T.C. ... 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGILAMA YAPMAYA VE HÜKÜM VERMEYE YETKİLİ
T.C.
...
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2020/574 Esas
KARAR NO: 2022/576
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - (T.C.:...)
VEKİLİ: Av. ... ...
DAVALI : ... - .....
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 12/11/2020
KARAR TARİHİ: 29/06/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 08/07/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonucunda;
Dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA VE İSTEK :
Davacı vekili sunduğu dava dilekçesinde özetle; dava dışı ...Konut Yapı Kooperatifi ile... İnşaat Turizm ve Ticaret Limited Şirketi arasında, ... ili, Çankaya İlçesi, Alacaatlı Mahallesinde kain imarın 60648 ada 6 parsel üzerinde inşaat yapımı için ... 64. Noterliği’nin 21/01/2015 Tarih ve 01224 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalandığını, dava dışı... İnşaat Turizm ve Ticaret Ltd. Şirketinin müvekkili arasında imzalanan 16.05.2015 tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi gereğince işbu inşaatta kendisinde kalacak bağımsız bölümlerinden (A) Blok 21 numaralı taşınmazın mülkiyetini, kat irtifakının kurulmasını müteakip 30 gün içinde müvekkile devretmeyi kabul ettiğini, müvekkilinin A-21 numaralı bağımsız bölümün satış bedelini nakden ödediğini, bu satış sözleşmesinde sonra, davalı... Konut Yapı Kooperatifi ile dava dışı... İnşaat Turizm ve Ticaret Limited Şirketi arasında, ... 50. Noterliği’nin 17/04/2015 Tarih ve 06451 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin devri sözleşmesi" imzalandığını, inşaatın tamamlanmasından sonra müvekkilinin ilk yüklenici ile yaptığı sözleşme kapsamında ortaklık kaydının yapılması hususunda başvuruda bulunması üzerine, davalı kooperatif 30.06.2018 tarihli Genel Kurul Toplantısında bu hususu toplantı gündemine alındığını ve müvekkilinin talebinin kabul edildiğini, 30.06.2018 tarihli Genel Kurul Toplantı Tutanağının 6 maddesinin a bendinde; "…Protokolle kalan 3 konutun firmanın belirteceği 3 kişiyi ortak olarak kabul edilmeleri, bu konuda ortaya çıkacak diğer huşularda yönetim kuruluna yetki verilmesine’’ şeklinde hüküm bulunduğunu, Genel Kurul’da alınan karar üzerine davalı kooperatif Yönetim Kurulu'nun 06.07.2018 tarihli yazısı ile müvekkilinin başvurusunun kabul edildiğini ve ortaklık kaydının yapıldığını, Davalı tarafın 24.02.2019 tarihli Genel Kurulunda da üyelik devirleri ile ilgili Yönetim Kurulu’na yeniden oy birliği ile yetki verdiğini, müvekkili tarafından davalı kooperatife aidat ödemelerinin düzenli şekilde yapıldığını, buna rağmen davalı kooperatif tarafından inşaatın tamamlanması için müvekkilinden aidat ödemesi istenilmediğini, müvekkilinin peşin bedelli ortak statüsünde olduğunu, bu ortaklığın dayanağının müvekkili ile önceki yüklenici arasında yapılan sözleşme olduğunu, bu sözleşme gereğince müvekkilinin bedelini ödemek suretiyle yeni yüklenici davalı kooperatifin ortağı olduğunu, dava konusu taşınmaz uzun zamandır fiilen müvekkilinin tasarrufunda bulunduğun beyanla müvekkilinin davalı kooperatifin peşin bedelli üyesi olduğunun tespiti ile dava konusu ... İli Çankaya İlçesi Alacaatlı Mahallesi 60648 Ada 6 Parsel 3881/1 Cadde A Blok 21 Numara’da kayıtlı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP VE SAVUNMA:
Davalı vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin, dava dışı... Ltd. Şti. ile ... 50. Noterliğinin 17.04.2015 T. 6451 yevmiye nolu kat karşılığı İnşaat sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşme ile... Ltd. Şti'nin arsa sahibi Gülsan Konut Yapı Kooperatifi ile imzalamış olduğu 21.01.2015 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülükleri yerine getirmek için müvekkili ile anlaşıldığını, bu işleme arsa sahibi olan SS. Gûlsan Konut Yapı kooperatifi tarafından muvafakat edildiğini, halen yürürlükteki 21.01.2015 ve 17.04.2015 tarihli sözleşmelere göre toplam 104 taşınmazın 55 i müvekkiline, kalan 49'unun ise arsa sahibi kooperatife ait olacağını, müvekkilinin sözleşme kapsamında üstlendiği inşaat işlerini tamamladığını ve daireleri arsa sahibi kooperatife teslim ettiğini, noter onaylı iki adet kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dışında, dava dışı... Ltd Şti. ile anılan sözleşmelerden önce imzalanmış olan adi yazılı 05.05.2014 tarihli "Kat karşılığı İnşaat Yapım Protokolü" bulunduğunu, bu sözleşmenin atıf yaptığı 21.01.2015 ve 17.04.2015 tarihli noter onaylı sözleşmeler sonrasında dava dışı... Ltd. Şti. ile müvekkili arasında herhangi bir sözleşme imzalanmadığını, müvekkilinin devletten KDV alacağını tahsil edebilmek ve banka kredilerine teminat amacı ile yapımı devam eden dairelerin devrinin sağlanması için arsa sahibi Gülsan Kooperatifine başvurduğunu, başvuru üzerine Gülsan kooperatifi tarafından bunu sağlayacak belgeyi verebilmeleri için, aralarında davacının da bulunduğu 3 kişinin müvekkil kooperatife üyelik belgesi verilmesini şart koştuklarını, bu nedenle müvekkilinin Gülsan kooperatifi yöneticilerine 06.07.2018 tarihli bir belge verdiğini, bu belgenin müzayaka halinde verildiğini, 30.06.2018 tarihli genel kurulda, üç adet taşınmazın devri için yönetime yetki verilmekle birlikte, bu karar taşınmazların davacıya veya 3. kişilere devri konusunda kesin bir karar olmadığını, bu yetkinin kullanımının genel kurulun denetim ve gözetiminde yapılabileceğini, Müvekkili kooperatif ile site yönetiminin ayrı tüzel kişilikler olduğunu, site yönetiminin yapmış olduğu eylemler yada site yönetimi için aidat ödemesi yapılması davacının müvekkili tarafından peşin ödemeli ortak olarak kabulü anlamına gelmeyeceğini, genel kurulca üyeliği onaylanmayan, aidat ödemesi yapmayan, genel kurullarda temsil edilmeyen ve yönetim ile herhangi bir teması bulunmayan davacının üye kabul edilebilmesinin mümkün olmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER:
- ... 64. Noterliği’nin 21/01/2015 Tarih ve 01224 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”
- ... 50. Noterliği’nin 17/04/2015 Tarih ve 06451 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin devri sözleşmesi
-Tapu kaydı
-Kooperatif defter ve kayıtları
-Bilirkişi heyeti raporları
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, peşin bedelli ortak olduğunun tespiti ile davalı kooperatif adına tapuda kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Davacı vekili duruşmada dava dilekçesini aynen tekrar ile istemi gibi karar verilmesini talep etmiştir.
Dava konusu taşınmaza ait güncel tapu kaydı celp edilerek incelenmiş, dava konusu taşınmazın tapuda halen davacı adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Dosyamıza örneği sunulan ... 64. Noterliği’nin 21/01/2015 Tarih ve 01224 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" incelenmesinde; Dava dışı arsa sahibi ...Konut Yapı Kooperatifi ile dava dışı (önceki yüklenici) ...İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şirketi arasında imzalandığı, sözleşmede dava dışı önceki yüklenici konumundaki... İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şirketi tarafından, ... ili, ... Mahallesinde kain imarın 60648 ada 6 parseli ihtiva eden 5.505 m2 miktarındaki arsa üzerine işbu sözleşmede bulunan şartlar dahilinde A ve B Bloktan oluşan 2 adet binadaki toplam 104 (yüzdört adet) bağımsız bölümlü binanın inşa edilerek bağımsız bölümlerden 49'unun arsa Sahibi ...Konut Yapı Kooperatifine , geriye kalan 55 bağımsız bölümün yüklenici... İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti.'ye ait olacağı kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Yine, dosyamıza sunulan dosyamız davalısı kooperatif (devralan yeni yüklenici) ile dava dışı (önceki yüklenici) ...İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şirketi arasında ... 50. Noterliği’nin 17.04.2015 tarihli ve 06451 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Devrine" ilişkin olarak sözleşme imzalandığı, ... 64. Noterliği’nin 21/01/2015 Tarih ve 01224 Yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" tüm hak ve vecibeleri ile ve arsa sahiplerinin hakları aynen baki kalmak şartıyla yeni yüklenici olarak dosyamız davalısı kooperatife devredildiği, devreden önceki yüklenici Şirketin bu iş ile hiçbir ilgi ve alakasının kalmadığını ve ileride de gerek arsa sahiplerinden gerekse yeni yükleniciden hiçbir hak ve alacak talebinde bulunmayacağını kabul beyan ve taahhüt ettiği görülmüştür.
Taraf delilleri toplandıktan sonra dosyamız nitelikli hesaplama konusunda uzman bilirkişi ile inşaat mühendisi bilirkişisinden oluşturulan bilirkişi heyetine tevdi edilerek rapor alınmıştır.
Dosyamıza sunulan 1. bilirkişi heyeti raporunda özetle; Yapılan piyasa araştırması neticesinde, dava konusu ... ili, ... Mahallesinde kain imarın 60648 ada 6 parselde kayıtlı, 53/5505 arsa paylı, ... bulunan 21 numaralı bağımsız bölümün değerinin 1.160.000-TL olduğu, davalı... Konut Yapı Kooperatifi'nin 30.06.2018 tarihli Genel Kurul Toplantı Tutanağının 6. maddesinin a bendi ile, davalı kooperatif yönetim kuruluna dava konusu bağımsız bölümün de içerisine bulunduğu anlaşılan 3 adet bağımsız bölüme ilişkin olarak... Ltd. Şti.'nin belirteceği kişilerin ortak olarak kabul edilmeleri hususunda yetki verildiği, bunun üzerine, davalı kooperatif Yönetim Kurulu tarafından keşide edilen 06.07.2018 tarihli yazıda, 2018/9 nolu toplantısında davacının başvurusu kabul edilerek ortaklık kaydının yapıldığının iletildiği, davalı kooperatifin 24.02.2019 tarihli Genel Kurul Toplantı Tutanağının 7. Madddesinde de, ...İnşaat'a devredilmesi ile ilgili gereken hakların üyelik ile devri için Yönetim Kuruluna oybirliği ile yetki verildiği, sunulan duruma göre, davacının, davalı kooperatife peşin ödemeli ortak olup olmadığı hususunda nihai takdirin Mahkemeye ait olduğu, dava dışı (ilk yüklenici-satıcı) ...İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şti.'den 16.05.2015 tarihli adi yazılı Gayrimenkul Satış Sözleşmesine istinaden ... 64. Noterliği’nin 21.01.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince imal edilen A blok 21 numaralı bağımsız bölümü satın alan davacının, ... 50. Noterliği’nin 17.04.2015 tarihli devir sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini devralan ve tapu kaydında malik olarak yer alan davalı yüklenici S.S. Harmanyeri Konut Yapı Kooperatifinden, işbu bağımsız bölümün adına tescilini talep edebileceği mütalaa edilmiştir.
Bilirkişi raporu taraf vekillerine tebliğ edilmiş, davalı vekilinin gerekçeli itirazları üzerine alınan ek raporda ise, dava konusu bağımsız bölümün kar karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince sözleşmeyi devreden dava dışı önceki yüklenici... İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şirketine aidiyeti kararlaştırılan bağımsız bölümlerden olduğu, davacının önceki yükleniciden 16/05/2015 tarihli adi yazılı Gayrımenkul Satış Sözleşmesi ile aynı bağımsız bölümü satın aldığı, sözleşmenin devri nedeni ile devralan konumundaki davalı kooperatiften tapu iptali ve tescili talep edebileceği belirtilmiştir.
Dosya kapsamı ve davalının itirazları gözetilerek yeniden bilirkişi raporu alınmasına gerek görülmüş, asıl ve 1. Ek raporu sunan nitelikli hesap bilirkişisi ...'un ... Bilirkişilik Bölge Kuruluna ait kendisine bilirkişi isim listesinden çıkarılması nedeni ile ek rapor dahil yeni görevlendirme yapılamayacağına ilişkin kararı sunması üzerine bilirkişi heyetine 1 kooperatif uzmanı bilirkişi ve 1 SMMM bilirkişisi dahil edilerek ve davalı kooperatifin ticari defter kayıtları ve davacının kooperatif üye aidat ödemeleri de değerlendirilmek üzere yeniden rapor temin edilmiştir.
Dosyamıza sunulan 2. bilirkişi heyeti raporunda ise özetle; Davalı kooperatifin 30.06.2018 tarihli genel kurulu gündemin 6/a maddesinde "...Protokolle belirlenen oran imalatın %50 kısmı kooperatifimizde (52 konut) kalacak şekilde tamamlanmıştır. Protokolle kalan 3 konutun firmanın belirteceği 3 kişiyi ortak olarak kabul edilmeleri, bu konuda ortaya çıkacak diğer hususlarda yönetim kuruluna yetki verilmesine" Karar verilmiş ise de davacının bizzat ismi geçmediği, davacının ortaklığa kabulüne ilişkin yönetim kurulu kararının bulunmaması, genel kurullara çağrılmaması dolayısıyla hazirun cetvellerinde ortak sıfatıyla isminin yer almaması, kooperatife herhangi bir ödemesinin bulunmaması, gönderilen bir adet yazının ise ortaklık sıfatı için yeterli olmaması dikkate alındığında davacının ortaklık sıfatı tespit edilemediği ve davacının davalı kooperatiften tapu iptali ve tescil talebinde bulunmayacağı mütalaa edilmiştir.
2. Bilirkişi heyeti rapor denetime elverişli görülmekle ve uyuşmazlık konusu hukuki nitelik arz eden hususlarda nihai takdir Mahkememize ait olmakla yeniden rapor alınması talebi yerinde görülmemiştir.
Dava konusu taşınmazın bilirkişi heyeti raporunda saptanan değeri üzerinden eksik peşin harç ikmal ettirilmiştir.
Bu bağlamda, yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; açılan davanın davalı kooperatifin peşin bedelli ortağı olduğunun tespiti ile tapu iptali ve tescili istemi olduğu, dosyaya sunulan ve yukarıda ayrıntılı olarak incelenen dava konusu taşınmaza ait Taşınmaz Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve bu sözleşmeden kaynaklanan devreden önceki yüklenici hak ve yükümlülüklerinin devredildiği, davacının dava konusu taşınmazı dosyada mevcut 16/05/2015 tarihli Gayrımenkul Satış Sözleşmesi ile önceki yüklenici konumundaki ...İnş. Tur. ve Tic. Ltd. Şirketinden satın aldığı, bu durumda davacının şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteminde bulunabileceği, şahsi hak sahibi olarak davacının talebini kat karşılığı inşaat sözleşmesini ve sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülükleri devralan dosyamız davalısına değil; sözleşmenin tarafı ve kendi akidi olan önceki yüklenici Şirkete karşı ileri sürebileceği, davacı kooperatif üyesinin üyeliğinin cinsine göre kooperatife karşı parasal yükümlüğü bulunması halinde tapu iptali ve tescil talep edemeyeceği, parasal yükümlülüğü bulunmadığının anlaşılması halinde ise dava konusu bağımsız bölümün davacı ortağa tahsisinin davalı kooperatiften tapu iptali ve tescil istemi yönünden davacı ortağa şahsi hak sağlayacağı, dosyamıza sunulan 2. Bilirkişi heyeti raporunda da vurgulandığı üzere davacının davalı kooperatif ortaklığına kabulüne ilişkin olarak alınan bir Yönetim kurulu kararı bulunmadığı gibi kendisinin isminin genel kurul toplantılarının hazirun cetvellerinde de yer almadığının sabit olduğu, bu durumda davacının davalının kooperatifin peşin bedelli veya diğer ortağı olduğu iddiasını kanıtlayamadığı, diğer taraftan davalı kooperatif ticari defterlerinde davacının aidat ödemesinin bilirkişi tarafından tespit edilemediği, bilindiği üzere kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmekte olup bu kuralın Yargıtay 11. Hukuk ve 23. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatları ile kökleşmiş bir içtihat niteliğinde olduğu, bu nedenle de peşin bedelli veya normal ortak ayrımı yapılmaksızın tüm ortaklara uygulanacağı, dosya kapsamında davacının yaptığı ödemelerin site aidat ödemelerine ilişkin olup kooperatif üyeliği aidat ödemesine ilişkin olarak veya peşin bedelli ortaklık iddiası yönünden dosyamıza kanıt sunamadığı, dosyamızda davalı kooperatif tarafından üyeliğe kabulüne ilişkin bir karar bulunmayan davacının ortaklığının fiili olgular çerçevesinde zımnen benimsendiğine ilişkin bir delilin de mevcut olmadığı hususları birlikte dikkate alındığında; Mahkememiz'ce de denetime elverişli görülmekle benimsenen 2. Bilirkişi raporu çerçevesinde davanın haklılığının kanıtlanamadığı kanaatine varılmakla; açıklanan gerekçelerle davanın reddine dair aşağdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gerekli karar ve ilam harcı maktu 80,70-TL olup davacı tarafından peşin yatırılan 8.538,75-TL ve 8.538,75-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 17.077,50-TL harçtan mahsubu ile bakiye 16.996,80-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükteki AAÜT gereğince nispi 67.050,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-HMK 333.m. gereğince artan gider avansının karar kesinleştiğinde İADESİNE,
6-6325 sayılı yasanın 11 ve 13 m.delaletiyle 18/a maddeleri gereğince maktu 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak Maliye Hazinesine gelir kaydına,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde verilecek dilekçe ile ... Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yasa yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 29/06/2022
Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza