Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_425/2019
Arręt du 11 novembre 2019
Ire Cour de droit civil
Composition
Mme la juge Kiss, Présidente de la Cour.
Greffier : M. Thélin.
Participants ŕ la procédure
A.________ et
B.________,
défendeurs et recourants,
contre
Ville de Genčve,
représentée par Me Boris Lachat,
demanderesse et intimée.
Objet
bail ŕ loyer; avis de modification du contrat
recours contre l'arręt rendu le 1er juillet 2019 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genčve
(C/25810/2017 ACJC/969/2019).
Considérant en fait et en droit :
1.
Le 18 février 2009, le Conseil municipal de Genčve (parlement communal) a adopté un rčglement fixant les conditions de location des logements ŕ caractčre social de la Ville de Genčve (ci-aprčs : le rčglement ou RCL).
Le rčglement ne fait référence ŕ aucune base légale de rang supérieur. Il prévoit la tenue d'un inventaire des immeubles propriétés de la Ville de Genčve et incorporés ŕ son patrimoine financier. L'inventaire doit distinguer les locaux commerciaux, les logements ŕ loyer libre et les logements ŕ caractčre social; cette derničre catégorie doit comprendre au minimum 90% de l'ensemble des logements (art. 1 al. 1 et 2 RCL). En rčgle générale, le loyer d'un logement ŕ caractčre social doit ętre fixé sur la base du revenu familial du locataire (art. 1 al. 3 RCL). Le loyer d'un logement ŕ loyer libre est fixé Ť exclusivement selon les rčgles du code des obligations ť (art. 1 al. 4 RCL). Pour le surplus, le rčglement n'est applicable qu'aux logements ŕ caractčre social (art. 1 al. 5 RCL).
Les art. 3 ŕ 7 RCL fixent les conditions ŕ satisfaire par le candidat ŕ la location et la procédure de l'attribution d'un logement ŕ caractčre social. Les art. 9 ŕ 14 RCL rčglent de maničre détaillée la fixation du loyer en fonction de la situation pécuniaire du locataire et des autres personnes de son ménage.
L'art. 15 RCL fixe Ť dans les limites du code des obligations ť les conditions dans lesquelles la Ville de Genčve peut résilier le bail d'un logement ŕ caractčre social, Ť de maničre anticipée ou pour l'échéance contractuelle ť. Parmi d'autres cas, le bail peut ętre résilié lorsque le locataire jouit de revenus qui ne justifient plus l'attribution d'un logement ŕ caractčre social (art. 15 al. 1 let. c RCL), ou cesse de répondre aux critčres d'attribution (art. 15 al. 1 let. d RCL).
2.
Depuis le 1er mai 2005, A.________ et B.________ sont locataires d'un appartement de trois pičces au troisičme étage d'un bâtiment propriété de la Ville de Genčve. Conclu avec cette collectivité pour une durée indéterminée, le contrat est résiliable sous préavis de trois mois avec effet au 30 avril de chaque année.
Le contrat mentionne que l'appartement est rattaché ŕ la catégorie des logements ŕ caractčre social, que les locataires bénéficient d'une subvention de la bailleresse et que le logement doit ętre occupé par deux personnes au minimum.
Les locataires ont contesté avec succčs le loyer initial convenu, soit 1'365 fr. par mois, frais accessoires en sus; par jugement du 29 mai 2008, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve a réduit ce loyer ŕ 872 fr. par mois.
3.
Le 4 octobre 2017, usant de la formule officielle prévue par l'art. 269d al. 1 et 3 CO, la bailleresse a notifié aux locataires un avis de modification du contrat avec effet au 1er mai 2018. L'objet de la modification était indiqué comme suit :
Soumission du bail au rčglement fixant les conditions de location des logements ŕ caractčre social de la Ville de Genčve, du 18 février 2009, dčs la prochaine échéance contractuelle, soit dčs le 1er mai 2018.
Le motif de la modification était indiqué comme suit :
La Ville de Genčve entend appliquer ŕ l'ensemble des locataires de ses logements ŕ caractčre social une réglementation uniforme visant une plus grande équité entre les locataires. Le rčglement annexé a pour conséquence que le loyer est calculé en fonction du revenu déterminant du groupe familial et de la fortune. En outre, le/la locataire doit respecter un taux d'occupation, ainsi qu'un taux d'activité du ménage.
Dans une lettre d'accompagnement, la bailleresse expliquait que le contrat était en l'état soumis ŕ une ancienne version du rčglement et qu'il devait ętre Ť mis ŕ jour ť. Le texte du rčglement était joint ŕ l'envoi.
Les locataires ont contesté la modification du contrat par une requęte adressée ŕ l'autorité de conciliation compétente. La conciliation n'a pas abouti et l'autorité a établi une autorisation de procéder; elle l'a délivrée ŕ la bailleresse en application de l'art. 209 al. 1 let. a CPC.
4.
Le 15 février 2018, la Ville de Genčve a ouvert action contre A.________ et B.________ devant le Tribunal des baux et loyers; celui-ci était requis de valider l'assujettissement du contrat au rčglement du 18 février 2009.
Les défendeurs ont requis le tribunal d'annuler la modification du contrat.
Le tribunal s'est prononcé le 28 aoűt 2018. Accueillant l'action, il a validé l'avis de modification du contrat.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 1er juillet 2019 sur l'appel des défendeurs. Elle a rejeté cet appel et confirmé le jugement.
5.
Les défendeurs exercent le recours en matičre civile. Selon leurs conclusions, le Tribunal fédéral doit constater que la Ť soumission du bail au rčglement fixant les conditions de location des logements ŕ caractčre social de la Ville de Genčve, du 18 février 2009 ť, est contraire au droit fédéral.
La demanderesse n'a pas été invitée ŕ répondre.
6.
Parmi d'autres conditions, la qualité pour exercer le recours en matičre civile suppose que l'auteur du recours ait un intéręt digne de protection ŕ l'annulation ou ŕ la modification de la décision attaquée (art. 76 al. 1 let. b de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral - LTF).
7.
A teneur de l'art. 269d al. 1 et 3 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer ou apporter au contrat, unilatéralement, d'autres modifications défavorables au locataire, consistant par exemple ŕ diminuer les prestations fournies ou ŕ introduire de nouveaux frais accessoires. La majoration du loyer ou la modification du contrat doivent prendre effet au prochain terme de résiliation. Un avis de majoration du loyer ou de modification du contrat, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et ętre effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. L'art. 270b al. 1 et 2 CO habilite le locataire ŕ contester une majoration du loyer ou une modification du contrat par la voie d'une requęte ŕ l'autorité de conciliation compétente. Cette requęte doit ętre introduite dans le délai de trente jours ŕ compter de la réception de l'avis sur formule officielle. Si la conciliation n'aboutit pas, la contestation peut ętre portée devant le juge; le locataire peut alors faire valoir, le cas échéant, que le loyer męme inchangé devient abusif par suite d'une modification du contrat, au regard des art. 269 et 269a CO, ou qu'une modification équivaut ŕ un congé accompagné de la proposition d'un contrat différent, et que ce congé contrevient ŕ la bonne foi selon les art. 271 et 271a CO (ATF 125 III 231 consid. 3c p. 236).
8.
La Ville de Genčve a cru utile de notifier son rčglement du 18 février 2009 aux défendeurs, ŕ titre de modification du contrat et dans la forme prévue par l'art. 269d al. 1 et 3 CO. L'avis sur formule officielle et le rčglement n'apportent pourtant aucune modification ŕ la relation contractuelle existant entre les parties au jour de cet avis.
Aucune majoration du loyer, ŕ fonder sur les art. 9 ŕ 14 RCL, ne doit prendre effet au 1er mai 2018 ni au cours de la prochaine période contractuelle d'une année. Une éventuelle majoration ne pourra prendre effet qu'ŕ un terme de résiliation ultérieur; elle devra ętre précédée d'une notification conforme ŕ l'art. 269d al. 1 CO et les défendeurs pourront alors revendiquer la protection conférée par les art. 269 et 269a CO contre les loyers abusifs. Le droit d'usage conféré aux défendeurs demeure inchangé dans son objet - l'appartement qu'ils habitent -, son étendue et ses modalités. Les clauses convenues relatives ŕ la résiliation et au renouvellement tacite du contrat ne sont pas non plus modifiées. Une résiliation ŕ fonder sur l'art. 15 al. 1 let. c ou d RCL ne pourra prendre effet, elle également, qu'ŕ un terme de résiliation plus éloigné; elle devra ętre notifiée conformément ŕ l'art. 266l CO et les défendeurs pourront alors revendiquer la protection conférée par les art. 271 et 271a CO contre les congés contraires ŕ la bonne foi.
D'un point de vue plus général, aucune disposition du rčglement n'influence directement les relations contractuelles établies entre la Ville de Genčve et les locataires de ses logements ŕ caractčre social. Cet acte normatif a pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de la Ville de Genčve dans la gestion de son propre patrimoine immobilier, en l'assujettissant ŕ des rčgles concernant surtout, pour les logements de la catégorie concernée, le choix des locataires et le calcul des loyers. En raison de la primauté du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.), l'application des rčgles sur le calcul des loyers ne peut pas aboutir ŕ un résultat contraire aux art. 269 et ss CO portant protection contre les loyers abusifs.
Dans ce contexte juridique, parce que les défendeurs n'ont pas d'intéręt digne de protection ŕ obtenir l'annulation ou ŕ la modification de l'arręt de la Cour de justice, le recours en matičre civile est irrecevable au regard de l'art. 76 al. 1 let. b LTF.
9.
A titre de parties qui succombent, les défendeurs doivent acquitter l'émolument ŕ percevoir par le Tribunal fédéral.
Par ces motifs, vu l'art. 108 al. 1 let. a LTF, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les défendeurs acquitteront un émolument judiciaire de 500 francs.
3.
Le présent arręt est communiqué aux parties et ŕ la Cour de justice du canton de Genčve.
Lausanne, le 11 novembre 2019
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente : Kiss
Le greffier : Thélin