Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4C.5/2004 /ech Arręt du 16 mars 2004 Ire Cour civile Composition Mmes et M. les Juges Corboz, président, Klett et Kiss. Greffičre: Mme Aubry Girardin. Parties A.________, défendeur et recourant, représenté par Me Olivier Carrard, contre B.________, , demandeur et intimé, représenté par Me Patrick Blaser. Objet contrat de bail ŕ loyer; augmentation de loyer; habitation de luxe (recours en réforme contre l'arręt de la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve du 10 novembre 2003). Faits: A. Depuis octobre 1993, A.________ loue ŕ B.________ une villa située dans le canton de Genčve, dans un quartier particuličrement tranquille et favorisé, avec vue sur le lac Léman. Il s'agit d'une importante maison de maître, construite au 18čme sičcle, comportant 14 pičces réparties sur quatre niveaux d'une surface au sol de 214 m2 environ, véranda non comprise, avec 2 garages. La demeure est agrémentée d'une cour et entourée d'un jardin bien entretenu de 2000 m2 environ, planté d'arbres centenaires. La cuisine, la buanderie et les autres commodités se trouvent au rez-de-chaussée et au sous-sol. Le rez-de-chaussée possčde en outre trois vastes salles de réception pourvues de beaux parquets, de murs et de plafonds ŕ moulures, ainsi que d'une véranda avec un accčs direct au jardin. Les pičces habitables, de grande dimension, se répartissent aux étages. On y comptait deux salles de bains en début de bail. Cette villa servait précédemment de résidence ŕ l'Ambassadeur X.________. La propriété a en outre été décrite dans l'ouvrage "Maisons de campagne genevoises du 18čme sičcle" paru en 2001. Conclu pour une durée initiale de 5 ans, du 1er octobre 1993 au 30 septembre 1998, le contrat de bail liant les parties se renouvelle depuis lors tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation est de six mois. Le loyer annuel, charges non comprises, se montait au 1er octobre 1993 ŕ 132'000 fr. par an, soit 11'000 fr. par mois. En début de bail, l'état d'entretien de la maison laissait ŕ désirer : en particulier, les installations sanitaires et électriques étaient ŕ refaire, de męme que les peintures intérieures, celles des volets, des fenętres et des balustrades. Les pičces du rez-de-chaussée étaient en revanche en bon état, sous réserve de la réfection de certaines parties du plancher. Le locataire s'est chargé de l'exécution des travaux de remise en état de la villa, qui lui ont coűté, selon ses explications, 2'300'000 fr. Parmi les divers travaux de réfection et d'aménagement effectués, les canalisations, ainsi que les installations sanitaires et électriques ont été refaites. A.________ a également transformé complčtement les combles, en y créant des chambres et des salles de bains supplémentaires. Il a procédé ŕ divers autres aménagements des lieux, tels le déplacement d'une cheminée, la création d'une ouverture et d'un jacuzzi, etc., améliorant de la sorte l'agencement et le confort de la maison. Les parties ont passé un accord au sujet du financement des travaux. B.________ a participé aux frais de ceux-ci ŕ hauteur de 100'000 fr. Il a dispensé A.________ du paiement du premier mois de location et il lui a également accordé une baisse de loyer de 3'125 fr. par mois pour la durée du bail conclu pour cinq ans, conformément ŕ l'art. 4 de l'annexe au contrat de bail. Cette clause stipulait qu'en raison de la prise en charge par le locataire des travaux de réfection et de convenances, le montant du loyer était ramené de 14'125 fr. ŕ 11'000 fr. par mois, le locataire ne pouvant prétendre ŕ aucune indemnité pour les montants investis dans ces travaux. En concluant le bail initial, le locataire savait ainsi que son investissement devait ętre considéré comme amorti aprčs une période de cinq ans. B. Par avis de majoration du 16 mars 2000, le bailleur a déclaré porter le loyer annuel de 136'188 fr. ŕ 169'500 fr., ce qui équivaut ŕ 14'125 fr. par mois sans les charges, dčs le 1er octobre 2000. A.________ a contesté en temps utile cette hausse de loyer devant la Commission de conciliation en matičre de baux et loyers du canton de Genčve. C. L'affaire n'ayant pas été conciliée, B.________ a saisi, le 13 juillet 2000, le Tribunal des baux et loyers d'une requęte en validation de hausse de loyer. Par jugement du 1er avril 2003, le Tribunal des baux et loyers a constaté que le loyer annuel de la villa louée par A.________ était de 169'500 fr., charges non comprises, dčs le 1er octobre 2000 et a condamné le locataire ŕ payer ce montant. Les juges, qui se sont rendus sur place, ont retenu que l'impression d'ensemble dégagée par la maison en cause était bien celle d'une demeure luxueuse et que, par conséquent, elle devait ętre qualifiée d'objet locatif de luxe, de sorte qu'elle échappait aux dispositions sur la protection contre les loyers abusifs. Le 10 novembre 2003, la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers a rejeté l'appel déposé par le locataire contre le jugement du 1er avril 2003, considérant, ŕ l'instar des premiers juges, que la propriété entrait dans la catégorie des objets locatifs de luxe. D. Contre l'arręt du 10 novembre 2003, A.________ (le défendeur) interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut, avec suite de frais, ŕ l'annulation de l'arręt attaqué et, principalement, ŕ ce que la nullité de l'avis de majoration du 16 mars 2000 soit constatée. A titre subsidiaire, il requiert la constatation du caractčre abusif de l'augmentation de loyer datée du 16 mars 2000, l'annulation de l'avis de majoration notifié le męme jour et la constatation que le loyer reste fixé ŕ 136'188 fr. Plus subsidiairement encore, il conclut au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers pour examen des conditions d'une hausse de loyer et de son montant. B.________ (le demandeur) propose le déboutement de A.________ de toutes ses conclusions et la confirmation de l'arręt entrepris, avec suite de frais et dépens. Le Tribunal fédéral considčre en droit: 1. Interjeté par le locataire qui a succombé dans son opposition ŕ l'augmentation de son loyer, le recours porte sur une contestation civile (ATF 129 III 415 consid. 2.1) et est dirigé contre un jugement final rendu en derničre instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ). S'agissant d'un bail reconductible tacitement, autrement dit de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse, de l'augmentation du loyer annuel contestée devant la derničre instance cantonale, puis de multiplier le montant obtenu par vingt (art. 36 al. 5 OJ; ATF 121 III 397 consid. 1; 118 II 422 consid. 1) . En l'espčce, l'augmentation en cause étant de 33'312 fr. par an (169'500 fr. - 136'188 fr.), la valeur litigieuse ŕ laquelle l'art. 46 OJ subordonne la recevabilité du recours en réforme est ainsi largement dépassée. Le présent recours est donc en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 32 et 54 al. 1 OJ; art. 1 de la loi fédérale du 21 juin 1963 sur la supputation des délais comprenant un samedi) et dans les formes requises (art. 55 OJ). 2. Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit mener son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, ŕ moins que des dispositions fédérales en matičre de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, réguličrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et l'arręt cité). Dans la mesure oů une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'ętre rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut ętre présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le défendeur perd de vue ces principes. Semblant confondre le recours en réforme avec un appel, il discute les faits retenus par la cour cantonale et se fonde notamment sur des déclarations figurant dans les procčs-verbaux d'enquętes effectuées en premičre instance, alors que celles-ci ne ressortent pas de l'arręt entrepris. Dans la mesure oů l'on ne peut admettre la réalisation de l'une des exceptions précitées permettant de compléter les constatations de l'autorité cantonale, la Cour de céans limitera son raisonnement aux éléments figurant dans la décision attaquée. 3. Le défendeur reproche en premier lieu ŕ la cour cantonale d'avoir violé l'art. 8 CC. Il soutient en substance qu'elle aurait ignoré l'argument qu'il avait soulevé dans son mémoire d'appel concernant l'absence d'entretien de la maison par le bailleur, bien que celui-ci ait été étayé par des pičces et des témoignages. L'art. 8 CC confčre le droit ŕ la preuve et ŕ la contre-preuve, ŕ la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjŕ prouvé par une mesure probatoire adéquate et qui a été réguličrement offerte selon les rčgles de la loi de procédure applicable (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arręt cités). L'art. 8 CC ne dicte cependant pas sur quelles bases et comment le juge doit former sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a). Cette disposition ne peut ętre invoquée pour faire corriger l'appréciation des preuves qui ressortit au juge du fait (ATF 127 III 248 consid. 3a). S'agissant de l'entretien de la maison au moment de la conclusion du contrat, la critique du défendeur tombe ŕ faux, car la cour cantonale a expressément souligné qu'au début du bail, l'entretien de la demeure laissait ŕ désirer. Certes, elle n'a pas accordé la męme importance ŕ cet élément que celle souhaitée par le défendeur, mais il s'agit lŕ d'une question relevant de l'appréciation de la notion de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO, qui ne relčve pas de l'art. 8 CC. L'existence d'un éventuel défaut d'entretien du bien immobilier en cours de bail n'a, pour sa part, pas été directement examinée dans l'arręt entrepris. Le défendeur, se fondant sur une jurisprudence cantonale, soutient que ce point serait pourtant déterminant dans l'évaluation du caractčre luxueux du logement. Selon la référence citée par le défendeur, il ne peut y avoir logement de luxe lorsque les locaux sont vétustes et que le propriétaire ne fait pas de travaux, les frais d'entretien représentant moins de 20 % des loyers sur dix ans (SJ 1979 p. 571 no 22). Męme si l'arręt attaqué n'aborde pas expressément la question des travaux d'entretien en cours de bail, il décrit les nombreux travaux de réfection et d'aménagement qui ont été entrepris par le défendeur. Il en ressort que les travaux effectués étaient de grande ampleur, le locataire ayant lui-męme expliqué qu'ils lui étaient revenus ŕ 2'300'000 fr. Il importe peu qu'en définitive ce ne soit pas le propriétaire, mais le locataire qui se soit chargé des travaux, car ce dernier a agi sur la base d'un accord figurant dans le bail et il a bénéficié de contreparties financičres. On ne voit pas que, dans les années qui ont suivi une telle remise en état, un éventuel défaut d'entretien ait pu jouer un rôle dans la qualification d'habitation de luxe de la maison. Au demeurant, le défendeur ne soutient pas que la propriété aurait été mal entretenue en cours de bail, il se plaint surtout du fait que le demandeur, contrairement ŕ ses obligations, ne s'en chargeait pas, de sorte qu'il était contraint d'en assumer lui-męme les frais. Comme seul un manque d'entretien effectif pouvait jouer un rôle dans l'appréciation du caractčre luxueux du logement, la cour cantonale n'a pas violé l'art. 8 CC en ne vérifiant pas qui se chargeait concrčtement de l'entretien de la demeure. 4. Le défendeur critique, en second lieu, la façon dont la cour cantonale a appliqué l'art. 253b al. 2 CO. Il lui reproche d'avoir qualifié la villa louée d'habitation de luxe au sens de cette disposition, ce qui a eu pour conséquence de l'empęcher de se prévaloir de la protection des art. 269 ss CO. 4.1 En vertu de l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pičces ou plus (cuisine non comprise). Les loyers de ces logements suivent les seules lois du marché (Lachat, Le bail ŕ loyer, Lausanne 1997, p. 80 no 4.2.6). Le nombre minimum de pičces et le caractčre luxueux du logement constituent des conditions cumulatives pour l'exclusion des dispositions concernant les loyers abusifs (Lachat, Commentaire romand, art. 253b CO no 5; Weber, Commentaire bâlois, art. 253a/253b CO no 7; Higi, Commentaire zurichois, art. 253a-253b CO no 66). En l'espčce, il n'est pas contesté que la maison louée par le défendeur comprenait au moins les six pičces plus la cuisine requises par l'art. 253b al. 2 CO (sur la maničre de compter les pičces ŕ Genčve, cf. ATF 119 Ia 348 consid. 4a p. 357). Seul le caractčre luxueux de la villa, admis sur le plan cantonal, est donc litigieux. 4.2 La notion de "luxe" doit s'interpréter de maničre restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive ŕ cet égard (consid. 3 non publié de l'ATF 123 III 317; Lachat, Commentaire romand, op. cit., art. 253b CO no 5; Weber, op. cit., art. 253a/253b CO no 7; Higi, op. cit., art. 253a-253b no 75; SVIT-Kommentar Mietrecht II, 2e éd. Zurich 1998, art. 253b CO no 4). Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre ŕ l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pičces particuličrement grandes, un jardin spacieux, un environnement trčs protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble (Lachat, Le bail ŕ loyer, op. cit., p. 80 no 4.2.6; Higi, op. cit., art. 253a-253b CO no 76). Une construction ancienne, qui offre un niveau de confort certes inférieur aux maisons modernes, mais qui possčde une valeur historique en faisant un objet exceptionnel se trouvant rarement sur le marché de la location peut aussi entrer dans la catégorie des logements de luxe. Les caractéristiques propres ŕ ce type de construction et qui en font l'exclusivité, ŕ savoir l'attrait historique et l'intéręt architectural, tels des hauts plafonds, des moulures aux parois, des parquets anciens, etc., doivent ętre prises en compte lorsqu'il s'agit de déterminer si ce type d'habitation dégage une impression d'ensemble luxueuse (SVIT-Komm., op. cit., art. 253b CO no 9). Il faut également relever que la notion de luxe évolue avec le temps. Ainsi, un objet luxueux peut perdre cette qualité avec les années (cf. Lachat, Commentaire romand, op. cit., art. 253b CO no 5; du męme auteur, Le bail ŕ loyer, op. cit., p. 80 no 4.2.6) et, inversement, une habitation peut entrer dans la catégorie des objets de luxe selon les rénovations et les transformations qui y sont réalisées. Pour déterminer si l'art. 253b al. 2 CO est ou non applicable, il ne faut donc pas forcément se demander si le bien immobilier pouvait ętre qualifié de luxueux au début du bail, mais il faut examiner si l'habitation possčde une telle caractéristique au moment oů cet élément est propre ŕ exercer une influence. Il en découle qu'il n'est pas possible de donner une définition générale et abstraite d'un logement de luxe, car l'impression d'ensemble déterminante va dépendre d'un examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause (Higi, op. cit., art. 253a-253b CO no 74) ŕ un moment donné. Cette matičre relčve donc avant tout du pouvoir d'appréciation du juge (SVIT-Komm., op. cit., art. 253b CO no 4). Conformément ŕ sa pratique, le Tribunal fédéral ne substitue, dans ce cas, sa propre appréciation ŕ celle de l'instance inférieure qu'avec une certaine retenue et n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-ŕ-dire si elle a retenu des critčres inappropriés, si la décision rendue aboutit ŕ un résultat manifestement injuste ou ŕ une iniquité choquante (ATF 129 III 380 consid. 2, 664 consid. 6.1, 715 consid. 4.4 et les arręts cités). 4.3 L'augmentation de loyer ŕ laquelle le défendeur s'oppose date du 16 mars 2000. Il s'agit donc de se demander si, ŕ cette période, soit postérieurement ŕ sa remise en état, la villa louée pouvait ętre considérée comme un objet de luxe. Les arguments développés par le défendeur dans son recours, selon lesquels la villa était mal entretenue et manquait de confort en 1993, soit au moment de la conclusion du bail, ne sont donc pas pertinents. Il importe également peu que la réfection du bâtiment ait été effectuée par le locataire et non par le bailleur, car, comme il l'a déjŕ été relevé, les parties ont conclu un accord au sujet du financement de ces travaux. 4.4 Il ressort des faits constatés par la cour cantonale, d'une maničre qui lie le Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2 OJ), que l'habitation louée consiste en une importante maison de maître construite au 18čme sičcle et inventoriée dans l'ouvrage "Maisons de campagne genevoises du 18čme sičcle". L'intéręt historique de cette demeure est donc indéniable et doit ętre pris en compte dans les éléments propres ŕ en faire une habitation de luxe. Composée de 14 pičces, réparties sur quatre niveaux, d'une surface au sol de plus de 214 m2, la villa comporte trois imposantes salles de réception pourvues de beaux parquets, d'une cheminée, d'une véranda offrant un accčs direct au jardin, ainsi que de murs et de plafonds ŕ moulures. On y compte, aprčs les transformations, quatre salles de bains, un jacuzzi et des commodités spacieuses. Cette demeure, agrémentée d'une cour est entourée d'un jardin bien entretenu de plus de 2000 m2 comportant des arbres centenaires. Elle se situe enfin dans un quartier particuličrement tranquille et favorisé, avec vue sur le lac Léman. Compte tenu de ces caractéristiques, on ne peut manifestement pas reprocher ŕ la cour cantonale d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation en retenant qu'il s'agissait d'une habitation locative de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO. 4.5 En outre, contrairement ŕ ce que soutient le défendeur, la cour cantonale n'avait pas ŕ tenir compte d'une éventuelle absence d'entretien de la villa par le propriétaire. Comme il l'a déjŕ été indiqué (cf. supra consid. 3), aucune constatation de fait ne permet de retenir qu'au moment des avis d'augmentation de loyer, au printemps 2000, la villa aurait été mal entretenue. Or, il importe peu de savoir, sous l'angle de l'art 253b al. 2 CO, si les frais d'entretien que le défendeur prétend avoir assumé seul n'auraient pas dű ętre supportés par le demandeur, car cet élément n'est pas de nature ŕ influencer la qualification de luxueuse de l'objet loué. Par voie de conséquence, on ne peut faire grief ŕ la cour cantonale de n'avoir pas appliqué les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs prévues aux art. 269 ss CO. Dans ces circonstances, le recours doit ętre rejeté. 5. Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis ŕ la charge du défendeur, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1. Le recours est rejeté. 2. Un émolument judiciaire de 6'000 fr. est mis ŕ la charge du défendeur. 3. Le défendeur versera au demandeur une indemnité de 7'000 fr. ŕ titre de dépens. 4. Le présent arręt est communiqué en copie aux parties et ŕ la Chambre d'appel en matičre de baux et loyers du canton de Genčve. Lausanne, le 16 mars 2004 Au nom de la Ire Cour civile du Tribunal fédéral suisse Le président: La greffičre: