 2014 consid. 3.1 et les arręts cités; cf. également ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194 s.).
4.2
4.2.1 Les recourants soutiennent que les congés sont abusifs au motif que les travaux projetés sont incompatibles avec le droit public, plus précisément avec la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements ŕ d'autres fins que l'habitation (LDTR/VD; RSV 840.15).La LDTR/VD soumet ŕ autorisation la transformation et la rénovation, totales ou partielles, de maisons d'habitation; par rénovation, elle entend tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value ŕ l'immeuble, ŕ l'exclusion des travaux d'entretien courant (art. 1). En rčgle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie oů sévit la pénurie (art. 3). L'autorisation est accordée pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intéręt général; elle peut l'ętre ŕ titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). Le rčglement d'application du 6 mai 1988 (RLDTR/VD; RSV 840.15.1) précise, d'une part, que le propriétaire peut ętre dispensé de présenter une demande d'autorisation lorsque les travaux envisagés représentent un coűt inférieur aux 20 % de la valeur ŕ neuf de l'assurance-incendie de l'immeuble (art. 1 al. 2) et, d'autre part, que l'autorisation est accordée en particulier lorsque l'opération envisagée apparaît indispensable ou opportune sur le plan technique (art. 12 al. 1).Les recourants sont d'avis que le RLDTR/VD est en partie (art. 12 al. 1) incompatible avec la LDTR/VD. Ils critiquent longuement la pratique, ŕ leur sens trop large, de l'administration cantonale en la matičre et entendent démontrer que le projet des intimés est totalement incompatible avec ce qu'ils estiment ętre une application correcte de la LDTR/VD. Ce faisant, ils oublient que l'enjeu ne se situe pas lŕ. En effet, le point n'est pas de savoir si l'administration cantonale applique correctement la LDTR/VD ou si le RLDTR/VD se concilie avec la LDTR/VD, questions que le Tribunal fédéral ne pourrait au demeurant revoir que sous l'angle de l'arbitraire; il n'est pas non plus nécessaire de se demander si une législation cantonale aussi restrictive et absolue que l'entendent les locataires serait compatible avec le droit fédéral (cf. ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 134 ss). BGE 140 III 496 S. 499Dans la présente cause, il s'agit uniquement d'examiner si les congés, motivés par des travaux futurs, contreviennent aux rčgles de la bonne foi parce que, au moment oů ils ont été donnés, l'autorisation, par l'administration cantonale, des travaux envisagés apparaissait de toute évidence exclue.A cet égard, il faut souligner que la législation cantonale accorde un important pouvoir d'appréciation ŕ l'administration pour autoriser des projets, pouvoir dont celle-ci fait largement usage selon ce que les locataires affirment eux-męmes. En rčgle générale, il ne devrait donc gučre ętre possible de prédire que l'administration, de toute évidence, refusera une autorisation au sens de la LDTR/VD. En l'espčce, les éléments apportés par les locataires, ŕ qui le fardeau de la preuve incombe, ne sont en tout cas pas ŕ męme de démontrer que le projet de rénovation ici en cause est de toute évidence incompatible avec les rčgles de droit public applicables et que les bailleurs n'obtiendront assurément pas les autorisations nécessaires.Sous cet angle, le grief tiré d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO se révčle mal fondé.
4.2.2 Selon les recourants, les résiliations sont également abusives pour une autre raison; au moment oů les congés ont été signifiés, les travaux projetés ne seraient pas encore arrivés ŕ maturité et n'auraient pas présenté de réalité tangible.Comme déjŕ relevé, la résiliation du bail motivée par des travaux futurs n'est pas contraire aux rčgles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications, des coűts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment műr et élaboré pour pouvoir constater concrčtement que la présence du locataire entraverait les travaux. C'est pourquoi le Tribunal fédéral a déjŕ admis qu'un congé en vue d'une rénovation importante contrevient aux rčgles de la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment soit vidé de ses locataires (arręts 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2; 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.2). En outre, faute de renseignements suffisamment précis, le locataire n'est pas en mesure de se faire une idée sur la réalité des intentions du bailleur et sur la gęne que sa présence entraînerait pour l'exécution BGE 140 III 496 S. 500des travaux envisagés; or, il a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'apprécier ses chances de contester le congé avec succčs et de décider en connaissance de cause, dans les trente jours suivant la réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO), s'il entend procéder (art. 271 al. 2 CO).En l'espčce, la motivation donnée par les intimés et le gérant ŕ l'époque de la notification des congés en mai 2010 est succincte et trčs générale: "rénovation, transformation, restructuration", respectivement "restructuration de l'étage". Sur cette base, les locataires ne pouvaient gučre imaginer quels travaux précis les toucheraient individuellement.La Cour d'appel civile a retenu que le gérant avait visité les immeubles en février 2010 et transmis les plans de l'état actuel ŕ l'un des bailleurs, que des plans indiquant les murs ŕ démolir avaient été établis en juin 2010, que le gérant avait rédigé en aoűt 2010 un rapport établissant un diagnostic sommaire destiné ŕ donner une premičre évaluation de l'état des immeubles et ŕ faire une premičre estimation des coűts d'une remise en état avant de passer ŕ des études plus approfondies, qu'un architecte avait établi en avril 2011 un rapport sur les travaux ŕ exécuter et que la mise ŕ l'enquęte avait commencé le 3 aoűt 2011. A l'exception de la visite des immeubles par le gérant en février 2010, toutes ces opérations sont postérieures ŕ la résiliation des baux.Il ne ressort ainsi pas des faits constatés par la cour cantonale qu'au moment oů les congés ont été donnés, les bailleurs disposaient d'un projet un tant soit peu élaboré; rien ne permet męme de retenir qu'il existait une simple ébauche des travaux futurs. Or, ŕ elle seule, la ferme intention générale de transformer et rénover les immeubles ne saurait ętre considérée comme déterminante. Par conséquent, il y a lieu d'admettre que les congés du 19 mai 2010, ŕ tout le moins prématurés, contreviennent aux rčgles de la bonne foi.