4C.301/2000 12.02.2001 - Schweizerisches Bundesgericht

[AZA 0/2]  4C.301/2000  Ie COUR CIVILE ****************************  12 février 2001  Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et Corboz, juges. Greffier: M. Carruzzo.  _____________  Dans la cause civile pendante entre M.________, demandeur et recourant, représenté par Me Pierre Hack, avocat ŕ Lausanne,  et les époux B.________, défendeurs et intimés, représentés par Me Félix Paschoud, avocat ŕ Lausanne;  (contrat de bail; protection contre les congés) Vu les pičces du dossier d'oů ressortent les faits suivants:  A.- a) Par contrat de bail du 20 mars 1996, la Banque Paribas (Suisse) S.A. a loué ŕ la société X.________ une surface d'environ 894 m2 située au rez-de-chaussée d'un immeuble dont elle était propriétaire au chemin de la Colline 6-8, ŕ Lausanne. A l'instar des autres bâtiments du quartier, cet immeuble, vétuste, est voué, dans sa partie inférieure, ŕ l'artisanat, ŕ l'industrie ou au commerce et, dans sa partie supérieure, ŕ l'habitation. Le loyer mensuel net a été fixé ŕ 1200 fr. Conclu pour une période de quatre mois, du 1er avril au 31 juillet 1996, avec un préavis de résiliation d'un mois, le contrat s'est ensuite renouvelé de mois en mois. Il prévoit notamment que le bailleur a le droit de résilier le bail sans délai et d'exiger la libération des locaux dans le délai de trente jours au cas oů la société propriétaire déciderait d'effectuer des travaux majeurs dans l'immeuble ou de vendre celui-ci.  Les locaux en question sont utilisés pour la fabrication et le stockage de matičres premičres et d'éléments préfabriqués en ciment, béton ou similipierre. M.________ y a exercé cette activité, dans un premier temps, comme associé d'une société en nom collectif qu'il avait constituée avec son pčre, puis sous la forme d'une raison individuelle. Il aurait exécuté des travaux d'équipement électrique et sanitaire pour quelque 30 000 fr. dans les locaux pris ŕ bail.  b) Le 10 juillet 1997, C.________ et D.________ ont acquis l'immeuble précité ainsi que d'autres biens-fonds dans le męme quartier. Ils ont fait rénover les étages du bâtiment aménagés en appartements. Les nouveaux propriétaires ont également décidé de transformer les locaux occupés par M.________ en parking de 29 places pour répondre ŕ la demande des locataires et des habitants du quartier. La location desdites places, ŕ raison de 120 fr. chacune, devait leur procurer un rendement de 3480 fr. par mois.  Les bailleurs ont pris contact avec M.________ afin de lui proposer des locaux de remplacement, ŕ titre provisoire. Ils allčguent lui avoir offert de louer le local sis au chemin de la Colline 5, qu'il occupait avant 1996 et qui se trouve en face des locaux loués par lui, mais l'intéressé conteste avoir reçu une telle offre et la réalité de celle-ci n'a pas été établie.  Au printemps 1998, vraisemblablement dans le courant du mois de mars, M.________ s'est vu proposer par les bailleurs un local situé au sous-sol de l'immeuble dans lequel il exerce son activité professionnelle. Il s'agit d'un ancien dépôt de bus, inoccupé depuis longtemps, qui serait accessible moyennant réfection d'une rampe d'accčs existante, mais qui nécessiterait un rafraîchissement, de męme que l'installation de l'électricité et la réfection de l'isolation.  Par lettre du 30 mars 1998 de leur gérant, C.________ et D.________ ont résilié le bail de M.________ pour le 30 juin 1998. Ils lui ont confirmé, ŕ cette occasion, leur offre - valable jusqu'ŕ fin avril 1998 - de lui louer les locaux du sous-sol pour une durée de cinq ans, moyennant un loyer de 2500 fr. par mois, dčs que la rampe d'accčs serait terminée.  c) Le 20 avril 1998, M.________ a saisi la Commission de conciliation en matičre de baux ŕ loyer du district de Lausanne en vue d'obtenir, principalement, l'annulation du congé et, subsidiairement, une prolongation du bail.  Il résulte d'une note datée du 22 avril 1998, rédigée, en partie en tout cas, de la main de D.________, que des discussions relatives ŕ la conclusion d'un contrat de bail ont ŕ nouveau eu lieu avec le locataire. On peut inférer de ce document que deux sortes de location ont été envisagées: la location d'une surface de 600 m2, pour un loyer mensuel qui serait porté de 2300 fr. ŕ 2700 fr. sur cinq ans, ou celle d'une surface de 890 m2, pour un loyer mensuel qui serait porté de 3300 fr. ŕ 3700 fr. sur cinq ans. En revanche, le document n'indique pas si cette double proposition est négociable, ni de quels locaux il s'agit.  La Commission de conciliation a tenu séance le 9 juillet 1998. Elle a entendu les parties, dont le représentant des bailleurs qui a fait état de la volonté de ceux-ci de réaménager les locaux litigieux en places de parking et de la rupture définitive des pourparlers entre parties. Sur quoi, aprčs avoir tenté en vain la conciliation, la Commission a constaté la validité de la résiliation et prolongé le bail d'une année, soit jusqu'au 30 juin 1999.  B.- a) Par requęte du 20 aoűt 1998, M.________ a saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud d'une requęte dirigée contre C.________ et D.________. Il a sollicité l'annulation du congé donné le 30 mars 1998 ou, sinon, la prolongation du bail pour une durée de six ans, soit jusqu'au 30 juin 2004. Selon le demandeur, les bailleurs, sous le fallacieux prétexte de la réalisation d'un parking, ne lui avaient en fait signifié son congé que pour pouvoir augmenter le loyer des locaux qu'il occupe.  Les défendeurs ont conclu au rejet de la demande.  Aprčs avoir entendu trois témoins et procédé ŕ une inspection locale avec les parties, le Tribunal des baux, statuant le 15 décembre 1998, a constaté que le congé avait été valablement donné pour le 30 septembre 1998 et il a prolongé le bail une seule fois jusqu'au 30 septembre 1999. En substance, les premiers juges ont tenu pour établie l'intention des bailleurs de transformer en parking les locaux loués par le demandeur, de sorte que l'on ne pouvait admettre que ceux-ci avaient tenté de lui imposer une majoration de son loyer par le biais de la résiliation du bail. Le congé litigieux était donc valable, mais ses effets devaient ętre reportés au 30 septembre 1998, les bailleurs n'ayant pas respecté le délai de six mois fixé ŕ l'art. 266d CO. Enfin, une unique prolongation du bail, d'une durée d'un an, a été jugée nécessaire et suffisante pour permettre au demandeur de trouver des locaux de remplacement et d'organiser son déménagement.  b) M.________ a recouru au Tribunal cantonal vaudois contre ce jugement, en concluant, principalement, ŕ sa nullité et, subsidiairement, ŕ sa réforme en ce sens que le congé contesté devait ętre purement et simplement annulé ou, ŕ ce défaut, une premičre prolongation du bail de trois ans, jusqu'au 30 septembre 2001, lui ętre accordée.  C.________ et D.________ ont vendu l'immeuble en cause aux époux B.________, lesquels en sont devenus propriétaires le 5 mai 1999.  Par arręt du 9 aoűt 1999, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours et confirmé le jugement du Tribunal des baux. Elle a, tout d'abord, constaté l'applicabilité des rčgles du Code de procédure civile vaudois et souligné le caractčre subsidiaire du recours en nullité par rapport au recours en réforme. Passant ensuite ŕ l'examen de ce dernier, elle a rappelé qu'elle ne pouvait pas entrer en matičre sur le grief de fausse appréciation des preuves et que, de toute façon, le Tribunal des baux avait retenu ŕ juste titre, d'une part, qu'il n'était pas établi que l'offre manuscrite du 22 avril 1998 concernât les locaux litigieux et, d'autre part, que les bailleurs entendaient y réaliser un parking. Aussi n'y avait-il pas lieu d'annuler le congé en application de l'art. 271a al. 1 let. b CO. Quant ŕ la durée de la prolongation du bail, la Chambre des recours a considéré que le demandeur n'était pas recevable ŕ critiquer devant elle les faits retenus ŕ cet égard dans le jugement attaqué, si bien qu'il alléguait en pure perte que la réalisation du parking n'était pas ŕ l'ordre du jour pour l'instant. Pour le surplus, elle a fait siens les motifs des premiers juges touchant la durée de la prolongation du bail accordée au demandeur. S'agissant enfin du recours en nullité, la cour cantonale a estimé qu'il n'avait plus d'objet du moment qu'elle avait pu statuer sur le recours en réforme.  c) M.________ a formé un recours de droit public pour violation de l'art. 4 aCst. Statuant le 6 décembre 1999, le Tribunal fédéral a admis le recours et annulé l'arręt du 9 aoűt 1999. Il a considéré, en résumé, que la cour cantonale avait commis un déni de justice formel en n'examinant pas les moyens de nullité que le recourant avait soulevés devant elle en vue de faire constater la violation du principe de l'instruction d'office qu'il imputait au Tribunal des baux.  C.- a) Aprčs avoir donné aux parties l'occasion de compléter leurs moyens, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, statuant par arręt du 12 avril 2000, a rejeté le recours et confirmé le jugement du Tribunal des baux. Elle a restreint son examen aux moyens de nullité soulevés par le recourant et s'est référée ŕ son premier arręt s'agissant des moyens de réforme. Son argumentation sera examinée plus loin en regard des critiques dont elle fait l'objet.  b) M.________ interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut principalement ŕ l'annulation du jugement du Tribunal des baux et au renvoi de la cause ŕ ce tribunal pour complément d'instruction et nouvelle décision. A titre subsidiaire, le demandeur sollicite une prolongation de bail de trois ans, jusqu'au 30 septembre 2001. Plus subsidiairement, il propose l'annulation partielle du jugement de premičre instance et le renvoi de la cause au Tribunal des baux pour complément d'instruction et nouvelle décision sur la question de la prolongation du bail.  Les époux B.________, défendeurs et intimés, concluent au rejet du recours dans la mesure oů il est recevable.  Considérant en d r o i t:  1.- a) La cause soumise ŕ l'examen du Tribunal fédéral est assurément une contestation civile, au sens de l'art. 46 OJ (sur cette notion, cf. ATF 124 III 229 consid. 2a, 123 III 346 consid. 1 p. 349, 122 I 351 consid. 1d). Elle oppose, en effet, les parties ŕ un contrat de bail qui disputent de la validité du congé signifié au locataire et, subsidiairement, de la durée de la prolongation de bail sollicitée par ce dernier. En cas de différend relatif ŕ la validité d'un congé, la valeur litigieuse se calcule en fonction de la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé peut ętre donné ou l'a été effectivement (cf. consid. 2b, non publié, de l'ATF 120 II 105; consid. 1b, non publié, de l'ATF 118 II 50; ATF 111 II 384 consid. 1 p. 386 et les arręts cités). En l'occurrence, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait ętre inférieure ŕ la période de trois ans, ŕ compter de la fin de la procédure judiciaire pendante, durant laquelle le congé est annulable en vertu et aux conditions de l'art. 271a al. 1 let. e CO. Multiplié par trentesix, le loyer mensuel de 1200 fr. payé par le demandeur donne un total de 43 200 fr., valeur qui excčde le minimum fixé ŕ l'art. 46 OJ pour la recevabilité du recours en réforme.   b) Dans son recours en réforme, le demandeur ne critique pas le refus de la Chambre des recours de prendre en considération le moyen qu'il tirait de la vente de l'immeuble par C.________ et D.________ aux époux B.________. Il n'aurait d'ailleurs pas pu le faire dans ce cadrelŕ, étant donné que ledit refus découle de l'application du droit de procédure cantonal (art. 55 al. 1 let. c in fine OJ). Il n'y a donc pas lieu d'examiner cette question.  c) Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, ŕ moins que des dispositions fédérales en matičre de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu ŕ rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et réguličrement allégués (art. 64 OJ; ATF 126 III 59 consid. 2a et les arręts cités).  Le motif pour lequel le bail a été résilié relčve du fait (ATF 115 II 83 consid. 3, 484 consid. 2b p. 486). A supposer que le demandeur tentât de remettre en cause, ne fűt-ce qu'indirectement, les constatations souveraines des juges cantonaux ŕ ce sujet, son recours en réforme serait irrecevable sur ce point (55 al. 1 let. c et 63 al. 2 OJ).  2.- Devant la Chambre des recours, le demandeur avait soulevé le moyen de nullité tiré de la violation du principe de l'instruction d'office qu'il imputait au Tribunal des baux. A l'invitation du Tribunal fédéral, la cour cantonale a procédé, dans son second arręt présentement attaqué, ŕ l'examen dudit moyen qu'elle a jugé infondé. Selon le demandeur, la conclusion ŕ laquelle la Chambre des recours a abouti serait contraire au droit fédéral.  a) L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office les faits, les parties devant lui soumettre toutes les pičces nécessaires ŕ l'appréciation du litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoire sociale, laquelle ne constitue cependant pas une maxime officielle absolue. Cela découle déjŕ de la réserve expresse, selon laquelle les parties présentent toutes les pičces nécessaires ŕ l'appréciation du litige. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce ŕ expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. Il n'est tenu de s'assurer que les allégations et offres de preuve sont complčtes que lorsqu'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes ŕ ce propos. L'initiative du juge ne va pas au-delŕ de l'invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail ne permet pas d'étendre ŕ bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238).  Au demeurant, la maxime inquisitoire sociale ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve (Lachat, Le bail ŕ loyer, p. 99, note de pied 61 in fine). Par conséquent, lorsque, comme c'est ici le cas, le locataire soutient que le congé litigieux visait ŕ lui imposer une augmentation de loyer (art. 271a al. 1 let. b CO), il lui incombe de démontrer qu'il existait un lien direct entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer sa prétention (Higi, Commentaire zurichois, n. 90 ad art. 271a CO). La preuve de ce lien de causalité peut résulter d'indices (ATF 115 II 484 consid. 3c p.   487; Lachat, op. cit. , p. 477, n. 5.2.3). b) Il convient d'examiner, ŕ la lumičre de ces principes, si la Chambre des recours a violé le droit fédéral en écartant les cinq moyens de nullité soulevés devant elle par le demandeur au titre de la violation de la maxime d'office.  aa) aaa) Le demandeur estimait que le Tribunal des baux aurait dű rechercher d'office ŕ quels locaux se rapportait l'"offre" du 22 avril 1998 et ce que signifiait la mention "8 j.", plutôt que de constater que le document en question ne mentionne pas si la double proposition qui y figure était négociable ni de quels locaux il s'agit.  La Chambre des recours a rejeté ce moyen de nullité au motif que le demandeur, qui s'était fait assister ŕ l'audience du Tribunal des baux par une mandataire de l'Association suisse des locataires (Asloca), aurait eu la faculté d'interpeller les défendeurs sur ce point. A son avis, si le demandeur s'était vu refuser de les questionner ŕ ce sujet, il lui aurait incombé de faire consigner ce refus au procčsverbal, cela dans la perspective de se ménager ainsi un moyen de recours. Partant, il faut admettre comme établi que l'on ignore si ladite offre concernait effectivement les locaux litigieux.  A l'appui de son recours en réforme, le demandeur met tout d'abord en évidence la légčreté des indices - des factures sans rapport avec la réalisation du parking et un plan sommaire - sur lesquels le Tribunal des baux s'est fondé pour établir l'intention des bailleurs de créer un parking au rez-de-chaussée de l'immeuble. Selon lui, la note manuscrite du 22 avril 1998 infirmerait clairement l'intention prętée aux bailleurs par les juges de premičre instance. Considérée au regard des autres éléments de preuve ressortant du dossier cantonal, ladite note ne pouvait du reste concerner, selon toute vraisemblance, que les locaux en cause. Aussi le Tribunal des baux n'était-il pas en droit de constater simplement que l'objet de l'offre qu'elle incluait était inconnu sans instruire cette question, laquelle était décisive pour l'issue du litige car l'intention des bailleurs de conclure un nouveau bail excluait celle de construire un parking dans les męmes locaux. Quant ŕ la Chambre des recours, elle se voit reprocher par le demandeur d'avoir transformé la maxime d'office en "une sorte de maxime des débats qualifiée" pour ne s'ętre pas avisée du fait qu'il appartenait au juge, et non ŕ une mandataire de l'Asloca, d'interpeller les parties relativement ŕ l'objet de l'"offre" du 22 avril 1998.  bbb) En l'occurrence, il incombait au demandeur, en sa qualité de locataire, d'établir l'existence d'un lien direct entre la résiliation de son bail et la volonté des bailleurs de lui imposer une augmentation de loyer. Le Tribunal des baux a considéré que cette condition n'était pas réalisée, dčs lors que les bailleurs n'entendaient pas majorer le loyer mais créer un parking dans les locaux donnés ŕ bail. Comme on l'a déjŕ indiqué plus haut, le motif pour lequel le bail a été résilié relčve du fait. Par conséquent, les constatations y relatives échappent ŕ la connaissance de la juridiction fédérale de réforme, quel que soit le poids des indices sur lesquels elles reposent. Il est, au demeurant, conforme au droit fédéral que le demandeur doive se laisser opposer l'absence de preuve de l'intention prętée par lui aux bailleurs.  Force est d'observer ensuite que, de l'aveu męme du demandeur, l'intention des bailleurs, telle qu'elle a été retenue par le Tribunal des baux, serait "clairement" infirmée par la note du 22 avril 1998, laquelle visait, selon toute vraisemblance, les locaux pris ŕ bail. A suivre le demandeur, cette preuve littérale, rapprochée des autres éléments probatoires figurant au dossier cantonal, suffirait donc ŕ établir la véritable intention des bailleurs. Mais alors, s'il dit vrai, on ne voit pas pour quelle raison les premiers juges auraient dű pousser plus avant l'instruction de la cause sur ce point. En réalité, ce qui leur est reproché, c'est de n'avoir pas déduit des preuves dont ils disposaient la volonté des bailleurs de majorer le loyer du demandeur. Semblable reproche, qui concerne l'appréciation des preuves, ne saurait cependant ętre formulé dans le cadre de la procédure du recours en réforme.  Pour le surplus, le demandeur attribue ŕ la maxime inquisitoire sociale une portée extensive qu'elle n'a pas quand il soutient que c'est le Tribunal des baux, et non pas sa propre mandataire, qui aurait dű interpeller les parties pour déterminer sur quels locaux portait l'"offre" du 22 avril 1998. L'art. 274d al. 3 CO ne fait pas du juge l'avocat des parties et ne lui commande pas davantage de se substituer aux mandataires de celles-ci pour compléter ou modifier leur argumentation, ŕ plus forte raison lorsque, comme en l'espčce, la partie réputée la plus faible est assistée d'une personne travaillant pour le compte d'une association de protection des locataires. Le débat judiciaire revęt souvent un caractčre aléatoire, en ce sens qu'il n'est pas rare que le sort du procčs dépende de la maničre dont sont présentés les points de vue antagonistes des plaideurs. Ce serait en fausser les données et en détruire l'équilibre que de permettre au juge d'y intervenir de son propre chef pour épauler l'une des parties. En l'espčce, le demandeur avait allégué, sous chiffre 8 de sa requęte au Tribunal des baux, que, lors d'un entretien qui s'était déroulé le 22 avril 1998, les bailleurs lui avaient proposé d'annuler la résiliation et, en contrepartie, d'augmenter progressivement son loyer. Il avait produit la pičce litigieuse pour étayer ses dires. Dans leur réponse, les bailleurs se sont déterminés sur cet allégué par: "contesté". Ainsi, le demandeur ne pouvait ignorer que l'argument soulevé par lui et l'élément de preuve censé en établir le bien-fondé n'étaient pas admis par son adverse partie. Il lui appartenait dčs lors de prouver le fait sous-tendant cet argument. La possibilité de le faire s'est offerte ŕ lui, le 15 septembre 1998, date ŕ laquelle le Tribunal des baux a tenu séance pour procéder ŕ l'instruction et au jugement de la cause dont il s'agit. Il ressort du procčs-verbal de cette audience que D.________, rédacteur d'une partie en tout cas de la note manuscrite du 22 avril 1998, a comparu devant les juges de premičre instance. Par conséquent, rien n'empęchait le demandeur, assisté d'une employée de l'Asloca, d'interpeller directement l'intéressé pour qu'il précisât ŕ quels locaux se rapportait ladite note. S'il n'a pas saisi l'occasion qui lui était ainsi donnée de clarifier la situation, il ne peut s'en prendre qu'ŕ lui-męme plutôt que de venir le reprocher a posteriori au Tribunal des baux.  Cela étant, la Chambre des recours n'a pas violé le droit fédéral en considérant que les premiers juges n'avaient pas méconnu la maxime d'office relativement ŕ la note manuscrite du 22 avril 1998.  bb) Si l'on en croit le demandeur, le Tribunal des baux aurait dű examiner, en outre, si le sous-sol du bâtiment dans lequel se trouvent les locaux litigieux comportait bien un seul accčs, excluant la division des locaux.  La Chambre des recours a rejeté la critique formulée de ce chef par le demandeur pour le męme motif que celui qui vient d'ętre indiqué. Selon elle, il ne résulte pas du procčs-verbal de l'audience que le demandeur aurait expressément interpellé les défendeurs sur le point de savoir si ce local du sous-sol ne possédait qu'un seul accčs empęchant la division des locaux ou qu'il se serait vu refuser la possibilité de poser la question.  Le demandeur ne paraît pas s'en prendre spécifiquement ŕ cette motivation dans son acte de recours. Il y souligne, d'ailleurs, que, si le rez-de-chaussée du bâtiment comporte bien deux accčs, le niveau inférieur n'en comporte qu'un seul, ce que "le tribunal a pu constater lors de son inspection locale". En argumentant de la sorte, le demandeur reconnaît lui-męme que la procédure probatoire a permis d'établir le fait ŕ prouver. Il s'ensuit que le Tribunal des baux n'avait pas ŕ administrer d'office d'autres moyens de preuve pour établir ce fait.  cc) Toujours selon le demandeur, le Tribunal des baux aurait dű rechercher d'office s'il n'eűt pas été plus simple et plus logique de réaliser un parking au sous-sol de l'immeuble.  Pour écarter le moyen de nullité correspondant, la Chambre des recours a rappelé que les premiers juges avaient retenu, d'une façon qui la liait, que les bailleurs entendaient réaliser le parking dans les locaux du rez-de-chaussée loués au demandeur. A son avis, étant donné qu'il n'avait jamais été question d'aménager le parking au sous-sol, il n'appartenait pas au Tribunal des baux de faire porter d'office l'instruction sur cette question, les intentions des défendeurs étant parfaitement claires ŕ cet égard. De surcroît, le procčs-verbal de l'audience n'indique pas que le demandeur se serait vu refuser la faculté d'interpeller ces derniers sur cette question.  Le demandeur se borne, pour toute critique, ŕ reprocher aux juges cantonaux d'avoir confondu le moyen tiré de l'appréciation des preuves (qui n'était pas en cause ici) et celui relatif au défaut d'une instruction suffisante. Le reproche est infondé. Si, comme il l'a retenu souverainement, le Tribunal des baux considérait, sur la base des éléments probatoires dont il disposait, que les bailleurs avaient l'intention de réaliser le parking dans les locaux loués au demandeur, c'est-ŕ-dire au rez-de-chaussée de l'immeuble, il n'avait pas ŕ examiner d'office la possibilité - exclue par les intéressés - d'aménager le parking au sous-sol.  dd) Selon le demandeur, il eűt été indispensable, ne fűt-ce que pour fixer la durée de la prolongation de bail sollicitée par lui, de verser au dossier le plan de quartier pour permettre aux juges de vérifier la conformité de l'aménagement projeté du parking avec ce plan.  La Chambre des recours constate, ici également, que le demandeur n'a ni produit lui-męme, ni requis la production du plan de quartier, alors qu'il lui appartenait de le faire s'il entendait s'y référer pour justifier la prolongation de bail requise. Elle ajoute que les conditions techniques et réglementaires échappent ŕ la compétence du Tribunal des baux et ne pourraient de toute façon pas ętre connues avant la fin de la mise ŕ l'enquęte, dont le départ du locataire est un préalable indispensable.  Le demandeur soumet au Tribunal fédéral, sur un mode appellatoire, l'argument qu'il avait présenté devant la Chambre des recours. Il le fait en pure perte. Conformément aux principes susmentionnés, c'est ŕ lui qu'il incombait de prouver que les bailleurs n'avaient résilié son bail que sous le fallacieux prétexte de la construction projetée d'un parking, désireux qu'ils auraient été en réalité de lui imposer une augmentation de loyer. S'il entendait établir la chose en contestant la faisabilité du parking sous l'angle du droit administratif, il devait effectivement produire ou, ŕ tout le moins, requérir la production du plan de quartier qui, par hypothčse, eűt mis obstacle ŕ la construction projetée ou, ŕ tout le moins, en eűt retardé la réalisation. Ne l'ayant pas fait en temps utile (le procčs-verbal de l'audience contient, en effet, la mention suivante: "sans autre réquisition, l'instruction est close"), il ne peut pas venir reprocher aprčs coup aux juges de premičre instance leur inaction par une interprétation extensive, sur ce point aussi, de la maxime inquisitoire sociale. Enfin, s'agissant de la faisabilité technique du parking, le Tribunal des baux a constaté souverainement que les locaux occupés par le demandeur "peuvent ętre aménagés de la sorte sans travaux importants", ainsi que le relčvent ŕ juste titre les défendeurs dans leur réponse au recours. Il n'y avait donc pas matičre ŕ instruire d'office cette question de maničre plus approfondie.  ee) Quant au dernier moyen de nullité, la Chambre des recours a répondu au demandeur, qui avait soulevé le problčme du prix de location des places de parc, qu'il est de notoriété publique que des particuliers sont pręts ŕ payer un loyer de 120 fr. par mois pour disposer d'une place de parc intérieure dans l'agglomération lausannoise, de sorte qu'il n'était nul besoin d'instruire plus avant cette question.  Le demandeur ne critique pas ce raisonnement qui est du reste convaincant.  c) Force est d'admettre, au terme de cet examen, que la Chambre des recours n'a pas méconnu l'art. 274d al. 3 CO en écartant les moyens de nullité relatifs ŕ la violation de la maxime inquisitoire sociale que le demandeur imputait au Tribunal des baux dans le cadre de la contestation du congé litigieux.  3.- a) En ce qui concerne la durée de la prolongation de bail qui lui a été accordée, le demandeur reprend, dans le grief y afférent, le moyen tiré de la violation de la maxime inquisitoire sociale en rapport avec les conditions juridiques et techniques d'aménagement du parking. Ce moyen a été examiné et rejeté plus haut (consid. 2b/dd), si bien qu'il n'est pas nécessaire d'y revenir.  b) aa) Selon l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut ętre prolongé de six ans au maximum. Cette disposition ne précise cependant pas sur quelles bases le juge doit se fonder pour fixer la durée de la prolongation du bail. La doctrine unanime admet qu'il doit procéder ŕ une pesée des intéręts en présence (Lachat, op. cit. , p. 507 n. 4.4; Anita Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Fachreihe Mietrecht no 2, Zurich 1990, p. 18; Bruno Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses [art. 272-272d OR], thčse Zurich 1995, p. 80 s.). Ainsi, la pesée des intéręts, prescrite par l'art. 272 al. 1 et 2 CO pour décider d'octroyer ou non une prolongation du bail, sert également pour déterminer la durée de celle-ci (arręt non publié du 10 juillet 2000, dans la cause 4C.139/2000, consid. 2a).   Le juge doit garder ŕ l'esprit que la prolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, ŕ tout le moins, qu'elle tend ŕ adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat selon les rčgles ordinaires (ATF 116 II 446 consid. 3b).  Lorsqu'il est appelé ŕ se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans les limites fixées par la loi; il ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde; le droit fédéral n'est violé que s'il sort des limites fixées, s'il se laisse guider par des considérations étrangčres ŕ la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions ŕ ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b).  bb) Dans son jugement du 15 décembre 1998, le Tribunal des baux a tout d'abord mis en évidence le fait que le demandeur avait conclu un contrat qui était non seulement de courte durée, mais également ŕ caractčre précaire. Passant ensuite ŕ la pesée des intéręts, il a tenu compte, d'une part, du fait que le demandeur pourrait rencontrer certaines difficultés ŕ trouver un atelier de remplacement en raison notamment du genre d'activités qu'il déploie (bruit, volume, poids des machines, etc.) et, d'autre part, de la forte demande de places de parc des habitants de l'immeuble et du quartier, laquelle n'était cependant ŕ l'époque pas urgente au point de faire obstacle ŕ toute prolongation. Estimant que le droit des propriétaires de disposer de leur immeuble l'emportait sur celui du locataire de continuer ŕ utiliser une grande surface pour un loyer trčs modique, les premiers juges sont arrivés ŕ la conclusion qu'une prolongation était certes indispensable pour permettre au demandeur de trouver des locaux de remplacement et d'organiser son déménagement, mais qu'elle devait rester unique et ne pas excéder une année, eu égard ŕ l'ensemble des circonstances.  La Chambre des recours, dans son arręt du 16 avril 1999, a fait siens les motifs retenus par les premiers juges et elle se réfčre ŕ cet arręt dans celui qui fait l'objet du présent recours.  Dans le cas particulier, les juges cantonaux ont tenu compte, ŕ juste titre, de la faible durée initiale du bail en cause et du caractčre précaire de celui-ci (cf. ATF 121 III 260 consid. 6a et l'arręt cité), éléments que le demandeur passe totalement sous silence dans son recours en réforme. Pour le surplus, dans la mesure oů il paraît se prévaloir du droit qu'il aurait de demeurer dans les locaux pris ŕ bail jusqu'ŕ la réalisation du parking, le demandeur méconnaît le but de la prolongation du bail, tel qu'il vient d'ętre rappelé, ainsi que la constatation souveraine de la Chambre des recours, selon laquelle le départ du locataire est un préalable indispensable ŕ la mise ŕ l'enquęte du projet de parking.  Au demeurant, la question n'est pas de savoir si le Tribunal fédéral, ŕ supposer qu'il ait eu ŕ statuer en lieu et place de l'autorité cantonale, aurait fixé une durée plus longue. Il n'a pas, en effet, ŕ substituer sa propre appréciation ŕ celle du juge du fait. Saisi d'un recours en réforme, il doit se borner ŕ dire si la cour cantonale a violé le droit fédéral; dčs lors que celui-ci accorde au juge un large pouvoir d'appréciation, une violation du droit fédéral supposerait que la cour cantonale ait fait, au détriment du demandeur, une erreur de raisonnement manifeste ou qu'elle soit parvenue ŕ des conclusions injustifiables. Tel n'est pas le cas.  On relčvera encore, avant de conclure, męme si une telle circonstance n'est pas déterminante, que le demandeur a bénéficié de facto des trois quarts de la prolongation requise en raison de la durée importante de la procédure close par le présent arręt.  4.- Il y a lieu, dans ces conditions, de rejeter le recours, avec suite de frais et dépens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ), et de confirmer l'arręt du 12 avril 2000.  Par ces motifs,  le Tribunal fédéral :  1. Rejette le recours et confirme l'arręt attaqué;  2. Met un émolument judiciaire de 3000 fr. ŕ la charge du recourant;  3. Dit que le recourant versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 3000 fr. ŕ titre de dépens;  4. Communique le présent arręt en copie aux mandataires des parties et ŕ la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.  ____________ Lausanne, le 12 février 2001 ECH  Au nom de la Ie Cour civile du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE: Le Président,  Le Greffier,