Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 1C_445/2014 Arręt du 12 janvier 2015 Ire Cour de droit public Composition MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président, Merkli et Chaix. Greffičre : Mme Tornay Schaller. Participants ŕ la procédure A.A.________ et B.A.________, représentés par Maîtres Jean-Christophe Diserens et Alexandre Kirschmann, avocats, recourants, contre 1. C.C.________, 2. D.C.________, intimés, Municipalité de Montreux, Grand'Rue 73, 1820 Montreux. Objet Permis de construire, recours contre l'arręt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 21 juillet 2014. Faits : A. C.C.________ et D.C.________ sont propriétaires de la parcelle n° 8'252 du registre foncier de la commune de Montreux. Ce bien-fonds, d'une surface de 1374 m 2, supporte une petite construction annexe. Il est au bénéfice d'une servitude de passage ŕ pied et pour tous véhicules, qui débouche sur le chemin de Bottai et qui grčve notamment les parcelles n° 8'247 et 8'250. La parcelle n° 8'252 est classée, selon le Plan général d'affectation du 15 décembre 1972 (ci-aprčs: PGA 1972), en "zone de faible densité, protection des sites" régie par les art. 33 ss du rčglement sur le plan d'affectation et la police des constructions, du 15 décembre 1972 (ci-aprčs: RPGA 1972). Selon le projet de nouveau plan général d'affectation, mis ŕ l'enquęte publique du 20 avril au 21 mai 2007, adopté par le Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009 - mais pas encore approuvé par le Département cantonal compétent - (ci-aprčs: PGA 2007), ce bien-fonds devrait ętre affecté en "zone de coteau B", régie par les art. 91ss du projet de rčglement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions (ci-aprčs: RPGA 2007), destinée aux bâtiments de faible densité. Le 10 décembre 2012, C.C.________ et D.C.________ ont présenté ŕ la Municipalité de Montreux (ci-aprčs: la Municipalité) une demande de permis de construire visant ŕ créer un immeuble d'habitation de cinq logements, avec huit places de stationnement, en sus d'un garage déjŕ existant. Les plans déposés mentionnent une hauteur du terrain naturel moyen de 548,97 mčtres. Selon les documents d'enquęte, une bande de terrain d'une surface de 75 m 2 sera détachée de la parcelle voisine n° 8'250, pour déplacer la limite de la parcelle n° 8'252 au nord-ouest. Mis ŕ l'enquęte publique du 2 février au 4 mars 2013, le projet a notamment suscité l'opposition de A.A.________ et B.A.________, propriétaires de la parcelle voisine n° 8'247. Il ressort de la synthčse CAMAC du 19 avril 2013 que les instances cantonales consultées ont délivré les autorisations spéciales requises. Les constructeurs ont présenté des nouveaux plans, datés du 18 juin 2013. Selon ces nouveaux documents, la hauteur du terrain naturel moyen est de 548,61 mčtres. Il en résulte que le bâtiment, par rapport aux plans produits ŕ l'appui de la demande d'autorisation de construire, est situé 36 cm plus bas. Sa position sur la parcelle demeure en revanche inchangée. Le 19 aoűt 2013, la Municipalité a informé les constructeurs de sa décision d'accorder le permis de construire, sous réserve de trois conditions (production de la certification Minergie; restrictions concernant l'autorisation d'accčs au chantier; plantation de trois arbres en remplacement des six arbres ŕ abattre). Le męme jour, la Municipalité a établi une réquisition d'inscription au registre foncier d'une mention de résidence principale au sens de l'art. 6 de l'ordonnance fédérale du 22 aoűt 2012 sur les résidences secondaires (RS 702). Le 21 aoűt 2013, la Municipalité a levé l'opposition de A.A.________ et B.A.________. Elle n'a toutefois pas formellement délivré le permis de construire, au motif que l'annotation de la mention au registre foncier concernant les résidences secondaires, nécessaire en l'occurrence, était en attente; elle a précisé qu'elle ne serait en mesure de délivrer le permis de construire qu'une fois cette formalité accomplie. B. A.A.________ et B.A.________ ont recouru contre la décision du 21 aoűt 2013 auprčs de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-aprčs: le Tribunal cantonal). Celle-ci a procédé ŕ une inspection locale le 24 avril 2014 en présence des parties. Par arręt du 21 juillet 2014, le Tribunal cantonal a rejeté le recours et confirmé la décision de la Municipalité du 21 aoűt 2013. C. Agissant par la voie du recours en matičre de droit public, A.A.________ et B.A.________ demandent principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arręt du 21 juillet 2014 et la décision de la Municipalité du 21 aoűt 2013. A titre subsidiaire, ils concluent au renvoi de la cause au Tribunal cantonal pour nouvelle décision au sens des considérants. Invités ŕ se déterminer, le Tribunal cantonal s'est référé ŕ son arręt alors que la Municipalité et les intimés ont renoncé ŕ déposer des observations. Par ordonnance du 14 octobre 2014, le Juge présidant de la Ire Cour de droit public a admis la requęte d'effet suspensif formée par les recourants. Considérant en droit : 1. Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en derničre instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matičre de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues ŕ l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants ont pris part ŕ la procédure de recours devant le Tribunal cantonal (art. 89 al. 1 let. a LTF). A.A.________ et B.A.________, propriétaires d'une parcelle sise ŕ quelques mčtres du projet litigieux et grevée d'une servitude de passage ŕ pied et pour tous véhicules en faveur du bien-fonds n° 8'252, sont particuličrement touchés par l'arręt attaqué confirmant la levée d'opposition, qu'ils tiennent en particulier pour contraire ŕ l'art. 114 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11). Ils peuvent ainsi se prévaloir d'un intéręt personnel et digne de protection ŕ l'annulation de l'arręt attaqué. Ils ont dčs lors qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Les autres conditions de recevabilité sont par ailleurs réunies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en matičre sur le fond. 2. Les recourants se plaignent du fait que la Municipalité n'a pas formellement délivré de permis de construire. 2.1. En droit des constructions vaudois, l'art. 114 al. 1 LATC prévoit que dans les quarante jours dčs le dépôt de la demande de permis conforme aux exigences légales et réglementaires et des pičces qui doivent l'accompagner, la municipalité est tenue de se déterminer en accordant ou en refusant le permis. Le Tribunal cantonal précise ŕ cet égard qu'il n'est pas prévu que la Municipalité se borne ŕ "lever l'opposition". En outre, selon l'art. 116 al. 1 LATC, les auteurs d'oppositions motivées doivent ętre avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées, lorsque l'opposition est écartée. Selon une jurisprudence cantonale constante citée dans l'arręt attaqué, les art. 114 et 116 LATC ne sont pas respectés lorsque la municipalité se contente de déclarer qu'elle lčve l'opposition sans délivrer le permis de construire ni préciser les éventuelles conditions ou charges dont il sera assorti. Le Tribunal fédéral ne revoit l'interprétation et l'application du droit cantonal et communal que sous l'angle de l'arbitraire. Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une maničre choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Le Tribunal fédéral n'a pas ŕ déterminer quelle est l'interprétation correcte que l'autorité cantonale aurait dű donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interprétation qui a été faite est défendable. Par conséquent, si celle-ci ne se révčle pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation cantonale en cause, elle sera confirmée, męme si une autre solution paraît également concevable, voire préférable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la décision attaquée soient insoutenables, encore faut-il que cette derničre soit arbitraire dans son résultat (ATF 138 I 305 consid. 4.4 p. 319; 138 III 378 consid. 6.1 p. 379). Dans ce contexte, le recourant est soumis aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF. 2.2. Aprčs avoir relevé que la Municipalité n'avait certes pas délivré formellement le permis de construire, le Tribunal cantonal a exposé que la commune avait expliqué ŕ l'audience avoir exigé des propriétaires l'annotation d'une mention au registre foncier - tendant ŕ garantir l'affectation en résidence principale des logements ŕ créer - et ne pas vouloir entreprendre de démarches inutiles auprčs du registre foncier, avant de connaître l'issue du recours. La cour cantonale a souligné que dans son procčs-verbal du 19 juillet 2013, ainsi que dans le courrier qu'elle avait adressé au constructeur le 19 aoűt 2013, la Municipalité indiquait cependant déjŕ ŕ quelles conditions elle entendait délivrer le permis de construire (soit: la production de la certification Minergie; des restrictions concernant l'autorisation d'accčs au chantier; les déterminations cantonales; la synthčse CAMAC; les observations du service de l'urbanisme dans son rapport du 18 juillet 2013). Le Tribunal cantonal a relevé de plus que la Municipalité avait confirmé ŕ l'audience qu'elle n'entendait pas soumettre l'octroi du permis de construire ŕ d'autres conditions. Il en a déduit que la volonté de la Municipalité de délivrer le permis de construire, ainsi que les charges et conditions dont celui-ci sera assorti, se déduisaient sans ambiguďté du dossier. 2.3. En l'espčce, les art. 114 et 116 LATC n'ont pas été respectés, ce que ni la Municipalité ni le Tribunal cantonal ne contestent. En effet, la Municipalité s'est limitée ŕ prononcer la levée des oppositions sans délivrer le permis de construire. Le Tribunal cantonal a ainsi toléré une situation dans laquelle la Municipalité n'a pas respecté les rčgles légales. Il a admis qu'il suffisait que les conditions attachées au permis de construire ressortent d'un courrier - adressé non pas aux recourants mais aux constructeurs - ainsi que du procčs-verbal du 19 juillet 2013 de la Municipalité, lequel n'est en réalité qu'une "feuille de rapports" en vue de la séance ne détaillant pas le contenu de l'autorisation. En tolérant une telle pratique, le Tribunal cantonal vide de leur portée les art. 114 et 116 LATC, qui ont été instaurés pour garantir le droit d'ętre entendu des parties et la transparence de la procédure. Le but de cette rčgle réside d'une part dans le fait que les opposants doivent connaître exactement la teneur de l'autorisation de construire qui a été délivrée, afin de pouvoir se déterminer en connaissance de cause sur la question de savoir s'ils entendent recourir contre la décision municipale. D'autre part, le principe de l'égalité des parties implique nécessairement que chacune d'elles ait connaissance des męmes éléments que ceux qui ont été communiqués ŕ l'autre: la Municipalité ne peut ainsi réserver la teneur exacte du permis de construire aux seuls constructeurs, sans la communiquer aux opposants. Par ailleurs, faire abstraction de la forme d'un tel acte pour y voir une décision matérielle directement sujette ŕ recours entraîne une insécurité juridique: en l'absence de décision au sens formel, les effets juridiques externes obligatoires sur les administrés ne peuvent se déployer et la mise en oeuvre du droit administratif ne peut avoir lieu. Ainsi, tant que la décision de permis de construire n'est pas formellement rendue, le délai de péremption du permis de construire ne commence pas ŕ courir (cf. art. 118 LATC qui prévoit que le permis de construire est périmé si, dans le délai de deux ans dčs sa date, la construction n'est pas commencée). De męme, le délai de recours contre la décision d'octroi du permis de construire partira seulement ŕ la date ŕ laquelle la décision sera rendue formellement. En particulier, cette maničre de procéder génčre une insécurité juridique, dans l'hypothčse oů le plan d'affectation se modifie dans le laps de temps qui s'écoule entre la décision de levée d'opposition et celle d'octroi du permis: ce pourrait ętre le cas en l'espčce puisqu'un projet de nouveau plan général d'affectation, mis ŕ l'enquęte publique du 20 avril au 21 mai 2007, adopté par le Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009, n'a pas encore été approuvé par le département cantonal compétent. En tolérant une violation des art. 114 et 116 LATC, l'instance précédente a permis une application manifestement contraire au sens et au but de la législation cantonale en cause. Le résultat auquel elle est parvenue doit ętre qualifié d'arbitraire. De surcroît, dissocier la décision de levée d'opposition de la décision d'octroi du permis de construire contrevient au principe de la coordination des procédures, lequel vise ŕ assurer, d'un point de vue matériel, une application cohérente des normes sur la base desquelles des décisions administratives doivent ętre prises (cf. ATF 120 Ib 400 consid. 5 p. 409 s.). A ce titre, l'art. 25a al. 2 let. d LAT prévoit qu'une autorité chargée de la coordination doit en particulier veiller ŕ ce qu'il y ait une concordance matérielle des décisions ainsi que, en rčgle générale, une notification commune ou simultanée. Ces principes valent aussi lorsqu'une seule et męme autorité rend plusieurs décisions dans la męme affaire ( ARNOLD MARTI, Commentaire de la Loi fédérale sur l'aménagement du territoire, 2010, n° 20 ad art. 25a). En l'occurrence, la Municipalité de Montreux a violé l'art. 25a al. 2 let. d LAT dans la mesure oů elle n'a pas notifié de maničre simultanée la décision d'octroi du permis de construire et celle de levée d'opposition. Dčs lors, en ne sanctionnant pas la pratique communale, la cour cantonale a aussi contrevenu au droit fédéral. Pour ces différents motifs, c'est ŕ bon droit que les recourants se plaignent de l'absence de décision d'octroi du permis de construire. 3. Il s'ensuit que le recours est admis et que l'arręt attaqué est annulé, sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs traitant du contenu potentiel de l'autorisation de construire non encore délivrée. La cause est renvoyée ŕ la Municipalité, afin qu'elle statue sur la délivrance du permis de construire comme l'exige l'art. 114 LATC et qu'elle rende une décision formelle d'octroi du permis de construire. La Municipalité peut, par exemple, rendre une décision conditionnelle soumise ŕ la condition suspensive de l'annotation souhaitée au registre foncier. Cette décision devra ętre notifiée aux recourants qui pourront la contester en męme temps que la décision de levée d'opposition auprčs du Tribunal cantonal, puis auprčs du Tribunal fédéral. Les frais judiciaires ne peuvent ętre mis ŕ la charge de la Municipalité de Montreux (art. 66 al. 4 LTF). En revanche, les recourants, qui obtiennent gain de cause avec l'aide d'un avocat, ont droit ŕ des dépens, ŕ la charge de la Municipalité de Montreux (art. 68 al. 1 et 2 et art. 66 al. 5 par renvoi de l'art. 68 al. 4 LTF). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. Le recours est admis. L'arręt attaqué est annulé. La cause est renvoyée ŕ la Municipalité de Montreux afin qu'elle rende une décision au sens des considérants. 2. Il n'est pas perçu de frais judiciaires. 3. Une indemnité de dépens de 2'500 francs est allouée aux recourants, ŕ la charge de la Municipalité de Montreux. 4. Le présent arręt est communiqué aux mandataires des recourants, aux intimés, ŕ la Municipalité de Montreux et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public. Lausanne, le 12 janvier 2015 Au nom de la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral suisse Le Président : Fonjallaz La Greffičre : Tornay Schaller