Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_366/2012 Arręt du 3 septembre 2012 Ire Cour de droit civil Composition Mme et MM. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Corboz et Kolly. Greffičre: Mme Monti. Participants ŕ la procédure H.X.________ et F.X.________, représentés par Me Christian Fischele, recourants, contre Y.________ SA, représentée par Me Jacques Berta, intimée. Objet bail ŕ loyer; résiliation; sous-location, recours contre l'arręt rendu le 21 mai 2012 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genčve. Faits: A. H.X.________ et F.X.________ sont depuis le 1er aoűt 1996 locataires d'un appartement de cinq pičces ainsi que d'un box sis dans un immeuble ŕ Genčve appartenant ŕ Y.________ SA. Le dernier loyer est de 15'804 fr. par an, charges non comprises. Le 11 novembre 2002, les locataires ont informé la bailleresse qu'ils avaient sous-loué l'appartement ŕ A.________ aux męmes conditions que celles du bail principal. La bailleresse a donné son accord, ŕ condition que la sous-location soit de durée déterminée et qu'elle ne débouche pas sur un transfert de bail. A partir du 1er juillet 2007, les locataires ont sous-loué l'appartement ŕ B.________ et C.________, toujours aux męmes conditions que celles du bail principal. Le contrat de sous-location a été conclu pour une durée d'une année, tacitement renouvelable d'année en année. La bailleresse n'en a pas été informée. Interpellés le 25 janvier 2010 sur la date de leur retour dans l'appartement, les locataires ont déclaré qu'ils n'avaient plus l'intention de réintégrer les locaux et qu'ils souhaitaient transférer le bail aux sous-locataires. La bailleresse a alors invité les locataires ŕ résilier le contrat, sous menace de procéder elle-męme ŕ la résiliation. B. Par avis officiels du 13 avril 2010, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 31 aoűt 2010. Les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matičre de baux et loyers du canton de Genčve, laquelle a déclaré le congé valable. L'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers. Les locataires ont requis la suspension de la procédure jusqu'ŕ ce que les sous-locataires puissent occuper l'appartement qu'ils s'étaient acheté. Sur le fond, les locataires ont conclu ŕ l'annulation du congé et subsidiairement ŕ une prolongation de bail pour quatre ans. Par jugement du 22 novembre 2011, le Tribunal a refusé de suspendre la procédure, a déclaré le congé valable et a refusé toute prolongation du bail. Les locataires ont interjeté appel. Par arręt du 21 mai 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a rejeté l'appel et confirmé le jugement attaqué. C. Par-devant le Tribunal fédéral, les locataires (ci-aprčs: les recourants) interjettent un recours en matičre civile, ŕ défaut un recours constitutionnel subsidiaire. Ils concluent principalement ŕ l'annulation du congé, subsidiairement ŕ une prolongation du bail de quatre ans. Y.________ SA (ci-aprčs: l'intimée) conclut au rejet. Par ordonnance du 11 juillet 2012, la présidente de la cour de céans a accordé l'effet suspensif requis par les recourants. Considérant en droit: 1. Devant l'autorité précédente, les recourants ont conclu ŕ l'annulation du congé donné par leur bailleresse. Eu égard au loyer annuel de 15'804 fr. et au délai de protection de trois ans prévu par l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. est manifestement atteinte dans cette cause civile pécuniaire (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1). La voie du recours en matičre civile est donc ouverte. 2. 2.1 La résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n'exige pas de motif particulier, ce męme si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire. Elle est annulable uniquement si elle contrevient aux rčgles de la bonne foi. Ces rčgles sont notamment violées lorsque la résiliation est purement chicaničre, ne répond ŕ aucun intéręt objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonde sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte. Il en découle en particulier que le congé donné ŕ un locataire qui sous-loue sans droit l'objet loué ne pręte pas ŕ critique; sauf dans le cas oů le bailleur y a consenti en toute connaissance de cause, la sous-location n'est pas autorisée si le locataire n'a pas l'intention de réoccuper lui-męme l'objet loué dans un avenir prévisible (art. 271 CO; ATF 138 III 59 consid. 2.1 et 2.2.1; 136 III 190 consid. 2). Il n'y a pas de rapport juridique entre le bailleur principal et le sous-locataire; sous réserve d'un bail principal fictif (cf. art. 273b al. 2 CO), le sous-locataire ne peut donc pas contester la résiliation du bail principal. De son côté, le locataire, pour contester la résiliation du bail principal, ne peut pas se prévaloir de conséquences pénibles pour son sous-locataire (PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4čme éd. 1996, n° 18 i.f. ad art. 273b CO); celles-ci sont sans pertinence. 2.2 Les recourants reprochent ŕ la Chambre cantonale de ne pas avoir constaté la situation des sous-locataires, plus précisément de ne pas avoir retenu que ceux-ci ne peuvent pas occuper l'appartement qu'ils ont acheté parce que leur locataire conteste la résiliation de son bail. Męme avérés, ces faits ne seraient pas susceptibles d'influer sur le sort de la cause. Le grief ne peut qu'ętre rejeté (cf. art. 97 al. 1 LTF). Les recourants font en outre grief ŕ la Chambre cantonale d'avoir violé l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire pour ne pas avoir suspendu la cause en application du droit de procédure cantonal alors en vigueur; ils soutiennent qu'une suspension, retardant le jugement au fond, aurait permis d'éviter une situation difficile aux sous-locataires. Dčs lors que ces difficultés sont sans pertinence pour le sort du litige, elles ne pouvaient d'emblée pas ętre un motif de suspendre la procédure cantonale. Elles ne justifiaient pas davantage une suspension de la présente procédure de recours. Les recourants invoquent enfin une violation des dispositions sur le congé abusif ŕ cause des conséquences pénibles qu'il entraîne pour les sous-locataires. Encore une fois, celles-ci sont sans pertinence. Pour le surplus, il est incontesté que les recourants n'entendent plus habiter l'appartement loué. La résiliation de leur bail n'était dčs lors pas contraire aux rčgles de la bonne foi. 3. A teneur du texte légal, les dispositions sur la prolongation de bail s'appliquent ŕ la sous-location jusqu'ŕ l'extinction du bail principal; la prolongation n'est possible que pour la durée du bail principal (art. 273b al. 1 CO). Le contrat de sous-location dépend du contrat de bail principal et ne saurait en excéder l'échéance (DAVID LACHAT, Le bail ŕ loyer, 2008, p. 578); il ne peut pas ętre prolongé au-delŕ du moment oů le contrat principal prend fin (HIGI, op. cit., n° 30 s. ad art. 273b CO). Le fait que le sous-locataire ait en soi le droit d'obtenir du locataire principal (sous-bailleur) la prolongation du contrat de sous-location ne saurait en conséquence conduire ŕ une prolongation correspondante du contrat de bail principal. Les recourants, ŕ bon escient, ne soutiennent pas que la fin du contrat principal aurait pour eux-męmes des conséquences pénibles. Ils estiment avoir droit ŕ une prolongation qui découlerait de ce que les sous-locataires auraient droit ŕ une prolongation du contrat de sous-location. Cette opinion est erronée. 4. Les recourants succombent. En conséquence, ils supporteront les frais et dépens de la présente procédure (art. 66 et 68 LTF). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 2'000 fr., sont mis ŕ la charge des recourants, solidairement entre eux. 3. Les recourants sont condamnés solidairement ŕ verser ŕ l'intimée une indemnité de 2'500 fr. ŕ titre de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué aux mandataires des parties et ŕ la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genčve. Lausanne, le 3 septembre 2012 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La Présidente: Klett La Greffičre: Monti