Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 1P.559/2001/col Arręt du 25 février 2002 Ire Cour de droit public Les juges fédéraux Aeschlimann, juge présidant la Ire Cour de droit public, Reeb, Pont-Veuthey, juge suppléante, greffier Kurz. la banque X.________ SA, recourante, représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genčve, contre ASLOCA, Association genevoise de défense des locataires, 1205 Genčve, intimée, représentée par Me Romolo Molo, avocat, boulevard Helvétique 27, case postale 3055, 1211 Genčve 3, Commission de recours en matičre de constructions du canton de Genčve, boulevard Helvétique 27, 1207 Genčve, Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement de la République et Canton de Genčve, rue David-Dufour 5, case postale 22, 1211 Genčve 8, Tribunal administratif du canton de Genčve, rue des Chaudronniers 3, 1204 Genčve. art. 26 Cst.; autorisation d'aliéner un appartement (recours de droit public contre l'arręt du Tribunal administratif du canton de Genčve du 26 juin 2001) Faits: A. L'immeuble sis au 23, rue des Pâquis ŕ Genčve est soumis au régime de la propriété par étage depuis 1983. En sa qualité de créancičre gagiste, la banque X.________ a obtenu la réalisation forcée de trois lots de PPE correspondant ŕ des appartements de quatre pičces chacun qui avaient fait l'objet d'une acquisition en bloc par E.________ et K.________ en 1989. Les trois lots furent mis séparément aux enchčres publiques le 24 novembre 1999. La banque X.________ acquit une part. Deux autres acquéreurs se virent adjuger chacun un lot. Le 28 avril 2000, le Département cantonal de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) autorisa la banque X.________ ŕ vendre l'appartement qu'elle avait acquis. Sur recours de l'Association genevoise de défense des locataires (Asloca), cette décision fut annulée le 19 janvier 2001 par la Commission cantonale de recours en matičre de constructions. Selon une jurisprudence cantonale connue de la banque X.________, la vente aux enchčres était soumise ŕ autorisation. La banque n'était donc pas de bonne foi lorsqu'elle avait requis la réalisation forcée. B. Par arręt du 26 juin 2001, le Tribunal administratif a rejeté un recours formé par la banque X.________ contre ce prononcé. Aprčs avoir rappelé les conditions de restriction ŕ la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorité cantonale a considéré que la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi, LDTR) poursuivait un intéręt public prépondérant en cherchant ŕ combattre la pénurie de logements locatifs. Le refus d'autoriser la vente d'un appartement était le seul moyen adapté et nécessaire pour atteindre l'objectif visé. La vente envisagée par la banque X.________ ne remplissait pas les conditions d'autorisation fixées ŕ l'art. 39 al. 4 LDTR. L'intéręt privé de la banque était purement économique et devait céder le pas ŕ l'intéręt public protégé par la législation cantonale. Il n'y avait pas d'inégalité de traitement avec l'un des autres acquéreurs autorisé ultérieurement ŕ revendre l'un des lots acquis dans les męmes circonstances que la banque X.________: la banque était créancičre gagiste et avait elle-męme provoqué la vente aux enchčres forcée ŕ l'occasion de laquelle elle avait acquis le logement litigieux. En outre, elle n'était pas de bonne foi, ne pouvant ignorer qu'en acquérant ce logement elle risquait de se voir refuser une revente ultérieure. Il n'y avait pas arbitraire du fait que la recourante se trouvait dans l'impossibilité de procéder ŕ une vente "en bloc" car rien ne l'obligeait ŕ revendre l'appartement, dont elle conservait le droit de jouissance. Enfin, la validité de la vente aux enchčres n'empęchait pas qu'une vente subséquente soit interdite. C. Agissant par la voie du recours de droit public, la banque X.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler cet arręt. L'Asloca conclut au rejet du recours. Le Tribunal administratif persiste dans les considérants et le dispositif de son arręt, tandis que le DAEL s'en rapporte ŕ dire de justice, tout en déclarant approuver la décision attaquée. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. Dirigé contre une décision prise en derničre instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ) et déposé dans les formes et délai légaux (art. 89 et 90 OJ), le recours est recevable. Au demeurant, la banque X.________, qui est touchée par la décision attaquée, a qualité pour recourir (art. 88 OJ). Elle n'est toutefois par légitimée ŕ invoquer l'intéręt de tiers, notamment des personnes susceptibles d'acquérir l'appartement ŕ un prix raisonnable. Dans le recours de droit public, l'allégation de faits nouveaux et le dépôt de pičces nouvelles sont en principe prohibés et par conséquent irrecevables (ATF 118 III 37). Tel est le cas de l'allégation que l'appartement en cause "n'était pas loué au moment de la décision, ni offert ŕ la location, et par conséquent, ne faisait pas, ŕ proprement parler, partie du parc locatif"; une telle constatation ne ressort pas de l'arręt attaqué, et la recourante ne fait pas grief ŕ la cour cantonale d'avoir méconnu ce fait. 2. Les restrictions de droit public ŕ la propriété ne sont compatibles avec l'art. 26 al. 1 Cst. que si elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intéręt public suffisant et respectent les principes de la proportionnalité et de l'égalité devant la loi (art. 36 Cst.; ATF 126 I 219 consid. 2a p. 221 et les arręts cités). Quel que soit l'intéręt public que le législateur cantonal considčre comme légitime pour restreindre le droit de propriété des destinataires de la norme, il doit veiller ŕ sauvegarder les facultés essentielles de disposition, d'usage et de jouissance qui découlent du droit de propriété et ne pas porter atteinte ŕ la substance de celles-ci en tant qu'institution fondamentale de l'ordre public suisse (art. 36 al. 4 Cst.; ATF 116 Ia 401). Le Tribunal fédéral examine librement si l'intéręt public est assez important pour prévaloir sur les intéręts privés opposés, et si la restriction envisagée ne va pas au-delŕ de ce qui est nécessaire ŕ la réalisation du but visé. Il fait toutefois preuve de retenue dans l'appréciation des questions de pure appréciation, ou des circonstances locales que les autorités inférieures sont mieux ŕ męme de connaître (ATF 126 I 219 consid. 1c p. 222 et les arręts cités). Le Tribunal fédéral a déjŕ jugé, notamment dans une affaire oů l'la banque X.________ était partie, que la LDTR avait pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existant, ainsi que le caractčre actuel de l'habitat dans les zones de construction mentionnées dans la LDTR, en restreignant le changement d'affectation des maisons d'habitation et l'aliénation des appartements destinés ŕ la location (art. 1er al. 1 et 2 let. a et c LDTR). Cette politique procčde d'un intéręt public important (ATF 113 Ia 134 et 111 Ia 26). Le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intéręt public ou d'intéręt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalité, pourvu que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intéręts en présence, et évaluer l'importance du motif de refus envisagé au regard des intéręts privés en jeu (ATF 113 Ia 137; arręt non publié du 19 avril 1999, dans la cause la banque X.________). 3. Le Tribunal administratif a considéré que la recourante ne contestait pas que la vente litigieuse était soumise ŕ la LDTR et qu'elle ne remplissait pas les conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR aux termes desquelles une autorisation d'aliéner doit ętre accordée. Dans son recours, la banque X.________ ne soutient pas le contraire. Elle ne prétend pas en particulier que la vente ne tomberait pas sous le coup de la LDTR ou que cette opération réaliserait les conditions de l'art. 39 al. 4 let. b aux termes desquelles le département autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci "était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étage ou ŕ une forme de propriété analogue et qu'il avait déjŕ été cédé de maničre individualisée". La recourante soutient uniquement que le refus d'autoriser la vente de l'appartement qu'elle a acquis viole la garantie constitutionnelle de la propriété car il l'empęcherait d'aliéner ce bien pour une "période indéfinie" et la condamnerait ŕ "rester définitivement propriétaire de l'appartement litigieux". 3.1 Avec cette argumentation, la banque X.________ ne fait pas valoir une situation différente de celle de n'importe quel autre propriétaire qui se trouve dans la męme situation qu'elle et qui se heurte ŕ un refus, fondé sur la LDTR, d'autoriser la vente d'un logement dont il est le propriétaire. En réalité, la recourante met ainsi en cause la constitutionnalité de la LDTR dont il est rappelé ci-dessus qu'elle vise ŕ protéger un intéręt public important (préserver l'habitat et les conditions de vie existant) et qu'elle n'est pas en soi contraire au principe de la proportionnalité, ŕ la condition que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intéręts en présence, ce que prévoit d'ailleurs expressément l'art. 39 al. 2 LDTR. 3.2 Le Tribunal administratif a justement procédé ŕ cette pesée des intéręts en considérant que l'intéręt privé de la banque X.________ était purement économique et qu'il devait, dčs lors, céder le pas ŕ l'intéręt public protégé. Selon la cour cantonale, la vente de l'appartement ne représentait pas une nécessité pour la banque, qui conservait le droit d'usage et de jouissance de la propriété dans la mesure oů elle pouvait toujours louer ou utiliser ledit appartement. La banque X.________ ne critique pas cette motivation. La recourante ne prétend pas non plus qu'elle aurait fait valoir devant l'autorité cantonale des intéręts privés prépondérants dont la cour cantonale n'aurait pas tenu compte. Le grief tiré de la violation de l'art. 26 al. 1 Cst. est par conséquent mal fondé. 4. La recourante semble croire que le refus de l'autorisation prononcé par l'autorité cantonale serait définitif en ce sens qu'une approbation ne serait possible qu'en cas de "vente en bloc de plusieurs parts de propriété du męme immeuble". Or, comme elle n'est propriétaire que d'un seul logement sis dans le męme bâtiment, il lui serait impossible de remplir cette condition. Cet argument doit ętre rejeté. En effet, il ne ressort pas du jugement attaqué que le Tribunal administratif aurait posé une telle condition. Il est vrai que l'arręt mentionne la question de la "vente en bloc d'appartements" mais uniquement dans la mesure oů elle était soulevée par l'Asloca et la recourante, sans toutefois en tirer des conséquences dans le cas d'espčce. Contrairement ŕ ce que semble croire la banque X.________, le Tribunal administratif n'a pas non plus appliqué par anticipation la nouvelle version de l'art. 39 al. 4 LDTR qui envisage "l'autorisation de vente en bloc", mais qui n'était pas encore en vigueur au moment de la décision entreprise. Le grief de violation du principe de la légalité soulevé par la banque X.________ doit donc ętre écarté. Il en va de męme du reproche d'arbitraire que la recourante voit dans la situation, absurde selon elle, créée par l'obligation qui lui serait faite de procéder ŕ une vente en bloc. Comme on l'a vu, une telle condition ne ressort pas de la décision du Tribunal administratif qui n'a pas non plus remis en question la validité de l'acquisition faite par la banque X.________ lors de la vente aux enchčres forcée. Au demeurant, la banque ne peut s'en prendre qu'ŕ elle-męme si elle juge absurde la situation d'ętre propriétaire d'un logement alors qu'elle n'a "pas la vocation de détenir des appartements en PPE". 5. La banque X.________ conteste qu'elle n'aurait pas agi de bonne foi en se portant acquéreur de la part de PPE qu'elle souhaite revendre aujourd'hui. Le Tribunal administratif ne s'est prononcé sur l'attitude de la recourante que dans le cadre de l'examen du grief d'inégalité de traitement que celle-ci avait soulevé devant lui. Dans son recours de droit public, bien qu'elle mentionne en passant le fait qu'un autre des trois lots acquis aux enchčres aurait fait l'objet d'une autorisation ultérieure de vente, la recourante ne soulčve plus ce grief. Au demeurant, comme on l'a vu, personne ne remet en cause la validité de la vente aux enchčres et la banque ne prétend pas que cette opération correspondrait ŕ une vente individualisée au sens de l'art. 39 al. 4 let. b LDTR justifiant une autorisation. 6. Mal fondé, le recours doit ętre rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Conformément ŕ l'art. 156 al. 1 OJ, un émolument judiciaire est mis ŕ la charge de la recourante qui succombe, de męme qu'une indemnité de dépens allouée ŕ l'Asloca, intimée, qui obtient gain de cause (art. 159 al. 1 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté dans la mesure oů il est recevable. 2. Un émolument judiciaire de 4000 fr. est mis ŕ la charge de la recourante. 3. Une indemnité de dépens de 2000 fr. est allouée ŕ l'Asloca, ŕ la charge de la recourante. 4. Le présent arręt est communiqué en copie aux mandataires des parties, ŕ la Commission de recours en matičre de constructions, au Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement et au Tribunal administratif du canton de Genčve. Lausanne, le 25 février 2002 Au nom de la Ire Cour de droit public du Tribunal fédéral suisse Le juge présidant: Le greffier: