Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_342/2016 Arręt du 7 décembre 2016 Ire Cour de droit civil Composition Mmes les Juges fédérales Kiss, Présidente, Klett et Hohl. Greffier : M. Piaget. Participants ŕ la procédure X.________ SA, représentée par Me Marc Mathey-Doret, recourante, contre 1. A.Z.________, 2. B.Z.________, toutes les deux représentées par Me Gina Florange, intimées. Objet contrat de pręt hypothécaire, reprise par un tiers, condition potestative, recours contre l'arręt de la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre civile, du 22 avril 2016. Faits : A. A.a. Le 18 octobre 2010, X.________ SA (ci-aprčs: la créancičre ou la pręteuse), d'une part, et A.Z.________ et B.Z.________ (ci-aprčs: les débitrices ou les emprunteuses), d'autre part, ont conclu un contrat de pręt hypothécaire d'un montant de 1'600'000 fr. grevant un immeuble propriété des emprunteuses sur la commune de V.________ (Genčve). Pour la premičre tranche de ce pręt (1'400'000 fr.), convenue pour dix ans (du 1er novembre 2010 au 2 novembre 2020), les parties sont convenues d'un taux d'intéręt fixe de 2.28% net par année. La deuxičme tranche (200'000 fr.) est soumise ŕ un taux variable. L'art. 8 al. 1 des conditions générales pour pręts hypothécaires (ci-aprčs: CG) applicables au contrat prévoit que " dans le cas d'un transfert de propriétaire (...), toutes les créances découlant du présent contrat [cf. infra l'art. 11 CG] deviennent exigibles le jour du transfert de la propriété (...), pour autant que la créancičre ne trouve pas d'accord avec le nouveau propriétaire quant ŕ la reprise de la relation de crédit ". L'art. 8 al. 2 CG oblige alors les venderesses ŕ livrer ŕ la créancičre, si celle-ci le demande, des " indications précises sur l'acquéreur, le prix de vente et les autres informations de ce type ". L'art. 9 CG prévoit que les tranches d'un pręt " ŕ durée fixe peuvent ętre résiliées moyennant un préavis de cinq jours ouvrables avec effet ŕ la date d'échéance prévue ". En vertu de l'art. 11 CG, si les débitrices ne respectent pas le délai ordinaire de résiliation (" dissolution anticipée du contrat "), notamment dans le cas d'un transfert de propriété, elles doivent payer en plus du capital et des intéręts courants, un montant, calculé selon des critčres précis fixés dans les CG, destiné ŕ indemniser la créancičre de la totalité des intéręts qui lui seraient encore dus jusqu'ŕ l'échéance du contrat. Enfin, une indemnité ŕ titre de frais administratifs revient aussi ŕ la créancičre. A.b. Fin décembre 2010, la direction de la société pręteuse a décidé de ne plus accorder de pręts hypothécaires aux personnes morales. Ce changement de stratégie n'a été intégré ni dans le contrat conclu avec les emprunteuses ni dans les CG, mais il a fait l'objet d'une simple directive adressée au département " hypothčque " de la pręteuse. Seules les personnes morales liées contractuellement avec elle ont été informées personnellement qu'elles ne pourraient plus conclure ou renouveler des contrats de pręts hypothécaires. A.c. Par courrier du 16 octobre 2012, les emprunteuses, qui n'avaient pas connaissance du changement de politique, ont informé la société créancičre qu'elles envisageaient de vendre leur immeuble le 1er novembre 2012 ŕ une fondation de droit public garantie par l'Etat de Genčve. Elles lui ont demandé de leur confirmer la possibilité de rembourser, ŕ la date de la vente, la part de l'hypothčque ŕ taux variable, ainsi que de leur faire part de son acceptation quant au transfert du pręt ŕ taux fixe au nouveau propriétaire. Le 17 octobre 2012, la créancičre leur a répondu que le transfert du pręt ŕ une fondation de droit public (soit une personne morale) était dorénavant exclu. Elle les a averties que si la vente devait néanmoins se faire, la tranche hypothécaire variable résiduelle (alors de 160'000 fr.) pourrait ętre remboursée, au 1er novembre 2012, sans aucune pénalité, mais qu'une pénalité serait due pour la tranche de 1'400'000 fr., d'un montant de 178'211 fr. 70. Le remboursement de la premičre tranche (200'000 fr.) n'est plus litigieuse. Le 22 octobre 2012, les débitrices ont informé leur créancičre qu'elles avaient pris la décision de vendre l'immeuble le 30 octobre 2012 ŕ la Fondation W.________ et qu'elles avaient obtenu la confirmation de l'acheteuse qu'elle était disposée ŕ reprendre l'emprunt hypothécaire de 1'400'000 fr. au taux de 2.28% échéant le 2 novembre 2020. Elles ont relevé que le changement d'orientation de la pręteuse, dont elles n'avaient pas eu connaissance, ne pouvait leur ętre opposé et que si elle refusait le transfert exclusivement pour ce motif, les dispositions des CG sur la résiliation anticipée ne pourraient ętre appliquées et qu'aucune pénalité ne serait due. La société créancičre a maintenu sa position et, le 7 novembre 2012, elle a transmis aux débitrices un décompte de pénalités qui laissait apparaître un montant de 181'419 fr. en sa faveur, des frais de traitement de 300 fr. devant ętre payés en sus. A.d. Aprčs avoir vendu l'immeuble ŕ la fondation de droit public, les emprunteuses ont remboursé ŕ leur créancičre le capital de 1'400'000 fr. et les intéręts fixes dus au taux de 2.28% au 20 novembre 2012 lui ont été versés. Les parties ne s'étant pas entendues sur la question des éventuelles pénalités, les débitrices ont demandé ŕ leur notaire de consigner la somme de 181'419 fr. qui avait été retenue sur le prix de vente de l'immeuble, ce montant devant rester en ses mains jusqu'ŕ droit jugé ou accord entre les parties. B. Les parties n'étant pas parvenues ŕ trouver un accord lors de l'audience de conciliation, la pręteuse (ci-aprčs également: la demanderesse) a ouvert action devant le Tribunal de premičre instance de Genčve le 24 février 2014, concluant notamment ŕ ce que les débitrices (ci-aprčs également: les défenderesses), prises conjointement et solidairement, soient condamnées ŕ lui payer 181'419 fr., intéręts en sus, ŕ titre de pénalités, et 350 fr. ŕ titre de frais de traitement. Les défenderesses ont conclu au déboutement de leur partie adverse, ŕ ce que celle-ci soit condamnée ŕ leur verser 5% d'intéręts sur la somme de 181'419 fr. dčs le 20 novembre 2012 et ŕ ce qu'il soit dit que cette somme, bloquée auprčs du notaire, pouvait leur ętre remise. Par jugement du 25 juin 2015, le Tribunal de premičre instance a débouté la demanderesse de toutes ses conclusions, dit que la somme de 181'419 fr. retenue sur le prix de vente et bloquée chez le notaire devait ętre remise aux défenderesses, condamné la demanderesse ŕ verser aux défenderesses 5% d'intéręts sur ce montant depuis le 15 février 2013. Par arręt du 22 avril 2016, la Cour de justice du canton de Genčve a rejeté l'appel formé par la demanderesse et confirmé le jugement entrepris. C. Contre cet arręt cantonal, la demanderesse exerce un recours en matičre civile au Tribunal fédéral. Elle conclut, sous suite de frais et dépens, ŕ sa réforme en ce sens que les défenderesses, conjointement et solidairement, soient condamnées ŕ lui verser la somme de 181'419 fr., intéręts en sus, ainsi que le montant de 350 fr., intéręts en sus. Subsidiairement, la recourante conclut ŕ l'annulation de l'arręt attaqué et au renvoi de la cause ŕ l'autorité cantonale pour nouvelle décision. Elle invoque une violation de l'art. 156 CO, en lien avec diverses dispositions des CG pour pręts hypothécaires. Les intimées concluent, sous suite de frais et dépens, au rejet du recours et ŕ la confirmation de l'arręt attaqué. La recourante n'a pas déposé d'observations. Considérant en droit : 1. 1.1. Interjeté par la société demanderesse qui a succombé dans ses conclusions en paiement et dirigé contre un arręt final (art. 90 LTF) rendu en matičre civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur du canton statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi. 1.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Le Tribunal fédéral ne peut s'écarter des faits ainsi retenus par l'autorité cantonale que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond ŕ la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de maničre circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et les références). Si la critique ne satisfait pas ŕ ces exigences, les allégations relatives ŕ un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas ętre prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18). 1.3. Le Tribunal fédéral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) ŕ l'état de fait constaté dans le jugement cantonal. Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, ŕ l'inverse, rejeter un recours en procédant ŕ une substitution de motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arręt cité). 2. Pour déterminer si la créancičre a empęché la réalisation de la condition litigieuse (cf. infra consid. 2.3), il convient préalablement de définir la portée de celle-ci (ŕ ce sujet, cf. infra consid. 2.1) au moyen de l'interprétation, soit d'établir la volonté réelle des parties ou, ŕ défaut, de déterminer leur volonté objective (en vertu du principe de la confiance) (cf. infra consid. 2.2). 2.1. En l'espčce, il n'est pas contesté que la condition intégrée ŕ l'art. 8 al. 1 CG est potestative, c'est-ŕ-dire que sa réalisation dépend de la volonté d'une des parties (la pręteuse). Concrčtement, elle dépend de sa volonté de conclure un accord (reprise de la relation de crédit) avec le nouveau propriétaire. Il reste toutefois, pour en établir la portée, ŕ déterminer si la condition est purement potestative ou si on est en présence d'une condition potestative limitée. La condition purement potestative ( ungebundene Wollensbedingung) permet ŕ la partie qui peut se déterminer ŕ l'égard de la condition d'exercer sa volonté avec une totale liberté, sans avoir besoin d'indiquer ses motifs (PASCAL PICHONNAZ, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, no 2 ad art. 155 CO). La condition potestative limitée (ou relativement potestative; gebundene Wollensbedingung) soumet l'exercice de la volonté de la partie concernée ŕ certaines conditions ou ŕ certains critčres prédéfinis (PICHONNAZ, op. cit., no 2 ad art. 155 CO). Plus précisément, cette partie a le pouvoir d'empęcher la réalisation de la condition, mais elle n'a en principe pas l'entičre liberté de refuser son accomplissement et de se dégager de ses obligations contractuelles; elle doit au contraire, agir de maničre loyale et conforme aux rčgles de la bonne foi (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Une partie qui adopte un comportement contraire au contenu du contrat conditionnel (tel qu'il était compris au moment de sa conclusion, le cas échéant suite ŕ une modification ultérieure convenue entre les parties) viole les rčgles de la bonne foi (ATF 117 II 273 consid. 5c; cf. ATF 135 III 1 consid. 2.4 p. 9 s.). Si tel est le cas, la fiction prévue par le législateur ŕ l'art. 156 CO entre en jeu et la condition doit ętre considérée comme réalisée (ATF 117 II 273 consid. 5c). 2.2. La cour cantonale n'a pas expressément indiqué qu'elle avait procédé ŕ la détermination de la volonté réelle et commune des parties. On peut toutefois raisonnablement l'inférer de sa motivation puisque, aprčs avoir recherché (et établi) la volonté des parties, l'autorité précédente a ajouté, dans un deuxičme temps (sans fournir la moindre explication ŕ cet égard), que l'interprétation objective aboutirait quoi qu'il en soit au męme résultat (arręt entrepris consid. 2.2.3 p. 11 in fine). C'est donc au titre de motivation subsidiaire que la cour cantonale a apporté cette derničre précision (et non ŕ défaut d'une conviction sur l'existence d'un accord des volontés réelles). Partant, la cour cantonale étant parvenue ŕ déterminer la volonté réelle des parties, celle-ci a le pas sur la volonté objective (cf. arręt 4A_98/2016 du 22 aoűt 2016 consid. 5.1). Il s'ensuit que le Tribunal fédéral ne peut et ne doit contrôler que si l'autorité cantonale a déterminé arbitrairement la volonté réelle et commune des parties lorsqu'elle a retenu que celles-ci comprenaient l'art. 8 CG (et plus particuličrement la condition "... pour autant que la créancičre ne trouve pas d'accord avec le nouveau propriétaire quant ŕ la reprise de la relation de crédit ") en ce sens que la société créancičre a exprimé sa volonté de limiter sa liberté contractuelle et de s'engager ŕ agir de maničre loyale s'agissant de la conclusion (avec l'acquéreur de l'immeuble) d'un contrat de reprise du pręt hypothécaire. La cour cantonale observe encore, pour préciser la volonté réelle des parties, qu'en introduisant l'art. 8 dans les conditions générales - dont il résulte qu'en principe un contrat de reprise est conclu avec le nouvel acquéreur -, la société pręteuse a fait naître auprčs des débitrices des attentes qu'elle ne pouvait pas décevoir sans raison objective (arręt entrepris consid. 2.2.3 par. 3, 4 et 6). La créancičre, dans divers passages de son acte de recours, entreprend sa propre lecture de l'art. 8 CG (qui diverge de celle consacrée par la cour cantonale). Toutefois, la demanderesse ne tente ŕ aucun moment de démontrer l'arbitraire des constatations cantonales, comme l'exigent les art. 97 al. 1 et 106 al. 2 LTF (cf. supra consid. 1.2). Il n'y a donc pas lieu de s'écarter de la volonté réelle établie par la cour précédente. D'emblée, ŕ la lecture des constats de l'autorité précédente quant ŕ la volonté réelle des parties, on comprend, ŕ la lumičre des considérations qui précčdent (cf. supra consid. 2.1) que la condition intégrée ŕ l'art. 8 CG entre dans la définition de la condition potestative limitée. 2.3. Il reste ŕ déterminer si la pręteuse a adopté un comportement contraire ŕ ses obligations qui a empęché la réalisation de la condition au sens de l'art. 156 CO. 2.3.1. En l'espčce, il résulte des constatations cantonales que, sur le marché des biens immobiliers, les personnes morales représentent une part importante des acquéreurs, que, pour la créancičre, les personnes morales couvraient, męme aprčs la mise en place de sa nouvelle politique, le 20% de sa clientčle, que l'immeuble des défenderesses, " vu sa valeur de plusieurs millions de francs suisses ", était " particuličrement susceptible d'intéresser des personnes morales ", que le fondé de procuration et un employé de la société créancičre ont confirmé que celle-ci ne rencontrait pas de difficultés avec les fondations de droit public parties ŕ un contrat de pręt, que le męme employé a révélé que le transfert du contrat ŕ la fondation de droit public était peu risqué, dčs lors que le pręt ne dépassait pas le 17% de la valeur du bien immobilier, et que le fondé de pouvoir de la demanderesse a reconnu que si le contrat de pręt avait été repris par la fondation de droit public aux męmes conditions, ce contrat aurait été inchangé, qu'il n'aurait pas généré de perte particuličre pour sa société et que, si la société n'avait pas changé de stratégie, aucune indemnité anticipée n'aurait été réclamée aux emprunteuses. Cela étant, on peut affirmer que si les emprunteuses avaient agi avant le changement de stratégie de la pręteuse, celle-ci, en se comportant loyalement selon le contrat de pręt conclu entre les parties le 18 octobre 2010, aurait conclu un accord avec la fondation de droit public, aucun motif ne permettant de justifier un refus du côté de la pręteuse. 2.3.2. Il résulte des constatations cantonales que c'est parce que la société a décidé de changer de stratégie qu'elle a refusé de conclure un accord portant sur le pręt avec l'acquéreur (lien de causalité). La question est donc de savoir si le changement de stratégie permettait de justifier le refus de conclure, comme le professe la société créancičre qui soutient que ce changement n'a eu aucun impact sur les contrats conclus avec les personnes physiques. A cet égard, la société a reconnu que, sous réserve des personnes morales, les titulaires de pręts hypothécaires en cours n'avaient pas été informés personnellement de ce changement " dans la mesure oů cela n'avait pas d'impact sur leurs contrats " (arręt entrepris p. 6 in fine). Contrairement ŕ ce que prétend la société pręteuse, il est patent que son changement d'orientation a un impact significatif sur la portée des contrats conclus avec des personnes physiques puisqu'il a pour effet d'empęcher la reprise de la relation de crédit par une personne morale intéressée par l'achat du bien immobilier. Les droits de l'emprunteur découlant du contrat de pręt sont donc plus restreints que ceux auxquels il pouvait prétendre au moment de la conclusion du contrat. Le changement de stratégie décidé ŕ l'interne de la société équivaut en réalité ŕ une modification unilatérale du contrat de pręt. En refusant par principe (sur la base du contrat unilatéralement adapté) de conclure un accord (sur le pręt) avec la personne morale acheteuse désignée par les emprunteuses, la pręteuse a violé ses obligations contractuelles résultant du contrat de pręt tel qu'il a été conclu avec celles-ci. Cela étant, la condition de l'art. 8 CG ("...pour autant que la créancičre ne trouve pas d'accord avec le nouveau propriétaire quant ŕ la reprise de la relation de crédit ") doit ętre considérée comme accomplie en ce sens que, par fiction, on doit reconnaître l'existence d'un accord (sur le pręt hypothécaire) entre la créancičre et l'acquéreur de l'immeuble (la fondation de droit public) qui était disposée ŕ reprendre l'emprunt hypothécaire au taux convenu. Il en découle qu'aucune pénalité de résiliation ne peut ętre exigée des débitrices. 3. Il résulte des considérations qui précčdent que le recours doit ętre rejeté. Les frais et dépens sont mis ŕ la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. Le recours est rejeté. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 6'000 fr., sont mis ŕ la charge de la recourante. 3. La recourante versera aux intimées, créancičres solidaires, une indemnité de 7'000 fr. ŕ titre de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué aux parties et ŕ la Cour de justice du canton de Genčve, Chambre civile. Lausanne, le 7 décembre 2016 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La Présidente : Kiss Le Greffier : Piaget