Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 1C_508/2014 Arręt du 30 juillet 2015 Ire Cour de droit public Composition MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président, Merkli et Kneubühler. Greffier : M. Kurz. Participants ŕ la procédure Helvetia Nostra, A.________, B.________, C.________, toutes représentées par Me Pierre Chiffelle, avocat, recourantes, contre D.________ SA, représentée par Me Edmond de Braun, avocat, intimée, Municipalité de Château-d'Oex, Grand Rue 67, 1660 Château-d'Oex. Objet permis de construire, art. 8 ORS, recours contre l'arręt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 18 septembre 2014. Faits : A. Le 15 avril 2013, D.________ SA a déposé une demande de permis de construire portant sur deux chalets d'habitation contigus de 12 appartements au total avec garage souterrain de 36 places sur la parcelle n° 3311 de la commune de Château-d'Oex. Située dans le hameau de La Lécherette, dans un secteur compris entre le chemin du Chardonnet et la route de la Chapelle, la parcelle de 3373 m˛ est incluse dans le plan partiel d'affectation "La Lécherette-Centre" (ci-aprčs: le PPA), adopté le 25 mars 2010 et entré en vigueur le 7 novembre 2011 aprčs oppositions et recours au Tribunal cantonal vaudois. Outre la parcelle n° 3311, le PPA comprend trois autres parcelles situées le long de la route cantonale, affectées en zone mixte habitat-activités-hébergement (secteur A), déjŕ partiellement réalisées. La parcelle en cause constitue le secteur B affecté dans sa partie sud-est ŕ la zone mixte et dans sa partie nord ŕ la zone de verdure qui ne peut comporter que des constructions souterraines (en l'occurrence le garage). Le PPA définit le périmčtre d'implantation et les hauteurs des bâtiments. Il comprend une "simulation" en plan et en perspective oů figurent les bâtiments ainsi que l'emprise du garage. La demande de permis de construire a fait l'objet d'oppositions de la part des propriétaires voisins, notamment A.________, B.________ et C.________, ainsi que d'Helvetia Nostra. Ces oppositions ont été rejetées et le permis a été délivré le 4 juin 2013 par la Municipalité de Château-d'Oex, en application de l'art. 8 de l'ordonnance fédérale du 22 aoűt 2012 sur les résidences secondaires (ORSec, RS 702, ci-aprčs également l'ordonnance). B. Par arręt du 18 septembre 2014, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours formé par les opposantes. L'ordonnance d'application de l'art. 75b Cst. correspondait ŕ la disposition transitoire de l'art. 197 ch. 9 al. 1 Cst., en particulier depuis que le délai de deux ans suivant l'adoption de la norme constitutionnelle était écoulé, le 11 mars 2014. L'art. 8 ORSec était justifié par la protection de la bonne foi dont pouvaient se prévaloir les propriétaires au bénéfice d'un plan d'affectation suffisamment précis. Il n'était pas en soi contraire ŕ la Constitution. Le projet de loi fédérale sur les résidences secondaires reprenait d'ailleurs la teneur de cette disposition. L'adoption de l'art. 75b Cst. n'impliquait pas automatiquement une abrogation ou une obligation de réviser les plans d'affectation antérieurs. En l'occurrence, le PPA était suffisamment précis quant ŕ l'emplacement, au volume et ŕ l'aspect des bâtiments. L'affectation en résidence secondaire ressortait clairement des circonstances. C. Par acte du 22 octobre 2014, Helvetia Nostra, A.________, B.________ et C.________ forment un recours en matičre de droit public. Elles concluent ŕ l'annulation de l'arręt cantonal et du permis de construire. La cour cantonale se réfčre aux considérants de son arręt et renonce ŕ déposer une réponse. La Municipalité de Château-d'Oex estime que le PPA serait suffisamment précis au sens de l'art. 8 ORS. D.________ SA conclut ŕ la confirmation de l'arręt attaqué. Les recourantes ont persisté dans leurs griefs; D.________ SA a déclaré vouloir attendre l'adoption de la loi fédérale sur les résidences secondaires; les recourantes s'y sont opposées. Invité ŕ se déterminer, l'Office fédéral du développement territorial - ARE - estime que l'art. 8 ORS serait conforme ŕ la Constitution. Toutefois, le PPA litigieux ne mentionnerait pas l'affectation des constructions ŕ la résidence secondaire. Dans leurs derničres écritures, les recourantes insistent sur le défaut de précision mentionné par l'ARE, ce que les intimés contestent. Considérant en droit : 1. Le recours est dirigé contre une décision finale de derničre instance cantonale rendue en droit public des constructions. Il est recevable au regard des art. 82 let. a et 86 al. 1 let. d LTF, et a été formé dans le délai fixé ŕ l'art. 100 al. 1 LTF. Tant les voisins directs du projet litigieux (ATF 140 II 214 consid. 2.3 p. 219; 136 II 281 consid. 2.3.1 p. 285) qu'Helvetia Nostra (ATF 139 II 271) ont qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. L'autorisation de construire ayant été accordée en application de l'ORS, il ne se justifie pas, comme semblent le vouloir les intimés, d'attendre l'entrée en vigueur de la loi avant de statuer sur le présent recours. 2. Les recourantes ne contestent pas la compétence du Conseil fédéral pour adopter des dispositions d'exécution de l'art. 75b Cst. Elles considčrent qu'il s'agirait d'une ordonnance indépendante (art. 182 al. 1 Cst.) et non d'une ordonnance fondée sur une délégation législative (art. 182 al. 2 Cst.), dans la mesure oů la loi d'exécution n'est pas encore entrée en vigueur. A l'expiration du délai de deux ans prévu par l'art. 197 ch. 9 al. 1 Cst., la compétence du Conseil fédéral pour adopter l'ordonnance n'est en effet plus contestable (cf. ATF 140 II 378 consid. 4.1p. 381). Les recourantes remettent en revanche en cause la constitutionnalité de l'art. 8 ORS. Elles estiment que l'exception aménagée par cette disposition porterait une atteinte excessive au principe d'arręt immédiat de toute construction de nouvelles résidences secondaires, tel que posé ŕ l'art. 75b Cst., en particulier pour un hameau tel que La Lécherette qui connaît déjŕ un taux élevé de résidences secondaires. L'entrée en vigueur de la disposition constitutionnelle constituerait un changement fondamental de la situation juridique, susceptible de remettre en cause la planification antérieure qui lui serait contraire, et notamment un PPA dont l'élaboration remonte ŕ 2005. En définitive, l'intéręt au respect de l'art. 75b Cst. devrait l'emporter. 2.1. En vigueur depuis le 11 mars 2012, l'art. 75b Cst. interdit toute construction de résidences secondaires dans les communes oů la proportion de 20% est déjŕ atteinte. Selon les rčgles ordinaires de droit transitoire, les nouvelles dispositions s'appliquent ŕ tous les permis délivrés aprčs leur entrée en vigueur (ATF 139 II 243 consid. 11.1 p. 260). Les permis délivrés du 11 mars au 31 décembre 2012 sont annulables, alors que ceux délivrés dčs le 1 er janvier 2013 sont nuls (męme arręt, consid. 11 p. 259). Dans cet arręt de principe concernant le champ d'application temporel de l'art. 75b Cst., le Tribunal fédéral a réservé la protection de la bonne foi ou l'interdiction du déni de justice en évoquant le cas oů l'autorité aurait tardé ŕ statuer sur une demande d'autorisation de construire déposée avant le 11 mars 2012 (consid. 7-8 p. 268 ss). Les principes applicables dans ce domaine sont en effet eux aussi d'ordre constitutionnel (art. 5 al. 3 et 9 Cst.) et doivent s'appliquer de maničre coordonnée avec l'art. 75b Cst. Ainsi, les autorisations de construire délivrées avant l'entrée en vigueur de l'art. 75b Cst. demeurent valables, męme si, en raison d'une procédure de recours, elles n'entrent en force qu'aprčs cette date (ATF 139 II 243 consid. 11.1 et 11.6). Il en va de męme lorsqu'un projet autorisé avant le 11 mars 2012 subit des modifications portant sur des points secondaires (arręt 1C_395/2013 du 21 janvier 2014 consid. 3). 2.2. L'art. 8 de l'ordonnance aménage une autre exception ŕ cette interdiction pour les résidences secondaires autorisées "sur la base d'un plan d'affectation spécial lié ŕ un projet", si (a) le plan a été approuvé avant le 11 mars 2012 et (b) s'il rčgle les "éléments essentiels de l'autorisation de construire tels que l'emplacement, la disposition, la dimension et l'aspect des constructions et des installations, ainsi que leur mode et l'indice d'utilisation". Cette disposition tend notamment ŕ protéger la bonne foi du propriétaire, lorsque celui-ci peut se prévaloir d'une mesure de planification antérieure suffisamment précise pour équivaloir ŕ une autorisation de construire. La pondération ŕ effectuer entre le principe de la bonne foi et les objectifs de l'art. 75b Cst. dépend essentiellement du degré de précision du plan. Lorsque celui-ci définit les détails architecturaux et a été établi au terme d'une procédure garantissant le droit de participation des personnes intéressées, le plan acquiert une portée matérielle équivalant presque ŕ celle d'une autorisation de construire (ARE, Rapport explicatif relatif ŕ l'ordonnance sur les résidences secondaires du 17 aoűt 2012, p. 17 ad art. 8). Cette assimilation conduit ŕ protéger les propriétaires dans la męme mesure que s'ils étaient au bénéfice d'une autorisation de construire délivrée avant le 11 mars 2012. Il faut encore pour cela que la planification de détail soit en elle-męme conforme ŕ la réglementation sur l'aménagement du territoire. Le droit fédéral impose notamment ŕ l'autorité d'adapter les plans d'affectation en cas de modification des circonstances (art. 21 al. 2 LAT) : la zone ŕ bâtir se définit en effet selon une perspective ŕ quinze ans (cf. art. 15 let. b LAT; ATF 131 II 728 consid. 2.6 p. 734), au-delŕ de laquelle un réexamen est nécessaire. Une planification par trop ancienne ne saurait dčs lors fonder un droit ŕ une autorisation en vertu de l'art. 8 ORS (arręt 1C_42/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.4). S'agissant toutefois des plans dont l'effet juridique est proche de celui d'une autorisation de construire, l'adoption de l'art. 75b Cst. ne saurait constituer une circonstance nouvelle propre ŕ elle seule ŕ imposer une adaptation. Une telle conclusion reviendrait ŕ imposer une rétroactivité proprement dite, prohibée de maničre générale par les art. 8 et 9 Cst. (ATF 137 II 371 consid. 4.2 et les arręts cités). La loi fédérale sur les résidences secondaires, adoptée le 20 mars 2015, reprend elle aussi cette réglementation ŕ la disposition transitoire de l'art. 26. Elle permet l'autorisation de logements prévus dans un plan d'affectation spécial lié ŕ un projet et destiné pour une part essentielle au moins ŕ la construction de résidences secondaires, pour autant que le plan soit entré en force avant le 11 mars 2012 et qu'il rčgle les éléments essentiels de l'autorisation de construire tels que l'emplacement, la disposition, les dimensions et l'aspect des constructions ainsi que leur mode et indice d'utilisation. Dans son message relatif ŕ la LRS (FF 2014 2209), le Conseil fédéral se fonde également sur l'analogie existant entre ce type de plans et une autorisation de construire. 2.3. Liée aux principes de sécurité du droit et de prévisibilité, l'interdiction de la rétroactivité des lois résulte du droit ŕ l'égalité de l'art. 8 Cst., de l'interdiction de l'arbitraire et de la protection de la bonne foi garanties par les art. 5 et 9 Cst. L'interdiction de la rétroactivité (proprement dite) fait obstacle ŕ l'application d'une norme ŕ des faits entičrement révolus avant son entrée en vigueur. Une exception ŕ cette rčgle n'est possible qu'ŕ des conditions strictes, soit en présence d'une base légale suffisamment claire, d'un intéręt public prépondérant, et moyennant le respect de l'égalité de traitement et des droits acquis (ATF 119 Ia 254 consid. 3b p. 258 et la jurisprudence citée). Comme il l'a été relevé ci-dessus, lorsque le propriétaire peut se prévaloir d'un plan valable et suffisamment précis, il dispose en principe d'un droit de construire auquel l'art. 75b Cst. et la disposition transitoire de l'art. 197 ch. 9 Cst. ne permettent pas de faire échec. Sur le vu de ce qui précčde, l'art. 8 ORS, dont le champ d'application est limité ŕ des situations trčs spécifiques, tend ŕ concilier les exigences découlant du principe de la bonne foi et de la sécurité du droit avec les objectifs de l'art. 75b Cst. Il apparaît ainsi conforme ŕ la Constitution (arręt 1C_439/2014 du 11 mars 2015 consid. 3.2). Le grief doit par conséquent ętre écarté. 3. Les recourantes considčrent ensuite que le PPA ne satisferait pas aux exigences de l'art. 8 al. 1 ORS, dčs lors qu'il ne prévoit nullement l'affectation des constructions ŕ la résidence secondaire alors qu'il s'agirait d'un élément déterminant. En outre, le plan laisserait une marge de manoeuvre aux constructeurs en matičre de conception des bâtiments et des autres ouvrages. 3.1. Les plans spéciaux visés ŕ l'art. 8 ORSec doivent avoir été adoptés avant le 11 mars 2012; ils doivent en outre régler "les éléments essentiels de l'autorisation de construire tels que l'emplacement, la disposition, la dimension et l'aspect des constructions et des installations, ainsi que leurs mode et indice d'utilisation". Dans son rapport explicatif, l'ARE relčve que le type d'utilisation doit ętre prévu dans le plan, et donc également une éventuelle utilisation comme résidence secondaire (p. 17). L'art. 26 al. 1 LRS prévoit, encore plus clairement, que les logements prévus par le plan d'affectation spécial doivent ętre destinés "pour une part essentielle au moins ŕ la construction de résidences secondaires". 3.2. En l'occurrence, les recourantes soutiennent en vain que le PPA ne serait pas suffisamment précis, au motif qu'il laisserait une marge de manoeuvre aux constructeurs en matičre de conception des bâtiments et des autres ouvrages. Le PPA définit trčs clairement non seulement les secteurs et périmčtres d'implantation des constructions - y compris souterraines -, mais également les gabarits et le traitement architectural. Le rčglement précise en effet les taux d'occupation du sol (art. 7), les distances aux limites et les distances entre bâtiments (art. 8 et 9), les dimensions et hauteurs des bâtiments (respectivement 36,5 et 13,5 m - art. 10 et 11). L'art. 14 du rčglement impose une prédominance du bois pour les façades, fixe l'orientation et la pente des toitures et prévoit le "respect de l'image traditionnelle des constructions locales". Le PPA comporte en outre des "simulations" en plan et en élévation illustrant précisément les possibilités de constructions, lesquelles correspondent d'ailleurs au projet figurant dans la demande de permis de construire. Comme le relčve la cour cantonale, on ne voit pas quels autres éléments concrets auraient encore pu ętre réglés ŕ ce niveau. 3.3. Les recourantes et l'ARE considčrent que le PPA ne prévoirait pas l'affectation des logements ŕ la résidence secondaire; dans la perspective d'une dérogation ŕ l'interdiction posées ŕ l'art. 75b Cst., il s'agirait lŕ d'une indication essentielle. Il est vrai que le PPA n'est pas des plus clair sur l'affectation des logements projetés. Pour l'essentiel, le périmčtre est constitué d'une zone mixte "habitat-activités-hébergement". Cette derničre indication, par opposition ŕ la notion d'habitat, peut toutefois ętre comprise comme se rapportant ŕ la résidence secondaire, l'art. 1 du rčglement précisant que la zone est affectée ŕ l'habitation, l'artisanat, les commerces et les activités touristiques "dont l'hôtellerie". Contrairement ŕ l'art. 26 al. 1 LRS qui exige que l'essentiel des logements prévus par le plan soit voués ŕ une telle affectation, l'ordonnance, moins sévčre sur ce point, n'exige pas une telle indication formelle. L'affectation ŕ la résidence secondaire peut dčs lors ressortir de l'ensemble des circonstances, ce d'autant qu'avant l'adoption de l'art. 75b Cst., une telle précision ne s'imposait pas nécessairement. En l'occurrence, le PPA vient concrétiser les objectifs du plan directeur communal de Château-d'Oex. Celui-ci constate qu'actuellement, La Lécherette se compose de poches d'habitation de caractčre résidentiel et secondaire, sans noyau villageois ni centre de localité. Les mesures prévues visent ŕ la création d'un "centre", et ŕ y encourager la mixité des affectations ainsi que le développement de la structure d'accueil. La localité, située ŕ une altitude moyenne de 1400 m, comporte 47 habitants ŕ l'année alors qu'en pleine saison, les résidents secondaires représentent 200 ŕ 250 personnes. Il s'agit donc d'une station touristique, les activités de services prévues dans le PPA étant elles aussi liées au tourisme. Adopté en 2010 sur la base d'une planification directrice tendant au développement de ce genre d'activités, le PPA était clairement destiné ŕ une augmentation des résidences secondaires. De ce point de vue également, l'arręt cantonal ne pręte gučre le flanc ŕ la critique. 3.4. Enfin, c'est avec raison que les recourantes s'abstiennent de remettre en cause le PPA lui-męme. Celui-ci apparaît suffisamment récent; il tend ŕ une densification de la zone du centre, conformément aux principes directeurs prévalant actuellement. Cette zone peut par ailleurs ętre considérée comme largement bâtie au sens de l'art. 15 let. a LAT, comme l'a retenu la cour cantonale dans son arręt du 31 octobre 2011 (consid. 7a/cc). 4. Le recours doit par conséquent ętre rejeté. Conformément aux art. 66 al. 1 et 68 al. 2 LTF, les frais judiciaires sont mis ŕ la charge des recourantes, de męme que l'indemnité de dépens allouée ŕ l'intimée D.________ SA. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. Le recours est rejeté. 2. Une indemnité de dépens de 3'000 fr., est allouée ŕ l'intimée D.________ SA, ŕ la charge solidaire des recourantes. 3. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 3'000 fr., sont mis ŕ la charge des recourantes. 4. Le présent arręt est communiqué aux mandataires des parties, ŕ la Municipalité de Château-d'Oex, au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, et ŕ l'Office fédéral du développement territorial. Lausanne, le 30 juillet 2015 Au nom de la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral suisse Le Président : Fonjallaz Le Greffier : Kurz