Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 1C_68/2015 Arręt du 5 aoűt 2015 Ire Cour de droit public Composition MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président, Karlen et Eusebio. Greffier : M. Kurz. Participants ŕ la procédure A.A.________ et B.A.________, représentés par Me Gilbert Bratschi, avocat, recourants, contre Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et canton de Genčve, rue du Stand 26, 1211 Genčve 3. Objet LDTR, autorisation d'aliéner un appartement loué, recours contre l'arręt de la Cour de justice de la République et canton de Genčve, Chambre administrative, du 16 décembre 2014. Faits : A. B.________ et C.________ sont propriétaires depuis décembre 2011 de trente et un des trente quatre logements situés dans des immeubles ŕ Meyrin, biens dont ils ont hérité de leur pčre. A.A.________ et B.A.________ occupent depuis le 14 avril 2009, avec leur fille de sept ans, un appartement de quatre pičces (89 m˛) au deuxičme étage de l'un des immeubles. Au 30 avril 2012, le loyer mensuel était de 1850 fr. plus 206 fr. de charges. B. Le 27 septembre 2013, les propriétaires ont requis auprčs du Département cantonal de l'aménagement, du logement et de l'énergie (DAEL) l'autorisation de vendre l'appartement ŕ leurs occupants pour la somme de 406'041 fr., conformément ŕ la volonté de feu leur pčre et avec l'accord de 18 locataires des immeubles concernés. Le 28 octobre 2013, le DAEL refusa l'autorisation: l'appartement entrait dans la catégorie de logements oů sévissait la pénurie. Męme si les conditions posées ŕ l'art. 39 al. 3 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR, RS/GE L 5 20) étaient réalisées, l'intéręt privé des vendeurs et acheteurs devait céder devant l'intéręt public au maintien de l'affectation locative de l'appartement. Par jugement du 15 avril 2014, le Tribunal administratif de premičre instance du canton de Genčve (TAPI) a confirmé cette décision. Il n'était pas certain que le consentement de 60% des locataires de l'immeuble ait été obtenu, car le statut des occupants de trois logements (n'appartenant pas aux vendeurs) n'avait pu ętre déterminé. La vente ne tenait ŕ aucun des motifs justificatifs figurant ŕ l'art. 13 al. 3 du rčglement d'application de la LDTR (RDTR, RS/GE L 5 20.01). La transaction ne poursuivait pas un but spéculatif, mais l'intéręt public au maintien de l'affectation locative devait l'emporter. Par arręt du 16 décembre 2014, la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genčve a elle aussi rejeté le recours formé par les vendeurs et les acheteurs. Les requérants avaient finalement obtenu l'accord de plus de 60% des locataires concernés. Cela n'empęchait pas l'autorité d'effectuer une pesée d'intéręts. En l'occurrence, le souhait d'acquérir l'appartement ŕ un prix favorable, au bénéfice d'une proposition faite plusieurs années auparavant, relevait de la convenance personnelle. C. Par acte du 29 janvier 2015, A.A.________ et B.A.________ forment un recours en matičre de droit public par lequel ils demandent l'annulation de l'arręt cantonal et de la décision du DAEL, et l'autorisation de la vente de l'appartement aux conditions fixées dans la promesse de vente signée le 31 juillet 2013. La Cour de justice a renoncé ŕ formuler des observations. Le DAEL conclut au rejet du recours. Dans leurs derničres écritures du 31 mars 2015, les recourants persistent dans leurs motifs et conclusions. Considérant en droit : 1. Dirigé contre une décision rendue en derničre instance cantonale dans le domaine du droit public des constructions, le recours est recevable comme recours en matičre de droit public conformément aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues ŕ l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants ont pris part ŕ la procédure devant le TAPI puis la Cour de justice; ils sont particuličrement touchés par l'arręt attaqué qui confirme le refus d'acquérir le logement qu'ils occupent actuellement. Ils ont donc la qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. 2. Se plaignant d'arbitraire, les recourants contestent la pesée d'intéręts opérée par les instances précédentes. Celles-ci ont admis que l'opération n'a aucun caractčre spéculatif, le prix de vente de l'appartement étant inférieur ŕ celui du marché. Elles ont également retenu que les locataires étaient au bénéfice d'une proposition d'acquérir leur logement depuis plusieurs années. Elles auraient toutefois méconnu l'intéręt évident des recourants de pouvoir acquérir ŕ des conditions aussi favorables, dčs lors que ceux-ci ne disposent pas d'avoir suffisants pour acquérir ŕ un prix supérieur. Compte tenu des circonstances exceptionnelles du cas d'espčce, il n'y aurait pas ŕ craindre une multiplication de ce genre de démarches. 2.1. Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une maničre choquante le sentiment de la justice et de l'équité; le Tribunal fédéral ne s'écarte ainsi de la solution retenue par l'autorité cantonale de derničre instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette derničre soit arbitraire dans son résultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17). 2.2. La LDTR a pour but la préservation de l'habitat et des conditions de vie existants, en prévoyant notamment des restrictions quant ŕ l'aliénation des appartements destinés ŕ la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). Ces mesures figurent ŕ l'art. 39 de la loi, dont la teneur est la suivante: Art. 39 Aliénation 1 L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement ŕ usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est soumise ŕ autorisation dans la mesure oů l'appartement entre, ŕ raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements oů sévit la pénurie. Motifs de refus 2 Le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose. L'intéręt public et l'intéręt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affectation locative des appartements loués. Exception 3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire, occupant effectivement son logement depuis trois ans au moins, d'acquérir ledit logement n'est présumé l'emporter sur l'intéręt public que si les conditions suivantes sont réunies: - 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas ętre contraints d'acheter leur appartement ou de partir. Motifs d'autorisation 4 Le département autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci: a) a été dčs sa construction soumis au régime de la propriété par étages ou ŕ une forme de propriété analogue; b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étages ou ŕ une forme de propriété analogue et qu'il avait déjŕ été cédé de maničre individualisée; c) n'a jamais été loué; d) a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'aliéner en vertu de la présente loi. L'autorisation ne porte que sur un appartement ŕ la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois ętre accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements ŕ usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la męme forme, sous réserve d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. Relogement du locataire 5 Au cas oů l'autorisation est délivrée, celle-ci peut ętre soumise ŕ certaines conditions concernant le relogement du locataire. L'art. 13 RDTR précise encore que: Art. 13 Pesée des intéręts 1 Dans le cadre de l'examen de la requęte en autorisation, le département procčde ŕ la pesée des intéręts publics et privés en présence. Acquisition par le locataire en place 2 En cas de projet d'acquisition au sens de l'art. 39 al. 3 LDTR, le vendeur et le locataire en place désireux de se porter acquéreur de son logement informent par écrit les autres locataires de l'immeuble de la transaction envisagée. Les locataires qui acceptent l'acquisition doivent le faire par écrit. Intéręt privé prépondérant 3 L'intéręt privé est présumé l'emporter sur l'intéręt public lorsque le propriétaire doit vendre l'appartement pour l'un des motifs suivants: a) nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession; b) nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement; c) prise d'un nouveau domicile en dehors du canton. 2.3. Le but poursuivi par la LDTR, qui tend ŕ préserver l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procčde d'un intéręt public important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 s.; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134; 111 Ia 23 consid. 3a p. 26 et les arręts cités). Par ailleurs, la réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et ŕ la garantie de la propriété, y compris le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose. Pour qu'une telle restriction soit conforme ŕ la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorité administrative doit effectuer une pesée des intéręts en présence et évaluer l'importance du motif de refus au regard des intéręts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 137; arręt 1C_141/2011 du 14 juillet 2011 consid. 3.2). 2.4. Il n'est désormais plus contesté que 60 % des locataires concernés ont donné leur accord par écrit ŕ la vente litigieuse, ni que les recourants occupent le logement depuis plus de trois ans. Dans ces conditions, ceux-ci bénéficient de la présomption instituée ŕ l'art. 39 al. 3 LDTR. Il s'agit certes d'une présomption réfragable. Toutefois, dans la pesée complčte des intéręts en présence ŕ laquelle doit se livrer l'autorité (art. 13 RDTR), celle-ci ne peut se contenter d'évoquer de maničre générale la nécessité de maintenir le logement dans le régime locatif (motif de refus d'ordre général déjŕ mentionné ŕ l'art. 39 al. 2 LDTR), sans quoi une autorisation de vente ne serait pratiquement jamais possible; elle doit faire état de circonstances concrčtes faisant apparaître que la vente ne répond pas ŕ un réel besoin de l'acquéreur ou du vendeur, par exemple en cas d'opération spéculative ou purement commerciale (cf. arręts 1C_357/2012 du 8 janvier 2013 et 1C_497/2012 du 9 janvier 2013). En l'occurrence, les circonstances spéciales évoquées par les recourants, loin de renverser la présomption, viennent au contraire la confirmer. Les recourants occupent le logement depuis plus de six ans avec leur fille. Leur volonté de continuer ŕ l'occuper sur le long terme n'est pas mise en doute; le prix d'achat, de 406'000 fr., est nettement inférieur ŕ celui d'un bien comparable au prix du marché (autour de 700'000 fr. selon les chiffres retenus en instance cantonale). Il est donc exclu d'y voir une opération spéculative. La cour cantonale relčve qu'aucun des motifs prévus ŕ l'art. 13 al. 3 RDTR n'est réalisé. Cette disposition vise toutefois exclusivement les motifs tenant ŕ la personne du vendeur. En l'occurrence, les motifs invoqués tiennent davantage aux acheteurs qui se voient proposer l'occasion d'acquérir ŕ un prix particuličrement attractif; selon le jugement du TAPI, le coűt global de leur logement se trouverait ainsi inférieur au loyer dont ils s'acquittent actuellement. Le locataire trouve ainsi ŕ se loger ŕ des conditions plus favorables, ce qui ne va pas ŕ l'encontre du but poursuivi par la LDTR. 2.5. Vu les spécificités de la cause, il n'y a pas ŕ redouter que l'autorisation de vente soit suivie de nouvelles demandes du męme genre. La crainte du précédent est dčs lors sans fondement. Dans ces circonstances, le refus opposé aux recourants procčde d'une pesée insoutenable des intéręts en présence et porte en outre une atteinte disproportionnée ŕ la garantie de la propriété. 3. Le recours doit par conséquent ętre admis. L'arręt attaqué est annulé, de męme que le jugement du TAPI et la décision du DAEL. La cause est renvoyée ŕ ce dernier afin qu'il accorde l'autorisation d'aliéner. Les recourants ont expressément renoncé ŕ des dépens. Il n'y a dčs lors pas lieu de leur en accorder, y compris pour les instances précédentes. Conformément ŕ l'art. 66 al. 4 LTF, il n'est pas perçu de frais judiciaires. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. Le recours est admis. L'arręt attaqué est annulé, de męme que le jugement du 15 avril 2014 du Tribunal administratif de premičre instance et la décision du 28 octobre 2013 du Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie. La cause est renvoyée ŕ ce dernier afin qu'il accorde l'autorisation d'aliéner. 2. Il n'est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens. 3. Le présent arręt est communiqué au mandataire des recourants, au Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et canton de Genčve, et ŕ la Cour de justice de la République et canton de Genčve, Chambre administrative. Lausanne, le 5 aoűt 2015 Au nom de la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral suisse Le Président : Fonjallaz Le Greffier : Kurz