Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4A_8/2016 Arręt du 16 février 2016 Ire Cour de droit civil Composition Mmes les juges Kiss, présidente, Klett et Niquille. Greffier : M. Thélin. Participants ŕ la procédure X.________, représenté par Me Blaise Grosjean, demandeur et recourant, contre F.Z.________, représentée par Me Catherine Chirazi, défenderesse et intimée. Objet bail ŕ loyer; résiliation recours contre l'arręt rendu le 23 novembre 2015 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genčve. Faits : A. Jusqu'au début des années 1990, feu H.Z.________ a pratiqué le stockage et la vente de vins dans des locaux au sous-sol d'un bâtiment dont il était propriétaire ŕ Genčve. Alors qu'il n'utilisait plus ces locaux et qu'il ne parvenait pas ŕ les mettre en location, il les a montrés ŕ X.________, lequel dirigeait une entreprise générale de construction. Des travaux d'assainissement étaient nécessaires mais H.Z.________ ne voulait pas s'en occuper. Il fut convenu que X.________ exécuterait des travaux ŕ ses frais; en contrepartie, les locaux lui seraient remis ŕ bail ŕ des conditions qui permettraient la rentabilisation de son investissement. Selon le contrat conclu le 6 mars 1992, X.________ a ainsi reçu les locaux pour une durée initiale de quinze ans venant ŕ échéance le 31 mai 2007; le loyer annuel était fixé ŕ 42'000 fr. et il était indexé ŕ l'indice suisse des prix ŕ la consommation. X.________ a exécuté d'importants travaux. Dčs le mois de mai 1993, il a sous-loué les locaux pour l'exploitation d'un atelier de mécanique sur automobiles et pour la vente et l'exposition d'automobiles de collection. Actuellement, depuis septembre 2003 et pour une durée de quinze ans qui viendra ŕ échéance le 31 aoűt 2018, X.________ sous-loue les locaux pour l'exploitation d'une salle de jeu...; le loyer de sous-location était initialement fixé ŕ 90'000 fr. par année et il est indexé ŕ l'indice suisse des prix ŕ la consommation. H.Z.________ est décédé le 16 novembre 2010, laissant pour héritičre son épouse F.Z.________. Celle-ci, hors d'état de gérer ses affaires, est placée sous curatelle. En son nom, ses représentants ont résilié le bail de X.________ le 6 mai 2013 avec effet au 31 mai 2014; ils ont annoncé l'intention de relouer les locaux et d'en retirer un revenu plus important, nécessaire pour faire face aux besoins de leur pupille. Le loyer principal s'élevait alors ŕ 50'400 fr. par année; le loyer de sous-location s'élevait ŕ 98'766 francs. B. Le 31 mai 2013, X.________ a ouvert action contre F.Z.________ devant l'autorité de conciliation compétente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genčve. Il réclamait ŕ titre principal l'annulation du congé et ŕ titre subsidiaire la prolongation judiciaire du contrat jusqu'au 31 aoűt 2018. La défenderesse a conclu au rejet de l'action et elle a présenté des conclusions reconventionnelles: le demandeur devait ętre condamné ŕ évacuer les locaux dčs le 1er juin 2014, au besoin sous contrainte de la force publique. Le tribunal s'est prononcé le 21 avril 2015; il a rejeté l'action principale et accueilli l'action reconventionnelle. Le demandeur est ainsi condamné ŕ évacuer les locaux; la défenderesse est autorisée ŕ requérir l'exécution par la force publique dčs l'échéance d'un délai de trente jours ŕ compter de l'entrée en force du jugement. La Cour de justice a statué le 23 novembre 2015 sur l'appel du demandeur; elle a confirmé le jugement. C. Agissant par la voie du recours en matičre civile, le demandeur requiert le Tribunal fédéral d'annuler le congé signifié le 6 mai 2013; subsidiairement, il requiert la prolongation du contrat jusqu'au 31 aoűt 2018. La défenderesse a pris position sur une demande d'effet suspensif jointe au recours; elle n'a pas été invitée ŕ déposer une réponse. Considérant en droit : 1. Les conditions de recevabilité du recours en matičre civile sont satisfaites, notamment ŕ raison de la valeur litigieuse. 2. Il est constant que lors du congé litigieux, les parties étaient liées par un contrat de bail ŕ loyer soumis aux art. 253 et ss CO. A titre principal, la contestation porte sur l'annulation de ce congé. 2.1. Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux rčgles de la bonne foi. Cette disposition protčge le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond ŕ aucun intéręt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossičre des intéręts en présence; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de maničre inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procčde ŕ la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé ŕ l'autre constitue un abus de droit Ť manifeste ť aux termes de cette derničre disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a p. 32; voir aussi arręt 4A_31/2014 du 27 aoűt 2014, consid. 4.1, destiné ŕ la publication; ATF 138 III 59 consid. 2.1 p. 61/62). La validité d'un congé doit ętre appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté (arręt 4A_31/2014, loc. cit.; ATF 138 III 59 consid. 2.1 i.f. p. 62; 109 II 153 consid. 3b p. 156). En rčgle générale, l'art. 271 al. 1 CO n'interdit pas au bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la maničre d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme ŕ ses intéręts. Le bailleur peut notamment résilier le contrat parce qu'il espčre obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, néanmoins compatible avec l'art. 269 CO réprimant les loyers abusifs (ATF 136 III 190 consid. 2 et 3 p. 192). 2.2. La Cour de justice retient que le loyer annuel de 50'400 fr. perçu ŕ l'époque du congé était trčs inférieur ŕ la valeur locative réelle des locaux concernés, que la défenderesse peut légitimement souhaiter les exploiter directement sur le marché locatif plutôt que par l'intermédiaire du demandeur, et que celui-ci a pu convenablement amortir le coűt des travaux exécutés par lui. A ce jugement, le demandeur oppose qu'il était pręt ŕ accepter une hausse du loyer mais que la défenderesse ou ses représentants ont refusé d'entrer en pourparlers avec lui; leur attitude négative dénote prétendument que le motif annoncé lors du congé, soit obtenir un revenu locatif plus important, n'était qu'un simple prétexte, que le motif réel demeure inconnu, et que le congé est donc abusif. Le demandeur n'emploie pas lui-męme les locaux loués; il en cčde l'usage sur le marché locatif, ŕ la maničre d'un propriétaire qui rentabilise son bien autrement qu'en l'utilisant personnellement. La défenderesse serait de toute évidence en mesure de céder elle-męme cet usage en contrepartie d'un loyer, et elle n'a aucun intéręt ŕ ce qu'un tiers, tel le demandeur, se substitue ŕ elle dans cette forme d'exploitation de la chose louée. Conformément ŕ l'appréciation de la Cour de justice, son projet de relouer les locaux et de profiter directement de leur valeur locative complčte, sans la partager avec un intermédiaire, est un motif compatible avec l'art. 271 al. 1 CO. Il importe donc peu que la défenderesse n'ait peut-ętre pas voulu entrer en pourparlers avec le demandeur. 3. A titre subsidiaire, la contestation porte sur la prolongation du bail. 3.1. Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intéręts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les rčgles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder ŕ la pesée des intéręts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant ŕ donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financičre de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). 3.2. Le demandeur réclame une prolongation de quatre ans et trois mois dont l'échéance coďncidera avec la fin du bail de sous-location actuel, le 31 aoűt 2018. Il fait valoir que ce délai sera de toute maničre nécessaire ŕ la défenderesse pour trouver un locataire enclin ŕ payer un loyer notablement plus élevé, d'une part, et qu'en conséquence de l'interruption du bail de sous-location, il serait lui-męme exposé ŕ devoir verser d'importants dommages-intéręts au titulaire de ce bail, d'autre part. Cette argumentation ne convainc pas. Il est possible ŕ la défenderesse de s'épargner la recherche d'un nouveau locataire en traitant directement avec l'exploitant de l'entreprise présentement installée dans les locaux, ce qui aurait pour effet, aussi, de supprimer ou de réduire le dommage dont cet exploitant pourrait éventuellement demander réparation par suite de l'inexécution du bail de sous-location. Par ailleurs, en concluant ce bail de sous-location, le demandeur a promis un usage des locaux de durée plus importante que celle ŕ lui garantie par le bail principal; il s'est en cela exposé ŕ un risque juridique évident et il lui incombe de l'assumer. Dans ces conditions, le refus de prolonger le bail principal est compatible avec les rčgles précitées. 4. En tant que le bail principal a pris fin le 31 mai 2014 par l'effet du congé, le demandeur ne conteste pas l'obligation de restituer les locaux loués. Ainsi, le recours se révčle privé de fondement et doit ętre rejeté. 5. Le présent arręt met fin ŕ la cause et il n'est donc pas nécessaire de statuer sur la demande d'effet suspensif. A titre de partie qui succombe, le demandeur doit acquitter l'émolument ŕ percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'adverse partie peut prétendre pour avoir pris position sur cette requęte. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce : 1. Le recours est rejeté. 2. Le demandeur acquittera un émolument judiciaire de 5'500 francs. 3. Le demandeur versera une indemnité de 1'500 fr. ŕ la défenderesse, ŕ titre de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué aux parties et ŕ la Cour de justice du canton de Genčve. Lausanne, le 16 février 2016 Au nom de la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral suisse La présidente : Kiss Le greffier : Thélin