[AZA 3] 1P.766/1999/mks I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG ********************************** 10. April 2000 Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter Nay, Bundesrichter Aeschlimann und Gerichtsschreiber Störi. --------- In Sachen Robert S t r a u b, Limmattalstrasse 58, Zürich, Claudia S t r a u b - Bundi, Limmattalstrasse 58, Zürich, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Rainer Metzger, Alexanderstrasse 38, Chur, gegen Annamarie F r i s c h k n e c h t, Chur, Arthur H o f m a n n, Flims Dorf, Peter S c h u b i g e r, Flims Dorf, Gemeinde S a g o g n, Beschwerdegegner, alle vertreten durch Rechtsanwalt Martin Buchli, Masanserstrasse 35, Chur, Verwaltungsgericht des Kantons G r a u b ü n d e n, (4. Kammer), betreffend Eigentumsgarantie und Willkürverbot (Quartiergestaltungsplan Fri), hat sich ergeben: A.- Annamarie Frischknecht, Arthur Hofmann und Peter Schubiger sind Eigentümer der in Sagogn zwischen den beiden Dorfteilen Vitg Dadens und Vitg Dado gelegenen Parzelle Nr. 226 ("Fri"). Die 14'767 m2 grosse Parzelle war nach dem Zonenplan 1982 der Bauzone W2a zugeteilt, wobei mit Rück- sicht auf ihre zentrale Lage und ihre Bedeutung für das Ortsbild und die Siedlungsstruktur ein erheblicher Teil durch eine Baulinie als Freihaltefläche ausgeschieden war. Am 28. April 1995 beschloss die Gemeindeversammlung von Sagogn eine Teilrevision der Ortsplanung. Der Zonenplan Baugebiet 1:2000 (teilweise inkl. Generellem Gestaltungs- plan) vom 28. April 1995 weist die Parzelle Nr. 226 mit folgendem Vermerk der Kernzone (K) zu: "minimaler Freihalte- bereich von 5800 m2 zur Trennung der Ortsteile". Zudem wird die Parzelle mit folgender Legende der Gestaltungsplan- und Wettbewerbspflicht unterstellt: "Gestaltungs- und Wettbewerbspflicht (Gestaltung, Überbauung und Freihaltung) zulässige BGF = 4500 m2 / minimaler zusammenhängender Freihalte- bereich von 5800 m2. Die Gestaltungsplanpflicht bezweckt geeignet die Trennung der historischen Ortsteile sowie die Integration der neuen Bau- substanz zur Bildung eines verbindenden Kern- bereichs" Der neu ins kommunale Baugesetz vom 12. März 1982 (BauG) aufgenommene Artikel 48bis bestimmt für die Kernzone (K) : "Die Kernzone ist für Wohnbauten, Hotels, Gaststät- ten, Verkaufslokale, Sport- und Erholungsbetriebe sowie für alle der Erholung und für Dienstleistun- gen dienenden Bauten und Anlagen bestimmt. Der Wohnanteil darf maximal 60 % betragen. Die ört- liche Festlegung ist im Gestaltungsplan zu regeln." Die Bauvorschriften für die Kernzone werden durch eine Er- gänzung von Art. 59 BauG wie folgt geregelt: maximale Aus- nützung "gemäss Zonenplan"; maximale Gebäudehöhe, Firsthöhe, Gebäudebreite und Gebäudelänge "frei im Rahmen der Wettbe- werbs- und Gestaltungsplanpflicht"; Grenzabstände gross und klein je 3 m sowie die Immissionen "mässig störend". Im Planungs- und Mitwirkungsbericht des Ingenieurbüros Cavigelli und Partner vom 29. Sept. 1994/18. Jan. 1995/ 11. April 1995/1. Mai 1995 werden die planerischen Fest- legungen für die Parzelle Nr. 226 wie folgt begründet: "Fri Die grosse Parzelle zwischen den Dorfteilen Vitg Dadens und Vitg Dado war im Rahmen der Quartier- planung Fanaus teilweise mit einem Hochbauverbot mit Nutzungstransport belegt worden. Eine bleibende Beibehaltung eines Trennbereichs zwischen den bei- den Ortskernen ist für die Siedlungsstruktur und das Ortsbild von zentraler Bedeutung und konnte mit diesem Hochbauverbot im Rahmen der Quartierplanung nur unbefriedigend erreicht werden. Mit dem neuen Entwurf wird hier deshalb eine andere Lösung vorge- schlagen. Für die Parzelle wird eine Wettbewerbs- pflicht vorgesehen. Der in etwa freizuhaltende Be- reich wird bezeichnet, aber nicht parzellenscharf abgegrenzt, da die beste Lösung bezüglich Überbau- ung und Freihaltung im Rahmen des Wettbewerbs er- mittelt werden soll. Anstelle der zonengemässen Ausnützung wird die im Quartierplanverfahren dem Kostenverteiler zugrunde gelegte zulässige Brutto- geschossfläche im Zonenplan festgehalten. Diese gestaltungsplanerische Massnahme ist an dieser zentralen und bedeutungsvollen Stelle angemessen." Die Teilrevision der Ortsplanung der Gemeinde Sagogn vom 28. April 1995 wurde, soweit sie hier interessiert, von der Regierung des Kantons Graubünden am 12. Dezember 1995 ge- nehmigt. B.- Annamarie Frischknecht, Arthur Hofmann und Peter Schubiger schrieben im Juni 1997 einen Ideenwettbewerb für die Überbauung der Parzelle Nr. 226 aus. Die vier eingegan- genen Projekte wurden am 24. September 1997 vom Preisge- richt, welches aus einer Vertreterin des Ingenieurbüros Cavigelli und Partner sowie je zwei Vertretern der Gemeinde Sagogn und der Grundeigentümer bestand, bewertet. Auf Antrag der Eigentümer wurde in der Folge für das Gebiet Fri das Quartiergestaltungsplanverfahren einge- leitet; der Einleitungsbeschluss wurde am 9. Januar 1998 im kantonalen Amtsblatt publiziert und blieb unangefochten. Die Hofmann Bauherrenbetreuungs AG arbeitete im Auftrag der Eigentümer einen Quartiergestaltungsplan für die Parzelle Nr. 226 aus, welcher im Nord-Teil der Parzelle (Baufenster C) Bauten mit Firsthöhen bis zu 13.5 m und Ge- bäudehöhen bis zu 10 m zuliess. Er wurde vom 26. Juni 1998 bis zum 27. Juli 1998 öffentlich aufgelegt. Robert und Claudia Straub-Bundi, Miteigentümer der im Norden an das Quartierplangebiet angrenzenden Parzelle Nr. 189, erhoben am 25. Juli 1998 Einsprache, mit welcher sie unter anderem die im Baufenster C vorgesehenen massiven Wohnblöcke mit Gebäude- und Firsthöhen von bis zu 10 bzw. 13.5 m, daneben aber auch allgemein die fehlende Einordnung der geplanten Überbauung in den Charakter des Quartiers kritisierten. Nach einer Aussprache mit den Einsprechern wurde der Quartiergestaltungsplan überarbeitet, wobei insbesondere die First- und Gebäudehöhen reduziert wurden, im Baufenster C beispielsweise von 13,5 m auf 12 m bzw. von 10 m auf 9 m. Robert und Claudia Straub-Bundi beantragten, den abgeänder- ten Quartiergestaltungsplan nicht zu genehmigen. Mit Beschluss vom 17. Mai 1999 genehmigte der Ge- meindevorstand Sagogn den abgeänderten Quartiergestaltungs- plan Fri und wies die Einsprache von Robert und Claudia Straub-Bundi ab. Robert und Claudia Straub-Bundi rekurrierten gegen diesen Beschluss des Gemeindevorstandes Sagogn ans Verwal- tungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag, ihn aufzuheben und die Genehmigung des Quartierplanes Fri zu verweigern. Mit Urteil vom 26. Oktober 1999, welches es den Parteien am 12. November 1999 zustellte, trat das Verwal- tungsgericht auf den Rekurs nicht ein, soweit die Rekurren- ten die Zulässigkeit der Quartierplanung als solche bestrit- ten, da nach Art. 101 Abs. 3 BauG derartige Einwände gegen die Einleitung des Verfahrens hätten erhoben werden müssen und daher im Plangenehmigungsverfahren nicht mehr zulässig seien. Die übrigen Einwände hielt es für unbegründet, wes- halb es den Rekurs abwies, soweit es darauf eintrat. C.- Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 9. Dezember 1999 wegen Verletzung der Eigentumsgarantie von Art. 22ter aBV (Art. 26 der neuen Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV) und des Willkürverbotes von Art. 4 aBV (Art. 9 BV) bean- tragen Robert und Claudia Straub-Bundi, den Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom 26. Oktober 1999 aufzuheben. Aus- serdem ersuchen sie, der Beschwerde aufschiebende Wirkung beizulegen. D.- Der Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abtei- lung des Bundesgerichts erkannte der Beschwerde mit Verfü- gung vom 25. Januar 2000 aufschiebende Wirkung zu. E.- Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ver- weist in seiner Vernehmlassung auf den angefochtenen Ent- scheid und beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Annamarie Frischknecht, Arthur Hofmann und Peter Schubiger einerseits sowie die Gemeinde Sagogn anderseits beantragen mit gemeinsamer Vernehmlassung, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Bundesgericht zieht in Erwägung: 1.- a) Angefochten ist ein gestützt auf die Art. 83 ff. BauG und den Zonenplan Baugebiet 1:2000 (teilweise inkl. Generellem Gestaltungsplan) vom 28. April 1995 erlassener Quartierplan. Nach Art. 88 OG sind die Eigentümer benach- barter Liegenschaften befugt, sich mit staatsrechtlicher Beschwerde gegen solche Planfestsetzungen zur Wehr zu set- zen, soweit sie geltend machen, diese verletzten sie in ihren verfassungsmässigen Rechten, weil dadurch Normen, die auch ihrem Schutz dienten, nicht mehr oder in geänderter Form gelten würden oder weil sie die Nutzung ihrer Liegen- schaft beschränkten. In beiden Fällen reicht die Anfech- tungsbefugnis nur so weit, als die Auswirkungen des um- strittenen Plans auf das eigene Grundstück in Frage stehen (BGE 125 II 440 E. 1c; 120 Ia 227 E. 2d; 119 Ia 362 E. 1b; 116 Ia 193 E. 1b). b) Als Nachbarn sind die Beschwerdeführer somit befugt, sich gegen die das unmittelbar an ihr Grundstück angrenzende Baufenster C betreffenden Vorschriften über die Gebäude- und Firsthöhen sowie die zulässige Ausnützung zur Wehr zu setzen, da diese nach der Rechtsprechung auch nach- barschützenden Charakter haben. Die Baufenster B und D hin- gegen haben keinen unmittelbaren Anstoss an die Parzelle der Beschwerdeführer, sie liegen vielmehr an der Südwest- bzw. Ost-Ecke der grossen Parzelle Nr. 226 in einer Entfernung von rund 100 m bzw. 75 m. Es ist nicht ersichtlich und wird auch nicht dargetan, inwiefern die Realisierung der nach dem umstrittenen Quartierplan zulässigen Überbauung der Bau- fenster B und D besondere nachteilige Auswirkungen auf die Parzelle der Beschwerdeführer hat; sie sind daher nicht befugt, ihn in Bezug auf diese Baufenster anzufechten. c) Nicht befugt sind die Beschwerdeführer zur Gel- tendmachung öffentlicher Interessen. Auf ihre Rüge der man- gelnden ästhetischen Einordnung der nach dem Quartierplan zulässigen Bauten und Anlagen in das bestehende Quartierbild ist daher nicht einzutreten, da diese Vorschriften öffentli- chen Interessen dienen (BGE 118 Ia 232 E. 1a und 1b mit Hin- weisen). Ebenfalls ausschliesslich öffentliche Interessen ohne nachbarschützende Nebenzwecke verfolgt die Genehmi- gungspflicht von Art. 26 RPG. Zur Rüge, die im angefochtenen Quartiergestaltungsplan enthaltenen Festlegungen hätten in einem Generellen Gestaltungsplan getroffen werden müssen, weil sie sonst der von Art. 26 RPG vorgeschriebenen Geneh- migungspflicht durch eine kantonale Behörde entzogen seien, sind die Beschwerdeführer daher nicht befugt. Darauf könnte auch dann nicht eingetreten werden, wenn diese Rüge recht- zeitig, was hier nicht der Fall ist (vgl. unten E. 2), und in einer den Anforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG genügenden Weise als Verletzung der derogatorischen Kraft des Bundesrechts im Sinne von Art. 2 ÜbBest. aBV (Art. 49 Abs. 1 BV) vorgebracht würde. d) Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, sodass auf die Beschwerde, unter Vorbehalt der nachfolgenden E. 2 und gehörig begründeter Rügen (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; BGE 125 I 71 E. 1c; 122 I 70 E. 1c; 121 I 334 E. 1c), einzutreten ist. Soweit im Fol- genden auf einzelne Ausführungen der Beschwerdeschrift nicht eingegangen wird, genügen sie diesen Anforderungen nicht. 2.- a) Das Verwaltungsgericht ist im angefochtenen Ent- scheid auf die Einwände der Beschwerdeführer gegen das Quar- tierplanverfahren als solches wegen Verspätung nicht einge- treten. Im Folgenden hat es sich in einer alternativen Be- gründung trotzdem damit auseinander gesetzt und ist zum Schluss gekommen, sie seien auch materiell unbegründet. Um mit ihren Rügen gegen das Quartierplanverfahren als solches durchzudringen, müssen die Beschwerdeführer daher beide Begründungen erfolgreich als verfassungswidrig anfechten. Hält der Nichteintretens-Entscheid des Verwaltungsgerichts der von den Beschwerdeführern erhobenen Willkürrüge stand, hat es damit sein Bewenden, ohne dass weiter zu prüfen wäre, ob auch die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur mate- riellen Zulässigkeit des Quartierplanverfahrens haltbar sind. b) Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tat- sächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwider- läuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als will- kürlich erweisen (BGE 124 I 247 E. 5 S. 250; 124 V 137 E. 2b S. 139 je mit Hinweisen). c) Nach Art. 101 Abs. 3 BauG sind "Rekurse gegen die Durchführung der Quartierplanung (...) bei der Einlei- tung des Verfahrens zu erheben und können im nachfolgenden Plangenehmigungsverfahren nicht mehr erhoben werden". Ge- stützt auf diese Bestimmung ist das Verwaltungsgericht auf den Rekurs der Beschwerdeführer gegen die Plangenehmigung nicht eingetreten, soweit er sich gegen die Zulässigkeit des Quartierplanverfahrens wandte. Die Beschwerdeführer rügen dies zwar als willkür- lich. Sie führen indessen selber aus, es ergebe sich "be- reits aus den einschlägigen Vorschriften des kantonalen Rechts (Art. 24, 38 und 40 des Raumplanungsgesetzes für den Kantons Graubünden vom 20. Mai 1973, KRG) sowie des Baugesetzes (Art. 84 und 86 BauG) klar, dass sich die in Art. 59 BauG statuierte Wettbewerbs- und Gestaltungsplan- pflicht nur über einen Gestaltungsplan auf Stufe der Grund- ordnung, mithin über einen Generellen Gestaltungsplan und nicht über einen Quartiergestaltungsplan erfüllen lässt" (staatsrechtliche Beschwerde Ziff. C.2 S. 9 oben). Nach diesem Parteistandpunkt der Beschwerdeführer war somit die Durchführung eines Quartiergestaltungsplanver- fahrens für die Parzelle Nr. 226 der Beschwerdegegner von vornherein unzulässig. Das hätten sie nach der insoweit klaren Bestimmung vom Art. 101 Abs. 3 BauG mit einem Rekurs gegen den am 9. Januar 1998 publizierten Einleitungsbe- schluss vorbringen müssen. Es ist jedenfalls nicht nach- vollziehbar, inwiefern das Verwaltungsgericht mit dieser Auslegung von Art. 101 Abs. 3 BauG in Willkür verfallen sein sollte. Sein Nichteintretensentscheid in diesem Punkt ist keineswegs verfassungswidrig. 3.- a) Als Verletzung ihrer Eigentumsgarantie rügen die Beschwerdeführer, der Gestaltungsplan sei zu unbestimmt, weil er die Lage der Baukuben nicht festlege und den Be- schwerdegegnern die Möglichkeit lasse, im Baubewilligungs- verfahren 1'100 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) nach ihrem Gutdünken auf die Baufenster A - D zu verteilen, was zu einem erhebliche Massengefälle unter ihnen führen könne. Aus BGE 121 I 122 ergebe sich, dass Gestaltungspläne um so bestimmter sein müssten, je stärker sie von der zonenmäs- sigen Nutzung abwichen. Das müsse auch gelten, wenn, wie im vorliegenden Fall, die Gebäudedimensionen direkt im Gestaltungsplan festgelegt würden. Ein Quartiergestaltungs- plan habe nach Art. 85 Abs. 1 BauG die Einordnung neuer Quartiere in die Siedlung und die Landschaft zu gewährleis- ten. Nach Art. 86 Abs. 1 BauG seien zudem von der Grundord- nung abweichende Vorschriften nur zulässig, wenn der Quar- tiergestaltungsplan Gewähr für eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit guter Gestal- tung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungs- gestaltung biete. Eine solche Gewähr könne von vornherein nur ein Gestaltungsplan bieten, der die künftige Situierung und Gestaltung der einzelnen Bauten vorschreibe. b) Eigentumsbeschränkungen halten vor Art. 22ter aBV (Art. 26 BV) stand, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, ein öffentliches Interesse verfolgen, welches einen Eingriff ins Privateigentum zu rechtfertigen vermag, und verhältnismässig sind (BGE 125 II 129 E. 8; 121 I 117 E. 3b; 119 Ia 348 E. 2a mit Hinweisen). c) Nach Art. 85 Abs. 1 BauG bildet der Quartier- gestaltungsplan "die Grundlage für die Entstehung zonenge- mässer, gesunder und wohnlicher Quartiere. Er gewährleistet die Einordnung neuer Quartiere in die gewachsene Siedlung und die Landschaft und schafft für die bestehenden Quartiere die Voraussetzung für ihre Erneuerung und Verbesserung". Nach Art. 86 Abs. 1 BauG "kann die Baubehörde gestatten, dass die Gebäude- und Grenzabstände und die Gebäudelängen nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden", sofern "der Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine archi- tektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung" bietet. Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass mit dem Quartiergestaltungsplan Fri eine architektonisch und sied- lungsbaulich vorzügliche Überbauung im Sinne von Art. 86 Abs. 1 BauG realisiert werden muss. Das ergibt sich schon aus der Legende zum Zonenplan 1:2000 vom 28. April 1995, wonach die die Gestaltungsplanpflicht "die Trennung der historischen Ortsteile sowie die Integration der neuen Bausubstanz zur Bildung eines verbindenden Kernbereichs" bezweckt. Dementsprechend sind denn nach Art. 59 BauG auch verschiedene zentrale Bauvorschriften - die Gebäude- und die Firsthöhe sowie die Gebäudelänge und -breite - nicht in der baulichen Grundordnung, sondern im Quartiergestaltungsplan selber zu regeln. Das ist nur unter der Voraussetzung zuläs- sig, dass dieser die von Art. 86 Abs. 1 BauG verlangten besonderen architektonischen und siedlungsplanerischen Qua- litäten aufweist. d) Der Quartiergestaltungsplan Fri räumt der Bau- herrschaft einen grossen Spielraum in Bezug auf die Vertei- lung und Plazierung der Bauten ein: So sind einmal die Baufenster teilweise sehr gross (A - 3'250 m2; B - 845 m2; C - 2'890 m2; D - 1'982 m2). Die Bauherrschaft hat zudem die Möglichkeit, 1'100 m2 BGF nach Gutdünken auf die einzelnen Fenster zu verteilen (bei den im Gestaltungsplan den einzelnen Fenstern zugewiesenen Brutto- geschossflächen von 1'400 m2, 700 m2, 1'700 m2 und 1'800 m2 handelt es sich um Maximalwerte, die die zulässige Ausnüt- zung der Gesamtparzelle von 4'500 m2 BGF um 1'100 m2 über- steigen). Nach der Bestimmung 08.2 des Quartiergestaltungs- plans kann die Bauherrschaft überdies die Grenz- und Ge- bäudeabstände innerhalb des Plangebietes frei wählen und die Gebäude auf die Grenze zum Freihaltebereich stellen. Die Beschwerdeführer bringen zu Recht vor, dass es schlechterdings nicht möglich ist, die geforderte architek- tonische und siedlungsplanerische Qualität der künftigen Überbauung zu beurteilen, wenn die Lage der einzelnen Bau- kuben nicht wenigstens in groben Zügen festgelegt ist. Dies ist umso weniger der Fall, als auch deren äussere Abmessun- gen sehr weitgehend ins Belieben der Bauherrschaft gestellt sind, weil diese die Möglichkeit hat, immerhin 1'100 m2 BGF frei zwischen den Fenstern zu verteilen. In Bezug auf das Baufenster C bedeutet dies beispielsweise, dass die Ausnützungsziffer zwischen 0,21 (600 m2 :2890 m2) und 0,59 (1700 m2 :2890 m2) schwanken kann, was selbstredend auch die äusseren Abmessungen der Bauten ganz erheblich beeinflusst. e) Es steht somit nicht fest, dass der Quartierge- staltungsplan Fri Gewähr dafür bietet, dass die von Art. 85 Abs. 1 und Art. 86 Abs. 1 BauG geforderte Qualität der Über- bauung erreicht wird, weil ihm mit der Bestimmung der Situ- ierung der Baukuben ein wesentliches Element fehlt und seine (zu) grosse Unbestimmtheit in Bezug auf die Verteilung der Ausnützung zu einem starken, einer harmonischen Überbauung des Quartierplangebietes abträglichen Massengefälle führen kann. Keiner weiteren Ausführungen bedarf, dass diese plane- rischen Entscheidungen im Quartiergestaltungsplan selber getroffen werden müssen und nicht auf die künftigen Baube- willigungsverfahren, in denen ausschliesslich die Bewil- ligungsfähigkeit der einzelnen Bauten ohne Rücksicht auf die übergeordneten siedlungsplanerischen Aspekte der Über- bauung der Gesamtparzelle zu beurteilen ist, verschoben werden können. Der angefochtene Quartiergestaltungsplan entspricht daher den Anforderungen des Baugesetzes offensichtlich nicht, und in dieser Form ist er auch nicht geeignet, die Durchsetzung der Vorgaben des Zonenplans Baugebiet 1:2000 (teilweise inkl. Generellem Gestaltungsplan) vom 28. April 1995 sicherzustellen. Die Genehmigung des Quartierplanes Fri durch den Gemeindevorstand bzw. die Bestätigung dieses Ent- scheides durch das Verwaltungsgericht ist daher willkürlich und verletzt die Eigentumsgarantie der Beschwerdeführer, jedenfalls soweit die Überbauung des Baufensters C zur Dis- kussion steht. Die Rüge ist begründet. 4.- Die Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Ent- scheid aufzuheben. Unter diesen Umständen brauchen die wei- teren Rügen nicht geprüft zu werden. Das rechtfertigt sich, da sie Fragen aufwerfen, die sich bei der Überarbeitung des Quartiergestaltungsplans "Fri" gemäss E. 3 neu in anderer Form stellen werden. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die priva- ten Beschwerdegegner die Kosten zu tragen (Art. 156 Abs. 1 OG) und den obsiegenden Beschwerdeführern ausserdem gesamt- haft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 1 und 2 OG). Demnach erkennt das Bundesgericht: 1.- Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Entscheid des Verwal- tungsgerichts des Kantons Graubünden vom 26. Oktober 1999 aufgehoben. 2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird den priva- ten Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftung auferlegt. 3.- Die privaten Beschwerdegegner haben den Beschwerde- führern für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidari- scher Haftung eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen. 4.- Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwal- tungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt. ______________ Lausanne, 10. April 2000 Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: