[AZA 0] 1P.213/1999 I C O R T E D I D I R I T T O P U B B L I C O ***************************************************** 30 marzo 2000 Composizione della Corte: giudici federali Aemisegger, pre- sidente della Corte, Favre e Scartazzini, supplente. Cancelliere ad hoc: Verzasconi. _________ Visto il ricorso di diritto pubblico dell'8 aprile 1999 presentato dalla A.________ S.A., Paradiso, patrocinata dall'avv. Caterina Colombo, Lugano, contro la decisione re- sa l'11 marzo 1999 dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino, in merito all'ordine impartito dal Comune di P a - r a d i s o, rappresentato dal Municipio e patrocinato dall'avv. dott. Dario Item, Lugano, di ripristinare la destinazione abitativa dell'immobile sito sulla particella n. XXX RFD di proprietŕ della ricorrente; R i t e n u t o i n f a t t o : A.- Il 28 gennaio 1988 e il 6 maggio 1988 il Muni- cipio di Paradiso ha rilasciato alla A.________ S.A. una licenza edilizia per costruire sulla particella n. XXX RFD del Comune di Paradiso uno stabile comprendente 19 apparta- menti da 1˝ locali, 5 da 2˝ locali e 4 da 3 locali, da adibire ad abitazione primaria. Situato sulla strada che porta verso Carona, a monte della linea ferroviaria del San Gottardo, il fondo era incluso nella zona R5 del piano re- golatore comunale del 1979 (in seguito PR 1979), in vigore a quel momento, ove erano ammessi edifici di carattere residenziale, commerciale e artigianale (cfr. art. 32 delle norme di attuazione del piano regolatore del 1979, in se- guito NAPR 1979). Avvertito del fatto che lo stabile era stato tra- sformato in un postribolo, a partire dal 1995 il Municipio ha effettuato alcuni controlli sia sui locatari, sia sui frequentatori dell'immobile. Sulla base dei risultati sca- turiti da queste verifiche, che confermavano le supposizio- ni dell'Autoritŕ comunale, con decisione del 12 marzo 1997 il Municipio ha ordinato alla A.________ S.A. di inoltrare una domanda di costruzione volta a sanare l'avvenuto cam- biamento della destinazione dell'immobile, da residenziale a commerciale, attuato senza permesso. B.- Adito dalla A.________ S.A., il Consiglio di Stato del Cantone Ticino ha accolto il ricorso e annullato l'ordine impartito dal Municipio. Ha ritenuto che un cam- biamento di destinazione non potesse essere autorizzato, poiché incompatibile con la funzione residenziale della zona e che la procedura di rilascio della licenza edilizia in sanatoria fosse superflua. Ha pertanto invitato il Comu- ne ad adottare i provvedimenti necessari atti a ristabilire una situazione conforme al diritto. Contro questa decisione la A.________ S.A. č insor- ta al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino che, con sentenza del 26 novembre 1997, ha annullato la decisione governativa, rinviando gli atti al Consiglio di Stato per nuova decisione. La Corte cantonale ha in effetti accertato una violazione del diritto di essere sentito, poiché il giudizio impugnato si fondava su documenti acquisiti agli atti senza che la ricorrente avesse avuto la possibilitŕ di esprimervisi; inoltre, il rinvio degli atti al Municipio per l'adozione di misure di ripristino avrebbe configurato una inammissibile reformatio in peius. C.- Il 10 febbraio 1998 il Municipio di Paradiso, ritenendo che le attivitŕ esercitate nello stabile della A.________ S.A. si ponessero in contrasto con la destina- zione di zona, che il piano regolatore nel frattempo entra- to in vigore aveva reso esclusivamente residenziale, ha ordinato alla A.________ S.A. di ripristinare l'uso abita- tivo primario dell'immobile, conformemente a quanto stabi- lito nelle licenze edilizie e ha imposto il divieto di dare in locazione gli appartamenti in particolare a turiste, titolari di un permesso di soggiorno di breve durata, che avrebbero esercitato la prostituzione. Ha infine fatto obbligo alla A.________ S.A. di effettuare dei controlli prima di dare in locazione gli appartamenti, al fine di garantire la residenza primaria dello stabile. La A.________ S.A. ha impugnato anche questa deci- sione con ricorso al Consiglio di Stato, il quale, il 26 maggio 1998, ha statuito con decisioni separate sia sull' ordine del 12 marzo 1997 del Comune di presentare una do- manda di costruzione in sanatoria, sia sull'ordine del 10 febbraio 1998 di ripristinare l'uso abitativo primario dell'immobile. Sul primo oggetto, il Governo ha ritenuto la domanda di costruzione in sanatoria viziata da un formali- smo eccessivo, visto che l'attivitŕ svolta nell'edificio non avrebbe mai potuto essere autorizzata in una zona resi- denziale. Sul secondo, il Consiglio di Stato ha ritenuto giustificata l' adozione di misure volte a ristabilire una situazione conforme al diritto; ha tuttavia riformato il giudizio con riferimento al divieto di locare gli apparta- menti a persone dedite alla prostituzione, imponendo unica- mente alla A.________ S.A. di vigilare con tutti i mezzi possibili affinché nell'immobile di sua proprietŕ non ve- nisse esercitata alcuna attivitŕ commerciale di tipo mo- lesto. D.- La proprietaria ha impugnato entrambe le deci- sioni davanti al Tribunale amministrativo chiedendone, con due ricorsi del 5 e del 12 giugno 1998, l'annullamento. Esperiti due sopralluoghi, di cui uno non preannunciato, e accertato che lo stabile presentava tutte le caratteristi- che di un postribolo, la Corte cantonale ha respinto i ri- corsi riguardo alla conformitŕ della costruzione alla zona, ritenendo che l'utilizzazione non corrispondesse alla li- cenza edilizia; i provvedimenti decisi dalle istanze infe- riori (controllo affinché all'interno dello stabile non ve- nissero esercitate attivitŕ moleste, in particolare la pro- stituzione) sono stati ritenuti proporzionati e adeguati agli scopi prefissi. Il Tribunale amministrativo ha invece accolto i due ricorsi per quanto riguarda le spese e ripe- tibili fissate dal Consiglio di Stato. E.- La A.________ S.A. ha impugnato la sentenza del Tribunale cantonale amministrativo, con la quale esso statuiva sul gravame del 12 giugno 1998 (concernente il ripristino) con un ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale. Ha chiesto di annullare il giudizio, perché con- trario agli art. 4, 22tere 31 vCost., e all'art. 2 Disp. trans. vCost. Dei motivi del gravame si dirŕ nei conside- randi. Il Municipio di Paradiso ha chiesto di respingere il ricorso, nella misura della sua ammissibilitŕ. Il Consi- glio di Stato e il Tribunale cantonale amministrativo hanno postulato la conferma della sentenza impugnata. Con decreto presidenziale del 27 maggio 1999 č stata respinta la domanda d'effetto sospensivo. C o n s i d e r a n d o i n d i r i t t o : 1.- a) Il Tribunale federale esamina d'ufficio e con piena cognizione l'ammissibilitŕ dei rimedi che gli vengono sottoposti senza essere vincolato, in tale ambito, dagli argomenti delle parti o dalle loro conclusioni (DTF 125 I 14 consid. 2a, 253 consid. 1a). b) La ricorrente censura, con un ricorso di dirit- to pubblico, la mancata applicazione da parte dell'autoritŕ cantonale della legge federale sulla protezione dell'am- biente, del 7 ottobre 1983 (LPAmb), che sarebbe da sé sola determinante ai fini della valutazione del grado di mole- stia delle immissioni. L'esclusiva applicabilitŕ della nor- mativa federale svuoterebbe di significato le regole detta- te dal diritto comunale e cantonale per la determinazione della compatibilitŕ dell'utilizzazione di un fondo alla de- stinazione della zona in cui č sito. Occorre dunque verifi- care se e in che misura il ricorso presentato come ricorso di diritto pubblico non debba essere trattato come ricorso di diritto amministrativo per violazione del diritto fede- rale. Secondo gli art. 97 e 98 lett. g OG, combinati con l'art. 5 PA, la via del ricorso di diritto amministrativo č aperta contro le decisioni delle autoritŕ cantonali d'ulti- ma istanza fondate sul diritto federale - o che avrebbero dovuto esserlo - sempre che non sia realizzata nessuna del- le eccezioni previste agli art. 99 a 102 OG o nella legi- slazione speciale (DTF 125 II 10 consid. 2a, 124 I 223 con- sid. 1a/aa, 231 consid. 1a, 124 II 409 consid. 1d/dd, 123 II 231 consid. 2, 122 I 328 consid. 1a, 122 II 274 consid. 1). Il ricorso di diritto amministrativo č pure ammissibile contro le decisioni cantonali fondate nel medesimo tempo sul diritto federale e sul diritto cantonale, in quanto sia in gioco la violazione di norme di diritto federale diret- tamente applicabili (DTF 124 II 409 consid. 1d/dd, 123 I 231 consid. 2 e rinvii). Realizzandosi una simile connes- sione tra le norme di diritto cantonale e quelle di diritto federale, il Tribunale federale esamina liberamente, nell' ambito del ricorso di diritto amministrativo, se il diritto cantonale sia conforme alle norme superiori federali (cfr. 104 lett. a OG; DTF 123 II 231 consid. 2, 121 II 39 consid. 2a, 72 consid. 1b). Per contro, č il rimedio del ricorso di diritto pubblico a essere dato contro decisioni fondate esclusivamente sul diritto cantonale e che non presentino alcuna connessione con l'applicazione del diritto federale (DTF 125 II 10 consid. 2a, 124 II 409 consid. 1d/dd, 123 II 359 consid. 1a/aa). La protezione delle persone da effetti dannosi o molesti, segnatamente dal rumore, č regolata dalla LPAmb (art. 1 cpv. 1), la quale esclude l'installazione di nuovi impianti che provocano rumore solo qualora le immissioni foniche prodotte superino determinati valori nelle vicinan- ze (art. 25 cpv. 1). Negli altri casi vengono imposte limi- tazioni concernenti in particolare la costruzione, l'at- trezzatura, il traffico e l'esercizio (art. 11 e 12). Que- sta regolamentazione ha di massima abrogato le disposizioni cantonali e comunali tendenti in generale alla limitazione delle immissioni foniche (art. 2 Disp. trans. vCost., cor- rispondente all'art. 49 Cost.), ma non le prescrizioni che fissano gli obiettivi particolari della pianificazione, quali le norme sull'utilizzazione del suolo destinate a de- finire il carattere di una determinata zona. Il diritto cantonale o comunale puň cosě vietare, in un luogo ove abi- tazioni e commerci devono coesistere, una destinazione che preveda un'attivitŕ svolta per sua natura di sera e di not- te (DTF 123 II 325 consid. 4, 117 Ib 147 consid. 2d/cc, 116 Ia 491 consid. 1a) : in tale ambito, le norme cantonali e comunali si fondano sulla competenza del Cantone o del Co- mune in materia di pianificazione del territorio. La sentenza impugnata poggia unicamente su queste ultime prescrizioni, in particolare sull'art. 32 cpv. 2 NAPR 1979, che nella zona R5 del piano regolatore di Para- diso sancisce il divieto di esercire aziende di tipo mole- sto. Ne consegue che essa non puň essere oggetto di ricorso di diritto amministrativo (cfr. anche la decisione inedita del 26 novembre 1997 in re P., consid. 1). c) Il ricorso di diritto pubblico, tempestivo, č rivolto contro una decisione cantonale di ultima istanza ed č fondato su una pretesa violazione degli art. 4, 22tere 31 vCost., nonché dell'art. 2 Disp. trans. vCost. (corri- spondenti agli art. 9, 26, 27 e 49 Cost.). Esso č, di mas- sima, ammissibile giusta gli art. 84 cpv. 1 lett. a, 87 OG e 89 OG. Alla ricorrente, proprietaria del fondo oggetto del litigio, deve senz'altro essere riconosciuta la legit- timazione ricorsuale (art. 88 OG). d) A mente della ricorrente la Corte cantonale sa- rebbe incorsa in una violazione dell'art. 2 Disp. trans. vCost. (corrispondente all'art. 49 Cost.), concernente il primato del diritto federale sul diritto cantonale contra- rio. Infatti, la sentenza impugnata tenderebbe a inibire con ogni mezzo un'eventuale attivitŕ di prostituzione nell' immobile, in contrasto con l'ordinamento giuridico svizze- ro, che non la vieta. La censura non č stata sollevata davanti alle istanze cantonali di ricorso (cfr. in particolare la memo- ria ricorsuale al Tribunale amministrativo del 5 giugno 1998), e presenta dunque un carattere di novitŕ. Il requi- sito dell'esaurimento delle istanze cantonali non č pertan- to rispettato (art. 86 cpv. 1 OG; cfr. Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2aed., Berna 1994, pag. 329 e segg.; Karl Spühler, Die Praxis der staatsrechtlichen Beschwerde, Berna 1994, n. 292 e segg.) e il ricorso su tale punto sfugge a un esame del merito. e) Il quesito di sapere se la ricorrente avrebbe dovuto presentare un'istanza di interpretazione o rettifica in sede cantonale giusta l'art. 40 della legge cantonale di procedura per le cause amministrative, del 19 aprile 1966, piuttosto che impugnare la sentenza per una presunta viola- zione del divieto dell'arbitrio, cosě come richiesto dal Comune nelle osservazioni al presente ricorso, puň rimanere aperto, considerato che l'impugnativa deve comunque essere respinta nel merito. 2.- La ricorrente sostiene che l'autoritŕ cantona- le sarebbe incorsa in una manifesta contraddizione per ave- re, da un lato, riconosciuto l'applicabilitŕ delle NAPR del 1979 del Comune di Paradiso, in particolare l'art. 32 cpv. 2, che prevede di poter insediare, sul fondo di sua pro- prietŕ, oltre a edifici di carattere residenziale, anche attivitŕ commerciali e artigianali non moleste, e dall'al- tro per avere confermato la limitazione dell'uso degli ap- partamenti del suo stabile alla sola destinazione abitati- va. La Corte cantonale ha confermato sia l'ordine di ripristinare l'immobile secondo la sua destinazione abita- tiva sia l'ordine alla proprietaria di vigilare con tutti i mezzi possibili affinché nello stabile non venisse eserci- tata alcuna attivitŕ commerciale di tipo molesto, quale la prostituzione; entrambi gli ordini sono stati impartiti con la comminatoria dell'art. 292 CP. L'oggetto del presente litigio č la - contestata - costituzionalitŕ dell'ordine di ripristinare l'utilizzazio- ne abitativa della particella n. XXX RFD. La questione re- lativa alla domanda di costruzione in sanatoria per il cam- biamento di destinazione del fondo non č litigiosa, avendo la ricorrente rinunciato a impugnare la sentenza del Tribu- nale amministrativo su questo punto. Con le licenze edilizie del 28 gennaio e del 6 mag- gio 1988 l'autoritŕ aveva autorizzato la costruzione di uno stabile plurifamiliare a carattere residenziale. Le licenze sono cresciute in giudicato, sicché il loro contenuto non puň essere posto in discussione in questa sede. Accertato un cambiamento di destinazione non conforme alle licenze edilizie originarie e alle NAPR 1979, l'autoritŕ comunale ha ordinato il ripristino dell'utilizzazione del fondo se- condo la destinazione autorizzata, al fine di ristabilire una situazione di legalitŕ. L'art. 43 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE) conferisce al Municipio la competenza di ordinare la demolizione o la rettifica delle opere eseguite in contrasto con la legge, i regolamenti edilizi o i piani regolatori, tranne il caso in cui le dif- ferenze siano minime e senza importanza per l'interesse pubblico; l'adozione di un provvedimento di ripristino pre- suppone l'esistenza di una violazione formale (difetto del- la licenza edilizia) o materiale della legge (opera esegui- ta o utilizzata in contrasto insanabile con il diritto edi- lizio applicabile). In concreto, l'ordine non poteva che concernere il ripristino della destinazione residenziale, a esclusione di ogni attivitŕ commerciale di tipo molesto, incompatibile con la destinazione della zona in cui č sito il fondo. La sentenza impugnata peraltro non vieta alla ri- corrente di presentare una nuova domanda di costruzione de- stinata all'ottenimento di un'autorizzazione di eventuali nuove attivitŕ che intendesse esercitare sul fondo di sua proprietŕ, compatibilmente con le prescrizioni alle quali la particella č sottoposta. Ne discende che la censura di arbitrio č infondata e la sentenza impugnata regge pertanto, da questo profilo, alle censure ricorsuali. 3.- La ricorrente rimprovera all'autoritŕ cantona- le di non aver tenuto in considerazione la legislazione federale sulla protezione dell'ambiente, in particolare la LPAmb, per determinare se l'immobile di sua proprietŕ sia fonte di immissioni moleste, tali da renderlo non conforme alla destinazione prevista dalle NAPR 1979 per la zona in questione: giŕ per questo motivo la sentenza impugnata andrebbe annullata. La ricorrente sostiene in secondo luogo che l'auto- ritŕ cantonale non avrebbe riscontrato alcuna immissione concreta proveniente dal suo stabile e avrebbe proceduto all'esame della conformitŕ della zona basandosi su una inammissibile valutazione astratta delle ripercussioni. Sostiene inoltre che non sarebbero state rinvenute immis- sioni immateriali quali il degrado della qualitŕ di vita e delle caratteristiche di quartiere. Aggiunge che l'attivitŕ svolta nello stabile non potrebbe essere considerata di tipo molesto, sicché essa sarebbe quindi compatibile con le norme del PR del 1979. L'ordine rivoltole di vigilare con tutti i mezzi possibili affinché sul mappale di sua pro- prietŕ non venga esercitata alcuna attivitŕ commerciale di tipo molesto, quale la prostituzione, contrasterebbe con la situazione di fatto e configurerebbe un'urtante violazione del senso di giustizia, equivalente ad arbitrio. a) Giŕ si č detto che l'entrata in vigore della LPAmb e delle sue norme di applicazione ha comportato l' abrogazione delle norme di diritto cantonale e comunale che sono loro contrarie (vedi anche art. 65 LPAmb). Tuttavia, secondo la giurisprudenza, il diritto federale non impedi- sce, per motivi attinenti alla pianificazione del territo- rio, al legislatore cantonale o comunale di vietare un cer- to tipo di attivitŕ in determinati settori, segnatamente di proscrivere attivitŕ moleste non conformi alla natura della zona (DTF 118 Ia 112 consid. 1b, 118 Ib 590 consid. 3a, 117 Ia). Infatti, come giŕ rilevato dal Tribunale amministrati- vo, queste prescrizioni rivestono un'importanza puramente pianificatoria, concernono in particolare gli obiettivi ur- banistici e servono unicamente a meglio definire il carat- tere e la funzione assegnati alla zona di utilizzazione, precisando il genere di insediamenti ammissibili al suo in- terno (DTF 117 Ib 147 consid. 2d/cc, 116 Ia 491 consid. 1a; Adelio Scolari, Commentario, Bellinzona 1996, ad art. 28 LALPT n. 250). A ragione il Tribunale amministrativo pote- va, viste le particolaritŕ della fattispecie, determinarsi unicamente sulla base delle possibili utilizzazioni confor- memente a quanto previsto dalle NAPR. Su questo punto la censura ricorsuale deve pertanto essere respinta. b) Occorre a questo punto esaminare se la conclu- sione del Tribunale amministrativo, secondo cui nell'immo- bile della ricorrente viene svolta un'attivitŕ non conforme alla destinazione della zona, regge alle critiche di arbi- trio. Al riguardo si osserva che vi č arbitrio quando l'autoritŕ cantonale adotta una decisione non solo opinabi- le, ma del tutto insostenibile, che contraddice manifesta- mente la situazione di fatto, o che viola in modo palese una norma o un principio giuridico chiaro, o che contrasta in modo urtante con il sentimento della giustizia e dell' equitŕ; arbitrio non puň essere ravvisato giŕ nella circo- stanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o addi- rittura preferibile a quella scelta dall'autoritŕ cantonale di ultima istanza. Tuttavia, l'annullamento del giudizio impugnato si giustifica unicamente quando esso č arbitrario nel suo risultato e non unicamente nella motivazione (DTF 125 I 1 consid. 2b/aa, 125 II 10 consid. 3a, 123 I consid. 4a). L'art. 32 cpv. 2 NAPR 1979 ammette nella zona resi- denziale intensiva edifici di carattere residenziale, com- merciale e artigianale non molesto. L'art. 7 lett. e n. 1 NAPR 1979 definisce come non moleste le aziende che per la loro natura si inseriscono nell'abitato e non hanno riper- cussioni diverse da quelle che derivano dall'abitare, men- tre poco moleste sono considerate quelle aziende le cui attivitŕ rientrano nell'ambito delle aziende artigianali, ove il lavoro si svolge solo di giorno ed eventuali immis- sioni hanno carattere temporaneo (art. 7 lett. e n. 2 NAPR 1979). Secondo la giurisprudenza federale, il grado di immissioni puň inoltre essere determinato anche dagli ef- fetti nocivi causati dalle cosiddette immissioni immateria- li, ossia da quelle ripercussioni atte a ferire la sensibi- litŕ morale delle persone, o a destare sentimenti psichici sgradevoli. Queste immissioni possono disturbare i vicini direttamente, come pure avere effetti nocivi indiretti, quali una maggiore difficoltŕ a locare appartamenti siti nella medesima zona, oppure un allontanamento della clien- tela da negozi e commerci (DTF 108 Ia 140 consid. 5c/aa). Gli effetti negativi sul vicinato sono tanto piů importanti quanto piů vicino alle aziende che li generano risultano essere i locali destinati all'abitazione (DTF 117 Ib 147 consid. 2d, 114 Ib 214 consid. 5; sentenza inedita del 26 novembre 1997 in re P., consid. 5b e c in fine). c) L'accertamento effettuato dall'autoritŕ canto- nale in merito all'attivitŕ svolta nello stabile della ricorrente e alle molestie che ne derivano si basa su ele- menti concreti e precisi emersi dall'istruttoria, in parti- colare sulle caratteristiche della costruzione, con in prevalenza appartamenti di piccole dimensioni (monolocali), sul prezzo esorbitante delle pigioni richieste, sulla dura- ta assai breve della locazione, sugli inquilini dello sta- bile, perlopiů giovani donne sole, straniere, provenienti da paesi sudamericani o orientali, che soggiornano in Sviz- zera grazie a un permesso turistico, sull'atteggiamento delle inquiline verso terzi, persone di sesso maschile at- tese sull'uscio delle porte degli appartamenti, sul traffi- co di veicoli e di visitatori, in particolare durante le ore della notte, ecc. In base a questi puntuali accertamen- ti, che la ricorrente nemmeno contesta con una motivazione conforme ai requisiti di motivazione dell'art. 90 cpv. 1 lett. b OG (v. DTF 125 I 71 consid. 1c, 492 consid. 1b), la Corte cantonale ha concluso per il verificarsi di un muta- mento della destinazione dell'immobile, il cui carattere residenziale determinato dalle originarie licenze edilizie, č tramutato in un carattere essenzialmente commerciale. A ragione dunque l'autoritŕ cantonale ha considerato come di- sattesa la destinazione per la quale era stata concessa la licenza edilizia, osservando che l'attivitŕ svolta nell'im- mobile della ricorrente assumeva le caratteristiche di un' attivitŕ commerciale. Le critiche ricorsuali su questo pun- to non hanno fondamento. Nemmeno la conclusione alla quale giungono i Giudi- ci cantonali in merito al grado di molestia dell'attivitŕ svolta sul fondo della ricorrente puň essere criticata. L'interpretazione dell'art. 32 n. 2 NAPR 1979, da un punto di vista funzionale, secondo cui in quella zona del piano regolatore sono ammessi solo edifici di carattere residen- ziale, commerciale e artigianale non molesto, che si inse- riscono cioč per la loro natura nell'abitato e non hanno ripercussioni diverse da quelle che derivano dall'abitare (cfr. art. 7 lett. e n. 1 NAPR 1979), č conforme agli obiettivi e ai principi stabiliti dalla legislazione fede- rale e cantonale in materia di pianificazione del territo- rio: tale regolamentazione mira infatti a creare e a con- servare insediamenti accoglienti (art. 1 cpv. 2 lett. b LPT, art. 2 cpv. 2 lett. b LALPT), nonché a decentralizzare adeguatamente l'insediamento e l'economia (art. 1 cpv. 2 lett. c LPT, art. 2 cpv. 2 lett. c LALPT). Il citato dispo- sto comunale, che consente l'insediamento nella zona resi- denziale di sole aziende non moleste, si concilia peraltro con i principi pianificatori dettati dall'art. 3 cpv. 3 lett. a LPT, che sanciscono l'obbligo di ripartire razio- nalmente i luoghi destinati all'abitazione e al lavoro, preservando quanto possibile i primi da immissioni nocive o moleste come l'inquinamento dell'aria, il rumore e gli sco- timenti (art. 3 cpv. 3 lett. b LPT). Tra le attivitŕ non moleste si annoverano ad esempio negozi, macellerie, sarto- rie, calzolerie, piccoli commerci, studi medici, ecc. (DTF 117 Ib 147 consid. 5b; Scolari, op. cit., n. 250 e segg. ad art. 28 LALPT). Nella fattispecie l'accertato esercizio della pro- stituzione si differenzia chiaramente dalle attivitŕ svolte dalle aziende appena citate, per le quali non osterebbe un inserimento anche nella zona residenziale e che consenti- rebbero di soddisfare i bisogni "comuni" di tutte le fasce della popolazione residente nella zona in questione. L'at- tivitŕ in discussione č infatti svolta in prevalenza duran- te le ore notturne ed č fonte di disagi non indifferenti quanto a traffico di vetture e di persone, e ingenera ri- percussioni diverse da quelle dell'abitare. Per questi motivi, la sentenza impugnata, che qualifica l'esercizio della prostituzione come attivitŕ molesta nel senso delle NAPR, non presta il fianco a critica alcuna. E ciň a mag- gior ragione se si considera che le NAPR 1979 definiscono poco moleste le aziende le cui attivitŕ rientrano nell'am- bito delle aziende artigianali, ove il lavoro si svolge so- lo di giorno ed eventuali immissioni hanno carattere tempo- raneo, mentre reputano moleste le aziende che ingenerano ripercussioni piů marcate (art. 7 lett. e n. 2 e 3 NAPR 1979). d) Nell'ambito della valutazione della conformitŕ alla zona di utilizzazione occorre prendere in considera- zione, come si č visto, anche le immissioni immateriali causate da una determinata attivitŕ e comportanti influssi negativi diretti e indiretti sull'ambiente circostante. La giurisprudenza federale ha giŕ ammesso, a titolo di esem- pio, che l'esercizio di un salone di massaggi, ove in real- tŕ venivano erogate prestazioni a carattere sessuale, pro- vocava, secondo la comune esperienza, un degrado della qualitŕ della vita e delle caratteristiche del quartiere, tali da far concludere per la non conformitŕ alla destina- zione residenziale della zona in cui era sito l'immobile ospitante il salone (sentenza inedita del 26 novembre 1997 in re P., consid. 5c in fine). Orbene, anche in concreto non puň essere negato che l'esercizio della prostituzione su scala alquanto vasta nell'immobile della ricorrente trae seco analoghe conseguenze per un quartiere che si trova a tutt'oggi, come rilevato dal Tribunale amministrativo, in una zona sostanzialmente tranquilla destinata principalmen- te all'abitazione. Del resto, la ricorrente non contesta, con una motivazione secondo l'art. 90 cpv. 1 lett. b OG, che la presenza di un postribolo possa determinare un dete- rioramento della qualitŕ di vita, ma asserisce unicamente che in concreto non sarebbe stato rilevato questo genere di immissioni. Tuttavia, la valutazione delle conseguenze che l'esercizio di questa attivitŕ comporta non dipende, di massima, secondo la comune esperienza, dal riscontro effet- tivo di tali effetti nocivi. La sentenza impugnata deve pertanto essere confermata anche su questo punto. 4.- La ricorrente invoca pure una lesione dell' art. 22ter vCost. (corrispondente all'art. 26 Cost.); in effetti, dal 1990 non avrebbe minimamente modificato l'uti- lizzazione dell'immobile beneficiando pertanto della prote- zione dei diritti acquisiti. Essa sostiene che nessuna base legale e nessun interesse pubblico preminente e rispettoso del principio della proporzionalitŕ consentirebbero la soppressione del diritto acquisito a mantenere l'immobile nello stato attuale e a proseguire come operato sino ad oggi. La giurisprudenza ha dedotto dal principio della garanzia della proprietŕ e dal principio della non retroat- tivitŕ delle leggi una protezione dei diritti acquisiti, per i quali nuove disposizioni piů restrittive di quelle in vigore precedentemente possono essere applicate a costru- zioni preesistenti solo se un interesse pubblico importante lo esige e se il principio della proporzionalitŕ č rispet- tato (DTF 113 Ia 119 consid. 2a). Tuttavia questo principio giurisprudenziale si applica solo nel caso in cui l'opera o la sua utilizzazione fosse conforme al vecchio diritto, ciň che, come visto, non č il caso nella fattispecie. Infatti l'utilizzazione dello stabile non č conforme alle NAPR del 1979 e alle licenze edilizie accordate alla ricorrente, che, lo si ricorda, non ha contestato l'utilizzazione resi- denziale della sua particella concessa dall'Esecutivo comu- nale con le licenze in questione. Essa non puň pertanto invocare con successo la protezione dei diritti acquisiti. La critica ricorsuale deve di conseguenza essere respinta. 5.- La ricorrente fa pure valere una violazione della libertŕ di commercio e di industria garantita dall' art. 31 vCost., cui corrisponde l'art. 27 Cost., perché, con il provvedimento emanato dal Municipio e confermato in sostanza dapprima dal Consiglio di Stato e in seguito dal Tribunale amministrativo, essa non potrebbe piů scegliere liberamente i suoi inquilini e dovrebbe restringere l'og- getto della locazione alla sola destinazione abitativa. Inoltre essa sarebbe tenuta e vigilare con tutti i mezzi possibili, affinché nel suo stabile non vengano svolte attivitŕ commerciali di tipo molesto quali la prostituzio- ne. a) Per costante giurisprudenza, la libertŕ di commercio e di industria protegge ogni attivitŕ economica privata esercitata a titolo professionale e volta al conse- guimento di un guadagno o di un reddito (DTF 125 I 322 con- sid. 3a, 335 consid. 2a, 124 I 310 consid. 3a). Ai Cantoni non č tuttavia impedito di apportare restrizioni di polizia al diritto di esercitare liberamente un'attivitŕ economica al fine di tutelare l'ordine pubblico, la salute, i buoni costumi e la buona fede nei rapporti commerciali come pure di prevedere delle limitazioni fondate su motivi di politi- ca sociale. Tali misure devono poggiare su di una base le- gale, essere giustificate da un interesse pubblico prepon- derante e limitarsi, conformemente al principio della pro- porzionalitŕ, a quanto necessario per realizzare gli scopi d'interesse pubblico perseguiti ( René Rhinow, Wirtschafts-, Sozial- und Arbeitsverfassung, in: Die neue Bundesverfas- sung, BTJP 1999, Berna 2000, pag. 165/166). Anche le perso- ne giuridiche, di regola, beneficiano della tutela dell' art. 27 Cost. ( Étienne Grisel, Liberté du commerce et de l'industrie, Berna 1993, Vol. I n. 422 pag. 154). Contrariamente all'opinione della ricorrente, nella fattispecie non č data una grave limitazione della sua li- bertŕ di commercio e di industria. Il provvedimento non le impedisce infatti di utilizzare lo stabile conformemente alle licenze edilizie rilasciate, limitando l'uso alla sola destinazione abitativa. Č dunque unicamente dal profilo dell'arbitrio che il Tribunale federale esamina se sono adempiute le citate condizioni per una restrizione di que- sto diritto costituzionale. Con la stessa cognizione il Tribunale valuta l'interpretazione e l'applicazione del di- ritto cantonale. Č per contro con pieno potere cognitivo che questa Corte esamina se l'interpretazione e l'applica- zione non arbitraria del diritto cantonale sia conforme al- la libertŕ di commercio e di industria (DTF 124 I 310 con- sid. 3b, 122 I 236 consid. A, 121 I 117 consid. 3c). b) La ricorrente censura in primo luogo la mancan- za di una base legale a fondamento del provvedimento adot- tato nei suoi confronti. A torto. L'art. 32 n. 2 NAPR 1979, unitamente all'art. 43 LE, rappresentano infatti una suffi- ciente base legale per ordinare il ripristino di una situa- zione conforme al diritto e alle licenze edilizie. Quanto all'interesse pubblico si rileva che una mi- sura pianificatoria volta ad assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insedia- mento del territorio persegue uno scopo di interesse pub- blico espressamente riconosciuto dalla Costituzione (art. 75 cpv. 1 Cost. di analogo tenore all'art. 22quater vCost.). Le restrizioni si conciliano con l'art. 27 Cost. sempreché corrispondano agli imperativi della pianificazio- ne del territorio e alle finalitŕ dell'art. 75 Cost. e non privino di qualsiasi contenuto la libertŕ di commercio e di industria. Si pongono per contro in contrasto con l'art. 27 Cost. nel caso in cui, dietro a un intervento pianificato- rio, si vogliano perseguire fini di natura economica o vi sia la volontŕ di interferire nella libera concorrenza per favorire certi rami di attivitŕ lucrativa o per dirigere l'attivitŕ economica secondo un piano prestabilito (deci- sione del Tribunale federale del 21 marzo 1997 pubblicata in Pra 86/1997 n. 101 pag. 545 consid. 3e; DTF 119 Ia 378 consid. 4b, 110 Ia 167 consid. 7b/bb, 102 Ia 104 consid. 5a). Queste considerazioni non sono contestate dalla ricor- rente, per cui dal punto di vista dell'interesse pubblico il provvedimento adottato non dŕ adito a critica alcuna. Né del resto si potrebbe in concreto contestare un interesse pubblico preponderante a salvaguardare la tranquillitŕ (so- prattutto notturna) del quartiere e a preservarlo dal de- grado della qualitŕ di vita al quale sarebbe senz'altro sottoposto con l'esercizio di un postribolo di tali dimen- sioni. Nemmeno il principio della proporzionalitŕ risulta essere leso in concreto. Il fatto di chiedere alla ricor- rente di vigilare affinché nel suo stabile non vengano esercitate attivitŕ moleste quali la prostituzione appare una misura non certo eccessiva al fine di garantire un'uti- lizzazione conforme alle normative legali applicabili alla fattispecie e alle licenze edilizie. Stante quanto precede, la decisione impugnata non risulta lesiva della libertŕ di commercio e di industria. Ne segue che il ricorso deve essere respinto anche su que- sto punto. 6.- Nella misura della sua ammissibilitŕ, il ri- corso deve quindi essere respinto. Le spese seguono la soc- combenza (art. 156 cpv. 1 OG). La ricorrente rifonderŕ al Comune di Paradiso, che non č dotato di un proprio servizio giuridico e che in questa sede ha fatto capo a un legale, un'indennitŕ a titolo di ripetibili (art. 159 cpv. 1 OG). Per questi motivi i l T r i b u n a l e f e d e r a l e p r o n u n c i a : 1. Nella misura in cui č ammissibile, il ricorso č respinto. 2. La tassa di giustizia di fr. 4'000.-- č posta a carico della ricorrente, che rifonderŕ al Comune di Paradi- so fr. 2'500.-- a titolo di ripetibili della sede federale. 3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Canto- ne Ticino. Losanna, 30 marzo 2000 MDE In nome della I Corte di diritto pubblico del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO: Il Presidente, La Cancelliere ad hoc,