Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_31/2014 Arręt du 27 aoűt 2014 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Kolly, Hohl, Kiss et Niquille. Greffičre : Mme Godat Zimmermann. Participants ŕ la procédure 1. H.A.________, 2. F.A.________, 3. B.________, 4. C.________, , représentés par Me Jean-Claude Perroud, recourants, contre 1. D.________, 2. E.________, représentés par Me Aurélia Rappo, intimés. Objet bail ŕ loyer; congé contraire aux rčgles de la bonne foi, recours contre l'arręt du 6 septembre 2013 de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Faits : A. En 2009, D.________ et E.________ sont devenus par succession propriétaires chacun d'un immeuble ŕ Lausanne; les deux immeubles sont contigus et comptent quinze, respectivement dix appartements de grandeurs différentes. B.________, C.________ ainsi que les époux H.A.________ et F.A.________ sont locataires d'appartements de cinq pičces au 3čme ou au 4čme étage de l'un ou l'autre de ces immeubles; ils occupent ces logements respectivement depuis 1973, 1974 et 2004. Par formules officielles du 19 mai 2010, les bailleurs ont résilié les trois baux pour le 1er octobre 2010; le motif indiqué était: "rénovation, transformation, restructuration"; les autres baux des 3čme, 4čme et 5čme étages ont été résiliés avec la męme motivation. Quelques jours plus tard, le gérant des immeubles a confirmé les congés "pour des raisons de restructuration de l'étage"; il a proposé aux locataires concernés une prolongation maximale des baux jusqu'au 1er octobre 2012 pour leur permettre de se reloger. B. H.A.________, F.A.________, B.________ et C.________ ont saisi la Commission de conciliation en matičre de baux ŕ loyer de la Préfecture de Lausanne; ils concluaient ŕ l'annulation des congés, subsidiairement ŕ une prolongation des baux d'une durée supérieure ŕ celle proposée par les bailleurs. Aprčs avoir constaté l'échec de la conciliation, la Commission de conciliation a annulé les congés par décisions des 21 et 22 décembre 2010. D.________ et E.________ ont alors déposé auprčs du Tribunal des baux du canton de Vaud trois requętes, qui ont été jointes; ils concluaient ŕ ce qu'il soit dit que les congés étaient valables et ŕ ce qu'il soit octroyé aux locataires une unique prolongation des baux, venant ŕ échéance le 1er octobre 2012. Par jugement du 14 novembre 2011, le Tribunal des baux a annulé les trois congés. Les bailleurs ont interjeté appel. Par arręt du 6 septembre 2013, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis l'appel, constaté la validité des trois congés et accordé aux locataires une prolongation unique de leurs baux jusqu'au 1er octobre 2014. Elle a notamment retenu que les bailleurs avaient la volonté réelle de rénover et transformer leurs immeubles, que les travaux projetés avaient, avec une réserve, obtenu en 2013 un préavis favorable du Service cantonal de l'écologie, du logement et du tourisme (SELT) et que le remplacement des ascenseurs, installations électriques, canalisations, installations sanitaires et systčme de chauffage était justifié au vu de l'état des bâtiments. Elle en a déduit que les congés n'étaient pas abusifs. C. Les locataires (recourants) interjettent un recours en matičre civile. Ils concluent principalement ŕ l'annulation des congés. A titre subsidiaire, ils demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arręt cantonal et de renvoyer la cause ŕ la Cour d'appel civile pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Dans leur réponse, les bailleurs (intimés) proposent le rejet du recours dans la mesure oů il est recevable. Par la suite, les recourants ont déposé des observations, suivies d'une ultime détermination des intimés. Dans ce cadre, les locataires requičrent la suspension de la présente procédure jusqu'ŕ la décision sur le permis de construire; les bailleurs s'opposent ŕ cette requęte. Pour sa part, la cour cantonale se réfčre aux considérants de son arręt. Considérant en droit : 1. Les recourants requičrent la suspension de la procédure de recours jusqu'ŕ droit connu sur les demandes de permis de construire des intimés. Comme ces derniers le relčvent ŕ juste titre, la cour de céans ne saurait tenir compte de faits nouveaux survenus aprčs la clôture de la procédure probatoire devant l'instance d'appel (art. 99 al. 1 LTF; art. 317 CPC). Une suspension dans l'attente de décisions sans pertinence pour le sort du litige n'entre dčs lors pas en considération. 2. Le recours est dirigé contre un arręt final (art. 90 LTF) rendu en matičre civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en derničre instance cantonale (art. 75 LTF). Avec la cour cantonale, il faut admettre que la présente cause atteint la valeur litigieuse de 15'000 fr. ouvrant le recours en matičre civile dans les affaires relevant du droit du bail ŕ loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Au surplus, le recours est exercé par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions tendant ŕ faire annuler les congés et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Déposé dans le délai (art. 45 al. 1, art. 46 al. 1 let. c et art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en principe recevable. 3. Les recourants s'en prennent tout d'abord ŕ l'état de fait retenu dans l'arręt attaqué. 3.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). En tant que cour supręme, il est instance de révision du droit, et non juge du fait. Il peut certes, ŕ titre exceptionnel, rectifier ou compléter les faits s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond ŕ la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - et pour autant que la correction soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 et art. 105 al. 2 LTF). Cette exception ne permet toutefois pas aux parties de rediscuter dans leurs mémoires les faits de la cause comme si elles plaidaient devant un juge d'appel. La partie recourante qui entend faire rectifier ou compléter un fait doit expliquer de maničre circonstanciée en quoi les conditions d'une telle modification seraient réalisées (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187), au męme titre que la partie qui invoque une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits (cf. art. 106 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254 s.). L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution que celle retenue par l'autorité cantonale est concevable, voire préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de maničre choquante le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 138 I 49 consid. 7.1 p. 51 et les arręts cités). En matičre d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre ŕ modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53 consid. 4.3 p. 62; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9). 3.2. Sous le titre "A propos des faits", les recourants présentent de longs développements sur les constatations figurant dans l'arręt attaqué. Certains faits importants ne seraient pas mentionnés, alors que d'autres faits auraient été retenus ŕ tort ŕ la suite d'une mauvaise lecture du dossier. Il est reproché en outre ŕ la Cour d'appel civile de n'avoir pas tenu compte de pičces nouvelles produites en appel. Les recourants discutent dans le détail les faits retenus et les preuves administrées, donnent leur appréciation et demandent que l'état de fait soit complété et corrigé en conséquence. La cour cantonale a jugé irrecevables les pičces nouvelles antérieures ŕ la date de l'audience de premičre instance et ne les a donc pas prises en considération. Les locataires ne démontrent pas en quoi cette décision incidente serait erronée; ils ne soutiennent pas non plus se référer ŕ d'autres pičces nouvelles. En tant qu'ils reprochent ŕ la cour cantonale de ne pas avoir pris en compte des pičces nouvelles, les recourants formulent un grief dénué de fondement. Pour le surplus, les critiques relatives ŕ l'état de fait ne satisfont pas aux exigences de motivation rappelées plus haut. En effet, les recourants procčdent ŕ une nouvelle appréciation des preuves et se limitent ŕ donner leur propre version des faits. Il ne sera dčs lors pas tenu compte de l'exposé des faits contenu dans le recours. 4. Invoquant la protection contre les congés abusifs, les recourants se plaignent essentiellement d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO. 4.1. Les parties au contrat sont libres de résilier un bail de durée indéterminée pour le prochain terme légal ou contractuel; un motif particulier n'est pas exigé (art. 266a al. 1 CO). Le congé est toutefois annulable lorsqu'il contrevient aux rčgles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Tel est le cas lorsqu'il ne répond ŕ aucun intéręt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier. Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant; il faut une disproportion crasse entre l'intéręt du preneur au maintien du contrat et l'intéręt du bailleur ŕ y mettre fin. En rčgle générale, l'absence d'intéręt digne de protection du bailleur est également admise lorsque la motivation du congé, demandée par le locataire, est lacunaire ou fausse. Pour juger de la validité de la résiliation, il faut se placer au moment oů celle-ci a été notifiée (ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61 s. et les arręts cités). Dans un arręt de principe rendu en 2008 (ATF 135 III 112), le Tribunal fédéral a jugé qu'une résiliation de bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux rčgles de la bonne foi. Il en va ainsi męme si le locataire se dit pręt ŕ rester dans l'appartement durant les travaux et ŕ s'accommoder des inconvénients qui en résultent, car sa présence est propre ŕ entraîner des complications, des coűts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. La résiliation est critiquable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de maničre insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon. Dans la cause ayant donné lieu ŕ cet arręt, le bailleur avait détaillé les travaux prévus dans une lettre jointe ŕ l'avis de résiliation (arręt précité point A et consid. 4.2 p. 119 s.). Par ailleurs, le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les rčgles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjŕ obtenu les autorisations nécessaires, ni męme qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent (arręt 4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 3.1 et les arręts cités; cf. également ATF 136 III 190 consid. 4 p. 194 s.). 4.2. 4.2.1. Les recourants soutiennent que les congés sont abusifs au motif que les travaux projetés sont incompatibles avec le droit public, plus précisément avec la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements ŕ d'autres fins que l'habitation (LDTR/VD; RSV 840.15). La LDTR/VD soumet ŕ autorisation la transformation et la rénovation, totales ou partielles, de maisons d'habitation; par rénovation, elle entend tous travaux d'une certaine importance, apportant une plus-value ŕ l'immeuble, ŕ l'exclusion des travaux d'entretien courant (art. 1). En rčgle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie oů sévit la pénurie (art. 3). L'autorisation est accordée pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intéręt général; elle peut l'ętre ŕ titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). Le rčglement d'application du 6 mai 1988 (RLDTR/VD; RSV 840.15.1) précise, d'une part, que le propriétaire peut ętre dispensé de présenter une demande d'autorisation lorsque les travaux envisagés représentent un coűt inférieur aux 20% de la valeur ŕ neuf de l'assurance-incendie de l'immeuble (art. 1 al. 2) et, d'autre part, que l'autorisation est accordée en particulier lorsque l'opération envisagée apparaît indispensable ou opportune sur le plan technique (art. 12 al. 1). Les recourants sont d'avis que le RLDTR/VD est en partie (art. 12 al. 1) incompatible avec la LDTR/VD. Ils critiquent longuement la pratique, ŕ leur sens trop large, de l'administration cantonale en la matičre et entendent démontrer que le projet des intimés est totalement incompatible avec ce qu'ils estiment ętre une application correcte de la LDTR/VD. Ce faisant, ils oublient que l'enjeu ne se situe pas lŕ. En effet, le point n'est pas de savoir si l'administration cantonale applique correctement la LDTR/VD ou si le RLDTR/VD se concilie avec la LDTR/VD, questions que le Tribunal fédéral ne pourrait au demeurant revoir que sous l'angle de l'arbitraire; il n'est pas non plus nécessaire de se demander si une législation cantonale aussi restrictive et absolue que l'entendent les locataires serait compatible avec le droit fédéral (cf. ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa p. 134 ss). Dans la présente cause, il s'agit uniquement d'examiner si les congés, motivés par des travaux futurs, contreviennent aux rčgles de la bonne foi parce que, au moment oů ils ont été donnés, l'autorisation, par l'administration cantonale, des travaux envisagés apparaissait de toute évidence exclue. A cet égard, il faut souligner que la législation cantonale accorde un important pouvoir d'appréciation ŕ l'administration pour autoriser des projets, pouvoir dont celle-ci fait largement usage selon ce que les locataires affirment eux-męmes. En rčgle générale, il ne devrait donc gučre ętre possible de prédire que l'administration, de toute évidence, refusera une autorisation au sens de la LDTR/VD. En l'espčce, les éléments apportés par les locataires, ŕ qui le fardeau de la preuve incombe, ne sont en tout cas pas ŕ męme de démontrer que le projet de rénovation ici en cause est de toute évidence incompatible avec les rčgles de droit public applicables et que les bailleurs n'obtiendront assurément pas les autorisations nécessaires. Sous cet angle, le grief tiré d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO se révčle mal fondé. 4.2.2. Selon les recourants, les résiliations sont également abusives pour une autre raison; au moment oů les congés ont été signifiés, les travaux projetés ne seraient pas encore arrivés ŕ maturité et n'auraient pas présenté de réalité tangible. Comme déjŕ relevé, la résiliation du bail motivée par des travaux futurs n'est pas contraire aux rčgles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications, des coűts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment műr et élaboré pour pouvoir constater concrčtement que la présence du locataire entraverait les travaux. C'est pourquoi le Tribunal fédéral a déjŕ admis qu'un congé en vue d'une rénovation importante contrevient aux rčgles de la bonne foi lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent que le bâtiment soit vidé de ses locataires (arręt 4A_425/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2.2; arręt 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.2). En outre, faute de renseignements suffisamment précis, le locataire n'est pas en mesure de se faire une idée sur la réalité des intentions du bailleur et sur la gęne que sa présence entraînerait pour l'exécution des travaux envisagés; or, il a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'apprécier ses chances de contester le congé avec succčs et de décider en connaissance de cause, dans les trente jours suivant la réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO), s'il entend procéder (art. 271 al. 2 CO). En l'espčce, la motivation donnée par les intimés et le gérant ŕ l'époque de la notification des congés en mai 2010 est succincte et trčs générale: "rénovation, transformation, restructuration", respectivement "restructuration de l'étage". Sur cette base, les locataires ne pouvaient gučre imaginer quels travaux précis les toucheraient individuellement. La Cour d'appel civile a retenu que le gérant avait visité les immeubles en février 2010 et transmis les plans de l'état actuel ŕ l'un des bailleurs, que des plans indiquant les murs ŕ démolir avaient été établis en juin 2010, que le gérant avait rédigé en aoűt 2010 un rapport établissant un diagnostic sommaire destiné ŕ donner une premičre évaluation de l'état des immeubles et ŕ faire une premičre estimation des coűts d'une remise en état avant de passer ŕ des études plus approfondies, qu'un architecte avait établi en avril 2011 un rapport sur les travaux ŕ exécuter et que la mise ŕ l'enquęte avait commencé le 3 aoűt 2011. A l'exception de la visite des immeubles par le gérant en février 2010, toutes ces opérations sont postérieures ŕ la résiliation des baux. Il ne ressort ainsi pas des faits constatés par la cour cantonale qu'au moment oů les congés ont été donnés, les bailleurs disposaient d'un projet un tant soit peu élaboré; rien ne permet męme de retenir qu'il existait une simple ébauche des travaux futurs. Or, ŕ elle seule, la ferme intention générale de transformer et rénover les immeubles ne saurait ętre considérée comme déterminante. Par conséquent, il y a lieu d'admettre que les congés du 19 mai 2010, ŕ tout le moins prématurés, contreviennent aux rčgles de la bonne foi. 5. Sur le vu de ce qui précčde, le recours doit ętre admis. L'arręt attaqué sera réformé dans le sens que les résiliations notifiées aux recourants sur formule officielle du 19 mai 2010 sont annulées. Les congés étant annulés, la question d'une éventuelle prolongation des baux ne se pose plus. 6. Les intimés, qui succombent, prendront solidairement ŕ leur charge les frais et dépens de la présente procédure (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF). Il appartiendra ŕ la Cour d'appel civile de répartir les frais et fixer les dépens pour la procédure cantonale (cf. art. 67 et 68 al. 5 LTF). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. Le recours est admis et l'arręt attaqué est annulé. Les résiliations des baux ŕ loyer notifiées aux recourants sur formules officielles du 19 mai 2010 sont annulées. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 5'500 fr., sont mis solidairement ŕ la charge des intimés. 3. Les intimés verseront solidairement aux recourants une indemnité de 6'500 fr. ŕ titre de dépens. 4. La cause est renvoyée ŕ la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale. 5. Le présent arręt est communiqué aux mandataires des parties et ŕ la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Lausanne, le 27 aoűt 2014 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La Présidente : Klett La Greffičre : Godat Zimmermann