Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 1C_416/2016 Arręt du 27 mars 2017 Ire Cour de droit public Composition MM. les Juges fédéraux Merkli, Président, Fonjallaz et Eusebio. Greffier : M. Kurz. Participants ŕ la procédure A.________, représenté par Me Dominique Burger, avocate, recourant, contre ASLOCA, Association genevoise des locataires, intimée, Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et canton de Genčve. Objet aliénation d'appartements loués, recours contre l'arręt de la Cour de justice de la République et canton de Genčve, Chambre administrative, du 12 juillet 2016. Faits : A. A.________ est propriétaire de bâtiments d'habitation situés avenue B.________ et chemin C.________ ŕ Genčve. Le 8 mars 2011, il a conclu avec D.________ un contrat de bail portant sur l'appartement n° 7.01 de quatre pičces au quatričme étage du n°... avenue B.________, soit une part de copropriété correspondant aux 85o/oo de la parcelle concernée. Le 7 septembre 2012, une promesse de vente a été passée pour cet appartement. Le 2 juin 2014, A.________ a requis du département cantonal compétent (actuellement le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ci-aprčs le DALE) l'autorisation de vendre l'appartement ŕ la locataire, celle-ci désirant s'établir ŕ long terme. Le 16 mars 2015, le DALE a autorisé la vente pour un prix de 1'340'000 fr., considérant que le vendeur était propriétaire de dix des onze appartements que comptait l'immeuble, qu'il s'était installé hors du canton et que l'acheteuse occupait l'appartement depuis plus de trois ans. Plus de 60% des locataires en place avaient accepté l'aliénation et obtenu la garantie qu'ils ne seraient pas contraints d'acheter leur appartement ou de partir. Les conditions posées ŕ l'art. 39 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR, RS/GE L 5 20) étaient remplies. B. Par jugement du 27 octobre 2015, le Tribunal administratif de premičre instance a admis le recours formé par l'Association genevoise des locataires (ASLOCA). Le propriétaire avait déjŕ fait don de plusieurs appartements, ce qui mettait en doute les nécessités financičres de vendre l'appartement. L'intéręt de l'acheteuse était avant tout économique puisqu'il s'agissait ŕ terme de réduire ses charges liées au logement. L'intéręt public au maintien du marché locatif devait l'emporter, męme si l'opération n'avait pas de caractčre spéculatif. Le propriétaire ne pouvait se prévaloir d'une prétendue assurance donnée par le DALE dans un courrier du 5 avril 2005. C. Par arręt du 12 juillet 2016, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genčve a rejeté le recours formé par A.________ et D.________. L'intéręt de cette derničre était de pure convenance, l'acquisition du logement ayant été prévue dčs la prise de bail. Le vendeur, qui avait fait don de plusieurs appartements ŕ des membres de sa famille, ne se trouvait pas dans une situation financičre lui imposant une vente; la vente en bloc des dix appartements qu'il détenait n'apparaissait pas impossible. Le cas n'était pas comparable ŕ celui qui avait fait l'objet de l'arręt du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 aoűt 2015, et le courrier du département du 5 avril 200 ne se rapportait pas ŕ la présente espčce. D. Agissant par la voie du recours en matičre de droit public, A.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arręt de la Chambre administrative et de confirmer l'arręté du 16 mars 2015 autorisant la vente. La Chambre administrative persiste dans les considérants et le dispositif de son arręt. Le DALE conclut ŕ l'admission du recours, l'ASLOCA ŕ son rejet. D.________ ne s'est pas déterminée. Le recourant et l'ASLOCA ont déposé des observations complémentaires, persistant dans leurs motifs et conclusions respectifs. Considérant en droit : 1. Dirigé contre une décision finale rendue en derničre instance cantonale dans le domaine du droit public, le recours est recevable comme recours en matičre de droit public conformément aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues ŕ l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Le recourant a pris part ŕ la procédure devant le TAPI puis la Cour de justice; bénéficiaire d'une autorisation de vente délivrée par le DALE, ils est particuličrement touché par l'arręt attaqué qui confirme le refus prononcé par le TAPI. Il a donc la qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Pour le surplus, le recours est formé dans le délai utile, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matičre. 2. Le recourant se plaint d'arbitraire dans l'application de l'art. 39 LDTR et 13 du rčglement d'application de cette loi (RDTR, RS/GE L 5 20.01). Il reproche ŕ la Chambre administrative de ne pas avoir tenu compte de l'ensemble des intéręts en présence. Propriétaire d'un ensemble de bâtiments, il aurait organisé sa retraite dčs la fin des années 2000 en vendant ses immeubles afin de se désendetter et d'obtenir des liquidités pour assurer son train de vie. Il avait soumis ses immeubles au régime de la PPE et aurait obtenu confirmation par le département que des ventes seraient possibles aux conditions fixées par la LDTR. Plusieurs aliénations avaient ainsi pu avoir lieu et des appartements avaient été donnés ŕ des membres de sa famille. Changeant sa pratique, le département avait refusé des ventes de gré ŕ gré dans les immeubles que le recourant détenait encore en totalité, tout en reconnaissant dans les autres cas qu'une vente en bloc n'était pas possible. La cour cantonale aurait méconnu ce dernier fait, qui prive pratiquement le recourant de toute possibilité de vente. La cour cantonale aurait aussi omis de tenir compte du fait que les appartements en question sont de haut standing, avec des loyers élevés. L'intéręt de l'acquéreuse aurait lui aussi été largement sous-estimé. Le recourant se prévaut de l'arręt 1C_68/2015 du 5 aoűt 2015 dans lequel le refus de l'autorisation d'aliéner avait été jugé disproportionné. 2.1. Appelé ŕ revoir l'application du droit sous l'angle restreint de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de derničre instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avčre pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, męme si une autre solution - éventuellement préférable - paraît possible (ATF 141 I 172 consid. 4.3.1 p. 177; 137 I 1 consid. 2.4 p. 5). En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables; encore faut-il que cette derničre soit arbitraire dans son résultat (ATF 141 I 49 consid. 3.4 p. 53 et les arręts cités). 2.2. La LDTR a pour but la préservation de l'habitat et des conditions de vie existants, en prévoyant notamment des restrictions quant ŕ l'aliénation des appartements destinés ŕ la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). Ces mesures figurent ŕ l'art. 39 de la loi, dont la teneur est la suivante: Art. 39 Aliénation 1 L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement ŕ usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est soumise ŕ autorisation dans la mesure oů l'appartement entre, ŕ raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements oů sévit la pénurie. Motifs de refus 2 Le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose. L'intéręt public et l'intéręt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affectation locative des appartements loués. Exception 3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire, occupant effectivement son logement depuis trois ans au moins, d'acquérir ledit logement n'est présumé l'emporter sur l'intéręt public que si les conditions suivantes sont réunies: - 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas ętre contraints d'acheter leur appartement ou de partir. Motifs d'autorisation 4 Le département autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci: a) a été dčs sa construction soumis au régime de la propriété par étages ou ŕ une forme de propriété analogue; b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étages ou ŕ une forme de propriété analogue et qu'il avait déjŕ été cédé de maničre individualisée; c) n'a jamais été loué; d) a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'aliéner en vertu de la présente loi. L'autorisation ne porte que sur un appartement ŕ la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois ętre accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements ŕ usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la męme forme, sous réserve d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. Relogement du locataire 5 Au cas oů l'autorisation est délivrée, celle-ci peut ętre soumise ŕ certaines conditions concernant le relogement du locataire. L'art. 13 RDTR précise encore: Art. 13 Pesée des intéręts 1 Dans le cadre de l'examen de la requęte en autorisation, le département procčde ŕ la pesée des intéręts publics et privés en présence. Acquisition par le locataire en place 2 En cas de projet d'acquisition au sens de l'art. 39 al. 3 LDTR, le vendeur et le locataire en place désireux de se porter acquéreur de son logement informent par écrit les autres locataires de l'immeuble de la transaction envisagée. Les locataires qui acceptent l'acquisition doivent le faire par écrit. Intéręt privé prépondérant 3 L'intéręt privé est présumé l'emporter sur l'intéręt public lorsque le propriétaire doit vendre l'appartement pour l'un des motifs suivants: a) nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession; b) nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement; c) prise d'un nouveau domicile en dehors du canton. 2.3. Le but poursuivi par la LDTR, qui tend ŕ préserver l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procčde d'un intéręt public important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arręts cités). Par ailleurs, la réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et ŕ la garantie de la propriété, y compris le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose. Pour qu'une telle restriction soit conforme ŕ la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorité administrative doit effectuer une pesée des intéręts en présence et évaluer l'importance du motif de refus au regard des intéręts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137; arręt 1C_141/2011 du 14 juillet 2011 consid. 3.2). 2.4. Le recourant ne prétend pas que les conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR seraient réunies. En revanche, il n'est pas contesté que plus de 60 % des locataires concernés ont donné leur accord par écrit ŕ la vente litigieuse, ni que l'acheteuse occupe son logement depuis plus de trois ans, de sorte que la vente requise bénéficie de la présomption instituée ŕ l'art. 39 al. 3 LDTR. Il s'agit toutefois d'une présomption réfragable. Dans cette perspective, l'autorité doit se livrer ŕ une pesée complčte des intéręts en présence (art. 13 RDTR); elle ne peut se contenter d'évoquer de maničre générale la nécessité de maintenir le logement dans le régime locatif (motif de refus d'ordre général déjŕ mentionné ŕ l'art. 39 al. 2 LDTR), sans quoi une autorisation de vente ne serait pratiquement jamais possible; elle doit faire état de circonstances concrčtes faisant apparaître que la vente ne répond pas ŕ un réel besoin de l'acquéreur ou du vendeur, par exemple en cas d'opération spéculative ou purement commerciale (cf. arręts 1C_68/2015 du 5 aoűt 2015; 1C_357/2012 du 8 janvier 2013 et 1C_497/2012 du 9 janvier 2013). 2.5. Le recourant invoque la nécessité d'organiser sa retraite, de se désendetter et d'assurer son train de vie. Force est toutefois de constater, avec l'instance précédente, qu'un tel besoin n'est pas clairement démontré. Le recourant est en effet propriétaire d'un ensemble d'immeubles et a pu procéder ŕ des ventes en bloc de plusieurs d'entre eux. Il a par ailleurs donné certains appartements aux membres de sa famille et continue de percevoir le revenu des appartements mis en location. Le recourant n'ayant produit aucun document sur l'état de ses finances, les instances cantonales pouvaient sans arbitraire retenir que ses besoins n'étaient pas démontrés. Les assurances données par le Département en 2005 ne se rapportaient pas ŕ une opération particuličre. Elles ne pouvaient pas concerner la promesse de vente passée plusieurs années plus tard, ce d'autant moins que, comme le recourant le relčve lui-męme, les autorités ont par la suite adopté une pratique plus restrictive. Sur ce point également, l'arręt attaqué n'a rien d'arbitraire. Le recourant affirme que l'appartement serait de haut standing, sans toutefois prétendre qu'il serait soustrait du champ d'application de la loi, tel que défini ŕ l'art. 25 LDTR. Le recourant ne saurait par ailleurs se prévaloir de l'intéręt de l'acheteuse dans la mesure oů celle-ci, partie ŕ la procédure devant les instances précédentes, a renoncé ŕ recourir au Tribunal fédéral. Quoiqu'il en soit, il n'était pas non plus insoutenable de retenir que l'intéręt de celle-ci était également de pure convenance personnelle puisqu'il s'agit en définitive de réduire ses frais de logement. Les autorités cantonales pouvaient se montrer plus sévčres ŕ l'égard d'une locataire qui avait d'emblée convenu d'un achat et n'avait occupé l'appartement durant trois ans que dans le but de satisfaire aux conditions posées par l'art. 39 al. 3 LDTR. La cour cantonale a enfin rappelé avec raison que l'arręt 1C_68/2015 dont se prévaut le recourant se rapportait ŕ des circonstances trčs particuličres: il s'agissait d'une vente unique au-dessous du prix du marché, alors qu'en l'occurrence, le recourant entend procéder ŕ plusieurs opérations sans prétendre pratiquer des prix particuličrement favorables. 3. Sur le vu de ce qui précčde, le recours est rejeté. Conformément ŕ l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis ŕ la charge du recourant qui succombe. L'ASLOCA, qui a procédé sans recourir ŕ un mandataire professionnel, n'a pas droit ŕ des dépens. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. Le recours est rejeté. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 2'000 fr., sont mis ŕ la charge du recourant. 3. Il n'est pas alloué de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué aux parties, au Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et canton de Genčve, ŕ la Cour de justice de la République et canton de Genčve, Chambre administrative, et ŕ D.________, Genčve. Lausanne, le 27 mars 2017 Au nom de la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral suisse Le Président : Merkli Le Greffier : Kurz