Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_217/2007 /ech Arręt du 4 septembre 2007 Ire Cour de droit civil Composition M. et Mmes les juges Corboz, président, Rottenberg Liatowitsch et Kiss. Greffier: M. Thélin. Parties Fondation A.________, défenderesse et recourante, contre F.X.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Lucien Bachelard. Objet bail ŕ loyer; résiliation anticipée recours en matičre civile contre l'arręt rendu le 7 mai 2007 par la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve. Faits : A. Dčs le 1er septembre 1981, H.X.________ a pris ŕ bail un appartement de six pičces plus chambrette au cinquičme étage d'un bâtiment sis ŕ Genčve, avenue ..., pour y habiter avec sa famille. Aprčs son décčs, son épouse F.X.________lui a succédé en qualité de locataire. Le 11 aoűt 2000, la régie a communiqué que Fondation B.________ était désormais la propriétaire et bailleresse. La durée initiale du bail était alors expirée; selon une clause de tacite reconduction, il pouvait ętre résilié pour le 31 aoűt de chaque année avec un délai de préavis de trois mois. Par lettre du 28 octobre 2004, la bailleresse a fait savoir que d'aprčs ses renseignements, la locataire n'occupait plus son logement; sous menace de résiliation anticipée, elle la mettait en demeure de rétablir une situation conforme au contrat. Elle répéta cette sommation le 22 mars 2005. Dans ses réponses du 25 novembre 2004 et du 18 avril 2005, la locataire expliqua que les renseignements en cause étaient inexacts, qu'elle partageait son temps entre l'appartement loué et une maison familiale habitée par sa soeur, au chemin ... ŕ Choulex, que toutes ses affaires se trouvaient ŕ l'appartement et que son fils aîné y habitait en permanence. Le 20 mai 2005, usant d'une formule officielle, la bailleresse a résilié le contrat pour le 30 juin suivant. B. Le 20 juin 2005, F.X.________ a saisi la commission de conciliation compétente d'une requęte tendant ŕ faire constater que le congé était inefficace. La conciliation n'ayant pas abouti, la locataire a ouvert action contre Fondation B.________ devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve. Elle a pris les męmes conclusions. Statuant le 3 octobre 2006, le tribunal a accueilli l'action et constaté l'inefficacité du congé. La défenderesse ayant appelé de ce prononcé, la Chambre d'appel l'a confirmé le 7 mai 2007. C. La défenderesse existe désormais sous la raison Fondation A.________. Agissant par la voie du recours en matičre civile, elle requiert le Tribunal fédéral de constater la validité du congé signifié pour le 30 juin 2005 ou, subsidiairement, d'annuler l'arręt de la Chambre d'appel et de lui renvoyer la cause pour complément d'instruction et nouvelle décision. Elle soutient que la demanderesse, sans y ętre autorisée, sous-loue durablement l'appartement concerné ŕ son fils N.X.________. La demanderesse conclut au rejet du recours. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. Les art. 273 al. 1 et 274f al. 2 CO confčrent un droit d'action ayant pour objet de faire constater, avec l'autorité de la chose jugée, la validité ou, au contraire, la nullité ou l'inefficacité d'une résiliation de bail (cf. Martin Usteri et al., Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, 2e éd., Zurich 1998, ch. 20 ad art. 274g CO). L'arręt de la Chambre d'appel est un jugement final concernant cette action (art. 90 LTF), rendu en derničre instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'ŕ la date pour laquelle un nouveau congé peut ętre donné; il faut prendre ici en considération la période de protection de trois ans dčs la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386; voir aussi ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149). Compte tenu d'un loyer annuel de 19'212 fr. ŕ l'époque du congé litigieux, le minimum de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteint. Le recours est formé par une partie qui a pris part ŕ l'instance précédente et succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 ŕ 3 LTF), il est en principe recevable. 2. Le recours peut ętre exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office (art. 106 al. 1 LTF); il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulčve conformément aux exigences légales relatives ŕ la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF). Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Il peut compléter ou rectifier męme d'office les constatations de fait qui se révčlent manifestement inexactes ou établies en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante est autorisée ŕ attaquer des constatations de fait ainsi irréguličres si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Cette partie ne peut toutefois pas se borner ŕ contredire les constatations litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre appréciation des preuves; elle doit plutôt indiquer de façon précise en quoi ces constatations sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable; une critique qui ne satisfait pas ŕ cette exigence est irrecevable (cf. ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262; 125 I 492 consid. 1b p. 495). 3. Aux termes des art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose louée avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un bien immobilier, d'avoir pour les personnes habitant la maison et pour les voisins les égards qui leur sont dus. L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage, et que le locataire persiste ŕ enfreindre ses devoirs en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. La résiliation anticipée peut éventuellement intervenir lorsque le locataire sous-loue la chose sans l'autorisation du bailleur (Julien Blanc, La sous-location en pratique, SJ 2005 II p. 105 ss, p. 114; Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 36 ad art. 262 CO; Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, ch. 4 ad art. 262 CO; David Lachat, Le bail ŕ loyer, p. 381, ch. 2.2.9; La sous-location, SJ 1992 p. 469 ss, p. 479 ch. 7.3). Toutefois, l'art. 262 al. 2 CO ne permet au bailleur de refuser son consentement ŕ la sous-location que dans certaines circonstances; par conséquent, une sous-location dénuée de l'autorisation préalable ne peut justifier la résiliation anticipée du contrat principal que si le bailleur est en droit de s'opposer ŕ la sous-location (Higi, ibidem; Weber/Zihlmann, ibidem; Lachat, Le bail ŕ loyer, p. 381 ch. 2.2.8; La sous-location, p. 479 ch. 7.4). Męme lorsque celle-ci présente des inconvénients majeurs pour le bailleur et que ce dernier est donc autorisé ŕ refuser son accord selon l'art. 262 al. 2 let. c CO, il faut encore que la sous-location rende le maintien du bail insupportable, aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, pour lui ou pour les habitants de la maison. 4. Sur la base d'une opinion doctrinale (Claudio Rollini, Le caractčre provisoire de la sous-location et les limites imposées en la matičre au locataire, Cahiers du bail 1995 p. 14 ŕ 18), le défenderesse soutient que le bailleur d'un logement n'est pas tenu de consentir ŕ une sous-location, selon l'art. 262 al. 1 CO, s'il apparaît que le locataire n'a pas l'intention de réoccuper personnellement les locaux aprčs la sous-location, ou qu'il n'aura pas la possibilité de le faire. Selon sa version des faits, la demanderesse n'occupe plus l'appartement loué ŕ l'avenue ... et elle l'a définitivement remis ŕ son fils. Cela ne correspond pas aux constatations de la Chambre d'appel. Cette autorité retient que la demanderesse n'habite pas de maničre permanente dans son appartement car elle séjourne aussi, surtout en fin de semaine, dans une maison qui lui appartient ŕ campagne, oů elle n'a cependant pas emmené de mobilier. Elle y a séjourné de façon prédominante pendant la maladie et jusqu'au décčs de sa mčre en 1996; elle avait alors annoncé son changement d'adresse ŕ l'office cantonal de la population et, par la suite, elle a tardé ŕ annoncer son retour ŕ l'ancienne situation. Elle pourvoit entičrement au loyer de l'appartement alors que celui-ci est aussi occupé par son fils N.X.________, lequel accomplit un doctorat ŕ l'Université de Genčve et collabore en qualité d'assistant. Les juges d'appel fondent ces constatations sur des déclarations recueillies directement par le Tribunal des baux et loyers, soit celles de la demanderesse personnellement, de son fils, de sa soeur qui habite la maison de campagne, et de deux personnes habitant le bâtiment de la défenderesse, sans liens avec la famille et entendues en qualité de témoins. Ces déclarations ont été jugées plus convaincantes que les éléments invoqués par l'adverse partie, soit surtout le changement d'adresse communiqué ŕ l'office de la population, une inscription dans l'annuaire téléphonique et le rapport trčs succinct d'un détective privé, lequel, étant décédé, n'a pas pu déposer en justice. La défenderesse rejette cette appréciation; ŕ son avis, la Chambre d'appel aurait dű Ť prendre en considération l'ensemble de la situation concrčte et appliquer des critčres objectifs ť. Or, cette argumentation est inapte ŕ mettre en évidence une erreur certaine dans la constatation des faits; elle est irrecevable au regard de l'art. 97 al. 1 LTF. Le Ť principe d'égalité du locataire et du bailleur ť, également invoqué, n'est d'aucune pertinence dans l'appréciation des preuves. Pour le surplus, la défenderesse ne prétend pas que la situation constatée par la Chambre d'appel puisse justifier une résiliation du contrat en application de l'art. 257f al. 3 CO. 5. Le recours se révčle privé de fondement, dans la mesure oů la motivation présentée est recevable. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument ŕ percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'autre partie peut prétendre. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté, dans la mesure oů il est recevable. 2. La défenderesse acquittera un émolument judiciaire de 3'000 fr. 3. La défenderesse acquittera une indemnité de 3'500 fr. due ŕ la demanderesse ŕ titre de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué en copie aux mandataires des parties et ŕ la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve. Lausanne, le 4 septembre 2007 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse Le président: Le greffier: