Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 1C_357/2012 Arręt du 8 janvier 2013 Ire Cour de droit public Composition MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président, Merkli et Eusebio. Greffičre: Mme Mabillard. Participants ŕ la procédure A.________, B.________, tous les deux représentés par Me Christophe A. Gal, avocat, recourants, contre Asloca, Association genevoise de défense des locataires, rue du Lac 12, 1207 Genčve, représentée par Maîtres Christian Dandrčs et Christian Grobet, avocats, intimée, Département de l'urbanisme du canton de Genčve, Office de l'urbanisme, Service des affaires juridiques, Case postale 224, 1211 Genčve 8. Objet Aliénation d'appartements loués, recours contre l'arręt de la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre administrative, du 5 juin 2012. Faits: A. Le 31 octobre 2000, A.________ et B.________ ont acquis l'immeuble édifié sur la parcelle 300 de la commune de Genčve, ŕ l'adresse X.________. Depuis le 14 aoűt 2003, l'immeuble est soumis au régime de la propriété par étages (PPE). B. Par arręté du 9 février 2010, le Département cantonal des constructions et des technologies de l'information (ci-aprčs: le DCTI) a autorisé l'aliénation d'un appartement de deux pičces situé dans l'immeuble précité, ŕ savoir le n° 5.05, ŕ C.________. Par arręté du 15 novembre 2010, le DCTI a autorisé la vente de l'appartement de deux pičces n° 3.07 au profit de D.________. Par arręté du 1er décembre 2010, le DCTI a autorisé la vente de l'appartement de deux pičces n° 4.04 ŕ E.________. C. L'Association genevoise de défense des locataires (ci-aprčs: l'Asloca) a recouru contre ces autorisations auprčs de la commission cantonale de recours en matičre de constructions, remplacée par la commission cantonale en matičre administrative et devenue depuis le 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de premičre instance (ci-aprčs: le TAPI). Aprčs avoir procédé ŕ l'audition des parties, le TAPI a admis les recours et annulé les trois autorisations précitées le 7 octobre 2011. Par arręt du 5 juin 2012, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genčve (ci-aprčs: la Cour de justice) a rejeté le recours de A.________ et B.________ contre le jugement du TAPI du 7 octobre 2011. Elle a considéré en substance que l'intéręt public ŕ la protection du parc locatif, prépondérant en période de pénurie de logements, l'emportait sur l'intéręt privé des propriétaires ŕ vendre leurs appartements loués et des locataires ŕ les acquérir. D. Agissant par la voie du recours en matičre de droit public, A.________ et B.________ demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arręt de la Cour de justice du 5 juin 2012, de dire que les recours de l'Asloca devant le TAPI étaient irrecevables, voire infondés, et de rétablir les autorisations litigieuses. Les recourants reprochent pour l'essentiel ŕ la cour cantonale d'avoir mal établis les faits et appliqué arbitrairement le droit cantonal. La Cour de justice s'en rapporte ŕ justice quant ŕ la recevabilité du recours et persiste dans les considérants et le dispositif de son arręt. Le DCTI propose l'admission du recours et l'Asloca conclut ŕ son rejet. Les recourants ont répliqué; ils persistent intégralement dans leurs conclusions. Considérant en droit: 1. 1.1 Dirigé contre une décision rendue en derničre instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matičre de droit public conformément aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues ŕ l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants, qui ont pris part ŕ la procédure devant la Cour de justice, sont particuličrement touchés par l'arręt attaqué qui confirme l'annulation des autorisations d'aliéner qu'ils avaient obtenues du Département cantonal. Ils ont donc la qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. 1.2 Dans la mesure oů les recourants s'en prennent aussi au jugement du TAPI, décision ayant précédé celle de la Cour de justice, leur recours est irrecevable en raison de l'effet dévolutif complet des actes déposés auprčs de la derničre instance cantonale (art. 67 de la loi cantonale du 12 septembre 1985 sur la procédure administrative [LPA/GE]; ATF 136 II 101 consid. 1.2 p. 104). Point n'est dčs lors besoin d'examiner si le TAPI devait déclarer irrecevables, voire infondés, les recours de l'ASLOCA, comme le soutiennent les recourants. 2. Les recourants se plaignent d'une constatation inexacte et arbitraire des faits. 2.1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Le recourant ne peut critiquer ceux-ci que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond ŕ celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 97 al. 1 LTF), ce qu'il lui appartient d'exposer et de démontrer de maničre claire et circonstanciée. La correction du vice soulevé doit en outre ętre susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). 2.2 En l'espčce, les recourants reprochent ŕ la Cour de justice d'avoir ignoré les conditions locatives de chacun des appartements concernés, les conditions et les circonstances des ventes de ces objets ainsi que les calculs de projections financičres effectués par les locataires. Ils estiment que ces éléments sont déterminants pour apprécier l'intéręt des locataires ŕ l'achat de leurs appartements. La cour cantonale ayant toutefois admis que les locataires avaient un intéręt privé ŕ l'acquisition de leur logement, les faits invoqués par les recourants n'apparaissent pas pertinents. En réalité, les intéressés critiquent moins les faits tels qu'ils ont été établis par la Cour de justice que la pondération des intéręts effectuée sur la base de ces éléments. Il s'agit donc d'une question de droit qui doit ętre examinée avec le fond. Mal fondé, le recours doit ętre rejeté sur ce point et le Tribunal fédéral est lié par les faits retenus dans l'arręt attaqué, conformément ŕ l'art. 105 al. 1 LTF. 3. Selon les recourantes, la Cour de justice a procédé ŕ une application arbitraire du droit cantonal, ŕ savoir plus précisément de l'art. 39 al. 2 et 3 de la loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR) ainsi que de l'art. 13 du rčglement d'application de la LDTR du 29 avril 1996 (RDTR). Ce faisant, elle aurait également violé la garantie de la propriété. 3.1 Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une maničre choquante le sentiment de la justice et de l'équité; le Tribunal fédéral ne s'écarte ainsi de la solution retenue par l'autorité cantonale de derničre instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette derničre soit arbitraire dans son résultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17). 3.2 La LDTR a pour but la préservation de l'habitat et des conditions de vie existants, en prévoyant notamment des restrictions quant ŕ l'aliénation des appartements destinés ŕ la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). Ces mesures figurent ŕ l'art. 39 de la loi, dont la teneur est la suivante: Art. 39 Aliénation 1 L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement ŕ usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est soumise ŕ autorisation dans la mesure oů l'appartement entre, ŕ raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements oů sévit la pénurie. Motifs de refus 2 Le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose. L'intéręt public et l'intéręt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affectation locative des appartements loués. Exception 3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire, occupant effectivement son logement depuis trois ans au moins, d'acquérir ledit logement n'est présumé l'emporter sur l'intéręt public que si les conditions suivantes sont réunies: - 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas ętre contraints d'acheter leur appartement ou de partir. Motifs d'autorisation 4 [...] Relogement du locataire 5 [...] L'art. 13 RDTR précise encore que: Art. 13 Pesée des intéręts 1 Dans le cadre de l'examen de la requęte en autorisation, le département procčde ŕ la pesée des intéręts publics et privés en présence. Acquisition par le locataire en place 2 En cas de projet d'acquisition au sens de l'art. 39 al. 3 LDTR, le vendeur et le locataire en place désireux de se porter acquéreur de son logement informent par écrit les autres locataires de l'immeuble de la transaction envisagée. Les locataires qui acceptent l'acquisition doivent le faire par écrit. Intéręt privé prépondérant 3 L'intéręt privé est présumé l'emporter sur l'intéręt public lorsque le propriétaire doit vendre l'appartement pour l'un des motifs suivants: a) nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession; b) nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement; c) prise d'un nouveau domicile en dehors du canton. 3.3 Le Tribunal fédéral a déjŕ eu l'occasion de considérer que l'intéręt public poursuivi par la LDTR, qui tend ŕ préserver l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procčde d'un intéręt public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arręts cités). Par ailleurs, la réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et ŕ la garantie de la propriété, y compris dans la mesure oů elle prévoit un contrôle des loyers aprčs transformations (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414); de męme, le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose n'est pas une atteinte disproportionnée ŕ la garantie de la propriété, pourvu que l'autorité administrative effectue une pesée des intéręts en présence et évalue l'importance du motif de refus au regard des intéręts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137). 4. En l'espčce, les recourants partent du principe que la présomption de l'art. 39 al. 3 LDTR, selon laquelle l'intéręt privé des locataires ŕ acquérir leur logement est présumé l'emporter sur l'intéręt public lorsque certaines conditions sont remplies, ne peut en aucun cas ętre renversée. A cela s'ajoute que la pesée des intéręts effectuée par la Cour de justice serait arbitraire dans son principe et dans son résultat. 4.1 La Cour de justice a considéré que l'intéręt des locataires ŕ acquérir leur logement était avant tout de pure convenance. Quant aux propriétaires, leur intéręt privé était un pur intéręt commercial visant la vente successive des appartements de l'immeuble locatif: ayant acquis l'immeuble sis ŕ l'adresse X.________ ŕ Genčve en octobre 2000, ils l'avaient soumis au régime de la PPE en 2003 afin de pouvoir vendre quatre appartements de 7 pičces 1/2 et un duplex de 10 pičces, non soumis ŕ la LDTR, qu'ils avaient emménagés en lieu et place de bureaux existants. Par la suite, trois autres appartements avaient été vendus ŕ des locataires en place. Depuis lors, les recourants avaient encore cherché ŕ vendre trois blocs de deux appartements; les autorisations accordées par la DCTI avaient toutefois été annulées par la Cour de justice, dont la décision avait été confirmée par le Tribunal fédéral (cf. arręt 1C_139/2011 du 14 juillet 2011). Les recourants avaient encore conclu des promesses d'achat/vente et obtenu des autorisations d'aliéner pour les trois appartements objet de la présente procédure. Dans les trois cas, c'était ŕ l'échéance de la durée trčs précise de trois ans d'occupation effective exigée par l'art. 39 al. 3 LDTR que l'autorisation avait été obtenue. Il existait ainsi un faisceau d'indice selon lequel le but initial des recourants, en concluant les contrats de bail avec C.________, D.________ et E.________, était la revente des appartements loués. Leur volonté de vendre "ŕ la découpe" les appartements de l'immeuble locatif X.________ ressortait par ailleurs du fait que d'autres ventes d'appartements avaient été envisagées. La Cour de justice est ainsi arrivée ŕ la conclusion que l'intéręt des propriétaires et celui des locataires n'étaient manifestement pas prépondérants face ŕ l'intéręt public et général auquel ils devaient céder le pas en période de pénurie de logements. Une multiplication du nombre des propriétaires tendait en effet indéniablement ŕ mettre en péril le maintien de l'affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation de loyers bon marché visés par la LDTR. 4.2 Comme le soulčvent ŕ juste titre les recourants, l'intéręt privé du locataire désirant acquérir son logement est présumé plus important que l'intéręt public. L'art. 39 al. 3 LDTR ne fait cependant qu'instaurer une présomption. L'autorité n'est donc pas dispensée de procéder librement ŕ une pesée complčte des intéręts en présence. Il n'est dčs lors pas exclu que la présomption puisse ętre renversée (arręt 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.8 et les références), contrairement ŕ l'opinion défendue par les recourants. Ceux-ci estiment par ailleurs que la Cour de justice est tombée dans l'arbitraire en qualifiant leur intéręt, ainsi que celui des locataires ŕ acquérir leur logement, comme étant de pure convenance. Or, ils ne contestent pas que l'intéręt des locataires est avant tout économique et que le leur est purement commercial. Il ne s'agit ainsi de toute évidence pas d'un intéręt particulier qui apparaîtrait prépondérant face ŕ l'intéręt public poursuivi par la LDTR, qui n'est du reste pas remis en cause par les recourants. Il apparaît ainsi que l'arręt attaqué, en tant qu'il confirme l'annulation des autorisations litigieuses, procčde d'une pesée des intéręts qui échappe ŕ l'arbitraire et ne consacre par conséquent pas de violation du principe de la propriété. Mal fondé, le recours doit ętre rejeté sur ce point. 5. Dans un grief confus, les recourants font valoir que la Cour de justice aurait "grossičrement méconnu le pouvoir d'appréciation de l'administration, [...] induisant une violation du principe de la légalité et de la séparation des pouvoirs." En l'occurrence, en confirmant dans son principe la pesée des intéręts effectuée par le TAPI, la Cour de justice n'a pas pour autant "privé l'autorité intimée [c'est-ŕ-dire le DCTI] de son pouvoir d'appréciation", comme le soutiennent les intéressés. Cette critique doit par conséquent ętre écartée. 6. Il résulte de ce qui précčde que le recours, entičrement mal fondé, doit ętre rejeté, aux frais des recourants qui succombent (art. 65 et 66 LTF). En vertu de l'art. 68 al. 2 LTF, ceux-ci verseront en outre une indemnité de dépens ŕ l'intimée qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté dans la mesure oů il est recevable. 2. Les frais judiciaires, fixés ŕ 3'000 fr., sont mis ŕ la charge des recourants, solidairement entre eux. 3. Une indemnité de 3'000 fr., ŕ payer ŕ l'intimée ŕ titre de dépens, est mise ŕ la charge des recourants, solidairement entre eux. 4. Le présent arręt est communiqué aux mandataires des parties, au Département de l'urbanisme et ŕ la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre administrative. Lausanne, le 8 janvier 2013 Au nom de la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral suisse Le Président: Fonjallaz La Greffičre: Mabillard