Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_195/2016 Arręt du 9 septembre 2016 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, Présidente, Kolly et Hohl. Greffier : M. Piaget. Participants ŕ la procédure 1. F.X.________, 2. H.X.________, tous les deux représentés par Me Sidonie Morvan, recourants, contre 1. A.Z.________, avenue William-Favre 22, 1207 Genčve, 2. B.Z.________, 3. C.Z.________, tous les trois représentés par Me Pierre-Yves Bosshard, intimés. Objet résiliation anticipée du bail (art. 261 al. 2 let. a CO) et congé contraire aux rčgles de la bonne foi (art. 271 s. CO); recours contre l'arręt de la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre des baux et loyers, du 15 février 2016. Faits : A. A.a. A.Z.________, né le 15 juillet 1931, habite un appartement ŕ Genčve depuis le 1er juillet 1972, d'abord avec son épouse, puis, aprčs le décčs de celle-ci, avec un de ses deux fils, B.Z.________. B.Z.________ a indiqué n'avoir plus travaillé depuis 1982, n'avoir aucun revenu et s'occuper de son pčre. L'autre fils C.Z.________, qui est également titulaire du bail ŕ la suite du décčs de sa mčre, vit en Thaďlande et loge chez une amie lorsqu'il vient ŕ Genčve. A la suite d'une procédure judiciaire, le bail a été transactionnellement prolongé de sept ans, du 1er juillet 1991 au 30 juin 1998, renouvelable ensuite de cinq ans en cinq ans. Le loyer net est de 1'544 fr. par mois. A.b. L'appartement a été acheté par F.X.________ et H.X.________ le 2 janvier 2014, qui disposent d'un autre appartement dans le męme immeuble dans lequel ils habitent avec leurs trois enfants en bas âge. B. Le 27 janvier 2014, les nouveaux propriétaires ont résilié le bail des locataires pour le 30 juin 2014, invoquant leur besoin urgent d'utilisation de l'appartement. Sur demande des locataires, ils ont précisé qu'ils ont acheté l'appartement dans le but de pouvoir y loger les parents de l'un d'eux afin d'avoir de l'aide pour s'occuper de leurs enfants de 4 mois, 17 mois et 3 ans, dčs lors qu'ils travaillent tous deux ŕ plein temps. Les locataires ont contesté la résiliation auprčs de la Commission de conciliation en matičre de baux et loyers du canton de Genčve le 19 février 2014 et, la conciliation ayant échoué, ils ont saisi le Tribunal des baux le 26 mai 2014, concluant ŕ l'inefficacité du congé, subsidiairement ŕ son annulation. Le Tribunal des baux et loyers a constaté la validité du congé notifié aux locataires et leur a accordé une unique prolongation d'une année et six mois échéant le 31 décembre 2015. Statuant sur appel des locataires, la Cour de justice a réformé le jugement attaqué et annulé le congé signifié aux locataires. En substance, la cour cantonale a retenu en fait que le pčre locataire est âgé et atteint d'une affection médicale grave, que son état de santé est précaire et qu'un déménagement contribuerait probablement ŕ le fragiliser encore plus, mais qu'en revanche ses fils ne peuvent faire valoir aucun intéręt particulier pour s'opposer ŕ la résiliation. Quant aux nouveaux propriétaires, la cour cantonale a retenu en fait qu'ils ont trois enfants de 4 mois, 17 mois et 3 ans, qu'ils voyagent fréquemment pour des raisons professionnelles, que leur mčre, respectivement belle-mčre, qui habite en France, vient ŕ Genčve pour s'occuper de ses petits-enfants en leur absence, en particulier de l'aîné qui a des soucis de santé, que celle-ci n'a pas sa propre chambre dans leur appartement et doit dormir dans le salon, que lorsque les deux parents sont absents elle peut dormir dans leur chambre, mais qu'elle n'a pas l'intention de venir s'établir en Suisse, ne voulant y passer que huit mois par année. La cour cantonale en a déduit que les nouveaux propriétaires avaient un besoin propre et urgent au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO, mais qu'il y avait disproportion manifeste des intéręts du locataire et des propriétaires qui justifiait l'annulation du congé (sic). C. Contre cet arręt, les bailleurs ont interjeté un recours en matičre civile au Tribunal fédéral le 4 avril 2016. Ils concluent ŕ la réforme de l'arręt attaqué en ce sens qu'il soit constaté que le congé est valable et qu'il est accordé aux locataires une unique prolongation de bail d'un an et six mois échéant le 31 décembre 2015, comme l'avait décidé le Tribunal des baux. Ils invoquent l'appréciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.) et la violation des art. 271 al. 1 CO et 2 al. 2 CC. Les intimés concluent au rejet du recours et, subsidiairement, ŕ l'octroi d'une prolongation de bail de 4 ans échéant le 30 juin 2018; subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause ŕ la cour cantonale pour instruction et décision sur la prolongation du bail. Ils remettent en cause l'existence d'un besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires au sens de l'art. 261 al. 2 let. a CO. Chaque partie a en outre déposé des observations. Considérant en droit : 1. 1.1. L'arręt cantonal ayant été notifié au mandataire des recourants le 18 février 2016, le délai de 30 jours (art. 100 al. 1 LTF) est venu ŕ échéance le samedi 19 mars 2016 et il a été reporté au lundi 21 mars en vertu de l'art. 45 al. 1 LTF, premier jour des féries de Pâques, de sorte que le délai a expiré le jour aprčs celles-ci, soit le 4 avril (art. 46 al. 1 let. a LTF; arręts 5A_144/2007 du 18 octobre 2007 consid. 1; 4A_434/2007 du 20 mai 2008 consid. 1.1, non publié in ATF 134 III 337). Interjeté le 4 avril 2016 et donc en temps utile par les bailleurs, qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arręt final (art. 90 LTF) rendu par un tribunal cantonal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire de bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse excčde 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matičre civile est recevable. 1.2. La cour cantonale a constaté que seuls le pčre et son fils B.Z.________ occupent les locaux. Il s'ensuit que C.Z.________, męme s'il est aussi titulaire du bail ŕ la suite du décčs de sa mčre, n'a pas d'intéręt propre ŕ l'action en annulation du congé, action qui concerne exclusivement l'usage des locaux loués. En effet, seul celui qui utilise effectivement les locaux a un intéręt digne de protection ŕ l'annulation du congé (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC). Męme si B.Z.________, auquel la cour cantonale a dénié tout droit ŕ s'opposer ŕ la résiliation, n'a pas interjeté un recours en matičre civile au Tribunal fédéral et a donc perdu tout droit en relation avec la disproportion entre les intéręts respectifs des parties, il conserve la qualité de partie ŕ l'action en contestation du besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires. 2. Saisi d'un recours en matičre civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 CPC). Toutefois, i l n'examine en principe que les questions soulevées devant lui par les parties, ŕ moins que la violation du droit ne soit manifeste (arręts 4A_357/2015 du 4 décembre 2015 consid. 1.4; 4A_285/2015 du 22 septembre 2015 consid. 1.3; 4A_653/2014 du 11 aoűt 2015 consid. 1.4 non publié in ATF 141 III 407). Les parties ne peuvent s'en prendre qu'ŕ elles-męmes si elles abandonnent un grief ou y renoncent (arręt 4A_447/2015 du 31 mars 2016 consid. 2.1, non contenu dans les considérants destinés ŕ la publication; ATF 140 III 86 consid. 2; arręts 5A_621/1013 du 20 novembre 2014 consid. 2, non publié aux ATF 141 III 53; 5F_1/2014 du 18 février 2014 consid. 3.3). Toutefois, męme lorsqu'une question est discutée par les parties, le Tribunal fédéral n'est pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant ŕ une substitution de motifs (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104; 133 III 545 consid. 2.2). Pour satisfaire ŕ son obligation de motiver, le recourant doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit; il n'est pas indispensable qu'il indique expressément les dispositions légales - le numéro des articles de loi - ou qu'il désigne expressément les principes non écrits de droit qui auraient été violés; il suffit qu'ŕ la lecture de son exposé, on comprenne clairement quelles rčgles de droit auraient été, selon lui, transgressées par l'autorité cantonale (ATF 140 III 86 consid. 2 et les arręts cités). Les męmes exigences de motivation pčsent sur l'intimé, qui doit reprendre les motifs qu'il avait invoqués précédemment et qui ont été écartés, pour le cas oů les motifs retenus par l'autorité précédente ne devraient pas ętre suivis par le Tribunal fédéral (ATF 140 III 86 consid. 2 et les arręts cités). 3. 3.1. En vertu de l'art. 261 al. 1 CO, si le bailleur alične la chose louée, le bail passe ŕ l'acquéreur avec la propriété de la chose. Toutefois, le nouveau propriétaire (notamment) des locaux destinés ŕ l'habitation peut résilier le bail de maničre anticipée, ŕ certaines conditions, conformément ŕ l'art. 261 al. 2 CO; s'il résilie ainsi le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire (art. 261 al. 3 CO). 3.1.1. Lorsqu'une résiliation (extraordinaire) anticipée lui est notifiée par l'acquéreur de la chose louée sur la base de l'art. 261 al. 1 let. a CO, le locataire peut la contester en objectant notamment que les conditions du besoin propre et du besoin urgent du nouveau propriétaire ne sont pas remplies; la résiliation anticipée qui ne remplit pas ces conditions est en effet annulable conformément aux art. 271 s. CO et selon la procédure de l'art. 273 CO, soit conformément aux art. 243 ss CPC (art. 243 al. 2 let. c CPC) (arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.4). Si les conditions de l'art. 261 al. 2 let. a CO sont remplies, le locataire pourrait encore (théoriquement) invoquer les art. 271 et 271a CO et démontrer que le congé contrevient aux rčgles de la bonne foi, ŕ l'exclusion des cas visés par l'art. 271a al. 1 let. d et e CO (lesquels sont exclus par l'art. 271a al. 3 let. d CO) (cf. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, no 44 ad art. 271-271a CO; DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, no 8 ad art. 261 CO). Les cas de violation des rčgles de la bonne foi au sens de ces dispositions seront toutefois exceptionnels (LACHAT, op. cit., no 8 ad art. 261 CO). Il résulte en particulier du jeu des art. 261 al. 2 let. a, 271 al. 3 let. d et 272 al. 2 let. d CO qu'en cas de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire (art. 261 al. 2 let. a CO), les intéręts contraires du locataire ne sont pris en considération que dans le cadre de la pesée des intéręts devant présider ŕ la prolongation du bail (art. 272 al. 2 CO; ATF 118 II 50 consid. 4 in fine; arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.1, destiné ŕ la publication); il n'y a ainsi pas de place pour une violation des rčgles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO au motif que le congé entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (HIGI, op. cit., no 45 ad art. 261-261a CO). 3.1.2. Selon la jurisprudence, le besoin du nouveau propriétaire doit ętre propre, c'est-ŕ-dire que l'utilisation des locaux doit lui ętre nécessaire pour lui-męme ou pour l'un de ses proches parents ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est évidemment pas suffisant. S'agissant en particulier d'habitations, il s'agit du besoin propre pour la personne physique de pouvoir utiliser le logement, qu'il s'agisse de l'acquéreur lui-męme ou de l'un de ses proches parents ou alliés. Lorsqu'une personne morale acquiert l'habitation, le besoin propre est celui qui la concerne elle-męme et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, puisque la personne morale est une personne juridique distincte; toutefois, lorsqu'un actionnaire domine économiquement la société acquéresse, le besoin de celui-ci peut avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation. Le juge décide si le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation (arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.2, destiné ŕ la publication, et les nombreux arręts cités). 3.1.3. Le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce ŕ utiliser l'habitation ou le local commercial loué, autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé contractuel. La notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle en ce sens que les motifs invoqués doivent revętir objectivement une certaine importance. Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement ou ŕ plus ou moins brčve échéance selon que l'échéance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit ętre réel: il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité dű au besoin de disposer d'un logement, mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement, ou encore lorsque le nouveau propriétaire ou un de ses proches entend utiliser le logement exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement. Enfin, le besoin doit ętre actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.3, destiné ŕ la publication, et les nombreux arręts cités). La notion d'urgence est aussi relative: elle a pour corollaire que, męme si le besoin urgent du nouveau propriétaire fait obstacle ŕ l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intéręts respectifs du bailleur (intéręt ŕ disposer des locaux pour lui-męme ou pour ses proches) et du locataire (intéręt ŕ demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation anticipée pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO; arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.3, destiné ŕ la publication, et les nombreux arręts cités). Pour décider si le besoin du nouveau propriétaire est urgent (immédiat), il faut déterminer s'il est susceptible de se concrétiser ŕ plus ou moins brčve échéance en comparaison avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation contractuel. Ainsi, il a été admis que lorsque le nouveau propriétaire doit payer des intéręts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour occuper d'autres locaux, son besoin ŕ pouvoir emménager dans les locaux achetés doit ętre qualifié d'urgent. En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire męme la démolition et la reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjŕ été autorisé par les autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur autorisation. L'ATF 99 II 164, qui exige que le bailleur ait déjŕ obtenu les autorisations administratives, a été rendu dans le cadre d'une prolongation du bail (art. 272 al. 2 let. a CO), pour laquelle le juge doit peser les intéręts respectifs du bailleur et du locataire; il n'est donc pas pertinent pour juger de la validité de la résiliation elle-męme (arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.3, destiné ŕ la publication, et les nombreux arręts cités). S'agissant de l'urgence du besoin, le juge cantonal jouit d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC), que le Tribunal fédéral ne revoie qu'avec retenue (arręt 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.3, destiné ŕ la publication, et les nombreux arręts cités). Lorsque la décision en équité (art. 4 CC) n'est pas motivée, le Tribunal fédéral exerce librement son pouvoir d'appréciation, un renvoi ŕ la cour cantonale pour remédier au défaut n'étant pas nécessaire (ATF 131 III 26 consid. 12.2.2). 3.1.4. Le nouveau propriétaire supporte le fardeau de la preuve de son besoin propre et urgent (art. 8 CC; arręts 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.2.4, destiné ŕ la publication, et les arręts cités). 3.1.5. Męme lorsqu'un besoin propre et urgent du nouveau propriétaire est établi et que la résiliation anticipée du bail est donc justifiée, l'autorité compétente doit encore statuer d'office sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO; 4A_447/2015 déjŕ cité consid. 5.3; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745; cf. aussi supra consid. 3.1.3). 3.2. 3.2.1. En l'espčce, la cour cantonale a considéré que les nouveaux propriétaires ont établi leur besoin propre et urgent de l'appartement qu'ils ont acheté. Contrairement ŕ ce que croient les recourants, ce point n'est pas définitivement clos, le Tribunal fédéral n'étant pas lié par la motivation cantonale et les intimés ayant expressément remis en cause ce point dans leur réponse. En effet, les locataires demandeurs qui ont obtenu gain de cause en derničre instance cantonale ne pouvaient pas interjeter eux-męmes un recours au Tribunal, faute d'intéręt ŕ un tel recours (art. 76 al. 1 LTF). Ils ne sont pas privés pour autant de la possibilité de remettre en cause dans leur réponse au Tribunal fédéral des questions préjudicielles tranchées en leur défaveur par la cour cantonale, pour le cas oů le Tribunal fédéral devrait s'écarter de la motivation finalement retenue par la cour cantonale pour leur donner raison. Ils doivent męme le faire, sans quoi le Tribunal fédéral pourrait considérer qu'ils ont abandonné ou renoncé ŕ un tel grief. Il y a donc lieu d'entrer en matičre sur l'existence ou non d'un besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires. 3.2.2. C'est en violation de l'art. 261 al. 2 let. a CO que la cour cantonale, aprčs avoir admis le besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires, a ensuite en quelque sorte réexaminé celui-ci en le comparant avec les intéręts divergents du pčre, locataire, dans le cadre de l'examen d'une possible disproportion des intéręts respectifs des parties. En effet, comme on l'a vu ci-dessus, l'art. 271 al. 1 CO n'intervient que dans des cas exceptionnels, et ne permet pas de pondérer les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire avec le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire. Les intéręts du locataire, et d'ailleurs d'autres intéręts du bailleur, ne peuvent ętre pris en considération que dans le cadre de l'examen de la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO). 3.2.3. Le Tribunal fédéral doit donc statuer ŕ nouveau. 3.2.3.1. A part quelques faits incontestés (figurant sous C. a, b et c p. 3), les autres éléments de la partie " En fait " de l'arręt attaqué consistent en un exposé des allégués des parties et des déclarations faites par elles en audience, ainsi que des déclarations du témoin. La cour cantonale n'a cependant pas décidé lesquels elle retenait. Les constatations de fait admises par la cour cantonale qui ressortent de la partie " En droit " sont uniquement les suivantes: les nouveaux propriétaires ont trois enfants - dont les âges ne sont pas contestés, soit de 4 mois, 17 mois et 3 ans; ils voyagent fréquemment pour des raisons professionnelles; leur mčre, respectivement belle-mčre, qui habite en France, vient ŕ Genčve pour s'occuper de ses petits-enfants en leur absence, en particulier de l'aîné qui a des soucis de santé; puis, lorsque la cour examine la disproportion des intéręts, elle retient que celle-ci n'a pas sa propre chambre dans l'appartement de son fils et doit dormir dans le salon, que lorsque les deux parents sont absents elle peut dormir dans leur chambre, mais qu'elle n'a pas l'intention de venir s'établir en Suisse, ne voulant y passer que huit mois par année. Ces constatations, bien que trčs sommaires, ne sont pas remises en cause par les recourants dans leur grief d'"Appréciation arbitraire des preuves, violation de l'art. 9 Cst.". Et dans leur exposé préliminaire des faits pertinents, ceux-ci déclarent expressément ne pas contester les constatations de fait de l'arręt attaqué, alors męme qu'ils le complčtent allčgrement. Quant aux intimés, en relation avec le besoin propre des nouveaux propriétaires, ils font une lecture biaisée des constatations de la cour cantonale. Contrairement ŕ ce qu'ils soutiennent, la cour cantonale n'a pas retenu que la grand-mčre vient exclusivement lorsque les deux parents sont en voyage, puisqu'elle a constaté que celle-ci doit dormir dans le salon et que ce n'est que lorsque les deux parents sont absents qu'elle peut occuper leur chambre ŕ coucher. Leur grief relatif ŕ l'absence de besoin urgent repose sur la męme lecture biaisée des constatations de la cour cantonale. Pour statuer sur le besoin propre et urgent des nouveaux propriétaires, le Tribunal fédéral ne peut donc se baser que sur les faits constatés dans l'arręt attaqué. 3.2.3.2. Il y a lieu d'admettre le besoin propre des nouveaux propriétaires de faire usage de l'appartement qu'ils ont acheté: en effet, comme ils travaillent tous deux ŕ plein temps et doivent souvent voyager ŕ l'étranger, le besoin de loger la grand-mčre des trois enfants en bas âge, dont l'un a des problčmes de développement (" des soucis de santé " selon l'arręt cantonal, p. 10), dans le męme immeuble est réel. Le fait que, ŕ titre provisoire, la grand-mčre puisse dormir dans le salon ne saurait conduire ŕ nier l'existence d'un besoin propre, ni d'ailleurs le fait que celle-ci n'entendrait pas s'établir définitivement ŕ Genčve, ni qu'elle n'occuperait l'appartement que pendant huit mois par année. Quant au grief des intimés, selon lequel les acheteurs savaient que l'appartement était occupé et auraient seulement saisi une opportunité pour faire un placement immobilier, il ne repose sur aucune constatation de fait. Quant ŕ l'urgence, la cour cantonale, bien qu'elle l'ait admise, ne l'a pas motivée. Or, pour décider s'il y a urgence, il faut déterminer si le besoin propre est susceptible de se concrétiser ŕ plus ou moins brčve échéance en comparaison avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation contractuel. Au vu des constatations de fait, le bail se renouvelle de cinq ans en cinq ans depuis le 30 juin 1998, sauf résiliation donnée six mois ŕ l'avance. L'échéance contractuelle du bail est donc au 30 juin 2018. La résiliation anticipée ayant été communiquée pour le 30 juin 2014, on ne saurait considérer qu'il est raisonnablement possible d'exiger des nouveaux propriétaires qu'ils renoncent ŕ l'usage du logement qu'ils ont acheté pour y loger leur mčre, respectivement belle-mčre, qui doit s'occuper des enfants, pendant quatre ans, et qu'ils doivent mettre ŕ disposition leur salon comme chambre ŕ coucher de celle-ci pendant toute cette période. A cet égard, ne sont déterminants ni le fait que la mčre, respectivement belle-mčre n'entend pas s'installer en Suisse, ni le fait qu'elle n'occuperait l'appartement que huit mois par année. Il s'ensuit que le besoin urgent doit ętre admis. 3.2.4. Alors que le tribunal de premičre instance avait accordé aux locataires une unique prolongation de leur bail d'une année et six mois, jusqu'au 31 décembre 2015, la cour cantonale n'a pas examiné cette question, puisqu'elle a annulé le congé. Dans leur appel, les locataires n'avaient pas pris de conclusions (subsidiaires) en prolongation du bail. Ce défaut ne saurait toutefois leur porter préjudice, dčs lors que le juge doit examiner d'office, en cas de rejet de la demande en annulation du bail, si le bail peut ętre prolongé (art. 273 al. 5 CO). Dans leur réponse au recours au Tribunal fédéral, les intimés - qui, au moment du prononcé du présent arręt, ont déjŕ bénéficié, de facto, d'une prolongation de 2 ans et 2 mois - ont conclu ŕ une prolongation de 4 ans échéant au 30 juin 2018. Il y a donc lieu de renvoyer la cause ŕ l'autorité cantonale pour examen et décision sur la question de la prolongation, qui est désormais liée, de par l'autorité de l'arręt de renvoi, par la durée maximale de 4 ans requise par les locataires. 4. Le recours doit donc ętre admis, l'arręt attaqué annulé et la cause renvoyée ŕ la cour cantonale pour examen et décision sur la prolongation du bail. Les frais de la procédure sont mis solidairement ŕ la charge des intimés, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 LTF). Ceux-ci seront condamnés solidairement ŕ verser une indemnité de dépens aux recourants, créanciers solidaires (art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. En tant qu'elle est intentée par C.Z.________, l'action en contestation du congé et en prolongation du bail est irrecevable. 2. Le recours de F.X.________ et H.X.________ est admis, l'arręt attaqué est annulé et la cause est renvoyée ŕ la cour cantonale pour instruction et décision, dans le sens des considérants, sur la prolongation du bail. 3. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 3'000 fr., sont mis solidairement ŕ la charge des intimés A.Z.________ et B.Z.________. 4. Les intimés A.Z.________ et B.Z.________ verseront solidairement aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 3'500 fr. ŕ titre de dépens. 5. Le présent arręt est communiqué aux parties et ŕ la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre des baux et loyers. Lausanne, le 9 septembre 2016 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La Présidente : Kiss Le Greffier : Piaget