Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_629/2010 Arręt du 2 février 2011 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch. Greffier: M. Piaget. Participants ŕ la procédure H.X.________, représenté par Mes Malek Adjadj et Bénédict Fontanet, recourant, contre Y.________, représenté par Me Nils de Dardel, intimé. Objet bail ŕ loyer; résiliation, recours contre l'arręt de la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve du 11 octobre 2010. Faits: A. Par contrat du 24 aoűt 1989, la SI a cédé ŕ Y.________, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage d'un appartement de 4 pičces situé au 2čme étage de l'immeuble sis 5 rue ... ŕ Genčve. Prévu initialement pour la période du 1er octobre 1989 au 31 décembre 1991, le contrat s'est ensuite renouvelé tacitement. En dernier lieu, le loyer a été fixé ŕ 14'484 fr. par an, charges comprises. Dans le courant de l'année 1996, H.X.________ a acquis l'immeuble sis 5 rue ... ŕ Genčve et il a succédé ŕ la société immobiličre dans le rapport contractuel avec Y.________. Par avis de résiliation du 27 novembre 2007, H.X.________ a résilié le contrat qui le liait ŕ Y.________ pour le 30 juin 2008. Habitant lui-męme dans l'immeuble, H.X.________ a expliqué que les parents de son épouse, H.A.________ et F.A.________, ont reçu le congé pour la maison qu'ils occupent en Allemagne et que cette résiliation fait l'objet d'une procédure devant les juridictions allemandes; étant âgés, ils souhaiteraient venir vivre ŕ Genčve auprčs de leur fille, étant observé que les époux X.________ sont l'un et l'autre médecins. Il a été établi que H.A.________, alors âgé de 80 ans, souffrait d'une paralysie qui l'obligeait ŕ se déplacer dans une chaise roulante. Or, le bâtiment ŕ l'adresse 5 rue ... ŕ Genčve n'est pas pourvu d'un ascenseur. Entendu comme témoin, un architecte a affirmé qu'il n'était pas possible d'y installer un monte-escalier ou un ascenseur; seuls les appartements situés au rez-de-chaussée et éventuellement ceux du rez inférieur accessibles par l'extérieur peuvent convenir ŕ une personne se déplaçant en chaise roulante. B. En temps utile, Y.________ a contesté la validité du congé devant la Commission de conciliation en matičre de baux et loyers, laquelle, par décision du 2 juillet 2008, a annulé le congé notifié le 27 novembre 2007. Saisi par H.X.________, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve, par jugement du 12 janvier 2009, a annulé le congé notifié le 27 novembre 2007, sans procéder ŕ l'audition de témoins. Saisie d'un appel émanant de H.X.________, la Cour de justice, par arręt du 7 septembre 2009, a renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il procčde ŕ l'audition de témoins et qu'il entende F.A.________ ŕ titre de renseignement. Le Tribunal des baux et loyers a entendu comme témoin notamment un architecte qui a expliqué pourquoi l'appartement occupé par Y.________, au 2čme étage d'un immeuble sans ascenseur, était inapproprié pour une personne qui ne peut se déplacer qu'en chaise roulante. F.A.________, réguličrement convoquée, ne s'est pas présentée, elle a expliqué qu'elle ne pouvait pas se déplacer ŕ Genčve parce qu'elle devait rester auprčs de son mari, ce qu'un certificat médical ultérieur a confirmé. H.X.________ a sollicité son audition par voie de commission rogatoire, ce que le tribunal a refusé pour le motif que la procédure cantonale ne permet pas l'envoi d'une commission rogatoire pour l'audition d'une personne qui, en raison de ses rapports de parenté ou d'alliance avec une des parties, ne peut ętre entendue qu'ŕ titre de renseignement. Par ordonnance du 16 décembre 2009, le tribunal a clos l'administration des preuves. Par courrier du 22 janvier 2010, F.A.________ a informé le tribunal que, son mari étant décédé au début du mois, elle était dčs lors disponible pour ętre entendue. Sans procéder ŕ une nouvelle audition, le Tribunal des baux et loyers a rendu son jugement le 22 mars 2010, annulant derechef le congé notifié le 27 novembre 2007. Saisie d'un appel formé par H.X.________, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers, par arręt du 11 octobre 2010, a confirmé le jugement attaqué avec suite de frais. En substance, la cour cantonale a retenu que le motif de résiliation avancé par H.X.________ n'était qu'un faux prétexte, l'appartement occupé par Y.________ étant inadapté ŕ une personne qui ne se déplace qu'en chaise roulante. Elle a observé que si l'appelant avait réellement voulu héberger ses beaux-parents, il aurait eu la possibilité de le faire dans des conditions correctes depuis le mois de mars 2008, puisqu'il dispose dčs cette date de deux studios situés au rez inférieur de l'immeuble qui sont tous deux vacants. Il est probable que le congé a été donné en vue de relouer le logement pour un prix supérieur (le loyer payé par Y.________ étant le plus bas de l'immeuble) ou pour réaliser un ascenseur dans le bâtiment (projet que H.X.________ avait caressé auparavant et pour lequel il a, semble-t-il, fait murer des WC). C. H.X.________ exerce un recours en matičre civile au Tribunal fédéral contre l'arręt du 11 octobre 2010. Invoquant une violation de son droit ŕ la preuve et une violation de l'art. 271 al. 1 CO, il conclut, sous suite de frais et dépens, ŕ l'annulation de l'arręt attaqué, au rejet de la demande en annulation du congé, subsidiairement en prolongation du bail, et ŕ l'évacuation du locataire; subsidiairement, il demande le renvoi de la cause ŕ l'autorité précédente en vue d'entendre F.A.________. L'intimé n'a pas présenté d'observations dans le délai imparti. Considérant en droit: 1. 1.1 Lorsqu'il y a contestation portant sur la validité d'un congé donné ŕ un locataire, la valeur litigieuse correspond au moins ŕ trois ans de loyer en raison de la période de protection prévue, en cas de succčs du locataire, par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il n'est donc pas douteux en l'espčce que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. prescrite en matičre de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte. Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en validation du congé et en évacuation du locataire (doté ainsi de la qualité pour recourir: art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arręt final (art. 90 LTF) rendu en matičre civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de derničre instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 45 al. 1, 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi. 1.2 Le recours peut ętre interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue ŕ l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de premičre instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception ŕ la rčgle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matičre sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de maničre précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF). 1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond ŕ la notion d'arbitraire (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de maničre circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). En particulier, le recourant qui se plaint d'arbitraire doit expliquer, en partant de la décision attaquée et en se référant si possible ŕ des pičces du dossier, en quoi la décision cantonale est insoutenable (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246). De surcroît, une rectification de l'état de fait ne peut ętre demandée que si elle est de nature ŕ influer sur le sort de la décision (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut ętre présenté ŕ moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF). En l'espčce, le recourant, dans la partie "en fait" de son écriture, ne présente aucune critique précise ŕ l'encontre des éléments de fait retenus par la cour cantonale, mais se borne ŕ amorcer sa critique de l'administration des preuves et des conclusions de la cour cantonale qu'il développe dans sa partie "en droit". Il n'y a donc pas lieu de tenir compte de cet état de fait et le raisonnement doit ętre conduit exclusivement sur la base des éléments contenus dans la décision attaquée. 1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delŕ des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF). 2. 2.1 Le recourant se plaint tout d'abord d'une violation de son droit ŕ la preuve déduit de l'art. 8 CC. 2.2 Pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral, l'art. 8 CC répartit, sauf rčgle spéciale, le fardeau de la preuve et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24; 127 III 519 consid. 2a p. 522). L'art. 274d al. 3 CO n'y change rien. Il a été également déduit de l'art. 8 CC un droit ŕ la preuve (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601) et ŕ la contre-preuve (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 p. 89), pour autant que la mesure probatoire ait été sollicitée en respectant les rčgles de la loi de procédure applicable (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195; 133 III 295 consid. 7.1 p. 299), que le moyen de preuve proposé soit apte ŕ apporter la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.), que la preuve porte sur un fait pertinent (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195, 295 consid. 7.1 p. 299), contesté, qui n'est pas déjŕ établi ou écarté ŕ la suite d'une appréciation anticipée des preuves (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.). L'art. 8 CC ne prescrit pas comment le juge doit apprécier les preuves (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 consid. 2a p. 522), ni quelles sont les mesures probatoires qui doivent ętre ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522). Lorsque la prétention relčve du droit fédéral, le droit ŕ la preuve est régi en principe par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arręt 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1 et l'arręt cité). Il résulte des principes qui viennent d'ętre rappelés que l'art. 8 CC peut conférer le droit ŕ ce que des preuves soient administrées, mais qu'il ne régit pas l'administration des preuves elle-męme, laquelle relčve de la loi de procédure applicable. L'art. 8 CC ne permet pas d'apporter n'importe quel élément de preuve ŕ n'importe quel moment et de n'importe quelle maničre; la loi de procédure détermine si, ŕ quel moment et de quelle maničre un élément de preuve peut ętre apporté. A l'époque de la procédure devant les autorités précédentes, le Code suisse de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC; RS 272) n'était pas encore en vigueur. La procédure était donc régie exclusivement par le droit cantonal. Or, il résulte des art. 95 et 96 LTF que le recours en matičre civile ne peut pas ętre formé pour violation du droit cantonal (ATF 136 I 241 consid. 2.4 p. 249), hormis les hypothčses de l'art. 95 let. c ŕ e LTF qui n'entrent pas en considération ici. Seul l'arbitraire dans l'application du droit cantonal pourrait ętre invoqué (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 s.; 133 I 201 consid. 1 p. 203; 133 III 462 consid. 2.3 p. 466). Il faut cependant que ce moyen constitutionnel soit invoqué et que le recourant précise en quoi consiste l'arbitraire (cf. supra consid. 1.2). 2.3 En l'espčce, l'autorité cantonale a ordonné l'audition, ŕ titre de renseignement, de F.A.________, comme le souhaitait le recourant. Il est cependant apparu qu'elle ne pouvait ou ne voulait se déplacer ŕ Genčve en raison de l'état de santé de son époux. La mesure sollicitée était donc durablement impossible ŕ exécuter pour des raisons indépendantes de la volonté du tribunal. Le recourant ne le conteste d'ailleurs pas. Il a cependant sollicité l'audition de sa belle-mčre par voie de commission rogatoire. Savoir si cette mesure probatoire était ou non admissible est une pure question de procédure, qui relčve du droit cantonal. La cour cantonale a montré que F.A.________, en raison de son rapport d'alliance avec le recourant, ne pouvait ętre entendue qu'ŕ titre de renseignement selon les rčgles de la procédure genevoise; or, cette procédure, probablement en raison de la valeur probante moindre d'une telle audition, ne permet pas de commission rogatoire (compte tenu du temps et des frais que cette mesure implique) pour des personnes qui ne peuvent ętre entendues qu'ŕ titre de renseignement. Pour conclure dans ce sens, la cour cantonale s'est fondée sur des dispositions topiques du droit cantonal ainsi que sur la doctrine genevoise. Le recourant n'invoque pas l'arbitraire (art. 9 Cst.) et ne tente pas de démontrer que l'argumentation juridique de la cour cantonale serait insoutenable. Il n'y a donc pas lieu de réexaminer cette question, faute d'argumentation suffisante (art. 106 al. 2 LTF). Le recourant ne saurait se plaindre de ce que la cour cantonale n'a pas ordonné une mesure probatoire prohibée par la loi de procédure applicable. On peut certes se demander si, aprčs le décčs du beau-pčre, le juge n'aurait pas pu réouvrir l'administration des preuves. Savoir si et ŕ quelles conditions l'instruction peut ętre reprise aprčs sa clôture est une pure question de procédure cantonale. Faute d'un grief d'arbitraire correctement formulé (art. 106 al. 2 LTF), il n'y a pas lieu d'examiner la question. On pourrait aussi se demander si la Chambre d'appel n'aurait pas pu elle-męme procéder ŕ cette audition. Savoir si et dans quelles conditions une autorité de recours peut ordonner des mesures probatoires qui n'ont pas été exécutées en premičre instance est également une pure question de procédure cantonale. Sur ce point également, faute d'un grief correctement formulé (art. 106 al. 2 LTF), il n'y a pas lieu d'examiner la question. De toute maničre, l'art. 8 CC n'exclut pas de refuser une mesure probatoire - comme on l'a vu - ŕ la suite d'une appréciation anticipée des preuves qui ne peut ętre considérée comme arbitraire. Or, le tribunal a procédé ŕ l'audition d'un architecte qui a clairement expliqué pourquoi l'appartement en cause est inapproprié pour une personne qui se déplace en chaise roulante, de sorte que le juge pouvait en déduire - sans arbitraire - que le projet n'était pas sérieux et ne constituait pas la vraie cause du congé, quand bien męme F.A.________ viendrait exprimer son désir de vivre auprčs de sa fille. Il n'y a donc pas trace d'une violation de l'art. 8 CC. 3. 3.1 Invoquant une violation de l'art. 271 al. 1 CO, le recourant reproche ŕ la cour cantonale d'avoir annulé le congé en considérant qu'il contrevenait aux rčgles de la bonne foi. 3.2 Pour déterminer si un congé doit ętre annulé parce qu'il contrevient aux rčgles de la bonne foi, il faut tout d'abord établir les raisons réelles pour lesquelles le congé a été donné. Savoir quels sont les motifs réels d'une résiliation est une question de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702). Il appartient en principe au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances de fait qui permettent de constater son caractčre abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement ŕ la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires ŕ la vérification du motif qu'elle invoque (arręt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.1 publié in SJ 2006 I p. 34; ATF 120 II 105 consid. 3c in fine p. 111). S'agissant d'une question de fait, le Tribunal fédéral est en principe lié par les conclusions de la cour cantonale concernant les motifs réels du congé (art. 105 al. 1 LTF); il ne pourrait s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte, c'est-ŕ-dire de maničre arbitraire, ce qu'il incombe ŕ la partie recourante de démontrer (cf. supra consid. 1.3). Selon la jurisprudence, il faut considérer comme contraire aux rčgles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO le congé qui ne répond ŕ aucun intéręt objectif, sérieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.). La doctrine et la jurisprudence admettent que si le bailleur fournit un faux motif ŕ l'appui de sa résiliation alors qu'il n'est pas possible d'établir son motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arręt 4A_241/2010 du 10 aoűt 2010 consid. 2.3; arręt 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 115 ad art. 271 CO; Roger Weber, Basler Kommentar, OR I, 4e éd. 2007, n° 33 ad art. 271/271a CO; David Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n° 11 ad art. 271 CO; David Lachat, Le bail ŕ loyer, Nouvelle éd. 2008, p. 732; Bernard Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9e Séminaire sur le bail ŕ loyer, 1996 p. 22; Giacomo Roncoroni, Le nouveau droit du bail ŕ loyer, 6e Séminaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.). Il faut encore préciser que le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation (arręt 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; Higi, op. cit., n° 119 ad art. 271 CO; Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n° 12 ad art. 271 CO). 3.3 Contrairement ŕ ce que soutient le recourant, la cour cantonale ne s'est pas fondée sur l'idée que le congé avait été donné pour construire un ascenseur, męme s'il s'agit manifestement de l'hypothčse ŕ laquelle elle donnait la préférence. Elle est parvenue ŕ la conviction que le motif de résiliation invoqué par le bailleur - ŕ savoir le désir de loger ses beaux-parents dans l'appartement loué ŕ l'intimé - n'était qu'un faux prétexte compte tenu de l'état de son beau-pčre. Recherchant les motifs réels du congé, elle a envisagé - mais sans vraiment trancher -, deux hypothčses: la volonté de relouer pour un loyer plus élevé ou la volonté de transformer l'immeuble pour y installer un ascenseur. Etant parvenue ŕ la conclusion que le motif invoqué n'était qu'un faux prétexte et que le motif réel ne pouvait pas ętre établi avec certitude, elle a annulé le congé en se conformant ainsi strictement ŕ la jurisprudence et ŕ la doctrine qui viennent d'ętre rappelées. La seule question qui peut ętre examinée ici est de savoir si la cour cantonale a apprécié arbitrairement les preuves en concluant que le motif invoqué n'était qu'un faux prétexte. Il est établi et non contesté que le beau-pčre du recourant ne pouvait se déplacer qu'en chaise roulante, que le logement de l'intimé est situé au 2čme étage d'un bâtiment sans ascenseur, et qu'il est impossible, sans toucher ŕ l'appartement litigieux, d'installer un monte-escalier ou un ascenseur dans l'immeuble. L'appartement en cause était donc clairement inadapté pour y loger les beaux-parents du recourant et on ne peut pas imaginer que le recourant a envisagé sérieusement de le faire. Il faut d'autre part rappeler que le juge peut prendre en considération des faits postérieurs ŕ la résiliation en vue de reconstituer ce que devait ętre la volonté réelle du bailleur au moment déterminant (arręt 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; arręt 4A_241/2010 du 10 aoűt 2010 consid. 2.1.6). Or, il a été établi et non contesté que le recourant a disposé peu aprčs de deux studios au rez inférieur qui auraient pu convenir pour une personne qui ne peut se déplacer qu'en chaise roulante, mais qu'il n'a pas affecté ces locaux ŕ ses beaux-parents, ce qui tend ŕ confirmer qu'il n'avait pas la volonté sérieuse de loger ses beaux-parents dans le bâtiment. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour cantonale n'a pas apprécié les preuves de maničre arbitraire en concluant que le congé n'avait pas été donné pour que le recourant loge ses beaux-parents dans l'appartement loué ŕ l'intimé. Dčs lors que le motif avancé n'était qu'un faux prétexte et que le motif réel n'a pas été établi, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en annulant le congé litigieux en application de l'art. 271 al. 1 CO. Le recourant fait valoir que son beau-pčre est décédé en cours de procédure. Il s'agit lŕ d'un fait sans pertinence pour l'issue de la procédure puisque - comme on l'a vu - il faut se placer au moment oů la résiliation est donnée pour déterminer quels en sont les motifs. Une situation nouvelle ultérieure aurait peut-ętre pu justifier un nouveau congé, mais ne joue aucun rôle pour dire quelles sont les raisons qui ont amené le recourant ŕ donner congé le 27 novembre 2007. Le recourant fait valoir que son beau-pčre n'avait pas l'intention de quitter l'appartement, sauf accompagné d'ambulanciers. Il se réfčre sur ce point au certificat médical qui a été établi, aprčs l'échange des écritures, pour justifier la non-comparution de F.A.________. Il ne ressort cependant pas des constatations cantonales qu'il était déjŕ entendu, ŕ l'époque de la résiliation, que le beau-pčre ne sortirait jamais de son appartement, sauf accompagné d'ambulanciers. Par rapport aux constatations cantonales, il s'agit d'un état de fait nouveau qui est ŕ ce titre irrecevable (art. 99 al. 1 LTF). Si le recourant avait voulu soutenir que l'état de fait cantonal était arbitrairement incomplet (cf. art. 97 al. 1 LTF), il devait montrer qu'il avait allégué et offert en preuve cet état de fait en temps utile selon les rčgles de la procédure cantonale (arręt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 1.2). Comme il ne l'a pas fait, il n'est pas possible de tenir compte d'une nouvelle présentation de la situation. Confronté, dčs l'instance de conciliation, ŕ l'annulation du congé, le recourant se devait de fournir en temps utile toutes les explications de fait propres ŕ rendre crédible le motif de congé invoqué. Comme le recourant n'a jamais substitué un autre motif ŕ celui qu'il avait indiqué initialement, le motif réel du congé n'a pas pu ętre établi. Il n'y a donc pas lieu de raisonner avec des hypothčses. On peut certes imaginer que le congé a été donné pour obtenir d'un autre locataire un loyer plus élevé, mais cela ne conduit pas pour autant ŕ le valider, puisque le recourant, par sa maničre de procéder, n'a pas contribué ŕ la manifestation de la vérité et n'a apporté aucun indice permettant de penser qu'il pourrait augmenter le loyer sans tomber dans l'abus (arręt 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; sur le congé donné pour des raisons économiques: cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110 et consid. 3c p. 111 s.). Il est aussi possible que le recourant ait voulu procéder ŕ une transformation de l'immeuble pour y installer un ascenseur (sur le congé donné pour des travaux de transformation: cf. ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119). Pour les męmes raisons, il n'y a pas lieu d'examiner cette hypothčse, puisque le recourant, par sa maničre de procéder, n'a pas apporté le moindre indice sur le sérieux de ce projet et la faculté de le mener ŕ bien compte tenu des normes du droit administratif. 4. Le recours doit donc ętre rejeté. Les frais judiciaires seront mis ŕ la charge du recourant qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens ŕ l'intimé qui n'est pas intervenu en temps utile dans la procédure devant le Tribunal fédéral. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 2'000 fr., sont mis ŕ la charge du recourant. 3. Le présent arręt est communiqué aux parties et ŕ la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve. Lausanne, le 2 février 2011 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La Présidente: Le Greffier: Klett Piaget