1P.702/2004 10.05.2005 - Schweizerisches Bundesgericht

Tribunale federale Tribunal federal  {T 0/2} 1P.702/2004 /ggs  Urteil vom 10. Mai 2005 I. Öffentlichrechtliche Abteilung  Besetzung Bundesrichter Féraud, Präsident, Bundesrichter Reeb, Ersatzrichter Bochsler, Gerichtsschreiberin Gerber.  Parteien X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. David Fries,  gegen  Stadt Zürich, 8021 Zürich, vertreten durch die Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, Lindenhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich, Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, Postfach, 8090 Zürich.  Gegenstand Art. 9, 26 und 36 BV (Baubewilligung),  Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, vom 13. Oktober 2004.  Sachverhalt: A. Mit Beschluss vom 22. Mai 1987 bewilligte die damalige Bausektion II des Stadtrates Zürich der A.________ AG unter anderem verschiedene Umbauten der Villa Mainaustrasse 2 und verweigerte gleichzeitig eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Wohnanteils von damals 66 %. Dagegen erhob die A.________ AG vorsorglich Rekurs und reichte überdies ein geändertes Projekt ein, welches von der Bausektion II am 2. Dezember 1988 bewilligt wurde. Gleichzeitig verhandelte sie mit B.________, Eigentümerin der angrenzenden Liegenschaft Mainaustrasse 8, über eine Kompensation des in der eigenen Liegenschaft fehlenden Wohnanteils. Mit Vertrag vom 27. Mai 1988 mietete die A.________ AG den grösseren Teil der Nachbarliegenschaft Mainaustrasse 8 für eine feste Dauer von zwölf Jahren. Dabei trafen die Parteien unter Ziffer 13 des Mietvertrags eine eingehende Regelung über die Verlegung von Wohnanteilsflächen von der Liegenschaft Mainaustrasse 2 auf die Liegenschaft Mainaustrasse 8.  Gestützt auf diesen Mietvertrag erwirkte die A.________ AG am 18. September 1989 die Bewilligung für die vollständige Büronutzung ihrer Liegenschaft Mainaustrasse 2. Dabei wurde die Baubewilligung unter anderem von der "Bedingung" abhängig gemacht, dass die Bauherrschaft die unter Ziffer I/2 ausformulierten Reverse betreffend die beiden Liegenschaften Mainaustrasse 2 und 8 vor Baubeginn als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung(en) im Grundbuch anmerken lasse und der Baupolizei hierüber ein Zeugnis des Grundbuchamtes einreiche. Obwohl das Bauvorhaben und die bewilligte Umnutzung wie geplant realisiert wurden, unterblieb die grundbuchliche Anmerkung der Eigentumsbeschränkung. B. Am 15. August 1990 trat C.________ mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis betreffend die Liegenschaft Mainaustrasse 8 ein. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 24. Januar 2002 veräusserte B.________ diese Liegenschaft an X.________. Unter Ziffer 11 der "weiteren Bestimmungen" wurde ausdrücklich auf Ziffer 13 des Mietvertrags vom 27. Mai 1988 hingewiesen und das Risiko zur Durchsetzung der Verpflichtung des früheren Mieters zur Löschung der Eigentumsbeschränkung bzw. zur Zahlung einer Abfindung vollumfänglich dem Käufer übertragen.   Am 5. Juli 2002 reichte der neue Eigentümer X.________ ein Baugesuch für den Umbau seiner Liegenschaft Mainaustrasse 8 ein. Am 21. Januar 2003 bewilligte ihm die Bausektion der Stadt Zürich verschiedene Umbauten. Hingegen verweigerte sie die Bewilligung für Büronutzungen in den Vollgeschossen und hielt fest, dass für die Liegenschaft Mainaustrasse 8 ein Wohnflächenanteil von 100 % gelte, weil gemäss Bausektionsbeschluss-Nr. 1256/89 vom 18. September 1989 der vorgeschriebene Wohnflächenanteil von 60 % für die Liegenschaften (neu) Kat.-Nr. RI3793 (Mainaustrasse 2) und (neu) Kat.-Nr. RI3794 (Mainaustrasse 8) gesamthaft einzuhalten sei. Die Pläne seien entsprechend abzuändern und bei beiden beteiligten Grundstücken im Grundbuch ein Revers über die Einhaltung der Wohnflächenanteile anzumerken. C. Den dagegen erhobenen Rekurs von X.________ hiess die Baurekurskommission I am 16. April 2004 im Sinne der Erwägungen gut und lud die Baubehörde ein, die Büronutzung zu bewilligen, soweit auf dem Baugrundstück der Wohnflächenanteil von 60 % eingehalten sei.  Zur Begründung ihres Entscheids führte sie im Wesentlichen an, die zu Lasten der Liegenschaft Mainaustrasse 8 verfügte öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung könne dem Bauvorhaben nicht entgegen gehalten werden, da die frühere Eigentümerin dieser zu keinem Zeitpunkt rechtswirksam zugestimmt habe und der Revers daher nichtig sei. Das gelte auch dann, wenn der früheren Eigentümerin des belasteten Grundstücks die seinerzeitige Baubewilligung zugestellt worden sei; aus der blossen Nichtanfechtung könne nicht auf Zustimmung zur Eigentumsbeschränkung geschlossen werden.  Des Weiteren erwog die Baurekurskommission, die Baubewilligung vom 18. September 1989 sei davon abhängig gemacht worden, dass die umstrittene öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt und hierüber ein Zeugnis des Grundbuchamts eingereicht werde. Dabei handle es sich um eine aufschiebende Bedingung für die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung, die sich mangels Zustimmung der Eigentümerin der Liegenschaft Mainaustrasse 8 und entsprechender Anmerkung im Grundbuch nie verwirklicht habe. Daraus folge, dass die Baubewilligung vom 18. September 1989 als Ganzes nicht rechtswirksam geworden sei. D. Mit separaten Eingaben vom 19. Mai 2004 erhoben die Stadt Zürich und die Stiftung A.________, auf welche das Eigentum an der Liegenschaft Mainaustrasse 2 zwischenzeitlich übertragen worden war, Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 13. Oktober 2004 trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde der Stiftung A.________ nicht ein. Die Beschwerde der Stadt Zürich hiess es gut, hob den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission auf und stellte die durch diesen aufgehobenen Teile des Beschlusses der Bausektion der Stadt Zürich vom 21. Januar 2003 wieder her. Im Gegensatz zu seiner Vorinstanz verneinte das Verwaltungsgericht sowohl die Nichtigkeit der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung als auch die Rechtsunwirksamkeit der Baubewilligung vom 18. September 1989 als Ganzes. E. Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 29. November 2004 beantragt X.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 13. Oktober 2004 sei wegen Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 in Verbindung mit Art. 36 BV) und des Willkürverbots (Art. 9 BV) aufzuheben.  Die Stadt Zürich beantragt Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; im Übrigen hat es auf eine Vernehmlassung verzichtet.  Das Bundesgericht zieht in Erwägung: 1. Beim angefochtenen Entscheid des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 OG). 1.1 Als Eigentümer der Liegenschaft Mainaustrasse 8 ist der Beschwerdeführer durch diesen Entscheid in seinen rechtlich geschützten Interessen berührt (Art. 88 OG), weshalb er unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägungen (vgl. E. 1.2 hiernach) zur Beschwerde legitimiert ist. 1.2 Das Verwaltungsgericht hat den Entscheid der Baurekurskommission I vom 16. April 2004 aufgehoben und damit den Beschluss der Bausektion der Stadt Zürich vom 21. Januar 2003 geschützt. Dieser verlangt vom Beschwerdeführer, dass er den Wohnflächenanteil von 100 % in seiner Liegenschaft Mainaustrasse 8 so lange einzuhalten hat, als die in der Liegenschaft Mainaustrasse 2 bewilligte Bürofläche nicht in gleichem Mass verkleinert wird. Zudem ist der Beschwerdeführer gehalten, diese Nebenbestimmung vor Baubeginn als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu lassen. Der Baubeschluss vom 21. Januar 2003 stimmt in dieser Hinsicht mit demjenigen vom 18. September 1989 überein, was der Beschwerdeführer denn auch nicht in Abrede stellt.  Eine Verfügung, die auf einer rechtskräftigen früheren Verfügung beruht und diese lediglich vollzieht oder bestätigt, kann nicht mit der Begründung angefochten werden, die frühere Verfügung sei verfassungswidrig; eine solche Rüge ist verspätet. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz macht das Bundesgericht nur, wenn der Beschwerdeführer die Verletzung unverzichtbarer und unverletzbarer Rechte rügt oder wenn die Nichtigkeit der ursprünglichen Verfügung zur Diskussion steht (BGE 119 Ib 492 E. 3c/cc S. 499; 118 Ia 209 E. 2b S. 212 ff.; 106 Ia 383 E. 3a S. 386; 104 Ia 172 E. 2b S. 175). 1.2.1 Im vorliegenden Fall macht der Beschwerdeführer zum einen geltend, die mit Baubeschluss vom 18. September 1989 verfügte öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung sei mangels Zustimmung der damaligen Eigentümerin nichtig. Diese Rüge ist aus den vorerwähnten Gründen zulässig. Allerdings prüft das Bundesgericht im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde gemäss Art. 84 Abs. 1 lit. a OG nur, ob verfassungsmässige Rechte verletzt wurden. Im Folgenden ist deshalb zu prüfen, ob der verwaltungsgerichtliche Entscheid, der die Nichtigkeit der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung verneint, die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie oder das Willkürverbot verletzt. 1.3 Zum anderen macht der Beschwerdeführer geltend, der Baubeschluss vom 18. September 1989 sei mangels Eintritts einer Suspensivbedingung nie wirksam geworden. Insoweit rügt er nicht, dass die im Baubeschluss vom 18. September 1989 enthaltene Nebenbestimmung rechtswidrig gewesen sei. Vielmehr macht er geltend, die vorfrageweise Auslegung dieser Bestimmung durch das Verwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid sei willkürlich, was dazu führe, dass sich der angefochtene Baubeschluss vom 21. Januar 2003 nicht auf denjenigen vom 18. September 1989 stützen und diesen vollziehen könne. Diese Rüge ist zulässig. 1.4 Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die staatsrechtliche Beschwerde einzutreten. 2. Zu prüfen ist zunächst, ob das Verwaltungsgericht die Nichtigkeit der mit Baubeschluss vom 18. September 1989 verfügten öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung unter Verletzung verfassungsmässiger Rechte verneint hat. 2.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, die umstrittene öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung beruhe weder auf einer gesetzlichen Grundlage noch auf einem überwiegenden öffentlichen Interesse und verstosse demzufolge gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 in Verbindung mit Art. 36 BV). 2.1.1 In der Stadt Zürich bestehen seit 1980 für das ganze Bauzonengebiet mit Ausnahme der Industriezone so genannte Wohnanteilsvorschriften (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. Aufl., Zürich 2003, Ziff. 11.2.4.1 S. 11-46). Der Beschwerdeführer behauptet in grundsätzlicher Hinsicht denn auch zu Recht nicht, dass es für Wohnanteilsverpflichtungen an einer gesetzlichen Grundlage fehle oder hierfür kein öffentliches Interesse bestehe. Seine diesbezüglichen Einwände gegen die in der Baubewilligung vom 18. September 1989 verfügte öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung richten sich vielmehr gegen die Verpflichtung, dass er in seiner Liegenschaft einen Wohnanteil von 100 % und nicht, entsprechend der geltenden Bauordnung, von bloss 60 % einzuhalten hat. 2.1.2 Gemäss Art. 6 Abs. 3 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO 1992/99) kann die Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes und innerhalb eines Umkreises mit einem Radius von 150 m in der Kernzone Altstadt und von 300 m in den übrigen Zonen verlegt werden. Diese Bestimmung entspricht unbestrittenermassen der früheren Regelung in Art. 39e und g der Bauordnung 1963 (BauO). Die Verlegung von Wohnflächen von einem auf ein anderes Grundstück ist demnach gemäss geltendem kommunalem Recht ausdrücklich zulässig und war auch nach dem bei Abschluss des Mietvertrages vom 27. Mai 1988 massgebenden Recht statthaft. Sodann ergibt sich aus § 321 Abs. 1 des Gesetzes vom 7. September 1975 über die Raumplanung und das öffentliche Bauwesen (Planungs- und Baugesetz, PBG) unmissverständlich, dass die Baubehörde eine derartige Wohnflächenverlegung als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung mit der Baubewilligung zu verknüpfen hat. Die Auffassung des Beschwerdeführers, dass hierfür keine gesetzliche Grundlage bestehe, geht somit fehl.  Dem Beschwerdeführer ist auch nicht zu folgen, soweit er der umstrittenen Anordnung ein öffentliches Interesse abspricht. Wie die Stadt Zürich unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Recht vorbringt, besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der Einhaltung der Wohnanteilsvorschriften (vgl. dazu BGE 111 Ia 93 E. 2b S. 98 f.). Dies gilt selbstverständlich auch für öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen, mit denen sich eine Behörde die Durchsetzung privatrechtlicher Vereinbarungen über die Verlegung von Wohnanteilsflächen sichert.  Beruht die umstrittene öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung nach dem Gesagten offensichtlich sowohl auf einer klaren gesetzlichen Grundlage als auch auf einem überwiegenden öffentlichen Interesse, erübrigt es sich, in diesem Zusammenhang auf die weiteren Ausführungen des Beschwerdeführers einzugehen. 2.2 Der Beschwerdeführer macht des Weiteren geltend, der Einbezug eines Drittgrundstücks in ein Baubewilligungsverfahren setze gemäss § 310 Abs. 3 PBG den Nachweis der Zustimmung des Dritten zur Baueingabe voraus. Erforderlich sei dabei gemäss § 5 lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) ein schriftlicher Nachweis des Berechtigten zur Einreichung des Baugesuchs, wobei dieser Nachweis dem Baugesuch beizufügen sei (§ 310 Abs. 1 PBG). Entgegen diesen klaren Bestimmungen habe die A.________ AG keinen (schriftlichen) Nachweis über die Berechtigung der damaligen Eigentümerin zur Einreichung des Baugesuchs erbracht. 2.2.1 Es ist unbestritten, dass der Baubehörde im Zeitpunkt der Baubewilligung der vorerwähnte Mietvertrag vom 27. Mai 1988 nicht vorlag und ihr stattdessen von der A.________ AG mit Schreiben vom 16. März 1989 lediglich ein nicht unterzeichneter Auszug aus dem Mietvertrag eingereicht wurde, der zudem in Ziffer 13 Abs. 2 vom Originaltext abwich. Das Verwaltungsgericht schloss daraus und mangels anderweitiger Anhaltspunkte, die Baubehörde scheine die Baubewilligung erteilt zu haben, ohne im Besitz der erforderlichen Zustimmungserklärung der belasteten Grundeigentümerin gewesen zu sein. Insofern sei das damalige Bewilligungsverfahren möglicherweise ordnungswidrig gewesen, was sich heute jedoch nicht mehr zweifelsfrei feststellen lasse. Jedenfalls würde ein solcher formeller Fehler nicht zur Nichtigkeit der umstrittenen Eigentumsbeschränkung führen. 2.2.2 Dieses Ergebnis verletzt weder die Eigentumsgarantie noch das Willkürverbot. Dabei kann offen bleiben, ob die vom Beschwerdeführer angerufenen Verfahrensvorschriften zwingender Natur sind oder es sich bei ihnen bloss um Ordnungsvorschriften handelt.  Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in der Regel nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, und sie werden durch Nichtanfechtung rechtsgültig. Nichtigkeit, d.h. absolute Unwirksamkeit einer Verfügung, wird nur angenommen, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders schwer wiegt, wenn er offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Inhaltliche Mängel haben nur in seltenen Ausnahmefällen die Nichtigkeit einer Verfügung zur Folge. Als Nichtigkeitsgründe fallen hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit einer Behörde sowie schwer wiegende Verfahrensfehler in Betracht (BGE 129 I 361 E. 2.1 S. 363 f.; 122 I 97 E. 3a/aa S. 99; vgl. zudem die Zusammenfassung der Rechtsprechung bei Ulrich Häfelin/ Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich/Bern/ Genf 2002, N. 958 ff.).  Nicht jede Verletzung zwingender Verfahrensvorschriften führt somit zur Nichtigkeit eines Verwaltungsakts. Nach der Rechtsprechung kommt es vielmehr einerseits darauf an, welche Bedeutung den verletzten Vorschriften für die Wahrung der Rechte des Betroffenen zukommt und welche Rechtsfolgen sich an deren nachträglicher Durchsetzung knüpfen. Entscheidend ist demnach eine Abwägung aller massgeblicher Interessen (Urteil des Bundesgerichts 2A.367/2003 vom 26. August 2003, E. 2.3). 2.2.3 Vorliegend fällt in Betracht, dass die frühere Eigentümerin der Eigentumsbeschränkung bereits im Mietvertrag vom 27. Mai 1988 und damit vor der Baubewilligung schriftlich zugestimmt hatte. Dass der Baubehörde dieser Vertrag damals nicht vorlag, ändert nichts daran, dass sich die frühere Eigentümerin darin mit einer vollständigen Bindung ihrer Liegenschaft an den Wohnzweck einverstanden erklärt hatte. Hinzu kommt, dass sie am 30. November 1989 ein Schreiben an das Notariat D.________ mitunterzeichnete, in dem auf den Baubeschluss vom 18. September 1989 Bezug genommen und um Anmerkung der darin verfügten öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung ersucht wurde. Hat die frühere Eigentümerin einer Nutzungsbeschränkung ihrer Liegenschaft zu reinen Wohnzwecken wiederholt ausdrücklich zugestimmt und entspricht die öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung ihrem damals klar bekundeten Willen, so ist nicht ersichtlich, inwiefern sie durch eine allfällige Verletzung von § 310 Abs. 1 und 3 PBG sowie § 5 lit. m und l BauVV überhaupt in ihrer Rechtsstellung beeinträchtigt worden sein soll. Dies um so mehr, als die Liegenschaft Mainaustrasse 8 seither auch tatsächlich allein zu Wohnzwecken genutzt wird. 2.2.4 Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, nach einem allgemein anerkannten Rechtsgrundsatz sei ein mitwirkungsbedürftiger Verwaltungsakt ohne entsprechende Mitwirkung ipso iure nichtig, ist sein Einwand unbehelflich. Vorliegend hat die frühere Eigentümerin - wie dargelegt - der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung ausdrücklich zugestimmt und insofern mit Blick auf den zu erlassenden Verwaltungsakt mitgewirkt. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist davon die Frage zu unterscheiden, in welcher Form die Zustimmung der Baubewilligungsbehörde zur Kenntnis gebracht werden muss. Dass hierfür nach § 5 BauVV Schriftlichkeit erforderlich ist, ist unbestritten. Da die Nichteinhaltung dieser Verfahrensvorschrift für die frühere Eigentümerin nach den vorstehenden Feststellungen jedoch nicht oder jedenfalls nicht mit nennenswerten Rechtsnachteilen verbunden ist, ist es weder willkürlich noch verletzt es die Eigentumsgarantie, wenn ein solcher Formmangel nicht zur Nichtigkeit führt. Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht in Anbetracht der vorliegenden Umstände willkürfrei erwogen, dass der gerügte Verfahrensfehler weder krass noch offensichtlich sei. 2.3 Soweit der Beschwerdeführer schliesslich vorbringt, der Mieter widersetze sich, trotz längst abgelaufenem Mietverhältnis, die Voraussetzungen für die Löschung der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung zu schaffen, handelt es sich um eine privatrechtliche Angelegenheit, auf die hier nicht weiter einzugehen ist. 3. Der Baubeschluss vom 18. September 1989 enthält zahlreiche "Bedingungen". Darunter fällt auch die Verpflichtung der Bauherrschaft, die öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung vor Baubeginn im Grundbuch anmerken zu lassen und hierüber dem Amt für Baubewilligungen ein Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen. Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht eine willkürliche Auslegung dieser Regelung vor. Nach ihrem klaren Wortlaut handle es sich um eine Suspensivbedingung. Da diese nie eingetreten sei, habe die Baubewilligung vom 18. September 1989 und damit die im Streit stehende öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung nie Gültigkeit erlangt. 3.1 Das Bundesgericht kann nur prüfen, ob die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung Verfassungsrecht verletzt. Im vorliegenden Fall wird lediglich eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) gerügt. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder sogar vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht weicht vom Entscheid der kantonalen Instanz nur ab, wenn dieser offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 125 II 10 E. 3a S. 15, 129 E. 5b S. 134; je mit Hinweisen). 3.2 Das Verwaltungsgericht hat zunächst ausgeführt, bei der Qualifizierung eines Reverses als Bedingung, Befristung, Auflage oder gemischte Nebenbestimmung könne nicht einzig auf den Wortlaut der Baubewilligung abgestellt werden, weil dort oft von Bedingungen die Rede sei, auch wenn es sich der Sache nach um Befristungen oder Auflagen handle. Die Zuordnung habe vielmehr nach dem mit der betreffenden Nebenbestimmung verfolgten Zweck und unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeitsprinzips zu erfolgen. Gestützt darauf kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass es sich bei der verlangten Grundbuchanmerkung und dem hierüber einzureichenden Zeugnis des Grundbuchamts nicht um eine Bedingung, sondern um eine Auflage handle: Die in Disp.-Ziff. I.2 des Baubeschlusses enthaltene Eigentumsbeschränkung gelte unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung und könne schon aus diesem Grund nur eine Auflage und nicht eine Bedingung für die Gültigkeit der Baubewilligung sein. Die in Disp.-Ziff. I.1 enthaltene "Bedingung", die Reverse vor Baubeginn im Grundbuch eintragen zu lassen, sei ebenfalls als Auflage auszulegen, da der Anmerkung im Grundbuch nur deklaratorische Bedeutung zukomme; es bestehe somit kein Grund, die Gültigkeit der Baubewilligung von der Anmerkung der Eigentumsbeschränkung im Grundbuch abhängig zu machen. 3.3 Diese Erwägungen lassen keine Willkür erkennen: Verwaltungsverfügungen sind - unter Vorbehalt der Problematik von Treu und Glauben - nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern nach ihrem tatsächlichen rechtlichen Bedeutungsgehalt zu verstehen (BGE 123 V 106 E. 1c; 120 V 496 E. 1 S. 497 ff.). Im vorliegenden Fall hat das Verwaltungsgericht sachlich und vertretbare Gründe dafür genannt, weshalb die streitige Nebenbestimmung nicht als Suspensivbedingung sondern als Auflage auszulegen sei.  Zu einem gegenteiligen Resultat führt auch nicht der vom Beschwerdeführer vorgebrachte Einwand, wonach es sich bei der Anmeldung zur Grundbuchanmerkung um ein gegenüber der früheren Eigentümerin nicht erzwingbares Verhalten handle und ein solches nur die Wirkung einer Suspensivbedingung zu entfalten vermöge. Der Beschwerdeführer lässt hierbei unberücksichtigt, dass sich die frühere Eigentümerin im Mietvertrag vom 28. Mai 1988 und damit schon vor der Baubewilligung mit der Anmerkung der öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch ausdrücklich einverstanden erklärt hatte. Zudem hatte sie diesen Willen auch mit der von ihr unterzeichneten Grundbuchanmeldung nochmals bekräftigt (vgl. E. 2.2.1 hiervor). Hat demnach die frühere Eigentümerin der Abgabe der entsprechenden Grundbuchanmeldung wiederholt zugestimmt, erweist sich der Einwand des Beschwerdeführers, sie könne dazu nicht gezwungen werden und demzufolge sei eine echte Suspensivbedingung anzunehmen, als unbehelflich. 3.4 Im Übrigen bleibt in diesem Zusammenhang festzustellen, dass auch die frühere Eigentümerin der umstrittenen Nebenbestimmung offensichtlich nicht die Bedeutung einer Suspensivbedingung beigemessen hatte. Andernfalls liesse sich nicht erklären, weshalb sie die Liegenschaft Mainaustrasse 8 auch tatsächlich einer 100 %igen Wohnnutzung zuführte und diese Nutzung bis zum Verkauf ihrer Liegenschaft im Jahre 2002, d.h. während über einem Jahrzehnt, stets beibehielt und - soweit ersichtlich - nie dagegen remonstrierte. 4. Die staatsrechtliche Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.  Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 OG). Der Stadt Zürich als grosser Gemeinde ist entgegen ihrem Antrag praxisgemäss keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 159 Abs. 2 OG).  Demnach erkennt das Bundesgericht: 1. Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4. Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Stadt Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt. Lausanne, 10. Mai 2005 Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des Schweizerischen Bundesgerichts Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: