Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4C.171/2004 /ech Arręt du 6 aoűt 2004 Ire Cour civile Composition MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Klett et Favre. Greffičre: Mme de Montmollin. Parties les époux X.________, défendeurs et recourants, représentés par Me Pierre Sidler, contre dame Y.________, demanderesse et intimée, représentée par Me Irčne Buche. Objet Contrat de bail ŕ loyer; baisse de loyer. Recours en réforme contre l'arręt de la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve du 8 mars 2004. Faits: A. Par contrat du 2 juin 1989, les époux Y.________ ont pris ŕ bail un appartement de 6 pičces au 10čme étage d'un immeuble ŕ Genčve, actuellement propriété des époux X.________. Dame Y.________ a repris le bail ŕ son nom seul ŕ une date indéterminée. Le bail, conclu pour une durée initiale de 8 mois, du 1er novembre 1989 au 30 juin 1990, s'est renouvelé depuis tacitement d'année en année. Le loyer annuel, charges non comprises, était initialement de 19 200 fr. Il a été porté ŕ 21 312 fr. dčs le 1er juillet 1992. Selon un procčs-verbal de conciliation signé le 17 juin 1994, les parties se sont accordées pour proroger le bail au 30 juin 1999, avec prolongation tacite d'année en année, sauf congé donné trois mois ŕ l'avance; le loyer a été fixé ŕ 21 120 fr. du 1er juillet 1994 au 30 juin 1997, "puis indexé une fois l'an 4/5 indice suisse de référence juin 1996". Le loyer, charges non comprises, a en dernier lieu été fixé ŕ 21 240 fr. du 1er novembre 1998 au 30 juin 1999. La hausse, de 0,61 %, correspondait au 4/5 de l'évolution de l'indice de juin 1996 (143.1) ŕ aoűt 1998 (144.2). B. Par courrier du 9 décembre 1998, la locataire a sollicité une baisse de loyer de 12,28 %, sous réserve d'amplification, pour le 1er juillet 1999, en raison de la baisse du taux d'intéręt hypothécaire ŕ 4,5 % et de la trčs probable baisse des charges d'exploitation de l'immeuble. De leur côté, les bailleurs ont, le 9 mars 1999, notifié ŕ la locataire une hausse portant le loyer de son appartement ŕ 24 300 fr. du 1er juillet au 30 juin 2000. L'avis de majoration était motivé comme suit: "Travaux ŕ plus-value (+20 %). Hausse des charges (+8 %). Compensation du renchérissement de mai 1994 ŕ janvier 1999 (+1,47 % avec référence ŕ l'indice 144,1). Baisse du taux hypothécaire de 5,5 % ŕ 4 % (-14,53%)." Aprčs échec de la procédure de conciliation, la locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers d'une requęte en diminution de loyer le 11 mai 1999, tandis que les bailleurs ont déposé une requęte de validation de hausse le 3 juin 1999, ŕ laquelle ils devaient ultérieurement renoncer. Dans un premier jugement du 8 novembre 2001, le tribunal a fixé un nouveau loyer, de 18 756 fr., inférieur de 11,70 % ŕ celui alors en vigueur. Se référant ŕ la jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux baux ŕ loyers indexés (art. 269b CO), il a notamment retenu, en ce qui concerne la protection du capital exposé au risque, que les indices de référence étaient ceux de mai 1994 (100,4) - l'indexation ayant été décidée en juin 1994 - et de février 1999 (104,4) - l'avis de majoration étant daté du 9 mars 1999. Cela représentait une différence de 3,98 % dont il convenait de répercuter le 40 % sur le loyer, soit un facteur de hausse de loyer de 1,59 % ŕ ce titre. La Chambre d'appel en matičre de baux et loyers a annulé ce jugement par arręt du 31 mai 2002. S'agissant de la compensation du renchérissement, elle a donné raison ŕ la locataire qui soutenait que seule l'évolution de l'ISPC depuis aoűt 1998 devait ętre prise en considération; en effet, le loyer de 21 240 fr., auquel le taux de modification était appliqué, tenait déjŕ compte de toute l'évolution antérieure de l'indice. La hausse de l'ISPC intervenue depuis cette date étant négligeable, elle n'avait aucune incidence sur le loyer. La cause a été renvoyée en premičre instance pour nouvel examen de l'incidence d'autres facteurs entrant dans le calcul du loyer. Par jugement du 26 mai 2003, le Tribunal des baux et loyers a fixé ŕ 19 164 fr., charges non comprises, dčs le 1er juillet 1999, le loyer annuel de l'appartement. Cette diminution, de 9,82 %, s'explique comme suit: une réduction de 14,53 % a été admise vu l'évolution du taux hypothécaire, puis compensée ŕ hauteur de 1,45 % au titre de la hausse de charges d'exploitation et de 3,26 % au titre des prestations supplémentaires du bailleur. La variation de l'ISPC n'a pas été prise en considération conformément ŕ la décision de la Cour de justice. Les bailleurs ont formé appel contre ce jugement. Ils estimaient d'une part que le refus de compenser partiellement la réduction de loyer au titre de la protection du capital exposé aux risques violait l'art. 269a let. e CO, d'autre part que certains travaux ŕ plus-value avaient été ŕ tort écartés. Par arręt du 8 mars 2004, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers a refusé de réexaminer la premičre question, tranchée dans son arręt du 31 mai 2002, et confirmé le jugement attaqué sur le second point. C. Les bailleurs recourent en réforme au Tribunal fédéral. Abandonnant leurs griefs au sujet des travaux ŕ plus-value, ils persistent en revanche ŕ contester le refus de la compensation du renchérissement qui leur a été opposé en instance cantonale. Leurs conclusions tendent ŕ la fixation du loyer ŕ 19 500 fr., charges non comprises, dčs le 1er juillet 1999. La locataire invite le Tribunal fédéral ŕ rejeter le recours. La cour cantonale ne formule pas d'observations. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. Le recours en réforme n'est recevable que si les droits contestés devant la derničre instance cantonale atteignent une valeur d'au moins 8 000 fr. (art. 46 OJ). S'agissant de baux reconductibles tacitement, c'est-ŕ-dire de baux de durée indéterminée, on prend en compte l'augmentation de loyer annuel contestée, qu'on multiplie par 20 (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1 et les arręts cités). Lorsqu'un recours vise ŕ la fois une décision finale et une décision incidente qui ne pouvait pas ętre attaquée séparément devant le Tribunal fédéral (art. 48 al. 3 OJ), la valeur litigieuse se détermine d'aprčs les prétentions contestées lorsque le tribunal supérieur a été saisi la premičre fois (ATF 121 III 214 consid. 1). En l'occurrence, selon l'arręt du 31 mai 2002, la locataire réclamait devant la Cour de justice la fixation du loyer annuel ŕ 18 096 fr., charges non comprises, tandis que les bailleurs voulaient que ce loyer soit porté ŕ 20 448 fr., ce qui représentait une différence de 2 352 fr. La multiplication de ce montant par 20 donne un résultat supérieur ŕ 8 000 fr. Pour le reste, interjeté en temps utile (art. 34, 54 OJ), selon les formes requises (art. 55 OJ), dans une contestation civile (art. 46 OJ), par la partie qui a été déboutée de ses conclusions et dirigé contre une décision finale rendue par le tribunal supręme d'un canton (art. 48 OJ), le recours est recevable. 2. Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 OJ). En revanche, il n'est pas recevable pour se plaindre de la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ), ni de la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c). Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits retenus dans la décision attaquée, ŕ moins que des dispositions fédérales en matičre de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, réguličrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 127 III 248 consid. 2c p. 252; 126 III 59 consid. 2a). Dans la mesure oů la demanderesse se fonde sur un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'ętre rappelées, il n'y a pas lieu d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c p. 252). Il ne peut ętre présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 102 consid. 2.2; 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277; 127 III 543 consid. 2c p. 547; 126 III 189 consid. 2a). Dans son examen du recours, le Tribunal fédéral n'a pas la faculté d'aller au-delŕ des conclusions des parties, qui elles-męmes ne peuvent formuler de nouvelles prétentions (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est lié ni par les motifs que les plaideurs invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par la partie recourante et peut également rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les références citées). 3. Les bailleurs invoquent tout d'abord une inadvertance manifeste en ce qui concerne le montant du loyer fixé lors de la conclusion du bail, qui serait de 19 200 fr., charges non comprises, comme le constate exactement l'arręt du 8 mars 2004, alors que celui du 31 mai 2002 mentionnerait ŕ tort que ce loyer initial de 19 200 fr. s'entendrait "charges comprises". Cette erreur de plume, déjŕ corrigée en instance cantonale, n'a toutefois eu aucune incidence sur les calculs des juges précédents. 4. 4.1 Le litige porte sur les principes applicables ŕ une requęte de modification de loyer requise pour la date d'échéance d'une clause d'indexation, au sens de l'art. 269b CO. Cette question a fait l'objet d'un arręt publié aux ATF 123 III 76. Les instances cantonales se sont référées ŕ ce précédent tout au long de la procédure, dčs le jugement du 8 novembre 2001, mais pour en tirer des conclusions différentes. D'emblée, on peut souligner que le fait que la clause d'indexation ait été conclue au moment de la signature du bail ou qu'elle résulte, comme en l'espčce, d'une transaction judiciaire passée ultérieurement, ne joue pas de rôle déterminant dans les principes applicables pour le calcul du nouveau loyer (ATF 121 III 397 consid. 2c). Se fondant sur le caractčre aléatoire du bail ŕ loyers indexés, dans la mesure oů le bailleur ne peut pas, pour cinq ans au moins, répercuter d'autres facteurs de majoration que le renchérissement, singuličrement la hausse du taux hypothécaire qui influe de maničre prépondérante sur le niveau des loyers, le Tribunal fédéral a jugé que, en vertu du principe de la confiance, la présomption valant dans l'application de la méthode relative selon laquelle le loyer issu de la derničre indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée ne peut ętre rapportée au bail ŕ loyers indexés - sauf dans l'hypothčse (non réalisée dans le cas qui nous occupe) de reconduction tacite du bail. Le Tribunal fédéral en a dčs lors déduit que, s'il fallait laisser au bailleur le choix entre les méthodes absolue et relative, la premičre date de référence devait ętre celle de la conclusion du bail (ATF 123 précité, consid. 4c; cf. aussi 121 III 397 consid. 2b/bb). 4.2 En l'espčce, c'est la méthode relative qui a été mise en oeuvre pour calculer le nouveau loyer. Une réduction de 14,53 % a été admise afin de tenir compte de l'évolution du taux hypothécaire, ce facteur de réduction étant compensé ŕ hauteur de 1,45 % en raison de la hausse des charges d'exploitation et de 3,26 % pour des prestations supplémentaires des bailleurs. Ces divers facteurs de réduction ou d'augmentation ne suscitent aucune critique des parties. Seule la non- prise en considération de l'évolution de l'ISPC est contestée. Le tribunal de premičre instance, en ce qui concerne ce dernier point, a retenu que l'indexation du loyer avait été décidée le 17 juin 1994 et la hausse notifiée le 9 mars 1999 pour prendre effet le 1er juillet 1999 ŕ l'échéance du bail indexé, qu'en mai 1994 l'ISPC se situait ŕ 100,4 et en février 1999 ŕ 104,4 , donc une différence de 3,98 % dont il y avait lieu de répercuter le 40 %, soit 1,59 %, sur le loyer de 21 240 fr valable ŕ l'issue de la clause d'indexation. Quant ŕ elle, la Cour de justice, suivant en cela l'argumentation de la locataire qui prétendait que cette maničre de faire revenait ŕ imputer deux fois la compensation du renchérissement sur le loyer, a jugé qu'il convenait de prendre comme indice de référence de base celui d'aoűt 1998, date de la derničre adaptation ŕ l'ISPC et non celui de mai 1994. Il résultait en effet clairement du procčs-verbal de conciliation du 17 juin 1994 que les parties avaient, ŕ ce moment-lŕ, arręté un loyer de 21 120 fr. réputé adapté ŕ l'indice de juin 1996; en outre, le loyer de 21 240 fr. valable du 1er novembre 1998 au 30 juin 1999 avait été adapté ŕ l'évolution de l'indice entre les mois de juin 1996 et aoűt 1998. Il en découlait que seule la variation de l'indice entre aoűt 1998 et février 1999 (mois précédent l'avis de hausse du 2 mars 1999) devait ętre prise en compte. Or la faible ampleur de celle-ci ne justifiait pas de procéder ŕ une augmentation de loyer. Dans leur recours, les bailleurs font valoir en substance que c'est l'avis du Tribunal des baux et loyers qui seul est conforme au droit fédéral et ŕ la jurisprudence. Ils soutiennent toutefois que le taux de 1,59 % aurait dű ętre appliqué au loyer de 21 120 fr. convenu lors de la transaction du 17 juin 1994 instaurant la clause d'indexation, et non au dernier loyer indexé. Cela représenterait un montant de 336 fr. qui, ajouté ŕ celui de 19 164 fr. retenu par les instances cantonales, déterminerait un loyer admissible de 19 500 fr. 4.3 En tant qu'il part de la prémisse que le montant du loyer ŕ prendre en considération est celui qui a été fixé lors de la derničre indexation, le raisonnement de la Cour de justice est conforme ŕ la logique et ŕ l'équité. La répercussion du renchérissement calculée sur le dernier loyer indexé mais fondée sur l'indice en vigueur au moment de la conclusion de la clause d'indexation serait en l'occurrence de 120 % - 80 % par l'effet de la clause d'indexation convenue entre les parties et 40 % par l'effet de l'application de la méthode relative - (cf. Marie-Claire Jeanprętre Pittet, in DB N° 9/1997, n° 17 p. 22). La prémisse est cependant erronée. En réalité, c'est le loyer initial, ou tel qu'il était au moment de la conclusion de la clause d'indexation, qui doit servir de base pour l'établissement du nouveau loyer ŕ l'échéance de la clause d'indexation (ATF 4C.157/2001 du 01.10.2001, consid. 1a; Higi, Commentaire zurichois, n° 124 ad art. 269b CO). En ce sens, les bailleurs ont raison. Ces derniers voudraient que cela ne vaille que pour la compensation du renchérissement. On ne voit cependant pas ce qui justifierait pareille distinction. Les différentes variations des facteurs entrant en jeu dans le cadre de la méthode relative doivent ętre appliquées au męme loyer. Il en découle qu'aux taux compensant l'évolution ŕ la baisse du taux hypothécaire par 14,53 % - soit la variation des charges par 1,45 % et les prestations supplémentaires des bailleurs par 3,26 % - on aurait dű ajouter un taux de 1,59 % au titre de l'évolution de l'ISPC. La baisse admissible aurait donc dű ętre de 8, 23 % et non de 9, 82 %, qu'il aurait fallu répercuter sur un loyer de 21 120 fr. et non de 21 240 fr. Cela aurait conduit ŕ la fixation d'un loyer de 19 381 fr. 824, arrondi ŕ 19 381 fr. 80. 5. Le recours doit ętre partiellement admis et l'arręt attaqué annulé. Le Tribunal fédéral est en mesure de statuer. Les recourants n'obtiennent que le 35 % de leurs prétentions devant le Tribunal fédéral. Ils convient de répartir les frais dans la męme proportion (art. 156 al. 1, 3 et 7 OJ). Une indemnité de dépens réduite en faveur de l'intimée sera mise ŕ la charge des recourants (art.159 al. 1, 3 et 5 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est admis et l'arręt attaqué est annulé. 2. Le loyer annuel de l'appartement de 6 pičces occupé par dame Y.________ au 10čme étage d'un immeuble ŕ Genčve, est fixé ŕ 19 381 fr. 80. 3. Les époux X.________ sont condamnés ŕ rembourser ŕ dame Y.________ le trop-perçu de loyer. 4. Un émolument judiciaire de 2 000 fr. est mis ŕ la charge des recourants, solidairement entre eux, ŕ raison de 1 300 fr., et ŕ la charge de l'intimée ŕ raison de 700 fr. 5. Les recourants, solidairement entre eux, verseront ŕ l'intimée une indemnité de 750 fr. ŕ titre de dépens réduits. 6. Le dossier est renvoyé ŕ la Cour de justice pour nouvelle fixation des frais et dépens d'instance cantonale. 7. Le présent arręt est communiqué en copie aux mandataires des parties et ŕ la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve. Lausanne, le 6 aoűt 2004 Au nom de la Ire Cour civile du Tribunal fédéral suisse Le président: La greffičre: