Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_11/2015 Arręt du 25 juin 2015 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, Présidente, Klett et Kolly. Greffičre : Mme Godat Zimmermann. Participants ŕ la procédure A.________, représenté par Me Pierre Heinis, recourant, contre A.B.________ et B.B.________, représentés par Me Jean-Claude Schweizer, intimés. Objet vente immobiličre; garantie des défauts, recours contre l'arręt du 21 novembre 2014 de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel. Faits : A. Par acte authentique du 19 mars 2008, instrumenté par la notaire C.________, A.________ a vendu aux époux A.B.________ et B.B.________ les parcelles contiguës xxx et yyy de la commune de Z.________ (NE) ainsi que des parts de copropriété sur des voies d'accčs. La parcelle xxx comprend une villa mitoyenne et une piscine; la parcelle yyy comporte un cabanon de jardin. Les conditions de vente prévoient notamment ce qui suit: "1. (...) Les restrictions de la propriété foncičre de droit public (plans d'aménagement, plans d'alignement, restrictions de police des constructions, etc.) ainsi que certaines restrictions légales de la propriété (de droit civil) ne sont pas mentionnées au Registre foncier, ni la viabilité du terrain, et le vendeur n'assume aucune responsabilité de ce fait. 2. Garantie Le bien-fonds xxx (...) ainsi que le bien-fonds yyy précités sont vendus tels qu'examinés par les acquéreurs, sans garantie légale ni conventionnelle, pour les défauts matériels ou juridiques, apparents ou cachés, dont ils pourraient ętre affectés, que ces défauts soient connaissables ou non. Cette clause d'exclusion de garantie n'est pas applicable aux défauts frauduleusement cachés conformément ŕ CO 199. Les parties déclarent avoir été spécialement rendues attentives ŕ la portée de cette clause d'exclusion qu'elles reconnaissent expressément." Selon le plan d'aménagement du territoire, la totalité de la parcelle yyy et une partie de la parcelle xxx étaient ŕ l'époque classées en zone d'utilité publique (ci-aprčs: ZUP). Le registre foncier n'en faisait pas mention. A la suite du dépôt de l'acte authentique, le conservateur du registre foncier a toutefois informé la notaire de cette affectation et du fait que la commune disposait ŕ ce titre d'un droit de préemption légal. Interpellée par la notaire, la commune a renoncé ŕ faire valoir son droit. Les époux B.________ et trois propriétaires de parcelles voisines ont demandé au Conseil communal de reclasser leurs biens-fonds en zone dite des abords de bourg (ci-aprčs: ZAB). Le Conseil général de Z.________ a accepté de modifier le plan d'aménagement en ce sens que la parcelle xxx est entičrement classée en ZAB; en revanche, la parcelle yyy a été maintenue en ZUP. Au 24 mars 2011, le déplacement de la limite de zone n'était pas entré en vigueur. B. Le 12 février 2009, A.B.________ et B.B.________ ont ouvert action contre A.________ et C.________. Ils concluaient ŕ ce que les défendeurs soient condamnés, solidairement entre eux, ŕ leur payer le montant de 164'244 fr. plus intéręts, soit 140'700 fr. pour la moins-value de la parcelle yyy, 15'210 fr. pour la contribution due ŕ l'État pour le reclassement de la parcelle xxx en ZAB et 8'334 fr. pour des frais d'architecte, d'avocat et de mise aux poursuites du vendeur. En particulier, les acheteurs reprochaient ŕ A.________ de leur avoir frauduleusement dissimulé l'affectation en ZUP de la parcelle yyy et d'une partie de la parcelle xxx, ce qui rendait nulle l'exclusion de garantie contenue dans les conditions de vente. Une expertise judiciaire a été mise en oeuvre. L'architecte désigné a estimé qu'au jour de la vente, la valeur vénale des immeubles était de 718'000 fr.; elle aurait été de 843'000 fr. si la totalité des parcelles avait été située en ZAB. Par jugement du 7 mars 2013, le Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers a rejeté l'action de A.B.________ et B.B.________. Les acheteurs ont interjeté appel, concluant désormais ŕ ce que le vendeur et la notaire soient solidairement condamnés ŕ leur verser 126'583 fr. plus intéręts, ŕ savoir 108'244 fr. ŕ titre de moins-value liée ŕ l'inconstructibilité de la majeure partie des parcelles achetées, 10'005 fr. en remboursement de la contribution due ŕ l'État ŕ la suite du changement d'affectation de la parcelle xxx et 8'334 fr. pour des frais d'expertise privée, d'avocat et de mise aux poursuites du vendeur. Statuant le 18 novembre 2013, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel a rejeté l'appel et confirmé le jugement de premičre instance. A.B.________ et B.B.________ ont recouru au Tribunal fédéral (cause 4A_619/2013). Par arręt du 20 mai 2014, la cour de céans a déclaré irrecevable le recours constitutionnel subsidiaire, admis partiellement le recours en matičre civile et annulé l'arręt cantonal avant de rejeter la demande formée par les acheteurs contre la notaire et, pour le surplus, de renvoyer la cause ŕ l'autorité précédente afin qu'elle rende une nouvelle décision. Par arręt du 21 novembre 2014 aprčs renvoi, la Cour d'appel civile neuchâteloise a admis partiellement l'appel et réformé le jugement de premičre instance en condamnant A.________ ŕ verser aux époux B.________ le montant de 64'240 fr. avec intéręts ŕ 5% l'an dčs le 1 er avril 2008. C. A.________ interjette un recours en matičre civile, concluant au rejet de la demande de A.B.________ et B.B.________ "en tant que recevable". Les époux B.________ proposent le rejet du recours dans la mesure oů il est recevable. Pour sa part, la cour cantonale se réfčre aux considérants de son arręt. Considérant en droit : 1. 1.1. Le recours est dirigé contre un arręt final (art. 90 LTF) rendu en matičre civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur d'un canton, qui a statué une deuxičme fois sur recours, aprčs renvoi (art. 75 LTF). La présente cause atteint la valeur litigieuse de 30'000 fr. ouvrant le recours en matičre civile dans les affaires pécuniaires ne relevant ni du droit du travail, ni du droit du bail ŕ loyer (art. 74 al. 1 let. b LTF). Au surplus, le recours est exercé par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires et a donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Déposé dans le délai (art. 46 al. 1 let. c et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en principe recevable, l'examen des griefs particuliers étant réservé. 1.2. Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond ŕ la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Si l'auteur du recours se plaint d'un tel grief, encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). L'exception prévue ŕ l'art. 105 al. 2 LTF ne permet pas aux parties de rediscuter dans leurs mémoires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui, sur la base de l'art. 97 al. 1 LTF, entend faire rectifier ou compléter un état de fait doit expliquer de maničre circonstanciée en quoi les conditions d'une telle modification seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187), au męme titre que la partie qui invoque une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.). Sous le titre "Résumé des faits pertinents", le recourant présente sur cinq pages une version des faits fondée sur sa propre appréciation des preuves. Ainsi, par exemple, le recourant affirme que l'affectation en ZUP a été discutée lors des visites des futurs acheteurs ŕ la villa ou encore que l'intimé s'est renseigné auprčs de la commune de Z.________ pour savoir si la construction d'un hangar ŕ moto était possible sur la parcelle yyy. Ce faisant, le recourant s'écarte sur plusieurs points des constatations de l'arręt attaqué ou les complčte, sans jamais soulever le grief d'arbitraire dans l'établissement des faits ou l'appréciation des preuves. Dans cette mesure, le recours se révčle irrecevable. La cour de céans s'en tiendra aux faits tels qu'établis par l'autorité précédente. 2. En vertu du principe de l'autorité de l'arręt de renvoi, la cour cantonale ŕ laquelle une affaire est renvoyée est tenue de fonder sa nouvelle décision sur les considérants en droit de l'arręt du Tribunal fédéral. Elle est liée par ce qui a déjŕ été tranché définitivement par le Tribunal fédéral, ainsi que par les constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui. Des faits nouveaux ne peuvent ętre pris en considération que sur les points faisant l'objet du renvoi, lesquels ne peuvent ętre ni étendus ni fondés sur une base juridique nouvelle (ATF 135 III 334 consid. 2 et 2.1 p. 335 s.; 131 III 91 consid. 5.2 p. 94 s.). Le défaut invoqué en l'espčce porte sur l'affectation en ZUP d'une partie des biens-fonds acquis. Comme la cour de céans l'a relevé dans l'arręt de renvoi, il est établi ŕ ce sujet que les acheteurs ne peuvent pas ériger des constructions ŕ des fins privées sur la part des parcelles classée en ZUP. 2.1. A la suite du renvoi, il appartenait en premier lieu ŕ la cour cantonale de déterminer si le vendeur avait prouvé avec certitude - et non seulement avec une "certaine vraisemblance" - que les acheteurs connaissaient l'affectation des parcelles, respectivement leur caractčre inconstructible. Selon l'arręt attaqué, cette preuve n'a pas été rapportée; en particulier, le recourant n'est pas parvenu ŕ établir qu'il avait informé l'intimé que ce dernier ne pourrait pas construire le hangar ŕ moto qu'il projetait d'édifier sur la parcelle yyy. La cour cantonale a refusé d'entendre comme témoin la notaire C.________ sur ce point, car elle ne voyait pas en quoi cette audition conduirait ŕ une autre appréciation, notamment parce que l'intéressée, comme défenderesse, avait déjŕ nié toute discussion ŕ ce sujet. En conséquence, le vendeur ne pouvait se libérer de sa responsabilité en invoquant l'art. 200 al. 1 CO. Dans son mémoire, le recourant reconnaît lui-męme que "n'ayant que sa bonne foi ŕ disposition", il n'a pas pu rapporter la preuve certaine, exigée par l'art. 200 al. 1 CO, que les acquéreurs connaissaient l'affectation en ZUP des parcelles concernées. Il voit toutefois une violation de son droit ŕ la preuve dans le refus des juges neuchâtelois d'entendre la notaire qui a instrumenté l'acte de vente. Le droit ŕ la preuve déduit de l'art. 8 CC et décrit désormais ŕ l'art. 152 CPC confčre au justiciable le droit de faire administrer les moyens de preuve adéquats qu'il propose réguličrement et en temps utile ŕ l'appui de faits pertinents pour le sort du litige. Le droit ŕ la preuve n'est pas mis en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée des preuves, parvient ŕ la conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjŕ recueillies (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 129 III 18 consid. 2.6 p. 25). Le recourant ne peut s'en prendre ŕ l'appréciation anticipée des preuves qu'en soulevant le grief d'arbitraire (art. 9 Cst.), motivé selon les exigences strictes de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. consid. 1.2 supra). En l'espčce, la cour cantonale a refusé d'ordonner l'audition requise par le vendeur ŕ la suite d'une appréciation anticipée des preuves, non remise en question dans le recours sous l'angle de l'arbitraire. Elle ne saurait dčs lors avoir violé le droit ŕ la preuve du recourant. 2.2. Dans un deuxičme temps, l'autorité précédente devait examiner ŕ nouveau si la chose vendue était affectée d'un défaut que le vendeur avait dissimulé frauduleusement aux acheteurs (art. 199 CO). 2.2.1. Le défaut invoqué consistait en l'absence d'une qualité ŕ laquelle les acquéreurs pouvaient s'attendre selon les rčgles de la bonne foi, ŕ savoir la constructibilité des parcelles. Parmi les points abordés dans l'arręt de renvoi, le Tribunal fédéral rappelait que le manque de qualité attendue devait entraîner une diminution notable de la valeur objective de la chose, donnée absente de l'arręt cantonal. En l'espčce, l'expert judiciaire estimait la valeur de la chose ŕ 843'000 fr. sans défaut et ŕ 718'000 fr. avec défaut. Selon l'arręt de renvoi, une telle diminution de valeur (- 14,8%), si elle devait ętre retenue par la cour cantonale, devait ętre qualifiée de notable (consid. 5.3.1). Par ailleurs, la cour de céans avait déjŕ jugé que le prix convenu, dans les circonstances constatées dans le premier arręt cantonal, ne permettait pas, ŕ lui seul, de faire comprendre aux acheteurs que les parcelles ne se trouvaient pas entičrement en zone résidentielle constructible (arręt de renvoi consid 5.3.1). Pour le reste, la question de savoir si les biens-fonds étaient entachés d'un défaut juridique quant ŕ leur affectation (art. 197 CO) se recoupait pour l'essentiel avec celle de savoir si les acheteurs étaient réputés connaître l'affectation des parcelles (art. 200 al. 2 CO). Il s'agissait de déterminer si la diligence dont une personne de bonne foi doit faire preuve imposait en l'occurrence aux acheteurs de vérifier l'affectation des parcelles (arręt de renvoi consid. 5.3.2). Se prononçant ŕ nouveau sur ce point, la cour cantonale arrive ŕ la conclusion que les acheteurs n'avaient pas ŕ envisager l'affectation en ZUP, avec les conséquences qu'elle implique, d'une partie du terrain ŕ acquérir. Le recourant y voit une violation de l'art. 200 al. 2 CO. A son sens, les intimés, qui voulaient construire un hangar ŕ moto sur la parcelle yyy, devaient, selon le principe de la bonne foi, se renseigner sur les possibilités légales de construire, d'autant plus que l'acte de vente qui leur avait été soumis avant signature excluait toute garantie ŕ propos des restrictions légales de construction. Dans l'arręt de renvoi, la cour de céans observe que le droit public applicable en l'occurrence prévoit des restrictions de construction importantes (inconstructibilité des parcelles ŕ des fins privées, droit de préemption de l'État, droit spécial d'expropriation), allant au-delŕ des limitations habituelles liées par exemple aux coefficients. Elle relčve également que l'expert judiciaire regrette l'absence de mention des zones d'affectation des parcelles sur le descriptif de vente, de sorte qu'un futur acheteur ne pouvait pas se douter que les parcelles n'étaient pas toutes dans la męme zone; cette remarque de l'expert posait la question du caractčre inhabituel du zonage des parcelles en jeu au regard de l'aménagement des lieux. En conclusion, męme si la clause contractuelle réservant les restrictions de droit public n'est pas de pur style, il paraît trčs douteux que l'affectation des parcelles en ZUP, avec les conséquences qu'elle implique, entre dans le champ de ce que les acheteurs - apparemment sans connaissances juridiques ou immobiličres - devaient envisager (arręt de renvoi consid. 5.3.2). Pour aboutir ŕ la conclusion critiquée, la cour cantonale a repris le raisonnement de la cour de céans fondé sur les męmes éléments, en ajoutant qu'il n'est pas établi que les acheteurs disposaient de connaissances juridiques ou immobiličres. A cet égard, il ne peut ętre que confirmé que, dans les circonstances de l'espčce, les acquéreurs ne pouvaient gučre se douter de l'affectation en ZUP et donc du caractčre éventuellement inconstructible d'une partie des parcelles en cause; quand bien męme les intimés avaient l'intention d'installer un hangar ŕ moto sur la parcelle yyy, les rčgles de la bonne foi ne les obligeaient pas ŕ vérifier dans quelle (s) zone (s) les biens-fonds étaient affectés. Le grief tiré d'une violation de l'art. 200 al. 2 CO doit ętre écarté. 2.2.2. La dissimulation frauduleuse au sens de l'art. 199 CO couvre des comportements de tromperie intentionnelle. Celle-ci est déjŕ réalisée lorsque le vendeur qui connaît le défaut envisage la possibilité que l'acheteur ne le découvre pas et accepte ce résultat pour le cas oů il se produirait (arręt de renvoi consid. 4.1 et consid. 5.3.3). En l'espčce, l'application éventuelle de l'art. 199 CO supposait donc également de déterminer ce que le recourant savait et quelles connaissances celui-ci pouvait de bonne foi imputer aux acheteurs (arręt de renvoi consid. 5.3.3). Sur le premier point, la cour cantonale devait compléter les faits, en précisant, le cas échéant, si la connaissance du vendeur s'étendait ŕ la parcelle xxx (arręt de renvoi consid. 5.3.3). Selon l'arręt attaqué, le recourant savait que la parcelle yyy était affectée en ZUP. En revanche, il n'est pas établi que le vendeur connaissait l'affectation en ZUP d'une partie de la parcelle xxx. Sur le second point, il suffisait, pour qu'il y ait tromperie intentionnelle, que le recourant ait envisagé et accepté la possibilité que les acheteurs, au moment de conclure, ignoraient toujours l'affectation des parcelles (arręt de renvoi consid. 5.3.3 in fine ). A ce sujet, la cour cantonale a rappelé que le vendeur n'avait pas prouvé qu'il avait informé les acquéreurs de l'affectation en ZUP de la parcelle yyy; par ailleurs, il ne pouvait exclure leur ignorance "par un autre motif" selon les termes de l'arręt attaqué. Dans son recours, le vendeur soutient au contraire qu'il avait toutes les raisons de croire de bonne foi que les intimés connaissaient les caractéristiques de droit public des parcelles en cause. En tout cas, les acheteurs auraient dű s'en apercevoir en faisant preuve de l'attention voulue et justifiée par leur projet de construction d'un hangar ŕ moto. Lorsqu'il tait une information dont il ne peut ignorer l'importance pour l'acheteur, le vendeur doit avoir de bonnes raisons de penser que l'acquéreur reconnaîtra le défaut par lui-męme s'il veut échapper au grief de dissimulation frauduleuse du défaut (arręt de renvoi consid. 5.3.3). En l'espčce, comme déjŕ relevé, les rčgles de la bonne foi ne commandaient pas aux intimés qui voulaient construire un hangar ŕ moto de vérifier si la parcelle yyy était constructible. Le recourant ne pouvait donc pas, de bonne foi, partir de l'idée que les intimés allaient se renseigner sur le zonage des parcelles et ainsi découvrir le défaut. Par ailleurs, la cour de céans a déjŕ jugé que le fait d'emmener les futurs acheteurs ŕ une assemblée de copropriétaires oů l'affectation des parcelles risquait d'ętre discutée ne suffisait pas ŕ exclure une tromperie intentionnelle de la part du vendeur (arręt de renvoi consid. 5.3.3). Dans ces conditions, la cour cantonale pouvait, sans violer l'art. 199 CO, conclure que le recourant avait dissimulé le défaut par dol éventuel de sorte que la clause d'exclusion de garantie n'était pas opposable aux intimés. 3. 3.1. A titre subsidiaire, le recourant reproche ŕ la cour cantonale d'avoir omis de tenir compte du fait que les intimés avaient ouvert contre la commune de Z.________ une action fondée sur la loi cantonale régissant la responsabilité des collectivités publiques et de leurs agents (LResp/NE), réclamant le męme montant que celui faisant l'objet de la demande fondée sur la garantie des défauts dans la vente immobiličre. Dans cette action, il serait fait grief ŕ la commune de ne pas avoir fait mentionner au registre foncier l'inclusion totale ou partielle des parcelles litigieuses dans la ZUP. 3.2. Le recourant se borne ŕ préciser que cette demande est en cours d'instruction et ŕ prétendre que l'omission de la Cour d'appel civile permettrait aux intimés de s'enrichir de maničre illégitime. Il n'invoque aucune disposition légale ni principes de droit, sans qu'il soit possible de comprendre, ŕ la lecture du mémoire, quelles rčgles de droit auraient été méconnues. Le recours n'expose d'aucune maničre en quoi l'arręt attaqué violerait le droit, de sorte qu'il se révčle irrecevable sur ce point faute de motivation (art. 42 al. 2 LTF). 4. Sur le vu de ce qui précčde, le recours sera rejeté dans la mesure oů il est recevable. Le recourant prendra ŕ sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF) et versera des dépens aux intimés (art. 68 al. 1 et 2 LTF). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté dans la mesure oů il est recevable. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 3'000 fr., sont mis ŕ la charge du recourant. 3. Le recourant versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 3'500 fr. ŕ titre de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué aux mandataires des parties et ŕ la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel. Lausanne, le 25 juin 2015 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La Présidente : Kiss La Greffičre : Godat Zimmermann