[AZA 3] 1P.721/1999/hzg I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG ********************************** 14. März 2000 Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Aeschlimann, Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber Haag. --------- In Sachen Albert W e i b e l, Kaiserstuhlerstrasse 47, Weiach, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Hübner, Limmatquai 3, Zürich, gegen Gemeinderat W e i a c h, Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h, 1. Abteilung, 1. Kammer, betreffend Quartierplan, hat sich ergeben: A.- Mit Beschluss vom 16. Dezember 1997 setzte der Gemeinderat Weiach gestützt auf § 158 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den Quartierplan Nr. 3 "See-Winkel" fest. Das Quartierplangebiet umfasst rund 9 ha bisher weitgehend unüberbautes Wohn- und Gewerbegebiet. Es wird nördlich durch die Kaiserstuhler- strasse begrenzt. Der Quartierplan sieht drei Teile ("West", "Mitte" und "Ost") vor, die je durch neu zu erstellende, von der Kaiserstuhlerstrasse abzweigende Quartierstrassen erschlossen werden sollen. Albert Weibel ist Eigentümer des Grundstücks altKat.Nr. 364 (neu Nr. 7), das im Teil "Mitte" des Quar- tierplanperimeters liegt. Die Parzelle grenzt nördlich an die Kaiserstuhlerstrasse. Sie ist rund 100 m tief. Auf ihrem nördlichen Teil befindet sich eine Autoreparaturwerkstätte mit Tankstelle und Werkhallenanbau. Der südliche Teil ist mit einer eingeschossigen Einstellhalle überbaut. Gemäss Quartierplan soll der südliche Teil des Grundstücks von Westen her mit der neu zu erstellenden Quartierstrasse "im See" erschlossen werden, während die unmittelbare Zufahrt ab der Kaiserstuhlerstrasse für den nördlichen und den mitt- leren Parzellenbereich beibehalten wird. Der südliche Teil des Grundstücks wurde mit dem generellen Flächenabzug von 8,816 % (entsprechend ca. 180 m2) belastet. Zudem wurde im südlichen Teil der Parzelle entlang der Ostgrenze ein Strei- fen im Halte von rund 322 m2 abgetrennt und der Nachbarpar- zelle altKat. Nr. 365 (neu: Nr. 8) zugeschieden. Der Parzel- le von Albert Weibel wurde dafür im nördlichen Teil auf der Westseite ein Streifen von rund 221 m2 angefügt. Der südli- che und der mittlere Teil der Parzelle (insgesamt 1735 m2) wurden zudem in den Kostenverteiler für die Erschliessungs- strasse Teil "Mitte" sowie für die Kanalisation und die Trink- und Löschwasserleitungen aufgenommen. Schliesslich wurde die gesamte Parzelle in den Kostenverteiler für die Administrativkosten des Quartierplanverfahrens einbezogen. B.- Albert Weibel erhob gegen den Quartierplan- beschluss zunächst erfolglos Rekurs an die kantonale Bau- rekurskommission I und anschliessend Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, sein Grundstück sei aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen, eventuell von der Kostenbeitragspflicht auszunehmen. Zudem seien die bisherigen Grenzen des Grundstücks zu belassen. Das Verwaltungsgericht erwog mit Urteil vom 6. Oktober 1999, der Quartierplan habe auch für bereits überbaute Grundstücke baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen. Die Festsetzung der Erschliessungsanlagen habe sich nach der objektiv mögli- chen baulichen Nutzung und nicht nach der bestehenden Über- bauung zu richten. Die Parzelle des Beschwerdeführers sei ungenügend erschlossen, da bei einer gemäss Bauordnung mög- lichen künftigen Überbauung (Zone WG3) der südliche Teil der Parzelle nicht mehr wie bisher unmittelbar über die Kaiserstuhlerstrasse erschlossen werden könnte; vielmehr müsste dieser Teil über die neu zu erstellende Quartier- strasse "im See" rückwärtig erschlossen werden. Dass dieser Teil mit dem allgemeinen Landabzug belastet und in den Kostenverteiler einbezogen worden sei, sei deshalb nicht zu beanstanden. Hinsichtlich der Neufestlegung der Parzel- lengrenze habe der Gemeinderat sein Ermessen nicht über- schritten. Auch die Belastung mit Administrativkosten sei rechtmässig. C.- Albert Weibel erhebt staatsrechtliche Beschwerde mit dem Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzu- heben, eventuell die Sache zur Neuentscheidung an das Ver- waltungsgericht zurückzuweisen. Zudem beantragt er Erteilung der aufschiebenden Wirkung, die Durchführung eines Augen- scheins und die Einholung eines Gutachtens über die Frage der Notwendigkeit des Einbezugs seines Grundstücks in den Quartierplan. D.- Der Gemeinderat Weiach beantragt Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung, soweit auf die Beschwerde einzutreten sei. E.- Mit Verfügung des Präsidenten der I. öffentlich- rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 22. Dezember 1999 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung beigelegt. Das Bundesgericht zieht in Erwägung : 1.- a) Das angefochtene Urteil ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid, gegen den auch im Bund kein anderes Rechtsmittel gegeben ist. Die staatsrecht- liche Beschwerde ist zulässig (Art. 84 Abs. 2, Art. 86 Abs. 1 und Art. 87 OG). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer eines in den Quartierplan einbezogenen Grund- stücks zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert (Art. 88 OG). Auf die Beschwerde ist einzutreten, so- weit sich der Beschwerdeführer nicht auf unzulässige Noven beruft (s. nachfolgende E. 2e). b) Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Klarheit aus den Akten. Auf die Durchführung des beantragten Augenscheins und die Einholung eines Gutachtens kann ver- zichtet werden. 2.- a) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung der Eigentumsgarantie und von Art. 4 aBV. Es bestehe kein genügendes öffentliches Interesse am Quartierplan "See-Winkel", da dieser im Widerspruch zu übergeordneten Planungszielen liege. Das Verwaltungsgericht habe sodann eine ungenügende Interessenabwägung vorgenommen, da es auf die subjektive Interessenlage des Beschwerdeführers nicht Rücksicht genommen habe. Das private Interesse des Beschwerdeführers an einer Entlassung aus dem Quartierplan überwiege, da sein Grundstück im Gegensatz zu den benach- barten Grundstücken bereits hinreichend erschlossen und vollständig überbaut sei. Es profitiere von der vorgese- henen neuen Quartierstrasse in keiner Weise. Deshalb seien sein Einbezug in den Kostenverteiler und der ihm auferlegte Landabzug für Erschliessungsanlagen nicht zulässig. Auch bezüglich der Wasser- und Kanalisationsleitungen stehe sein Kostenanteil in keinem angemessenen Verhältnis zum Vorteil. Die ihm auferlegte Beitragspflicht verletze das Äquivalenz- prinzip. Durch die Abtretung des Landstreifens im Süden und die Impropriation des Streifens im Norden werde zudem der Anspruch auf wertgleichen Realersatz verletzt, da der neu zugeteilte Streifen baulich nicht genutzt werden könne, während der abzutretende Streifen für eine Erweiterung der Einstellhalle nutzbar wäre. b) Eine Eigentumsbeschränkung ist mit Art. 22ter aBV bzw. Art. 26 BV nur vereinbar, wenn sie auf gesetzlicher Grundlage beruht, im überwiegenden öffentlichen Interesse liegt, verhältnismässig ist und, sofern sie eine Enteignung darstellt oder einer solchen gleichkommt, gegen volle Ent- schädigung erfolgt (Art. 36 und 26 Abs. 2 BV; BGE 121 I 117 E. 3b S. 120; 119 Ia 362 E. 3a S. 366; 117 Ia 412 E. 4b S. 419, je mit Hinweisen). c) Der Einbezug des Grundstücks des Beschwerde- führers in den Quartierplan stellt in mehrfacher Beziehung eine Eigentumsbeschränkung dar. Er hat einen entschädigungs- losen generellen Landabzug zur Erstellung von Erschliessungs- anlagen und eine Neuzuteilung der Grundstücksfläche zur Fol- ge, verbunden mit einer (ausgleichspflichtigen) Minderzutei- lung. Der Einbezug in den Quartierplan bewirkt zudem eine Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen und die Verfahrenskosten. d) Der Beschwerdeführer bestreitet mit Recht nicht das Vorhandensein einer genügenden gesetzlichen Grundlage. Eine solche ist mit den §§ 123 ff. PBG gegeben. Er bestrei- tet jedoch, dass ein überwiegendes öffentliches Interesse am Einbezug seiner Liegenschaft in den Quartierplan bestehe. Das Bundesgericht prüft grundsätzlich frei, ob ein öffent- liches Interesse besteht, ob dieses das entgegenstehende private Interesse überwiegt und ob der Eingriff in das Grundrecht verhältnismässig ist. Es auferlegt sich jedoch eine gewisse Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen Behörden besser überblicken (BGE 119 Ia 362 E. 3a S. 366). e) Der Beschwerdeführer bestreitet ein öffentliches Interesse am Quartierplan, da weder die tatsächliche Bevöl- kerungsentwicklung noch die kommunale Richtplanung einen Bedarf an der Überbauung "See-Winkel" ausweise. Zudem lege auch die Fluglärmbelastung eine Redimensionierung der über- grossen Bauzonen nahe. Diese Vorbringen stellen Noven dar, die im Ver- fahren der staatsrechtlichen Beschwerde grundsätzlich nicht zulässig sind ( Walter Kälin, Das Verfahren der staatsrecht- lichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, S. 369 f.). Auf die Beschwerde ist diesbezüglich nicht einzutreten. Im Übrigen sind sie auch unbegründet. Das Quartierplangebiet liegt in einer rechtskräftigen Bauzone. Die Gemeinde ist grundsätz- lich gehalten, diese zu erschliessen (Art. 19 Abs. 2 RPG). Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass im Quar- tierplanperimeter die Planungswerte für die Lärmbelastung überschritten werden. Zu prüfen ist aber im Folgenden, ob das öffentliche Interesse am Quartierplan die privaten In- teressen des Beschwerdeführers überwiegt. 3.- a) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, nach seiner Rechtsprechung komme eine Entlassung eines Grund- stücks aus dem Quartierplanverfahren nur in Frage, wenn kumulativ das betreffende Grundstück für die Gesamter- schliessung nicht benötigt werde und nach objektiven Gesichtspunkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus sachlichen Gründen für eine Überbauung nicht in Betracht komme. Diese Rechtsprechung weckt Bedenken: Die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentli- chen Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen der betroffenen Grundeigentümer dient: Er ermöglicht eine im öffentlichen Interesse liegende, geordnete Überbauung des Landes. Gleichzeitig verschafft er dem Grundeigentümer eine Erschliessung und ermöglicht so die Überbauung des Grundstücks und damit die Erzielung eines Mehrwerts (vgl. BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71; 117 Ia 412 E. 2c S. 416; Ur- teil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980 in ZBl 84/1983 S. 179, E. 2b; Brandt/Moor, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 18 Rz. 110). Dass ein solches privates Interesse tat- sächlich vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Ein- bezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen Belastungen (BGE 100 Ia 223 E. 3c S. 230). Ist jedoch ein Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfährt es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so ist sein Einbezug nicht gerechtfertigt (vgl. BGE 117 Ia 412 E. 2c und d S. 417 f.). Wenn nun nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ein Grundstück bereits baureif ist und einzig deshalb in einen Quartierplan einbezogen wird, weil es für die Gesamterschliessung benötigt wird, so fehlt es am Vorteil, welcher den Einbezug in das Quartierplan- gebiet und die damit verbundenen Eigentumsbeschränkungen und finanziellen Belastungen rechtfertigt. Das betreffende Grundstück kann gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung (gegen volle Entschädigung) für die Erstellung von Er- schliessungsanlagen herangezogen, nicht aber - mit den geschilderten nachteiligen Folgen - in den Quartierplan einbezogen werden (BGE 100 Ia 223 E. 3c S. 230). b) Massgebend ist demnach, ob das Grundstück des Beschwerdeführers hinreichend erschlossen ist. Das trifft unbestrittenermassen für den nördlichen Teil der Liegen- schaft zu. Die kantonalen Instanzen haben diesen Teil denn auch nicht mit dem generellen Flächenabzug belastet und nicht in den Kostenverteiler für die Erschliessungsanlagen einbezogen. Streitig ist hingegen, ob die Erschliessung für den südlichen Teil der Parzelle ausreicht. c) Die dort gelegene Einstellhalle wird heute über den nördlichen Grundstücksteil direkt von der Kaiser- stuhlerstrasse her erschlossen. Das Verwaltungsgericht geht jedoch davon aus, dass dieser Teil baulich unternutzt sei. Eine weitergehende Ausnützung oder auch nur eine verkehrs- intensivere Nutzung der bestehenden Halle hätte Mehrverkehr zur Folge, der nicht mehr unmittelbar in die Kaiserstuhler- strasse geführt werden könne. Auch der Beschwerdeführer stellt letztlich nicht in Abrede, dass bei einer intensiveren Nutzung des südlichen Parzellenteils, wie sie aufgrund der Zonenordnung zulässig wäre, die direkte Erschliessung über die Kaiserstuhlerstras- se ungenügend sein könnte. Es besteht kein Anspruch darauf, dass eine direkte Erschliessung in eine Durchgangsstrasse bewilligt oder beibehalten wird (nicht publiziertes Urteil des Bundesgerichts vom 24. August 1998 i.S. H., E. 5 und 6). Hinsichtlich der Erschliessung mit Wasserzufuhr und Kanali- sation räumt der Beschwerdeführer selber ein, dass die Ein- stellhalle lediglich über einen 1-Zoll-Anschluss an das Was- sernetz verfügt und nicht an die Kanalisation angeschlossen ist. Für eine intensivere Nutzung des südlichen Parzellen- teils wäre diese Erschliessung offensichtlich ungenügend. Indessen bestreiten auch die kantonalen Instanzen nicht, dass die bisherige Erschliessung durch den direkten Zugang zur Kaiserstuhlerstrasse für den bestehenden Garagen- betrieb des Beschwerdeführers ausreicht und beibehalten wer- den kann. Ebensowenig machen sie geltend, für den bestehen- den Betrieb sei der bisherige Wasser- und Kanalisationsan- schluss ungenügend. Die mit dem Quartierplan neu vorgesehene Erschliessung bringt somit für den bisherigen Betrieb des Beschwerdeführers keinerlei Vorteile. Das Verwaltungsgericht geht jedoch davon aus, es sei unerheblich, ob der Beschwerde- führer selber eine zusätzliche Ausnützung des rückwärtigen Parzellenteils plane. Entscheidend sei, dass eine solche objektiv möglich sei. Massgebend ist somit die Frage, ob für die Interes- senabwägung einzig auf die abstrakt und objektiv mögliche bauliche Ausnützung, oder auch auf die konkreten subjektiven Interessen des betroffenen Grundeigentümers abzustellen sei. d) Die hinreichende Erschliessung im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG muss sich nach den zonengerechten Bau- möglichkeiten der zu erschliessenden Fläche richten (BGE 121 I 65 E. 3a S. 68; 117 Ia 412 E. 2c S. 416 f.). Das ergibt sich daraus, dass Erschliessungsanlagen für einen gewissen Zeithorizont erstellt werden müssen und nicht im Voraus ge- sagt werden kann, mit welcher Intensität die beteiligten Grundstücke in Zukunft genutzt werden. Dementsprechend ist der Einbezug eines Grundstücks in einen Quartierplan nicht erst dann zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung erforderlich ist, sondern bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukünftige Nutzung ermöglicht wird (BGE 117 Ia 412 E. 2c S. 417; Urteil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980 in ZBl 84/1983 S. 179, E. 2b und c). Desgleichen ist nach Lehre und Rechtsprechung die Auferlegung von Mehrwertbei- trägen für die Kosten der Erschliessung bereits dann zu- lässig, wenn eine Anschlussmöglichkeit besteht, unabhängig davon, ob der Grundeigentümer davon tatsächlich Gebrauch macht (BGE 106 Ia 241 E. 3b S. 242; André Jomini, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 19 Rz. 59; Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 98 u. 105). e) Das kann jedoch nicht bedeuten, dass sämtli- che Belastungen mit dem Hinweis auf eine künftige bessere Nutzung und ungeachtet der konkreten Situation des Betrof- fenen zulässig wären. Es ist nicht zu übersehen, dass die zitierte Lehre und Rechtsprechung hauptsächlich anhand un- überbauter Grundstücke entwickelt wurde. Wird solches Land durch einen Quartierplan erschlossen, so erhält dadurch der Eigentümer die Möglichkeit, sein bisher nicht über- bautes Grundstück in den Grenzen des bau- und planungs- rechtlich Zulässigen möglichst optimal zu überbauen und damit einen wirtschaftlichen Vorteil aus den im Rahmen des Quartierplans erstellten Erschliessungsanlagen zu reali- sieren. Das ist in der Regel für den Eigentümer wirtschaft- lich vorteilhaft (BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71; Christian Lindenmann, Beiträge und Gebühren für die Erschliessung nach zürcherischem Planungs- und Baurecht, Diss. Zürich 1989, S. 88, 94; Schürmann/Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 3. Aufl., Bern 1995, S. 220, 226). Die Eigentumseinschränkung, die darin liegt, dass auch möglicherweise nicht bauwillige Eigentümer indirekt zur Überbauung veranlasst werden, wird damit gerechtfertigt, dass bisher nicht überbautes Land der Überbauung zugeführt wird, was als hinreichendes öffentliches Interesse betrach- tet wird ( EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Bern 1981, N 24 zu Art. 19; Jomini, a.a.O., Art. 19 Rz. 59; Marantelli-Sonanini, a.a.O., S. 105 f.). Damit ist in der Regel kein finanzieller Verlust verbunden. Der Eigentümer kann das Grundstück nutzbringend überbauen oder zu einem Preis verkaufen, der weit über dem Ertragswert des unüberbauten Grundstücks liegt. Der durch die Erschlies- sungsmassnahmen geschaffene Mehrwert kann tatsächlich reali- siert werden. Bei bereits überbauten Grundstücken kann es sich jedoch anders verhalten; ein Quartierplan stellt hier oft eine schwerwiegende Eigentumsbeschränkung dar (vgl. BGE 106 Ia 364 E. 2 S. 366 f.) : Insbesondere bei Gewerbebetrieben, welche die baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten nicht voll ausschöpfen, kann eine intensivere Überbauung zwar rechtlich und technisch möglich, aber für den betref- fenden Betrieb unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar sein. In solchen Fällen stellt eine zusätz- liche Erschliessung, die eine intensivere Überbauung er- möglichen würde, allenfalls einen hypothetischen Vorteil dar, der jedoch praktisch nicht oder zumindest nicht kurz- fristig oder nur um den Preis einer Veräusserung des Grund- stücks und einer Aufgabe des Betriebs realisierbar ist. Den mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen Abgaben und sonstigen Nachteilen steht damit kein tatsächlicher Vorteil gegenüber. Derartige Situationen sind im Lichte der Eigentumsgarantie deshalb anders zu beurteilen als der bisher meist betrachtete Fall, dass Eigentümer nicht überbauter Grundstücke durch den Bau von Erschliessungs- anlagen zur Überbauung veranlasst werden. Das abstrakte Interesse an einer maximal zulässigen baulichen Ausnutzung kann in solchen Fällen nicht unbesehen das konkrete Inte- resse des betroffenen Eigentümers überwiegen. Vielmehr ist die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (BGE 121 I 65 E. 5a/cc und 5c S. 71 f.; 100 Ia 223 E. 3 S. 226 ff.; Schürmann/Hänni, a.a.O., S. 200 f.; vgl. auch BGE 119 Ia 21 E. 1a S. 24 f.: Berücksichtigung betrieblicher Gegeben- heiten). Aus diesen Überlegungen folgt, dass für den Ein- bezug bereits überbauter Grundstücke in einen Quartierplan nicht einzig auf die durch die vorgesehene Erschliessung objektiv ermöglichte bessere Ausnützung, sondern auch auf die subjektive Situation der betroffenen Eigentümer abzu- stellen ist. f) Das Verwaltungsgericht hat einzig als aus- schlaggebend betrachtet, dass durch den Quartierplan eine bessere Ausnützung objektiv möglich sei. Es hat deshalb zu Unrecht die subjektive Situation des Beschwerdeführers gar nicht geprüft. Der Sachverhalt ist jedoch aufgrund der Akten hinreichend klar, so dass das Bundesgericht die erforderli- che Interessenabwägung selbst vornehmen kann. g) Nach dem bisher Ausgeführten (E. 3c) ist nicht zweifelhaft, dass die zusätzliche Erschliessung (Strasse "im See", Kanalisation und Wasserleitung) für den Fall einer intensiveren Nutzung des südlichen Parzel- lenteils erforderlich ist. Sie bedeutet demnach für den Fall einer solchen Nutzung auch einen Mehrwert, da ohne diese Erschliessung eine intensivere Überbauung des süd- lichen Teils gar nicht bewilligt werden könnte. Dieser durch die Erschliessung geschaffene Vorteil rechtfertigt denn auch den generellen Flächenabzug. Zwar kann dieser Vorteil vorderhand nicht realisiert werden, doch behindert der Flächenabzug den bestehenden Betrieb des Beschwerde- führers nicht. Jedenfalls macht dieser nicht geltend, durch die Abtretung der rund 180 m2 werde die Benützung der Werk- stätte oder der Einstellhalle verunmöglicht oder auch nur erschwert. Auch bei Berücksichtigung der konkreten, aktuel- len Interessenlage des Beschwerdeführers ist somit der Flächenabzug nicht unzulässig. h) Analoges gilt für den Landabtausch (Abtretung des Streifens im Süden, Impropriation des Streifens im Nor- den). Aus der Eigentumsgarantie folgt ein Anspruch auf wert- gleichen Realersatz und - sofern dies nicht möglich ist - Geldausgleich in der Höhe des Verkehrswertes (BGE 122 I 120 E. 5 S. 127; 119 Ia 21 E. 1a S. 24 f.; 116 Ia 41 E. 5a S. 50; Schürmann/Hänni, a.a.O., S. 227). Der Beschwerdefüh- rer macht nicht geltend, dass der Verkehrswert des ihm neu zugeteilten Streifens geringer sei als derjenige des von ihm abzutretenden Streifens (unter Berücksichtigung der Minder- zuteilung infolge des generellen Landabzugs). In abstrakter Weise ist somit die Wertgleichheit nicht in Frage gestellt. Ebenso wenig wird durch den Abtausch der Betrieb der Garage in der bisherigen Form in Frage gestellt. Der Beschwerde- führer bringt einzig vor, auf dem abgetrennten Streifen im südlichen Teil hätte er die bestehende Einstellhalle erweitern können. Es ergeben sich jedoch weder aus den Akten noch aus den Rechtsschriften des Beschwerdeführers Hinweise darauf, dass eine solche Erweiterung konkret ge- plant wäre. Zudem wäre eine Erweiterung der Halle auch in nördlicher Richtung denkbar. Bei einer grundsätzlichen Neu- gestaltung der Überbauung würde sodann der im nördlichen Teil impropriierte Streifen eine bessere bauliche Ausnützung des nördlichen Teils erlauben. Es kann somit nicht gesagt werden, dass der Landabtausch den Grundsatz des wertgleichen Ersatzes verletzt. Mit gewissen Unterschieden zwischen altem und neuem Besitzstand muss sich der Eigentümer bei einer Landumlegung abfinden (BGE 100 Ia 223 E. 3a S. 227). i) Eine wesentliche Belastung könnte sich hingegen aus der mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen Beitragspflicht für die Erschliessungsanlagen ergeben. Der Beschwerdeführer wird nach seinen Angaben mit Erschliessungsbeiträgen von Fr. 157'200.-- belastet (Kanali- sation: Fr. 63'700.--; Wasserzufuhr: Fr. 29'700.--; Strasse: Fr. 63'800.--). Für den Fall einer künftigen intensiveren Überbauung des südlichen Parzellenteils dürfte dieser Auf- wand ohne weiteres durch den entsprechenden Mehrwert kompen- siert werden. Solange der Beschwerdeführer hingegen sein bisheriges Gewerbe betreibt und daher aus der neuen Er- schliessung keinen Nutzen hat, könnte sich die Pflicht zur Zahlung eines Beitrags in solcher Höhe im Lichte des bisher Ausgeführten (E. 3e) in der Tat als unverhältnis- mässig erweisen. Indessen steht zur Zeit die Beitragsforderung nicht zur Diskussion. Der Quartierplan legt einzig den Kostenverteiler für den Fall der plangemässen und voll- ständigen Realisierung der Erschliessungsanlagen fest. Dass und wann der Beschwerdeführer die entsprechenden Beiträge zu leisten haben wird, steht noch nicht fest, sondern wird nach Massgabe der §§ 166 ff. PBG festgelegt werden. Es wird Sache des Gemeinderates sein, zu gegebener Zeit die Kosten so festzulegen, dass für den Beschwerde- führer keine unverhältnismässige Belastung entsteht. 4.- Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit abzu- weisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichts- kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG). Nachdem das Ver- waltungsgericht teilweise von unzutreffenden Annahmen ausge- gangen ist (E. 3a und f) und sich der Beschwerdeführer inso- fern in guten Treuen zur Beschwerdeführung veranlasst sehen konnte, rechtfertigt sich eine Reduktion der Gerichtsgebühr (Art. 156 Abs. 3 OG). Die Gemeinde Weiach hat keinen An- spruch auf Parteientschädigung, nachdem sie nicht anwalt- lich vertreten war. Demnach erkennt das Bundesgericht: 1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten werden kann. 2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt. 3.- Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4.- Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Gemeinderat Weiach und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt. ______________ Lausanne, 14. März 2000 Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: