T.C. ... 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
... TÜRK MİLLETİ ADINA
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2018/612 Esas
KARAR NO: 2021/286 Karar
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 03/09/2018
KARAR TARİHİ: 08/04/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 09/04/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonucunda;
Dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA VE İSTEK :
Davacı vekili Av. ... sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında imzalanan 01/06/2017 yürürlük tarihli "Dış Kaynak Kullanımı Sözleşmesi" uyarınca müvekkilinin davacının işletmesinde bulunan ... Hotel isimli işyerinin tüm yiyecek-içecek işleri ile restaurant kısmının işletmesini ücreti mukabilinde devraldığını, davalı şirketin onayı dahilinde müvekkili tarafından sözleşmeye dahil dış bahçe bölümünde gerçekleştirilen imalatların yapım aşamasında iken yapı tatil zaptı ile mühürlendiğini ve belediye encümen kararı ile yıkımına karar verildiğini, inşaat faaliyetlerine başlanılan alanın vakıf taşınmazı olarak davalı şirkete restorasyon karşılığında kiralandığını ve 2. grup korunması gerekli kültür varlığı kapsamında olduğunu, davalı Şirketin müvekkilinin taşınmazda yaptığı imalatlar nedeni ile sözleşme gereğince yükümlü olmasına rağmen gerekli izinleri almadığını, imalatların durdurulmasının resmi kurumlar tarafından ihtar edilmesine rağmen müvekkiline bildirimde bulunmadığını, müvekkilinin yaptığı imalatları mühürlenmesi ve yıkım kararı alınması üzerine sökmek durumunda kaldığını beyanla fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 20.000,00-TL maddi tazminatın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ve yargılama giderleri ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP VE SAVUNMA :
Davalı vekili Av. ... Topçu sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının sözleşmenin 7. maddesindeki dava konusu müvekkilinin işlettiği otelin dış cephesinde bulunan bahçe bölümü ibaresine dayanarak ve bu kısmı sözleşmenin esaslı unsuru olarak göstermeye çalışarak tazminat talep etmesinin kabul edilemeyeceğini, davacının sözkonusu bölümün kullanılması için herhangi bir izin alınması ihtiyacı bulunmadığı gibi bu alanda inşaat yapılarak kullanım amacını değiştirecek bir yapıya İzmir Tabiat ve Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu'nun da izin vermeyeceğinin de davalının bilgisinde olduğunu, davacının iddiasının aksine sözleşmenin 10.m. gereğince sözleşme hükümleri ve tüm mevzuatına uygun olarak hizmet vermeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin sözleşme konusu bütün şartlara uymasına ve sözleşme konusu kısımları davacıya teslim etmesine rağmen sezon başında işe başlamayarak müvekkilini zarara uğrattığını beyanla haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
-Taraflar arasında imzalanan "Dış Kaynak Kullanımı Sözleşmesi"
-İhtarname ve cevabi ihtarnameler
-İzmir 1. İdare Mahkemesi ile İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü cevabi yazıları
-Bilirkişi raporları
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, Dış Kaynak Kullanımı Sözleşmesine istinaden davacıya kısmen tahsis edilen taşınmaz üzerinde yapılan imalat bedelinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesini aynen tekrar etmiş, temlik alan davacı dava devir (temlik) sözleşmesini sunarak davayı temlik alan sıfatıyla takip etmiştir.
Taraf delilleri toplandıktan sonra re'sen seçilen inşaat mühendisi bilirkişisi ....a tevdi edilerek rapor alınmış, dosyamıza sunulan 14/02/2020 tarihli bilirkişi raporunda özetle; taraflar arasındaki Dış Kaynak Kullanımı Sözleşmesi kapsamında sözleşmenin ekinde belirtilen alanlarda yapılacak dekorasyon işlemlerinin ... İnşaat Şirketinin onayına tâbi olduğu,ancak davalının yazılı bir onayının yer almadığı, ancak yapılan iş kapsamında davalının onayı ile restorasyon işlemlerini yaptığının değerlendirildiği belirtilerek dosyaya sunulan fatura konusu harcama belgelerine göre faturalı harcama bedelinin 310.721,79-TL ve faturasız harcama tutarının ise; 121.485,00-TL olmak üzere toplam 432.206,79-TL olduğu mütalaa edilmiştir.
Bilirkişi raporu taraf vekillerine tebliğ edilmiş, taraf vekillerinin gerekçeli itirazları karşısında sunulan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığı ve dava konusu isteme dayanak imalatların yapıldığı otelin bulunduğu mahalde keşif icrası gerektiği gözetilerek Çeşme Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesine istinabe yazısı yazılarak yeniden bilirkişi raporu alınmıştır.
Dosyamıza mahallinde keşif icra edildikten sonra sunulan 2. Bilirkişi heyeti raporunda ise özetle; dava konusu imalatların keşif tarihinden önce taşınmaz üzerinden sökülerek kaldırılmış olduğu, imalatlar yönünden yazılı izin veya onaya ilişkin herhangi bir belgenin bulunmadığı, ancak imalatın niteliği ve yapım süreci dikkate alındığında davalının sözkonusu imalattan haberdar olmamasının mümkün olmadığı ve tarafların imalatların yapımından ayrı ayrı %50 oranında kusurlu oldukları belirtildikten sonra sözkonusu imalatların belediye tarafından yapılan mühürleme ve ayrıca davacının sözleşmeyi fesih tarihine kadar yaptığı ve davalıdan talep edebileceği tüm imalatların bedeli (faturalı ve faturasız imalatlar dahil olmak üzere) alternatifli olarak hesaplanmıştır.
Dosya kapsamında davacı ile davalı arasında Dış Kaynak Kullanımı Sözleşmesi imzalandığı, sözleşme gereğince davacı işletmeciye davalı Şirketin bünyesinde faaliyet gösteren ... Hotelin yiyecek-içecek üniteleri ile restaurant kısmının devredildiği, dava konusu isteme dayanak imalatların bulunduğu otelin dış bahçe kısmında davacı tarafından sözleşme süresi içerisinde imara aykırı olarak yapıldığı sabit ve çekişmesiz maddi ve hukuki olgulardır.
Bu bağlamda, yargılama konusu somut uyuşmazlık, sözkonusu imalatların imar mevzuatına aykırı ve ruhsatsız olmasına rağmen bedelinin taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine aykırılık nedeni ile davalı Şirketten talep edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Konu ile ilgili olarak dosyamıza Kültür ve Turizm Bakanlığı ile Çeşme Belediye Başkanlığından celp edilen bilgi ve belgeler incelendiğinde; Çeşme Belediye Başkanlığı tarafından düzenlenen 23/05/2017 tarihli yapı tatil tutanağı ile dava konusu imalatların yapımına başlanmasından sonra yerinde yapılan kontrolde imalatların yapının ruhsat eki tasdikli mimari projesine aykırı olarak yapılmakta olduğu ve imalatın henüz tamamlanmadığı tespit edilerek imalatların mühürlendiği, yine Çeşme Belediyesi Encümeni tarafından alınan 31/05/2017 tarih ve 2017/241 sayılı karar ile aynı imalatların üzerindeki bahçe kısmında yapıldığı parselin 11/06/2010 tarih ve 5102 sayılı kurul kararı ile koruma amaçlı imar planı içerisinde kaldığı , mimari projesine aykırı olarak yapılan imalatın ruhsata bağlanmasına da imkan bulunmadığı belirtilerek vakıf kiracısı konumundaki davalı Şirket hakkında 3194 sayılı İmar Kanununun 42.m. gereğince idari para cezası uygulanmasına ve yapı niteliğinde değerlendirilen imalatların yıkımına karar verildiği, İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 06/07/2017 tarih ve 228 sayılı kararı ile de aynı taşınmaz üzerindeki izinsiz uygulamaların kaldırılarak onaylı projesindeki haline dönüştürülmesine karar verildiği, yapının mühürlenmesinden sonra Çeşme Belediyesi tarafından 2. kez düzenlenen 11/08/2017 tarihli yapı tatil zaptında ise; 22/05/2017 tarihli yapı tatil zaptına konu imalatların mühür fekki yapılarak tamamlandığı ve kullanılabilir durumda olduğunun tespit edildiği, bu nedenle de davacı Şirket hakkında ve 1 kat artırım uygulanarak yeniden idari para cezası uygulanarak yıkım kararı verildiği anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin 10.maddesi gereğince davacı işletmeci şirketin sözleşme eki 2'de belirtilen alanlarda işini geliştirmek ve mükemmelleştirmek adına gerekli gördüğü dekorasyon çalışmalarını dosyamız davalısı ... Şirketinin onayını alarak yapmakta zorunda olup yapılacak dekorasyon çalışmalarının gerekli izin ve onaylarının da yine davalı Şirketin sorumluluğunda olduğu belirtilmiştir. Ne var ki, dosya kapsamına dava konusu imalatların yapımı öncesinde veya yapımı sonrasında davacının gerek davalı Şirketin onayını talep ettiği gerekse de davalı aracılığı ile ilgili kurumlardan gerekli izinlerin alınması için kendisine başvurduğuna ve başvurusuna rağmen gerekli izin başvurularının davalı tarafından yapılmadığına ilişkin hiçbir bir delil sunulmamıştır. Kaldı ki, sözleşmede açıkça dekorasyon çalışmaları yapılmasına yönelik olarak izin ve onayı prosedürü çerçevesinde davalının sorumluluğu öngörülmüş olup dosyamıza sunulan bilirkişi raporları ile imalata ait fotoğraflar incelendiğinde; dava konusu imalatın mevcut olan yapının dekore edilmesine veya güzelleştirilerek estetik bir değer katılmasına yönelik olmadığı sabittir. Aksine, başlangıçta mevcut asıl yapının dış bahçe kısmında ve mevcut yapıdan bağımsız olarak imal edilen bağımsız çelik kontrüksiyon şeklinde olduğu, yapımından sonra ise; ekonomik ve ticari bütünlük ilkesi bağlamında işletme faaliyetinin niteliği gereğince eklenti olarak tanımlanabilecek bir yapı niteliğinde olmakla sözleşmenin 10.maddesi kapsamında değerlendirilmesine hukuken olanak bulunmamaktadır. Bu bağlamda ise; davacının sözleşme hükümleri çerçevesinde davacıdan imalat bedeli istemine dayanak teşkil edemeyeceği kuşkusuzdur.
Tüm bu nedenlerle; davacının dava konusu imalatları sözleşme hükümlerine aykırı şekilde ve sözkonusu onay ve izinlere ilişkin prosedür gereğini yerine getirmeksizin davalının onayı haricinde imar mevzuatına aykırı şekilde, ruhsatısz ve kaçak olarak tek taraflı insiyatif ve tercihi ile gerçekleştirdiği kanaatine varılmıştır.
Bilindiği üzere; “kaçak” nitelikteki bir yapı ve imalat bu yapı ile imalatları imal ve inşa edene ana taşınmaz üzerinde herhangi bir hak sağlayamayacağı gibi imal ve inşa edenin iyiniyetli zilyet olarak değerlendirilmesine de hukuken olanak bulunmadığından, kendisinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 994.maddesi gereğince taşınmazı “alıkoyma” hakkı da mevcut bulunmamaktadır. Yüklenicinin, taşınmaz üzerinde mülkiyet yahut korunması gereken başkaca aynî veya şahsi bir hakkının bulunmadığının belirlenmesi durumunda, yüklenici kötüniyetli zilyet ve haksız işgalci olur... Kaçak yapı, kamu düzeni gereği emredici nitelikteki İmar Yasası kurallarına ve ayrıca sözleşme hükümlerine aykırı olduğundan “ekonomik değer" ifade etmez. Yerel yönetimce yıkımına karar verilen inşaatların esasen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 31/son maddesi gereğince yerel yönetim tarafından yıktırılması zorunlu olduğu gibi sözleşmenin taraflarınca da yıkımı istenebilir veya yıktırılabilir. (T.M.K.995.m.), (Yargıtay 15.H.D. Başkanlığı'nın 16.12.2003 T, 2003/2810 E. ve 2003/6035K. ile 05/02/2014 tarih, 2013/4365E., 2014/743K. ve 21/05/2018 tarih, 2018/1074E.-2079K. sayılı ilamları)
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi gereğince, aynı Kanun'un 26. maddesinde gösterilen istisnalar dışında kalan tüm yapılar, belediyeler veya ilgili idarelerden alınacak ruhsata tabidir. Ruhsatsız yapılan yapılar ile ruhsatına tamamen aykırı yapılan yapılar “kaçak” yapı; ruhsatına kısmen aykırı olarak yapılan yapı ise “kısmi kaçak” yapı sayılır. Kaçak yapı tamamen, kısmi kaçak yapı ise, kısmen yasal hale getirilmiş olmadıkça ekonomik değer ifade etmeyeceğinden yapıyı yapan, bu nitelikteki yapılar için yaptığı iş bedelini talep edemez. Yapının yasal hale getirilmesi olanaklı ise, esasen yüklendiği edimin kapsamında olduğundan Mahkeme'ce davacıya inşaatın yasal hale getirilebilmesi amacıyla tüm yasal işlemleri yapabilmesi için yetki ve yeterli süre verilmesi gereklidir.(Yargıtay 3.H.D. Başkanlığı'nın 11/04/2013 tarih, 2013/2762E.-6195K. ve 22/12/2014 tarih, 2014/7896E.-16973K. sayılı ilamları )
Öte yandan, kiracı, kira konusu taşınmaz üzerinde kiralanana faydalı ve zorunlu giderler yapması durumunda yerleşik içtihatlar gereğince sadece taşınmazdan sökülerek alınıp götürülmesi mümkün olmayan nitelikteki imalatların imalat tarihi itibari ile hesaplanan ve yıpranma payı düşülen değerini talep edebilir. (Yargıtay 3.H.D. Başkanlığı'nın 27/04/2019 tarih, 2017/8315E.,2019/5040K. sayılı ilamı)
Yapılan yargılama ve toplanan deliller ile değinilen yerleşik içtihatlar ışığında somut uyuşmazlık değerlendirildiğinde ise; her ne kadar davacı Şirket tarafından davalıdan dava konusu imalatların bedeli talep edilmiş ise de; sözkonusu imalatların 2.derecede korunması gerekli kültür varlığı niteliğindeki taşınmaz üzerinde davacı kiracı işletmeci tarafından kaçak ve ruhsatsız şekilde inşa edildiği, imalatların niteliği dikkate alındığında; taraflar arasındaki Dış Kaynak Kullanım Sözleşmesi'nin 10.m. bağlamında davalı Şirketin resmi izinleri temin etme ve imalat bedeli sorumluluğu kapsamında değerlendirilmesi gereken işletme konusu mevcut kısımları iyileştirme ve geliştirme amaçlı dekorasyon çalışması olarak değerlendirilmesine hukuken olanak bulunmadığı, diğer taraftan dava konusu imalatları gerçekleştiren davacı Şirketin Çeşme Belediyesi tarafından 23/05/2017 tarihli yapı tatil zaptı ile yapının mühürlenmesine rağmen imalat konusu faaliyetine aynen devam ederek yukarıda değinildiği üzere 2. kez yapı tatil zaptı düzenlenmesine sebebiyet vermesinin TMK 2 ve 3.m. bağlamında iyiniyetli ve dürüst davranma ilkeleri karşısında hukuken korunamayacağı, bu nedenle de davacının kötüniyetli haksız zilyet olarak kabulü gerektiği, dava konusu imalatın yıkım kararı sonrasında davacı tarafından taşınmazdan sökülerek ayrıldığı dikkate alındığında; davacının yerleşik içtihatlar gereğince imalat bedeline ilişkin zorunlu ve faydalı masraflar dahil davalıdan imalat bedeli yönünden herhangi bir talepte bulunamayacağı, dava konusu kaçak yapı niteliğindeki imalatın 3194 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde ruhsata bağlanarak imar mevzuatına uygun ve yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığının 31/05/2017 tarihli Belediye Encümen kararında açıkça belirtildiği, davacının da sözkonusu resmi ve yasal tespitin aksine bir iddia ve delil ileri sürmediği gibi düzenlenen 1. yapı tatil zaptının iptali istemi ile davalı Şirket tarafından açılan davanın İzmir 1.İdare Mahkemesi tarafından reddine karar verildiği hususları birlikte gözetildiğinde; dava konusu imalatın ancak yıkımının sözkonusu olabileceği, bahse konu ruhsatsız ve kaçak yapı niteliğindeki imalat ile yaratılan ekonomik değerin hukuken korunmasının kabul edilemeyeceği kanaatine varılmakla; açıklanan gerekçelerle açıkça hukuki dayanaktan yoksun ve haklılığı kanıtlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gerekli karar ve ilam harcı maktu 59,30-TL olup davacı tarafından peşin yatırılan 341,55 ve 6.489,45-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 6.831,00-TL harçtan mahsubu ile bakiye 6.771,70-TL harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya İADESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan giderlerin kendisi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan gider bulunmamakla bu hususta karar verilmesine YER OLMADIĞINA,
5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükteki AAÜT 13/1.m. gereğince nispi 36.450,00-TL vekalet ücretinin (temlik alan) davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-HMK 333.m. gereğince artan gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde verilecek dilekçe ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/04/2021
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır