Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_16/2016 Arręt du 26 aoűt 2016 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, Présidente, Kolly et Hohl. Greffier : M. Piaget. Participants ŕ la procédure F.X.________, représentée par Me Claire Bolsterli, recourante, contre Z.________ SA, représentée par Me Maud Volper, intimée. Objet Contrat de bail, exceptions ŕ l'annulabilité du congé donné par le bailleur (art. 271a al. 3 let. a et e CO) recours contre l'arręt de la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre des baux et loyers, du 23 novembre 2015. Faits : A. A.a. Par contrat du 11 juillet 1997, H.A.________ a remis ŕ bail ŕ Z.________ SA (ci-aprčs: Z.________ ou la locataire) une arcade de 40 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble situé au chemin... ŕ Genčve, pour un loyer initial de 1'600 fr. par mois, charges non comprises. La premičre échéance du bail a été fixée au 30 juin 2002. Il s'est ensuite renouvelé d'année en année. Z.________ exploite dans ces locaux un pressing ŕ l'enseigne " W.________ ". F.A.________, épouse du bailleur, y travaille. En novembre 1998, F.X.________, qui tient un salon de coiffure ŕ proximité du commerce de Z.________, a acheté l'immeuble aux enchčres (H.A.________ ayant eu des difficultés financičres) et elle en est devenue propriétaire (et donc bailleresse). A.b. Depuis de nombreuses années, les relations entre F.A.________ et F.X.________ étaient tendues, notamment en raison d'un problčme (persistant) d'occupation de deux places de parc louées par Z.________. En novembre 2009, la propriétaire a déposé une plainte pénale contre F.A.________ suite ŕ des altercations survenues au sujet des places de parc. En octobre 2010, une deuxičme plainte, de męme teneur, a été remise au Ministčre public. Celui-ci a classé la premičre plainte et rendu une ordonnance de non-entrée en matičre pour la seconde. A.c. A partir de 2006, un autre litige a opposé les parties. La bailleresse contestait le droit de la locataire d'avoir fait installer un appareil de climatisation-chauffage sur le toit de l'immeuble. Pendant la procédure judiciaire qui s'en est suivie, la bailleresse a résilié le bail. Le congé a été annulé par décision de la Commission de conciliation des baux et loyers du 7 juillet 2008. A l'issue de la procédure, le Tribunal des baux et loyers, le 6 janvier 2009, a condamné F.X.________ ŕ faire enlever l'installation, ŕ réparer la toiture défectueuse, ŕ réinstaller l'appareil de climatisation-chauffage et ŕ s'assurer de son bon fonctionnement. A.d. Le 23 décembre 2010, Z.________ a saisi la Commission de conciliation en matičre de baux et loyers d'une requęte en réduction de loyer (fondée sur la défectuosité du systčme de ventilation/chauffage et les pannes d'électricité), en exécution de travaux et en paiement ŕ l'encontre de la propriétaire (dommages-intéręts d'un montant supérieur ŕ 10'000 fr. correspondant ŕ une perte de bénéfices et au remboursement de diverses factures). Dans ses conclusions aprčs enquętes, la locataire a modifié ses conclusions et notamment renoncé ŕ solliciter l'exécution de travaux (complčtement d'office: art. 105 al. 2 LTF). Par jugement du 28 mai 2013, le Tribunal des baux et loyers a jugé que la locataire, qui se plaignait du dysfonctionnement du systčme de ventilation/chauffage, n'avait pas établi le défaut, que les pannes d'électricité étaient, elles, constitutives d'un défaut, qu'une réduction de loyer de 75% se justifiait depuis l'avis des défauts (26 octobre 2010) jusqu'au 1er novembre 2010, que la propriétaire devait rembourser ŕ la locataire des factures pour une somme totale de 486 fr.35 avec intéręts moratoires ŕ 5% l'an et que la propriétaire devait remettre ŕ la locataire un jeu de clés permettant ŕ celle-ci d'avoir accčs au tableau électrique. A.e. Par avis de résiliation du 14 décembre 2012 (soit au cours de la procédure susmentionnée), la propriétaire a résilié le bail de la locataire avec effet au 30 juin 2013, invoquant comme motifs le " besoin propre et urgent et [des] justes motifs ". La lettre accompagnant l'avis de résiliation indique que le contrat de travail du fils de F.X.________ (G.X.________) a été résilié et que ce dernier souhaite dorénavant exploiter l'arcade (projet de sandwicherie) avec son pčre (H.X.________) et que le congé est "également motivé par la grave mésentente entre les parties, ce qui constitue un cas de justes motifs". B. B.a. Par requęte déposée le 8 avril 2013, déclarée non conciliée le 26 mars 2013, la locataire a conclu principalement ŕ l'annulation du congé et subsidiairement ŕ une prolongation de bail de six ans échéant au plus tôt le 30 juin 2019. Elle a relevé que la bailleresse n'avait pas mentionné l'urgence du besoin propre invoqué et soutenu que le congé était adressé en représailles. La bailleresse a conclu ŕ la validité du congé et ŕ ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée ŕ la locataire. Au moment de son audition par le Tribunal (avril 2014), G.X.________ a indiqué qu'il avait retrouvé une nouvelle activité professionnelle en tant que comptable (contrat de durée indéterminée). Par jugement du 7 aoűt 2014, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve a annulé le congé adressé ŕ la locataire et débouté les parties de toutes autres conclusions. B.b. Par arręt du 23 novembre 2015, la Cour de justice du canton de Genčve, sur appel de la bailleresse, a confirmé le jugement entrepris. En substance, les juges cantonaux ont considéré que le congé, notifié pendant une procédure judiciaire, n'était pas valable (art. 271a al. 1 let. d CO), et que le seul fait que, dans leur décision du 28 mai 2013, les premiers juges n'aient pas admis toutes les conclusions de la locataire ne saurait conduire ŕ conclure que celle-ci a agi au mépris des rčgles de la bonne foi (art. 271a al. 1 let. d in fine CO), la protection de cette disposition étant accordée indépendamment de l'issue du procčs. La cour cantonale a retenu que la bailleresse, qui n'avait jamais fait état du caractčre urgent de son besoin, avait échoué ŕ le démontrer, aussi bien en lien avec H.X.________ qu'avec G.X.________. Elle a observé que ce dernier n'était pas au courant des autorisations administratives nécessaires pour l'activité envisagée et que les coűts liés aux travaux d'aménagements n'avaient męme pas été évalués. Enfin, les magistrats cantonaux ont retenu que la bailleresse n'avait pas démontré l'existence d'un motif justifiant une résiliation sur la base de l'art. 266g CO. Ils ont mis en évidence, d'une part, que la propriétaire a décrit ses rapports avec la locataire comme " conflictuels ", sans toutefois indiquer que la mésentente rendrait la continuation du bail impossible et, d'autre part, que l'instruction du dossier n'avait apporté aucun élément ŕ ce point extraordinaire et imprévisible qu'il justifierait une résiliation extraordinaire. C. La bailleresse exerce un recours en matičre civile contre l'arręt cantonal du 23 novembre 2015. Elle conclut ŕ son annulation et ŕ ce qu'il soit dit que le congé du 14 décembre 2012 est valable et que la locataire n'a droit ŕ aucune prolongation. Elle invoque l'établissement inexact des faits et la transgression des art. 271a al. 1 let. d, 271a al. 3 let. a et e CO. La locataire (intimée) conclut au rejet du recours et ŕ la confirmation de l'arręt rendu par la Cour de justice. Considérant en droit : 1. 1.1. Interjeté en temps utile (art. 46 al. 1 let. c, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) par la propriétaire de l'immeuble qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arręt final (art. 90 LTF) rendu en matičre civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire de résiliation de bail dont la valeur litigieuse excčde 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. arręt 4A_557/2009 du 23 mars 2010 consid. 1 non publié in ATF 136 III 190), le recours en matičre civile est recevable. 1.2. Le recours en matičre civile est recevable notamment pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF), sous réserve de la violation des droits constitutionnels (art. 106 al. 2 LTF). 1.3. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relčvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en premičre instance, c'est-ŕ-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références). Le Tribunal fédéral ne peut s'écarter des faits ainsi retenus par l'autorité cantonale que s'ils ont été établis de façon manifestement inexactes, ce qui correspond ŕ la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2 p. 117; 135 III 397 consid. 1.5). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). En matičre de constatation des faits et d'appréciation des preuves, l'autorité verse dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre ŕ modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsqu'elle tire des conclusions insoutenables ŕ partir des éléments recueillis (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 265; 137 III 226 consid. 4.2 p. 234). La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de maničre circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références). Si la critique ne satisfait pas ŕ ces exigences, les allégations relatives ŕ un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas ętre prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18). En l'espčce, la recourante présente un " bref résumé des faits " en se référant ŕ diverses pičces du dossier (acte de recours p. 6 ŕ 9). Il n'y a pas lieu de tenir compte de cette présentation qui ne respecte pas les exigences strictes posées par les art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF. 2. 2.1. La bailleresse se plaint d'un établissement arbitraire des faits (art. 9 Cst.). Son affirmation selon laquelle la locataire n'aurait jamais formulé de demande écrite avant l'introduction (le 23 décembre 2010) de sa procédure en réduction de loyer, en exécution des travaux et en paiement, est toutefois erronée. Il résulte en effet du jugement du 28 mai 2013 (contenu au dossier; art. 105 al. 2 LTF) que la locataire, par courrier du 29 novembre 2010, a indiqué que les locaux n'étaient pas suffisamment chauffés et qu'elle a mis la bailleresse en demeure de réparer l'installation de chauffage. Elle a ajouté qu'elle était en droit de solliciter une réduction de loyer et des dommages-intéręts en raison de l'absence d'électricité et de l'insuffisance de chauffage. Le moyen se révčle sans consistance. 2.2. La bailleresse se plaint ensuite de ce que l'état de fait est incomplet, ce qui est une violation du droit au sens de l'art. 95 let. a LTF (arręt 4A_474/2014 du 9 juillet 2015 consid. 2.2 et les arręts cités). En particulier, elle fait grief ŕ la cour cantonale de n'avoir pas constaté que, le 6 décembre 2012, l'administratrice de la société locataire, lors de son interrogatoire par le Tribunal de premičre instance dans la cause précédente, l'a accusée d'avoir tenu des " propos injurieux " ŕ l'encontre de F.A.________ (employée de la société locataire). Pour autant qu'on la comprenne bien, la bailleresse semble prétendre que les déclarations de l'administratrice de la société étaient mensongčres, qu'elle a ainsi été accusée ŕ tort et que l'accusation est suffisamment grave pour justifier la résiliation intervenue le 14 décembre 2012. C'est en vain que la bailleresse tente de tirer argument des déclarations de l'administratrice de la société locataire. Sa thčse (qui présuppose la reprise intégrale, dans l'arręt cantonal, de ces déclarations) est toutefois dépourvue de pertinence, puisqu'aucun autre élément établi par la cour cantonale ne permet de confirmer (soit de corroborer les dires de l'administratrice) ou d'infirmer (ce dont la bailleresse est convaincue) la véracité de l'accusation portée contre la bailleresse; on ne sait au demeurant rien du contenu exact de ces reproches (" propos injurieux "), de sorte qu'on ne peut pas déterminer si le fait d'accuser la bailleresse d'avoir tenu ces propos était grave au point de rendre intolérable la continuation du bail (cf. encore infra consid. 2.4.2). Quant ŕ la critique visant l'absence de constatation (par les juges cantonaux) s'agissant du litige relatif aux places de parc (qui constitue, selon la bailleresse, l'élément central de la mésentente entre les parties), elle est également dépourvue de pertinence (ŕ cet égard, cf. infra consid. 2.4.2). Les critiques se révčlent infondées. 2.3. La bailleresse revient ensuite sur l'action intentée le 23 décembre 2010 et estime que, la mauvaise foi de la locataire étant alors manifeste, la cour cantonale aurait dű confirmer la validité du congé (art. 271a al. 1 let. d in fine CO) notifié au cours de cette procédure. Le premier argument de la bailleresse est fondé sur la prémisse - erronée (cf. supra consid. 2.1.1) - selon laquelle la locataire aurait d'emblée actionné la bailleresse sans lui adresser au préalable une demande écrite (ce qui, selon la bailleresse, équivaudrait ŕ mépriser les rčgles de la bonne foi). La critique est sans aucun fondement. Dans son deuxičme argument, la bailleresse soutient que " la comparaison entre les prétentions de la locataire et le dispositif du jugement du 28 mai 2013 constitue un indice supplémentaire de la mauvaise foi de l'intimée ". On observera d'emblée qu'un des deux défauts ŕ l'origine de la demande a bien été retenu par le Tribunal de premičre instance. Cela étant, on ne saurait retenir la mauvaise foi de la locataire du seul fait que la demande a été rejetée pour une partie importante de ses conclusions (en particulier celle visant le paiement de dommages-intéręts), l'arręt attaqué ne contenant aucun autre élément ou indice dont on pourrait inférer la mauvaise foi de la locataire. 2.4. Dans un moyen distinct, la bailleresse fait grief ŕ la cour cantonale de n'avoir pas retenu le caractčre urgent de son besoin (et de celui de ses proches) d'occuper les locaux. 2.4.1. Le juge décide si le propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation (sous l'angle de l'art. 261 al. 2 let. a CO qui revęt un sens similaire ŕ celui de l'art. 271a al. 3 let. a CO, cf. arręt 4A_447/2015 du 31 mars 2016 consid. 5.2.2.3 destiné ŕ la publication). Le besoin du propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce ŕ utiliser l'habitation ou le local commercial loué (ATF 118 II 50 consid. 3d p. 54; 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745), autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende la fin de la période de protection de trois ans prévue ŕ l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.3). Lors des débats parlementaires, le besoin urgent a aussi été qualifié d'immédiat ( unmittelbar), réel ( tatsächlich) et actuel ( aktuell) (ATF 118 II 50 consid. 3c p. 54). La jurisprudence en a déduit que la notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle en ce sens que les motifs invoqués doivent revętir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung; ATF 118 II 50 consid. 3d p. 55; 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745). Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement ou ŕ plus ou moins brčve échéance selon que la fin du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit ętre réel: il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité dű au besoin de disposer d'un logement ou d'un local commercial (ATF 118 II consid. 3d p. 55), mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement, ou encore lorsque le propriétaire ou un de ses proches entend utiliser le logement exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement (ATF 118 II 50 consid. 3d p. 55). Enfin, le besoin doit ętre actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.3 et les arręts cités). S'agissant d'une décision faisant appel au pouvoir d'appréciation du juge, le Tribunal fédéral ne substituera qu'avec retenue sa propre appréciation ŕ celle de la juridiction cantonale (arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.3 et les arręts cités). Il n'interviendra que si la décision s'écarte sans raison des rčgles établies par la doctrine et la jurisprudence en matičre de libre appréciation, si elle repose sur des faits qui, en l'occurrence, ne jouaient aucun rôle ou encore si elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dű ętre pris en considération (ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55). 2.4.2. Si l'on peut suivre la bailleresse quand elle signale que l'état de nécessité (du locataire ou de ses proches) n'est - contrairement ŕ ce que suggčre parfois la cour cantonale -, pas une condition requise pour invoquer l'existence d'un besoin urgent, il demeure que, ŕ la lumičre des principes qui viennent d'ętre exposés, l'arręt attaqué n'est pas critiquable dans son résultat. La bailleresse est d'avis que le seul fait que G.X.________ soit au chômage (et qu'il souhaite exercer une nouvelle activité professionnelle dans les locaux) est suffisant pour prouver l'existence d'un besoin urgent. En l'occurrence, il résulte toutefois des constatations cantonales que la bailleresse elle-męme n'a pas allégué clairement l'urgence du besoin de G.X.________, que, si celui-ci avait perdu son emploi lorsque le congé a été notifié ŕ la locataire, il avait retrouvé une nouvelle activité professionnelle au moment de son audition par le Tribunal, que, męme s'il a déclaré avoir beaucoup discuté d'un travail en famille en tant qu'indépendant (activité qu'il favoriserait), il n'a toutefois jamais indiqué vouloir abandonner son nouvel emploi (cf. arręt entrepris p. 8), ce qui permet de penser que l'exploitation des locaux litigieux, au moment de la résiliation, était peut-ętre possible (envisageable) dans le futur, mais qu'elle n'était pas actuelle; en outre, męme si G.X.________ a exprimé son " envie " de réaliser le projet d'une sandwicherie, il n'est pas établi que celui-ci pouvait se concrétiser ŕ plus ou moins brčve échéance, G.X.________ reconnaissant d'ailleurs lui-męme n'ętre pas au courant des autorisations administratives nécessaires pour l'activité projetée et n'avoir pas évalué les coűts liés aux travaux d'aménagements. Cela étant, et vu le large pouvoir d'appréciation dont dispose la cour cantonale (ce qui impose ŕ la Cour de céans une retenue lorsqu'elle contrôle la décision prise par celle-ci) on ne voit pas quel reproche on pourrait faire ŕ l'autorité précédente lorsqu'elle considčre que l'urgence du besoin n'a pas été établie. 2.4.3. La bailleresse est d'avis que l'arręt 4A_23/2009 du 14 mars 2009 (consid. 3.2.1) a pour objet une " situation identique " ŕ celle du cas d'espčce et que cette décision devait conduire les juges cantonaux ŕ admettre l'urgence du besoin. On ne peut la suivre. Dans le précédent évoqué, le propriétaire de l'immeuble (qui louait des locaux pour un motel et un bar-discothčque) avait démontré, au moment de la résiliation, sa volonté d'exploiter personnellement les établissements dans les locaux loués. En particulier, l'urgence du besoin a clairement été établie, puisque le propriétaire avait été contraint de cesser son activité professionnelle et qu'il ne percevait plus un revenu suffisant pour subvenir ŕ ses besoins et ŕ ceux de sa famille. Force est ainsi de constater que la volonté de ce propriétaire n'est pas comparable ŕ celle de G.X.________, telle qu'elle a été esquissée ci-dessus (cf. consid. 2.3.2). Quant ŕ la critique, soulevée sous l'angle de l'arbitraire (art. 9 Cst.), selon laquelle la cour cantonale aurait dű, sur la base des déclarations de H.X.________, considérer que la faisabilité du projet était établie, elle est sans consistance. Męme si l'on retient que H.X.________ est parvenu ŕ fournir divers renseignements sur les autorisations administratives et le financement du projet, rien n'indique qu'il disposait de ces informations au moment de la résiliation; la bailleresse ne l'allčgue d'ailleurs pas. Enfin, l'arręt 4C.17/2006 du 27 mars 2006 (consid. 3.4.2.1) auquel la bailleresse fait bričvement référence ne lui est d'aucune aide. D'une part, le litige portait sur un appartement (et non un local commercial); d'autre part, la Cour de céans a précisément eu l'occasion de relever dans ce précédent (dans lequel la réalité du besoin urgent invoqué par le bailleur a finalement été niée) qu'il ne suffit pas de prétendre que la situation litigieuse est similaire ŕ un autre cas oů l'urgence du besoin a été tranchée en faveur du bailleur; il est indispensable de démontrer en quoi la volonté du bailleur, dans les circonstances concrčtes du cas examiné, est en soi propre ŕ remplir la condition du besoin urgent. La Cour de céans ne peut dčs lors reprocher ŕ l'autorité précédente d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation. 2.5. Dans un dernier moyen, la bailleresse soutient que le congé était fondé sur un juste motif (cf. art. 266g CO), de sorte que le délai de protection de l'art. 271a CO et la présomption relative au congé-représailles ne seraient pas applicables en l'espčce. 2.5.1. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoquées doivent ętre si graves qu'elles rendent la poursuite du bail objectivement intolérable; une intolérance ressentie de maničre purement subjective ne suffirait pas. En outre, aprčs la survenance du juste motif, la partie doit résilier immédiatement le bail, faute de quoi elle montre, par son attitude, que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (arręt 4A_594/2010 du 12 janvier 2011 consid. 2.3 et les arręts cités). 2.5.2. La bailleresse explique que le litige relatif aux places de parc devant les commerces respectifs des parties constituait un juste motif permettant la résiliation au sens de l'art. 266g CO. Il ne résulte toutefois pas de l'arręt attaqué qu'un événement nouveau aurait eu lieu peu avant la résiliation du 14 décembre 2012 et la bailleresse ne peut donc se prévaloir d'avoir notifié la résiliation immédiatement aprčs la survenance d'un juste motif. Enfin, la bailleresse revient sur les déclarations de l'administratrice de la société locataire qui l'accuse d'avoir tenu des propos injurieux ŕ l'égard de F.A.________. La prémisse sur laquelle se fonde la bailleresse (soit l'existence d'une accusation réellement portée par l'administratrice visant la bailleresse qui, en tant qu'elle serait mensongčre, justifierait la résiliation pour justes motifs) relčve toutefois de l'hypothčse (cf. supra consid. 2.1.2) et le moyen tiré de la violation de l'art. 266g CO tombe dčs lors ŕ faux. 3. Il résulte des considérations qui précčdent que le recours en matičre civile doit ętre rejeté dans la mesure oů il est recevable. Les frais judiciaires et les dépens sont mis ŕ la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. Le recours est rejeté dans la mesure oů il est recevable. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 4'000 fr., sont mis ŕ la charge de la recourante. 3. La recourante versera ŕ l'intimée une indemnité de 5'000 fr. ŕ titre de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué aux parties et ŕ la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre des baux et loyers. Lausanne, le 26 aoűt 2016 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La Présidente : Kiss Le Greffier : Piaget