1C_49/2013 14.08.2013 - Schweizerisches Bundesgericht

 Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal        {T 0/2}    1C_49/2013               Arręt du 14 aoűt 2013    Ire Cour de droit public   Composition MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président, Aemisegger et Merkli. Greffičre: Mme Mabillard.  Participants ŕ la procédure Dame A.________ et A.________, tous les deux représentés par Me Christophe A. Gal, avocat, recourants,   contre    ASLOCA, représentée par Me Christian Dandrčs, avocat, intimée,   Département de l'urbanisme de la République et canton de Genčve, Office de l'urbanisme, Service des affaires juridiques,  B.________.  Objet Autorisation de vente d'un appartement loué,  recours contre l'arręt de la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre administrative, du 20 novembre 2012.    Faits:    A.  Dame A.________ et A.________ sont copropriétaires de l'appartement 6.03 de 4,5 pičces au 4čme étage de l'immeuble situé avenue Ernest-Pictet au Petit-Saconnex. Selon un bail conclu le 26 aoűt 2009, les époux A.________ ont mis ce bien en location du 1er septembre 2009 au 31 aoűt 2012 pour un loyer annuel sans les charges de 30'000 fr. Devant partir ŕ l'étranger, la locataire a toutefois résilié ce bail pour le 30 avril 2011.  Selon une requęte enregistrée le 6 mai 2011 par le département cantonal des constructions et des technologies de l'information, devenu le département de l'urbanisme (ci-aprčs : le département), les époux A.________ ont sollicité l'autorisation d'aliéner ŕ B.________ l'appartement précité, en indiquant pour motif Ť désendettement ť.  Par arręté du 23 mai 2011, le département a autorisé la vente en question pour un prix total fixé ŕ 850'000 fr.   B.  L'Association genevoise de défense des locataires (ci-aprčs : l'ASLOCA) a recouru contre cette décision auprčs du Tribunal administratif de premičre instance (ci-aprčs : le TAPI). Aprčs avoir entendu les parties en audience de comparution personnelle, le TAPI a rejeté le recours le 29 septembre 2011 et confirmé l'autorisation de vente délivrée par le département.  Par arręt du 20 novembre 2012, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genčve (ci-aprčs: la Cour de justice) a admis le recours de l'ASLOCA et annulé le jugement du TAPI du 29 septembre 2011 ainsi que l'autorisation du 23 mai 2011. Elle a considéré en substance que, au vu de la pénurie sévčre de logements locatifs dans le canton de Genčve, l'intéręt public au maintien du parc locatif était prépondérant face aux intéręts privés du vendeur et de l'acquéreur.   C.  Agissant par la voie du recours en matičre de droit public, Dame A.________ et A.________ demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arręt de la Cour de justice du 20 novembre 2012, de dire que le recours de l'ASLOCA devant le TAPI était infondé et de rétablir l'autorisation litigieuse. Les recourants se plaignent pour l'essentiel d'une constatation inexacte et arbitraire des faits, d'une application arbitraire du droit cantonal ainsi que d'une violation du principe de la proportionnalité et de la garantie de la propriété.  La Cour de justice s'en rapporte ŕ justice quant ŕ la recevabilité du recours et persiste dans les considérants et le dispositif de son arręt. Le département s'en rapporte ŕ justice quant au fond du litige. L'ASLOCA conclut ŕ l'annulation de l'arręt du TAPI et de l'autorisation d'aliéner et demande au Tribunal fédéral d'"ordonner [au] Conseil d'Etat de supprimer les Ťpartages-attributionť ainsi que les Ťcessions-transfertsť et les Ťcessions-attributionsť et d'ordonner l'aliénation de l'application de toute les autorisations d'appartements de l'article 39 LDTR". Les recourants ont répliqué et maintenu leurs conclusions.    Considérant en droit:    1.    1.1. Dirigé contre une décision rendue en derničre instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matičre de droit public conformément aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues ŕ l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants, qui ont pris part ŕ la procédure devant la Cour de justice, sont particuličrement touchés par l'arręt attaqué qui confirme l'annulation de l'autorisation d'aliéner qu'ils avaient obtenue. Ils ont donc la qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.   1.2. Dans la mesure oů les recourants s'en prennent aussi au jugement du TAPI, décision ayant précédé celle de la Cour de justice, leur recours est irrecevable en raison de l'effet dévolutif complet des actes déposés auprčs de la derničre instance cantonale (art. 67 de la loi cantonale du 12 septembre 1985 sur la procédure administrative [LPA/GE]; ATF 136 II 101 consid. 1.2 p. 104). Quoi qu'il en soit, la conclusion tendant ŕ dire que le recours de l'ASLOCA devant le TAPI était infondé n'aurait aucune portée, puisque, dans son jugement du 29 septembre 2011, le TAPI a débouté l'ASLOCA.   1.3. L'ASLOCA demande au Tribunal fédéral d'"ordonner [au] Conseil d'Etat de supprimer les Ťpartages-attributionť ainsi que les Ťcessions-transfertsť et les Ťcessions-attributionsť et d'ordonner l'aliénation de l'application de toute les autorisations d'appartements de l'article 39 LDTR". Ces conclusions sont irrecevables. D'une part, elles sont étrangčres ŕ l'objet du litige, lequel concerne uniquement l'autorisation d'aliéner l'appartement des recourants. D'autre part, vu l'interdiction du recours joint, l'intimée n'avait plus la faculté de prendre des conclusions indépendantes aprčs l'échéance du délai de recours (ATF 134 III 332 consid. 2.5 p. 335; arręt 8C_312/2010 du 15 décembre 2011 consid. 2.1).   2.  Les recourants se plaignent d'une constatation arbitraire des faits.   2.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus par l'art. 105 al. 2 LTF. Il ne peut s'en écarter que si les constatations de ladite autorité ont été établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond ŕ celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). S'il entend s'écarter des constatations de fait de l'autorité précédente, le recourant doit expliquer de maničre circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF sont réalisées.   2.2. En l'espčce, les recourants reprochent ŕ la Cour de justice d'avoir retenu que l'appartement de B.________, ŕ l'avenue de Luserna, comportait 3,5 pičces, alors que celui-ci serait en réalité un 4,5 pičces.  Il ressort du procčs-verbal d'audience du TAPI du 13 septembre 2011 que A.________ avait indiqué que l'appartement occupé actuellement par B.________ en tant que propriétaire était un 3,5 pičces. Dans son jugement du 29 septembre 2011, le TAPI a cependant mentionné que cet appartement était un 4,5 pičces. B.________ a précisé lui-męme, dans ses observations du 27 janvier 2012 ŕ la Cour de justice, qu'il était propriétaire d'un appartement de 4,5 pičces ŕ la rue Luserna; il souhaitait toutefois faire l'acquisition d'un appartement plus spacieux. Au vu de ces éléments, il est probable que l'établissement des faits dans l'arręt attaqué est inexact sur ce point. Ceci n'a cependant aucune incidence sur l'issue du litige: la Cour de justice ne s'est pas basée sur le nombre de pičces de l'appartement de B.________ pour admettre le recours de l'ASLOCA, mais sur le fait que la disparition du logement des recourants du marché locatif ne pouvait ętre "compensée" par l'éventuelle mise en location de l'appartement de B.________. Au surplus, dans la mesure oů les recourants critiquent la pondération des intéręts effectuées sur la base de ces éléments, il s'agit d'une question de droit qui sera examinée avec le fond.  Mal fondé, le recours doit ętre rejeté sur ce point et le Tribunal fédéral est lié par les faits retenus dans l'arręt attaqué, conformément ŕ l'art. 105 al. 1 LTF.   3.  Au fond, les recourants font tout d'abord grief ŕ la Cour de justice d'avoir "grossičrement violé l'art. 61 al. 1 lit. a et al. 2 LPA en méconnaissant le pouvoir d'appréciation des juges de premičre instance et du [département], induisant une violation du principe de la séparation des pouvoirs déduit du principe de la légalité (art. 5 Cst.)." En l'occurrence, en procédant ŕ une pesée des intéręts différente de celles effectuées par le département puis le TAPI, la Cour de justice n'a pas pour autant revu les décisions de ces autorités sous le seul angle de l'opportunité, ni d'ailleurs nié leur libre pouvoir d'appréciation, comme le soutiennent les intéressés: la Cour de justice a admis le recours de l'ASLOCA et annulé les autorisations précédentes en considérant, implicitement, que celles-ci, fondées sur une pondération des intéręts erronées, consacraient une violation de la LDTR. Mal fondé, ce premier grief doit par conséquent ętre écarté.   4.  Les recourants reprochent ensuite ŕ la Cour de justice d'avoir procédé ŕ une application arbitraire du droit cantonal, ŕ savoir plus précisément de l'art. 39 al. 2 LDTR ainsi que de l'art. 13 al. 3 du rčglement d'application de la LDTR du 29 avril 1996 (RDTR). Ce faisant, elle aurait également violé le principe de la proportionnalité et la garantie de la propriété.   4.1. Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une maničre choquante le sentiment de la justice et de l'équité; le Tribunal fédéral ne s'écarte ainsi de la solution retenue par l'autorité cantonale de derničre instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette derničre soit arbitraire dans son résultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).   4.2. La LDTR a pour but la préservation de l'habitat et des conditions de vie existants, en prévoyant notamment des restrictions quant ŕ l'aliénation des appartements destinés ŕ la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). En vertu de l'art. 39 al. 1 LDTR, l'aliénation, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement ŕ usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est soumise ŕ autorisation dans la mesure oů l'appartement entre, ŕ raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements oů sévit la pénurie. Selon l'art. 39 al. 2 LDTR, le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose; l'intéręt public et l'intéręt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affectation locative des appartements loués. L'art. 13 al. 3 RDTR précise encore que l'intéręt privé est présumé l'emporter sur l'intéręt public lorsque le propriétaire doit vendre l'appartement pour l'un des motifs suivants: nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession (let. a), nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement (let. b) ou prise d'un nouveau domicile en dehors du canton (let. c).   4.3. Le Tribunal fédéral a déjŕ eu l'occasion de considérer que l'intéręt public poursuivi par la LDTR, qui tend ŕ préserver l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procčde d'un intéręt public important (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arręts cités). Par ailleurs, la réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et ŕ la garantie de la propriété, y compris dans la mesure oů elle prévoit un contrôle des loyers aprčs transformations (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414); de męme, le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose n'est pas une atteinte disproportionnée ŕ la garantie de la propriété, pourvu que l'autorité administrative effectue une pesée des intéręts en présence et évalue l'importance du motif de refus au regard des intéręts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137).   5.  En l'espčce, il n'est pas contesté que l'appartement litigieux entre dans la catégorie de logements oů sévit la pénurie et que sa vente est soumise ŕ autorisation. Les recourants ne prétendent pas que l'une des conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR serait satisfaite. Lorsqu'aucun motif d'autorisation expressément prévu par cette disposition n'est réalisé, l'autorité doit rechercher si l'intéręt public l'emporte sur l'intéręt privé du recourant ŕ aliéner l'appartement dont il est propriétaire.  Procédant ŕ la pesée des intéręts, la Cour de justice a rappelé que l'intéręt public était celui du maintien du parc locatif des logements. L'intéręt privé allégué par l'acquéreur consistait ŕ devenir propriétaire d'un appartement dans lequel il souhaitait emménager car il était plus grand que celui qui lui appartenait ŕ l'avenue Luserna. Cet intéręt pouvait toutefois ętre satisfait par la location d'un appartement plus grand; si l'autorisation délivrée était confirmée, il en résulterait la disparition du logement de 4,5 pičces du marché locatif, qui ne pouvait ętre "compensée" par l'éventuelle mise en location de l'appartement de la rue Luserna. Quant ŕ l'intéręt privé des vendeurs, soit leur désir de désendettement, il n'était nullement démontré et le département n'avait pas instruit cet aspect. A.________ avait du reste déclaré, lors de l'audience de comparution personnelle devant le TAPI le 13 septembre 2011, qu'il n'avait pas de difficultés financičres et qu'il conservait la propriété de l'immeuble dans lequel se trouvait son entreprise. Męme s'il avait déposé plusieurs requętes pour vendre d'autres appartements lui appartenant dans différents immeubles, il n'apparaissait pas que le seul fait de vouloir rembourser la dette relative ŕ l'appartement litigieux en l'espčce était suffisant, dans ces circonstances, pour considérer qu'il devait impérativement assainir sa situation.  Les recourants critiquent cette pesée des intéręts. Ils estiment qu'il n'est pas exclu, en l'absence de l'une ou l'autre présomption mentionnée ŕ l'art. 13 al. 3 RDTR, que l'intéręt privé du propriétaire puisse primer l'intéręt public défendu par la loi. Ils ne semblent ainsi pas discuter que l'hypothčse de l'art. 13 al. 3 let b RDTR n'est en l'occurrence pas réalisée; en tout état de cause, aucun plan de désendettement ne figure au dossier, les recourants n'ayant fourni aucune pičce ŕ cet égard. Ceux-ci ne font au demeurant pas valoir d'autre intéręt privé, si ce n'est celui d'exercer librement leur droit de propriété. Enfin, ils maintiennent que la mise en location de l'appartement occupé aujourd'hui par B.________ compensera la disparition du marché locatif de l'appartement litigieux. Dans leur motivation, de nature purement appellatoire, les recourants se contentent d'opposer leur opinion ŕ celle des juges cantonaux, sans démontrer en quoi la pondération des intéręts de la Cour de justice serait insoutenable. En particulier, ils ne contestent pas que leur intéręt, ainsi que celui de l'acquéreur ŕ acheter leur logement, est de pure convenance. Il ne s'agit ainsi de toute évidence pas d'un intéręt particulier qui serait prépondérant face ŕ l'intéręt public poursuivi par la LDTR. Il apparaît ainsi que l'arręt attaqué, en tant qu'il annule l'autorisation d'aliéner litigieuse, procčde d'une pesée des intéręts qui échappe ŕ la critique et ne constitue par conséquent pas une atteinte disproportionnée ŕ la garantie de la propriété. Mal fondé, le recours doit ętre rejeté.   6.  Il résulte de ce qui précčde que le recours, entičrement mal fondé, doit ętre rejeté, dans la mesure oů il est recevable, aux frais des recourants qui succombent (art. 65 et 66 LTF). En vertu de l'art. 68 al. 2 LTF, ceux-ci verseront en outre une indemnité de dépens ŕ l'intimée qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF).    Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:    1.  Le recours est rejeté dans la mesure oů il est recevable.   2.  Les frais judiciaires, fixés ŕ 3'000 fr., sont mis ŕ la charge des recourants.   3.  Une indemnité de 3'000 fr., ŕ payer ŕ l'intimée ŕ titre de dépens, est mise ŕ la charge des recourants.   4.  Le présent arręt est communiqué aux parties, au Département de l'urbanisme du canton de Genčve, ŕ B.________ et ŕ la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre administrative.   Lausanne, le 14 aoűt 2013  Au nom de la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral suisse  Le Président: Fonjallaz  La Greffičre: Mabillard