Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_735/2012 Arręt du 21 mai 2013 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et MM. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Corboz, Kolly, Kiss et Niquille. Greffičre: Mme Godat Zimmermann. Participants ŕ la procédure X.________ SA, représentée par Me Serge Demierre, recourante, contre H.F.________ et F.F.________, intimés. Objet bail ŕ loyer; intéręt ŕ recourir, recours contre l'arręt de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genčve du 5 novembre 2012. Faits: A. X.________ SA est propriétaire d'un groupe de quatre immeubles sis 29, 31, 33 et 35, rue ..., ŕ ..., qui appartenaient précédemment ŕ la SI A.________ SA et ŕ la SI B.________ SA. Construit au début des années soixante, cet ensemble comprend 96 appartements totalisant 354 pičces. H.F.________ et F.F.________ sont locataires d'un appartement de 3 pičces, cuisine et hall non compris, dans l'immeuble sis 35, rue .... Depuis le 1 er octobre 1994, le loyer annuel s'élčve ŕ 15'384 fr.; le taux hypothécaire de référence était alors de 5,5% et l'indice suisse des prix ŕ la consommation (ISPC) était fixé ŕ 139.8 points. En 2007, la SI A.________ SA et la SI B.________ SA se sont vu accorder une autorisation de construire portant sur la réfection des façades et de la toiture avec isolation extérieure, sur le remplacement des fenętres et des garde-corps, ainsi que sur la mise en conformité des canalisations. A l'époque, l'enveloppe des bâtiments était vétuste et ne correspondait pas aux exigences en matičre d'économie d'énergie et d'isolation phonique et thermique; les vitrages étaient en mauvais état, les volets roulant en bois se trouvaient dans un état de décrépitude avancé et les caissons des stores n'étaient pas isolés; les parapets des balcons étaient attaqués par endroits par la carbonatation, les garde-corps des balcons étaient dans un état pitoyable et pouvaient présenter des débuts de descellement; enfin, la toiture devait ętre mise aux normes et présentait un risque d'obstruction des évacuations d'eaux pluviales. Les travaux ont été exécutés en 2008. Ils comprenaient la mise en séparatif des canalisations, le traitement de la carbonatation, les travaux d'étanchéité, d'isolation, de ferblanterie et de ventilation, ainsi que les travaux de menuiserie extérieure, d'isolation thermique et de peinture extérieure (remplacement des fenętres, des stores, des mains courantes et des garde-corps). Le coűt des travaux s'est élevé ŕ 3'792'000 fr. Par avis officiel du 11 mai 2010 adressé aux époux F.________, la SI A.________ SA a fixé le loyer annuel ŕ 15'384 fr. dčs le 1 er octobre 2010 et ŕ 17'808 fr. dčs le 1er mai 2012; il était mentionné que le loyer était bloqué, selon la LDTR, jusqu'au 30 avril 2012; l'augmentation de 202 fr. par mois était motivée par des prestations supplémentaires (travaux ŕ plus-value) au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. Dans la lettre recommandée accompagnant l'avis de majoration, il était précisé que "le calcul de répercussion sur [le] loyer des travaux ŕ plus-value permet[tait] une augmentation de 537 fr.70 par pičce." B. H.F.________ et F.F.________ ont contesté la hausse de loyer devant la Commission de conciliation en matičre de baux et loyers. La tentative de conciliation a échoué. X.________ SA, devenue entre-temps la bailleresse, a porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve. Elle concluait ŕ ce que le loyer annuel soit fixé ŕ 17'119 fr.80 depuis le 1 er mai 2012, ce qui correspondait ŕ une hausse mensuelle de 144 fr.65, obtenue selon le calcul suivant: - Coűts liés ŕ l'investissement ŕ plus-value pouvant ętre répercutés sur les loyers de l'immeuble entier 109'494 fr. - Hausse annuelle admissible par pičce (109'494 fr. : 180) 608 fr.30 - Hausse admissible par mois appartement F.________ ([4,5 x 608 fr.30] : 12) 228 fr.10 - Réduction par mois liée ŕ la baisse du taux hypothécaire compensée partiellement par la hausse de l'ISPC - 83 fr.45 Prétention en augmentation du loyer mensuel 144 fr.65 Par jugement du 20 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a débouté la bailleresse de ses conclusions. Il a fixé ŕ 88'638 fr. le montant pouvant ętre répercuté annuellement sur les loyers de tout l'immeuble. Il a ensuite rapporté ce montant ŕ l'état locatif avant travaux, qui s'élevait ŕ 592'246 fr., pour aboutir ŕ une hausse de loyer de 14,99% en raison des travaux ŕ plus-value. Par ailleurs, la diminution du taux hypothécaire de référence depuis la derničre fixation de loyer justifiait une réduction du loyer de 22,48%, compensée ŕ raison de 6,4% par la hausse de l'ISPC. La baisse de loyer de 16,08% étant supérieure ŕ la hausse liée aux travaux ŕ plus-value, la prétention en augmentation de loyer de la bailleresse n'était pas fondée. La bailleresse a interjeté appel. Elle concluait désormais ŕ la fixation du loyer annuel ŕ 15'384 fr. depuis le 1er mai 2012, les nouveaux critčres du loyer étant un taux hypothécaire de 3% et l'ISPC de 114.9 avec une réserve de baisse de loyer de 220 fr.40. Elle critiquait uniquement la clé adoptée par les premiers juges pour répartir le coűt des travaux ŕ plus-value entre les locataires de l'immeuble. Elle admettait toutefois que la hausse de loyer due aux travaux ŕ plus-value, męme selon son calcul, était inférieure ŕ la baisse de loyer liée ŕ la diminution du taux hypothécaire. Statuant le 5 novembre 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genčve a confirmé le jugement querellé. En substance, elle a jugé que le Tribunal des baux et loyers n'avait pas outrepassé son large pouvoir d'appréciation en choisissant de répartir les coűts entre locataires au prorata des loyers - systčme usuel et admis ŕ plusieurs reprises par le Tribunal fédéral -, plutôt que d'appliquer la clé de répartition en fonction du nombre de pičces, préconisée par la bailleresse. Devant le Tribunal des baux et loyers et la Chambre des baux et loyers, les époux F.________ étaient représentés par l'ASLOCA qui, notamment en appel, agissait sous la signature de François Zutter. C. X.________ SA interjette un recours en matičre civile et un recours constitutionnel subsidiaire. Dans les deux recours, elle prend les conclusions principales suivantes: " I. La hausse de loyer du 11 mai 2010 n'est pas abusive. II. Le loyer annuel est fixé ŕ 15'584 fr. (...) depuis le 1 er octobre 2012. III. Les nouveaux critčres du loyer sont un taux hypothécaire ŕ 3% et un IPC ŕ 115.4 (base mai 1993) avec une réserve de baisse de loyer de 220 fr.40. " A titre subsidiaire, la recourante demande le renvoi de la cause ŕ la cour cantonale pour nouvelle décision. H.F.________ et F.F.________, assistés par François Zutter agissant dorénavant en qualité d'avocat, proposent le rejet des deux recours. La réponse a été suivie d'une ultime prise de position de la recourante. Considérant en droit: 1. Le Tribunal fédéral contrôle d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 138 I 475 consid. 1 p. 476; 138 III 46 consid. 1, 471 consid. 1 p. 475). 1.1. Aux termes de l'art. 99 al. 2 LTF, applicable également au recours constitutionnel (art. 117 LTF), toute conclusion nouvelle est irrecevable. La recourante demande au Tribunal fédéral ŕ la fois de déclarer que la hausse du 11 mai 2010 - portant le loyer annuel ŕ 15'384 fr., puis ŕ 17'808 fr. - n'est pas abusive et de fixer le loyer annuel ŕ 15'584 fr. Indépendamment du fait que ces deux chefs de conclusions ne sont gučre compatibles, il convient de constater que la premičre conclusion, qui n'a pas été formulée en appel, est nouvelle et qu'elle est dčs lors irrecevable. Tel est également le cas de la deuxičme conclusion en tant qu'elle porte sur un montant supérieur ŕ 15'384 fr. Si, dans son mémoire d'appel, elle concluait effectivement ŕ la fixation d'un loyer annuel de 15'584 fr., la recourante a, dans un courrier ultérieur adressé ŕ la Cour de justice, précisé que ce montant résultait d'une "erreur de plume" et que le loyer annuel restant ŕ fixer s'élevait bien ŕ 15'384 fr., montant qui correspondait au loyer en vigueur; en effet, dans son appel, elle admettait que la hausse de loyer due aux travaux ŕ plus-value, męme selon ses calculs, était inférieure ŕ la baisse de loyer liée ŕ la diminution du taux hypothécaire. Il s'ensuit qu'en réclamant ŕ nouveau, devant le Tribunal fédéral, la fixation d'un loyer annuel de 15'584 fr., la recourante formule une conclusion partiellement nouvelle. 1.2. En tant qu'ils tendent ŕ la fixation d'un loyer annuel de 15'384 fr., les recours se révčlent irrecevables pour le motif suivant. Selon l'art. 76 al. 1 let. b LTF, l'auteur d'un recours en matičre civile doit avoir un intéręt digne de protection ŕ l'annulation de la décision attaquée. L'intéręt digne de protection consiste dans l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait ŕ son auteur, en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait (ATF 137 II 40 consid. 2.3 p. 43). Aux termes de l'art. 115 let. b LTF, la qualité pour former un recours constitutionnel subsidiaire suppose pour sa part un intéręt juridique ŕ l'annulation ou ŕ la modification de la décision attaquée; il faut donc que le recourant soit atteint par l'acte attaqué dans ses intéręts propres et juridiquement protégés (ATF 133 I 185 consid. 3 p. 190 s.). En l'espčce, le loyer annuel de 15'384 fr. correspond au loyer payé par les locataires depuis le 1er octobre 1994. Comme la recourante admet elle-męme qu'elle ne peut prétendre ŕ une augmentation du loyer, on ne voit pas quel intéręt digne de protection ou juridiquement protégé elle pourrait faire valoir pour obtenir la modification de l'arręt cantonal confirmant le rejet de ses conclusions en "hausse" de loyer. 1.3. Quant ŕ la conclusion III des recours, elle est dépourvue de toute motivation et, par conséquent, irrecevable sur la base de l'art. 42 al. 1 et 2 LTF. 2. Sur le vu de ce qui précčde, les recours sont entičrement irrecevables. La recourante, qui succombe, prendra les frais judiciaires ŕ sa charge (art. 66 al. 1 LTF). En revanche, elle n'aura pas ŕ verser de dépens aux intimés, qui ne sont pas valablement représentés. En effet, ces derniers étaient défendus devant les instances cantonales par l'ASLOCA, pour laquelle François Zutter a agi en partie, et ils sont représentés devant le Tribunal fédéral par le męme François Zutter, en qualité d'avocat. Or, la cour de céans a jugé récemment que, dans une telle constellation, l'avocat ne satisfaisait pas ŕ l'exigence légale d'indépendance et que la partie n'était donc pas valablement représentée (arręt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1 destiné ŕ la publication). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Les recours sont irrecevables. 2. Les frais judiciaires, arrętés ŕ 1'000 fr., sont mis ŕ la charge de la recourante. 3. Il n'est pas alloué de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué au mandataire de la recourante, aux intimés et ŕ la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genčve, ainsi que, pour information, ŕ Me François Zutter. Lausanne, le 21 mai 2013 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La Présidente: Klett La Greffičre: Godat Zimmermann